房地产估价师考试-估价案例与分析考试笔记.doc

房地产估价师考试-估价案例与分析考试笔记

一、问答题
1. 估价工作程序（步骤）的确定
要具体化展开来说明
1) 选择用什么方法
2) 使用所选方法的主要步骤
3) 确定最终估价额
a) 市场法估价的基本步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④交易情况修正；⑤交易日期修正；⑥房地产状况修正（区位、权益、实物）⑦求取比准价格
b) 收益法估价估价的基本步骤：①搜集有关收入和费用的资料；②估算潜在毛收入；③估算有效毛收入；④估算运营费用；⑤估算净收益；⑥选用适当报酬率；⑦选用适宜的计算公式求出收益价格。
c) 成本法估价的基本步骤：①土地取得费用；②土地开发费用和建筑物建设费用；③管理费用；④投资利息；⑤销售税费；⑥开发利润
d) 假设开发法估价的基本步骤：①调查待开发房地产的基本情况；②选择最佳的开发利用方式；③估计开发建设期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买待开发房地产应负担的税费；⑥进行具体计算。
2. 几种特殊交易估价对象的价格内涵
1) 划拨房地产：完全产权价格与需要补交土地出让金之差
2) 保险损失评估：价值的损失（损失前价值－损失后的价值）或修复所需的费用
3) 按揭房地产转让：转让之日无债务情况下正常市场价格减每月还款折现到转让之日的现值之和
4) 投保价值评估：建筑物的现值
5) 地役权的价格评估：供役前的总价值－供役后的总价值
6) 部分房地产的价值：完全房地产价格－所缺部分房地产价格
3. 确定估价技术路线
1) 确定估价的基本事项（对象、目的、时点）；《规范》4.0.2条
2) 确定价格内涵（一定要先说清楚）；
3) 选择适宜的方法
4) 求取结果的途径
5) 估价方法应用要点或者需要特殊处理的地方
例子：
a) 分别估算商业裙楼和住宅开发完成以后的（完全产权）价值，可分别选用收益法和市场法来估算。
b) 根据测算的开发完成后的价值扣除有关的续建费用、管理费、利息、税金等
c) 确定该物业假设开发法的（完全产权下）测算价格
d) 选用恰当的方法评估出该在建工程所占土地的价格和建筑物的价格，评估出估价对象的（完全产权）积算价格。
e) 将上述两种方法的测算结果综合成一个测算结果（从测算结果中扣除应补缴的土地出让金），并结合估价人员的经验确定估价对象最终的估价值。
f) 在运用假设开发法和成本法估算在建工程价值时要充分考虑到已停工5年所产生的物质折旧和功能折旧。
g) 收益法：调查市场上类似物业的正常收益情况下的有效毛收入和运营费用情况确定估价对象的净收益，选用恰当的方法报酬率评估出估价对象的收益价格
h) 市场法：调查近期成交的类似物业的房地产状况和价格，选取三个以上的可比实例，并进行有关修正，评估出估价对象的比准价格。
4. 价格解释对价格有争议、疑惑
1) （对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？
2) 从合法原则、最高最佳原则、估价时点原则来考虑
3) 房地产状况变化。如物质折旧、功能折旧、权益折旧、经济位置变化等
4) 估价目的不同，导致估价的依据、价值标准、估价对象的范围等不同
5) 价格实现的方式不同即价值标准不同。如公开市场价值与强制拍卖的价格
6) 时点不同，价格不同。（动态价格）<市场环境、供求状况均要变；估价对象也会变化><期限、成新、房地产状况>；
7) 交易状况是否变化<权力束在限制约束下，交易状况不同>；
8) 估价原则<是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑〉；
9) 评估价格与实际成交价格不一样，成交价是特定的买者与卖着在特定情况下的交易价格
10) 供求状况变化决定价格也发生变化，而且估价以时点的社会平均成本计算
11) 只有客观收益和正常费用才能作为价格评估的依据。
5. 资料的搜集
资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）
（1） 估价对象的实物、权益和区位三方面的资料。如土地和房屋的产权状况资料、建筑物的结构、位置、建成年月、层数、朝向、交通条件、繁华程度等方面的资料。
（2） 在估价时点的房地产市场状况的资料，特别是本地区和本类房地产的市场状况资料。如供求状况、价格状况、销售（租赁）状况、价格走势状况等方面的资料。
（3） 不同估价方法应收集的主要资料
a) 市场法：① 搜集三个以上近期类似房地产的状况（包括交易情况和房地产状况）和价格资料。②本地区本类房地产价格变化规律资料。③不同交易情况价格差异的资料。④ 房地产状况修正的有关技术资料。
b) 成本法：① 类似物业的土地取得正常成本方面的资料。② 类似物业的土地开发、房屋建设费用、管理费用、利息率、利润率、税费等方面的资料。③建筑物成新度或折旧方面的资料。
c) 收益法：①类似房地产经营收益或租赁收益的资料。②类似房地产的经营费用、空置率等方面的资料。③剩余收益年限等资料。④ 类似物业的重置价格的情况与各种税率。⑤调查三个以上的类似物业的年净收益和售价。
d) 假设开发法：① 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。② 同类房地产市场售价。③ 同类项目开发周期、开发费用。④ 同类项目开发利润或收益资料。⑤ 折现率确定的有关资料。
（4）贯彻估价原则所需要的资料。如合法原则需要的资料，如在建工程需要的四证等。
（5）明确估价基本事项所需要的资料。如估价委托书
（6）特殊目的估价所持有的资料。如保险合同。
二、 问答举例
⒈ 某公司有一商场，该公司拥有该商场的划拨土地使用权和房屋所有权，并且此商场处于一栋18层高建筑中的第1—4层，1997年进行了一次重新装修，但由于经营管理不善，商场自1997年一直处于亏损状态,因此欲出售该商场,现假设某集团公司欲购买该商场，并委托你评估其客观合理价格，请写出你评估的技术路线。
答案：1、用收益法和市场比较法评估出商场的完全产权售价
2、用地价分摊方法测算出商场应分摊的地价，然后根据当地政府关于划拔土地使用权转为出让土地使用权补交出让金的规定乘上一定的比例，得出商场需要补交的土地使用权出让金。
3、测算商场装修因转让所造成的价值损失
4、由完全产权的售价，减去需要补交的土地使用权出让金，再减去原装修因转让所造成的价值损失，得出商场的转让测算价
5、根据测算出的转让价，结合评估人员的经验，确定最终的转让评估价。
⒉ 张某在1998年7月以按揭方式购买了一套住宅，现在（2003年7月）因资金紧张要出售该套住宅，同时李某打算购买该套住宅，但双方均不知道如何确定该套住宅的售价，为此委托评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该套住宅转让价格的技术路线。
答案：1、用市场比较法或成本法评估出该套住宅的完全产权在转让之日的售价
2、根据按揭合同中的约定，确定李某在转让之日的购买该套住宅转让后需要继续向银行支付的本息值在转让之日的现值。
3、由完全产权的售价减去需要继续向银行支付的本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让测算价
4、根据测算出的转让价，结合评估人员的经验，确定最终的转让评估价。
⒊ 甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
请问：
1、 针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节？
2、 装修补偿应如何确定？
3、 对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？
【答】1、在估价程序上应特殊注意：⑴ 被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作 (2分) 并在报告中作出相应说明 ⑵ 估价机构应将初步估价结果向被拆迁人公示7日 (1分) 并进行现场说明 (1分) ⑶ 公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人。(1分) 并由委托人向被拆迁人转交分户估价报告。(1分)
2、被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；(1分) 协商不成的，可以通过委托评估机构确定 (1分)
3、拆迁估价不考虑的房屋租赁因素的影响。(或：按完全产权评估) (1分)
⒋ 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款处法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。
请问：
1、 估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？
2、 拍卖保留价应由谁确定？如何确定？
3、 乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？
【答】1、估价机构没有义务将估价结果告知借款企业；(1分)估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。(或：①估价机构不需要向委托方外的第三方提供估价结果 ②估价机构仅对委托人负责 ③法院是委托人，借款企业不是委托人) (2分) (共3分)
2、拍卖保留价由法院确定，(1分) 应以评估价格为基础确定。(2分)
3、应注意以下费用：⑴ 拍卖机构佣金(1分) ⑵补缴土地使用权出让金(1分) ⑶ 房地产交易相关交易税费(1分) (应有具体项目，笼统回答不给分 ⑷ 估价机构的评估费用 (1分)
⒌ 某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：
1、 这样的做法有哪些错误？
2、 若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益？
【答】1、错误。⑴由于三个交易实例经营规模不同，其中估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；(1分)【只笼统说可比实例状况相同或相似，不给分】⑵未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益 (2分) ⑶不应采用年总收益，而应采用单位面积的年净收益；(2分) ⑷不应选用350万元作为估价对象的年净收益；【或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益】(2分)【说明：仅说明最高最佳使用原则适用错误或曲解最高最佳使用原则给1分】
2、具体可选择过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法或未来数据资本化公式法确定
⒍ 某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作？
1、选用假设开发法和市场法进行估价（1分）；
2、了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况（1分）；
3、了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况与租售成本（1分）；
4、分析确定土地的最佳开发方案（1分）；
5、与开发完成后的市场经营模式（租或售）运用市场法（0.5分）和收益法等（0.5分），预测建成后房地产总价值（1分），调查了解类似房地产的开发成本费用等；如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格（1分）；
6、选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格（1分）；
7、综合二种方法的结果，确定最终估价结果（1分）；
8、根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告（1分）。
⒎ 某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
1、（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同（1分）；（2）、净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分（1分）；（3）、净利润已扣除了房地产的折旧摊销（1分）、财务费用（含利息收益）（1分）与所得税等（1分），包含了正常的（商为利润）等（1分）；
2、收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限（2分）（或者：土地使用终止年短于建筑物寿命终止年-2分）；
3、估价采用的成本应为估价时点的（1分）社会平均（客观）成本（1分）（或者：实际成本是历史（1分）也不一定是社会平均（客观）成本（1分））。
⒏ 某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将工厂改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司可能提出哪些评估要求？对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答？
甲公司可能提出的要求：
1、按改造后的办公用途市场价值进行评估（1分）；
2、对办公楼承租人损失进行评估（1分）；
3、对装修、改造费用进行评估（1分）。
房地产估价机构可做的答复：
1、应按改造前的工业用途评估（笔者注：按法定用途），评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失（2分）；按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿（2分）。
2、经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失（2分）。
3、对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。

三、报告书对照查错
⒈ 阅读报告：⑴、先了解估价基本事项。⑵、了解价值定义。⑶、了解方法技术思路。⑷、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。⑸、测算过程。⑹、估价结果
⒉ 错误类型
⑴、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件；③估价依据、基准地价、估价人员现场调查；④估价结果。
⑵、不规范。①术语不规范，如：今年书中新修改的部分用词，资本化率（╳）→报酬率（√）；纯收益（╳）→净收益（√）；市场比较法或比较法（╳）→市场法（√）；② 表达方式不规范：a、要选用最确切的词语表现事物的特征和作者要表达的意图。b、表达分寸的词语要有客观恰当的把握，不能使用“大概”、“可能”等字样。c、估价报告用户的褒贬要尽是使用中性的词汇。d、用户要简练、标准、不堆砌、不生造；③错别字。
⑶、不充分。①取值依据不充分（数据来源、报酬率取值）；②推理说明不充分。a、 时间修正未说明市场状况分析。b、 比准价格的未说明理由。如加权、平均。c、 各种方法最后综合取值的理论依据。
⑷、不一致。①结果报告与技术报告不一致；②两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、资本化率）；③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致；⑤推理说明与结论不一致。
⑸、 不正确。①每一项描述不正确（评估目的）；②推理分析不正确（与常理相悖）；③方法选用不正确；④技术路线不正确（公式、价值内涵、时点、形成过程）
四、估价报告内容全名剖析
报告书漏项（如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等）。
⒈ 封面
1) 估价报告的标题（样式为：××市××区××街××号综合楼估价报告）
2) 项目名称（样式为：××市××区××街××号综合楼）
3) 委托方：（为委托方的全称、个人委托的为个人的姓名）
4) 估价方：（为估价机构的全称）
5) 估价人员：（参加本次估价的估价人员姓名）
6) 估价作业日期：（本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日，封面上日期要与估价结果报告中的估价作业日期一致）
7) 估价报告编号：（本估价报告在本估价机构内的编号）
2. 目录
1) 致委托方函
2) 估价师声明
3) 估价假设和限制条件
4) 估价结果报告
5) 估价技术报告
6) 附件
3. 致委托方函
按照规定，致函落款应为估价机构全称，并加盖机构公章；法定代表人应签名、盖章。相当一部分报告没有机构盖章，也没有法定代表人签名、盖章。
例：
致委托方函
A ：
我公司于 年 月 日接受贵方委托，对位于 B 的 C 进行评估，评估目的是 D 提供价值参考，到 年 月 日评估工作结束。
根据 E ，确定估价对象 F 。
我公司估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，结合委托方提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、公开、公平的原则，按照估价程序；选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过认真分析计算，最终确定房地产价格在估价时点 年 月 日、完整权利状态与满足各项限制条件下的公开市场价值为人民币： G （大写：人民币 ）。
针对本次评估的具体情况，特对评估价值做以下说明： H 。
特此函告
评估机构（盖章）：
法定代表人（盖章或签名）：
年 月 日
说明：
A、 致函对象委托方名称或姓名；
B、 区、街道、门牌号或宗地号；
C、 应说明：1、全部房地产；
　2、全部土地
　3、部分房地产与分摊土地
　4、其他情况，如是否包含装修、构筑物、设备等。
D、 评估目的；
E、 权属证明文件，应列明具体种类、名称；
F、 估价对象主要情况，包括建筑面积、栋数、土地面积或分摊土地面积、用途等；
G、 应包括总价和单价；
H、 如有特殊要求应予以说明，如涉与补交土地出让金、扣减交易税费的金额等。
1) 委托方要写全称。
2) 致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点和估价结果。
3) 致函落款。为估价机构全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人或负责该项目的专职注册房地产估价师签名。
4) 致函日期，一般为报告完成日期。
4. 估价师声明
《规范》中要求，进行了实地查勘的估价人员应签名、盖章。有些报告无实地查勘的估价人员签名、盖章。重要专业帮助应具体说明，不应笼统说明。《规范》中具体要求估价师声明为：
我们郑重声明：
（1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
（3）我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
（4）我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
（5）我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘）。
（6）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。
（7）其他需要声明的事项。
　　注意：
1) 如果考题中出现“估价师声明”，要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。
2) 说明是否对估价对象进行了实地勘察，勘察包括哪些内容和未包括哪些内容。对未包括的部分，说明评估依据。
3) 如果有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名。
4) 说明某些评估资料的来源。
5) 说明评估报告的使用条件。
6) 依据本次估价目的，说明对估价报告使用的限制。
7) 依据本次估价目的其他有关需要声明的事项。
8) 参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章。
6. 估价假设和限制条件
估价的假设和限制条件应分为两部分理解：估价的假设，即估价的前提。在估价过程中有未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理与其可能的影响等，应先进行假定；限制条件则是指估价结果成立或估价报告可使用的条件。
（1）估价假设前提：
#通用条款：所有报告均应有以下条款。
（1）本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的。
（2）本报告以委托方提供的估价资料真实合法为前提。若提供资料失实或有任何隐匿，本公司不承担责任。
#选用条款：根据估价的具体情况应作以下说明。
（1）若估价对象土地为划拨地，应说明本次评估以出让地或者以划拨地为前提；
（2）若估价对象用途与法定用途不符，或拟改变用途，应说明本次评估以何种用途为前提；
（3）若估价对象面积出现差异或无权威数据，应说明本次评估面积确认的方法，并以此作为前提；
（4）必要时应设定土地开发程度，并以此为前提；
（5）必要时应设定房地产所处状态，如在建工程的施工进度，并以此为前提；
（6）若估价对象已设定他项权利，应说明本次评估是否假设房地产处于完整权利状态；
（7）对综合用途类估价对象，应说明是按整体使用，持续使用，还是拆零使用为前提。
*说明：报告中应选用条款序号在前，通用条款序号在后
（2）限制条件：
限制条件应该是估价结论成立的限制和估价结果应用的限制。前述七种选用条款所述情况，在本部分应有相应限制。如：
估价对象房产规划用途为住宅，现时用途为办公。因规划用途与现时用途不符对房地产价值产生的影响，委托方应给予以充分的考虑与重视。
估价对象所属土地为划拨用地。本次评估未考虑补交土地出让金与相关税费对房地产价值产生的影响，对此委托方应给予充分的考虑与重视。
其他情况参照以上表述。
抵押贷款、房地产处分必须写明本条：
本次评估报告所确定的房地产价格是在本次评估特定目的与限制条件下的公开市场价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用，交易税费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时，应予以充分的考虑与重视。
1) 说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设……）；
2) 他项权利（抵押权对资产的影响）；
3) 特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；
4) 权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明）。
5) 注意估价的假设、估价限制条件的区别：估价假设是对估价时已发生的无法调查核实的假设；限制条件是对估价时点未发生的，但其发生可能影响估价的一些条件限制。
6) 说明本次估价的假设前提，以与未经调查确认或无法调查确认的资料数据使用的假设条件。说明估价报告使用的限制条件、以与估价中未考虑的因素和一些特殊处理与其可能的影响。
7) 如果考题中出现“假设和限制条件”，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。
6. 估价结果报告（共13项内容）
1) 委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）
2) 估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）
3) 估价对象（概要说明估价对象的实物状况、区位状况和权益状况）
① 土地
a) 区位状况：坐落；周围环境、景观；基础设施完备程度；交通状况。
b) 实物状况：面积；形状；四至；地势；地质；水文状况；土地平整开发利用程度；土地生熟情况。
c) 权益状况：土地使用权人不清；土地使用性质不清，如出让or划拨、集体or国有；土地使用年限不清，如起止年月日、剩余年限等，划拨无需交待；是否具有土地使用权证；土地规划用途不清，不能假设，以审批文件为准，如土地使用用途、容积率、建筑密度、绿化率等。
② 建筑物
a) 区位状况：坐落；交通；周围环境；公共配套设施完备程度。
b) 实物状况：房屋用途不清，如现实用途和法定用途；建筑结构不清；建成年月不清；房屋状态不清，如完工or在建，在建的工程投入量是多少；建筑物装修情况不清，特别是商业、办公楼要详细交待，住宅不用；建筑物的面积、层数不清；分栋建筑面积、规划条件不清；建筑物现状、维护、保养、使用情况等。
c) 权益状况：权属交待不清，如委托方是否估价对象的土地使用权和房屋所有权；是否具有房屋所有权证；是否共有产权；产权有无争议。
③ 特别注意
（1）估价对象的权利主体未说明，或说明不清，如：没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权；土地使用权人交代不清等。
（2）土地使用权性质未说明，或说明不清。如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等。
（3）土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）。
（4）是否具有土地使用权证未说明，或说明不清。
（5）对估价对象的性质未说明，或说明不清。
（6）是否具有房屋所有权证未说明，或说明不清。
（7）房屋用途未说明，或说明不清。
（8）对估价对象的物质实体状况描述不清楚
（9）建筑物结构未说明，或说明不清。
（10）房屋建成年代未说明。
（11）房屋的权属未说明，或说明不清（特别是抵押的情况）。
（12）房屋的现状、现实用途与法定用途是否相符（如在建工程的投入数量）等未说明，或说明不清。
（13）位于一栋建筑物的某一套待估房产的区位状况中要说明其楼层和朝向。
（14）实房屋有租赁情况时是否交待清楚，如租金、租期等。

4) 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）
① 着重察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
② 何种条件状态下的价格。如熟地、毛地；开发场地还是项目完成时的土地；已完工建筑还是在建工程；期地、期房现房等。
5) 估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）
① 估价时点是否准确（注意各种估价目的房地产估价的估价时点）
② 与后面引用的时间数据是否吻合。（交易时间修正、汇率）
③ 估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。期房价值时点是现在。
6) 价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）
采用公开市场价值标准，还是特殊估价
价值定义的要素：
（1）完整权利状态：防止估价对象已设置抵押等他项权利；
（2）必要时以价值定义中应加“整体使用”，区别于零星处分房地产，对单栋建筑物一般可不作界定。
一般情况下价值定义应表述为：
公开市场价值，即估价对象在估价时点，完整权利状态与满足各项限制条件下的公开市场价值。
有些估价报告对价值定义的界定不准确、不清楚。如：价值定义描述为：“本报告书所确定的房地产价值，即该房地产客观合理价格，是指对应于房地产抵押款提供价值依据”。
7) 估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）
估价依据应写明估价所依据的估价规范（即国标《房地产估价规范》GB/T50291-1999）；国家和地方的法律、法规；委托方提供的有关资料；估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料；估价方法与操作的主要依据；与估价目的相配合的合法性依据等。
① 提供与估价目的、估价对象类型与数据有关
② 缺少重要法规、估价规范、委托书
8) 估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）
估价原则包括四项：合法原则、最高最佳原则、替代原则、估价时点原则。
有的估价报告此项空缺，有的则对估价原则理解有误，如某报告中估价原则写为“评估人员现场查勘原则”、 “抵押评估中的保守原则”等。
9) 估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以与这些估价方法的定义）
① 只使用了一种估价方法
② 可比实例比较多，能用市场比较法的没有用。也没有充分说明不选用的理由（如交易案例极少等原因）。
③ 收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。
④ 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
⑤ 适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定
⑥ 缺少估价方法定义
⑦ 拆迁用市场法、抵押的优先用成本法
⑧ 察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确
⑨ 对采用的方法是否有合理的说明和理由
10) 估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）
① 评估结果中没有说明币种，没有写成大写。
② 对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。
③ 缺少单价或总价
11) 估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）
12) 估价作业日期（说明本次估价的起止年月日，要与封面上的日期一致）
13) 估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）
以估价报告完成时间开始
报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。
7. 估价技术报告（共7项内容）
1) 实物状况分析
a) 商业：临街状况、内部格局、楼层、面积、装修
b) 住宅：建筑物结构、类型、式样，设施、设备，质量。
c) 工业：用地面积、地质水文条件
d) 旅馆房地产：设备设施和用具；经营管理
2) 区位状况分析
a) 商业：繁华程度、交通条件
b) 住宅：交通条件、生活服务设施、公用设施、环境状况、朝向、楼层。
c) 工业：区域：交通、基础、地理位置
d) 旅馆房地产：交通条件；周围环境
3) 市场背景分析
详细说明分析与估价对象类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来
4) 最高最佳使用分析
详细分析、说明估价对象最高最佳使用
5) 估价方法选用
同上
6) 估价测算过程
I. 市场法
市场法应用过程中容易出现的问题：⑴可比实例是否在同一供求区，规模是否相当，权利性质类型，估价目的是否吻合，结构是否一致，面积是否相当等，距待估房地产估价时点是否长于1年，长于1年的说明理由；⑵基础数据是否有误，搜集的数据是否有可比性（建立价格可比基础），是否剔除了交易税费的非正常负担。⑶影响因素的选择是否合适；注意修正的方法是用直接比较还是间接比较；⑷各因素的修正方向是否有误。因素说明表中的因素与描述中因素是否一致。各单项修正和综合修正是否超出了修正幅度。最终比准价格是否进行了综合和说明。
1. 可比实例选择不当，根据《房地产估价规范》，可比实例数量要在3个以上。选取的可比实例不符合要求
1) 所处地区不相同或不类似，应在同一供求范围内
2) 结构不相同
3) 规模不相当，（规模应当在估价对象规模的0.5－2范围内）
4) 权利性质不相同
5) 交易类型与估价目的不一致
6) 成交日期与估价时点不相近，不能相隔过长（如超过1年）
7) 成交价格不是正常价格或不可修正为正常价格
8) 用途不相同
9) 档次不相当，主要是针对酒店、宾馆、写字楼划分的甲乙级等
2. 选择的可比实例描述不清
1) 交易日期描述不清
2) 交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）
3) 交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）
4) 交易房地产状况不清（现房、期房、结构、装修等）
5) 付款方式（一次性、分期）
6) 交易时可比实例的规模（建筑规模、占地规模）
3. 可比实例的币种未说明，或未化成同一币种；可比实例描述不清，报告不描述实例的位置、坐落等，只用A、B、C代替
4. 建立价格可比基础时，汇率选择错误（应按可比实例成 交时的汇率）。
5. 非正常交易情况的要进行交易情况修正；修正时要注意：拍卖、招标的并不一定比协议价格高。卖方将部分费用转嫁的，要进行修正。
6. 交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平（主要是汇率选取）
7. 区域因素修正时，可比实例应当是原成交日期的状况，估计对象是估价时点的状况。
8. 因素修正时，将修正方向搞反了（如可比实例状况比估价对象好，修正系数取值>1不对，应该是取<1），分子分母颠倒，土地未作年期修正。
9. 在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；或情况说明表中无差异，而计算时却修正了；
10. 修正幅度过大，单项修正超过20%，综合修正超过了30%。综合修正=各项修正幅度绝对值和
11. 不同性质的房地产，其因素修正时选取的侧重点和权重应不同。如居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房地产着重繁华程度、交通条件；工业房地产强调对外交通运输和基础设施条件；农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。
12. 可比实例的交易日期应具体到某年某月某日。如果交易日期调整系数取100％的时应说明该时间段内同一供求范围房地产价格没有明显波动。
13. 可比实例实物状况调整时，区位调整时，应明确其调整的具体内容。
14. 区域因素修正错误（应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比。
15. 可比实例的房地产状况选择错误：可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，均应是成效价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。
16. 修正取值不规范：如规范的取值应为　100/( ) * ( )/100 * 100/( )
17. 加权综合处理确定估价结果时，前后矛盾。交易日期、交易情况接近估价时点，权数应大；区域因素、个别因素较差，权数应小。
18. 修正取值缺乏理由：如（a）对取值调整未给出任何理由；（b）对取值调整给出的理由不合理
19. 以状况差异的幅度直接作为价格差异的幅度：房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度
20. 间接比较与直接比较混淆不清
21. 市场法中对区位状况修正、实物状况、权益状况修正等要详细分析，不能过于简单的说明。
22. 计算结果有错；比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。

II. 成本法
成本法应用过程中容易出现的问题：⑴土地取得成本包括购地款和有关税费；⑵土地开发成本的计算依据与取值是否正确，注意客观成本和实际成本的区别。⑶利息计算是否正确，注意利息率、计息周期，资金以何种方式投入，需要计息的项目（土地取得费，包括为购地而支付的税费，开发成本、管理费用）；⑷利润的计算是否正确，利润率的确定是否有充分的依据，利润率的计算基数与利润是否对应。⑸折旧方法的选用、折旧计算是否正确。注意经济寿命和自然寿命、有效经过年数和实际经过年数的区别，建筑物折旧年限的确定；⑹销售税费的计算是否有误