名京小区前期物业服务合同.doc

名京小区前期物业服务合同
名京小区前期物业服务合同
名京小区前期物业服务合同提要：甲乙双方在自愿、平等、协商一致基础上，就甲方选聘乙方对kD·名京住宅小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同
源自物管手册
名京小区前期物业服务合同
甲方：沈阳kD全胜房地产开发有限公司
法定代表人：zz
住所地：沈阳市zz区XX街XX号
邮编：110020
联系电话：XX
乙方：深圳市kD物业管理有限公司沈阳分公司
法定代表人：ZZZ
住所地：沈阳市XX新区XX街XX号
邮编：110168
资质等级：壹级
证书编号：建物企《2003》039
联系电话：XXXX
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致基础上，就甲方选聘乙方对kD·名京住宅小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
下列词语在本合同中，所赋予定义是：
1、专有部分---指在建筑物中依法取得独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括上述空间或区域内专用计量设施和管线接驳端以内相关设施设备；
2、共用部位---指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、抗震结构、部位、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道等；
3、共用设备---指住宅小区或单橦住宅内，共用上下水和地下排水管道、下水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、共用线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、共用智能化设备、其他机电设备和共用设备使用房屋；
4、共用设施---指住宅小区或单栋住宅内，公共绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公共设施使用房屋等；
5、交付使用----指业主按《商品房买卖合同》约定办理完结开发商指定相应手续，业主在约定期限内不办理相应手续，视为房屋已交付使用；
6、常规性管理服务--指对本小区公共物业建筑物、构筑物及其设施、设备、环境卫生、交通、绿化、环境容貌和居住秩序等常规性物业管理服务项目进行维护、修缮和整治工作，物业服务收费用于支持常规性服务工作；
7、有偿特约服务--指常规性服务之外，物业管理公司为了满足甲方、物业使用人个别需求而提供个性化服务，相关甲方、物业使用人另行支付相应费用。
第一章
物业基本情况
第一条
物业基本情况:
物业名称：kD·名京
物业类型：住宅小区
座落位置：沈阳市铁西区保工北街一号
建筑面积：265722㎡
物业管理区域四至：东至：齐贤北街

南至：北二路
西至：保工北街

北至：北一中路
第二章
服务内容与质量
第二条
在物业管理区域内，乙方提供前期物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位维修、养护和管理；
共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质部位，包括房屋承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道等。
2、物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；
3、物业共用部位和相关场地清洁卫生，垃圾收集、清运、污水管道疏通；
4、公共绿化养护和管理；
5、停车场秩序维护；
6、公共秩序维护、安全防范、消防等事项协助管理；
7、住宅装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
业主门户以内部位和设备，包括但不限于水、电、气户门以内管线和自用阳台等不在本合同服务范围之内。
第三条
乙方提供前期物业服务以约定质量标准为准（前期物业服务质量标准详见附件）。
单个业主可委托乙方对其物业专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章
物业服务费用
第四条
物业管理服务费，由乙方根据物业不同类型按房屋建筑面积向甲方、业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：
住宅物业服务费：元/㎡·月
对外网点物业服务费：元/㎡·月
单体车库物业服务费：元/㎡·月
地下车位物业服务费
名京小区前期物业服务合同提要：甲乙双方在自愿、平等、协商一致基础上，就甲方选聘乙方对kD·名京住宅小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同
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：100
元/个·月
第五条
物业特定服务收费标准
电梯费用以政府最新规定为准
装修垃圾清运费：200元/户（一室一厅）；260元/户（两室一厅）；320元/户（二室二厅或三室一厅）；380元/户（三室二厅及以上）
第六条
本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式。
第七条
物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用、共用部位、共用设施设备大修、中修、更新改造费用，在本物业维修专项资金中列支；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧费用；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
（10）物业管理企业利润；
（11）其他费用。
第八条
物业服务收费标准会随着项目规划变更、政府政策变化、物业成本变化而进行调整。
第九条
物业服务费采取业主自行交纳方式。
第十条
业主自用部位维修、养护及提供其他特约服务，服务报酬由乙方与甲方、业主和物业使用人另行约定。
第十一条
业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，交付时间以《交付通知书》时间为准。纳入物业管理范围，已竣工但尚未出售或者因甲方原因尚未能按时交给物业买受人物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。
已竣工出售并办理入住手续物业，物业服务费用由物业买受人交纳。
按照《商品房买卖合同》约定，物业买受人在约定期限内不领取房屋钥匙或不办理相应入住手续，视为房屋已交付，物业服务费用由物业买受人交纳。
办理入住手续时间，以《商品房买卖合同》约定交付时间或甲方通知办理入住手续时间为准。甲方将采用电话或邮寄书面通知方式通知物业买受人。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，逾期交纳物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额3‰作为违约金。
根据有关法律、法规规定和本合同约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，乙方对于拖欠物业服务费行为可以通过将欠缴费用业主名单在物业服务区域内予以公布等合法手段催收、催缴。乙方也可以采用寄送挂号信方式对拖欠物业费业主进行催收、催缴，邮寄地址为业主办理入住登记时登记地址为送达地址。未交纳服务费超过3个月，乙方依法向人民法院起诉。
第十二条
乙方应当明示物业服务费用收费项目和标准以及特约服务项目收费标准。
第四章
物业经营与管理
第十三条
本物业管理区域内车位所有权属，依照法定或业主与甲方签订合同约定。
第十四条
停车场收费分别采取以下方式：
1、单体车库所有权由业主购置，车库使用人按元/㎡·月标准向乙方交纳服务费，服务费用按季度交纳，业主或车库使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期车库服务费，拖欠及逾期处理方式同第十一条；
2、地下停车位物业服务费标准100元/个·月（业主已租赁车位），向乙方交纳物业服务费，物业服务费按年进行预先交纳，未交费车辆不得进入园区及使用园区停车位。服务费采取业主自行交纳方式；拖欠及逾期处理方式同第十一条。
第十五条
乙方应与停车场车位使用人签订书面车位使用服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面权利义务。
第十六条
本物业管理区域内属于全体业主所有除停车场外其他物业共有部位、共用设施设备统一委托乙方经营，乙方可以在此物业管理区域内进行宣传、场地租赁等经营活动，在前期物业管理期间，其经营收入扣除经营成本后，因主营亏损，可以补充到物业服务费中。
第五章
物业承接验收
第十七条
乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第十八条
甲乙双方书面确认查验过物业共用部位、共用设施设备及相关场地存在问题，甲方应承担解决责任。
第十九条
对于本合同签订后承接物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任依据。
第二十条
乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；
3、住宅质量保证书和住宅使用说明书；
4、物业管理用房、《商品房买卖合同》示范文本、《业主（临时）管理规约》、书面承诺等物业管理所必需其它材料；
5、绿化系统、智能化等弱电系统、应急电源或临时发电设备等系统、室内新风系统等竣工图纸及技术资料；
6、样板间装修图纸、公用大厅装饰、装修图纸等；
第二十一条
甲方保证交付使用物业符合国家规定验收标准，按照国家规定保修期限和保修范围承担物业保修责任。
第六章
物业使用与维护
第二十二条
业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面规章制度，乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第二十三条
乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务重
名京小区前期物业服务合同提要：甲乙双方在自愿、平等、协商一致基础上，就甲方选聘乙方对kD·名京住宅小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同
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大事项，及时处理业主和物业使用人投诉，接受甲方、业主和物业使用人监督。
第二十四条
乙方应当开展对本物业共用部位、共用设施设备年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改。
第二十五条
因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地，应征得相关业主和乙方同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地，应征得相关业主和甲方同意，临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地，应作好相应防护措施，并在约定期限内恢复原状。
第二十六条
乙方与装饰装修房屋业主或物业使用人应签订书面装饰装修管理服务协议，就允许施工时间、废弃物清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中禁止行为和注意事项。
第二十七条
甲方应于物业交付使用前30天向乙方提供能够直接投入使用法律规定面积物业管理用房。
第二十八条
物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其使用用途。
第七章
双方其他权利义务
第二十九条
甲方权利和义务
1、监督检查乙方各项方案和计划实施；
2、与物业买受人签订《商品房买卖合同》时，应包含本合同主要内容，并将本合同向物业买受人明示；
3、在销（预）售物业之前，制定《业主（临时）管理规约》并在与买受人签订《商品房买卖合同》时向买受人明示，并予以说明；
4、要求业主、物业使用人对异产毗连部位维修提供通行和维修便利，因此造成损害，由责任人承担；
5、完善本物业管理区域内配套设施和配套工程，包括物业标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等；
6、不干涉乙方依法或依本合同约定所进行物业服务和经营活动；
7、甲方收到乙方文件应签收，并对乙方意见和建议需2日内答复，不答复则视为同意；
8、不得擅自改变本物业公共建筑、共用部分、共用设施设备使用功能，确因完善本物业配套设施而需改变公共建筑、共用部分、共用设施设备使用功能，应取得本物业三分之二业主同意后报有关部门批准实施；
9、当项目具备成立业主大会条件后，甲方应当向项目所在地区房地产行政主管部门，街道办事处提出成立业主大会申请。
第三十条
乙方权利义务
1、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业日常管理工作，履行本合同有关权利、义务；
2、根据法律、法规有关规定和本合同约定，自主开展各项物业服务经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及其他人合法权益，不得利用提供物业服务便利获取不当利益；
3、建立物业服务档案，及时记载变更情况；
4、可以将物业管理区域内专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内全部物业服务一并委托给他人；
5、应当协助做好物业管理区域内安全防范工作。发生安全事故时，乙方在采取应急措施同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；
6、监督《业主（临时）管理规约》实施，并对业主、物业使用人违反《业主（临时）管理规约》行为进行劝阻、制止；
7、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主必须予以配合，责任人不履行维修养护义务或有关业主拒绝给予配合，乙方将事件通知相关业主或社区后，可以自行维修养护，所发生费用由责任人承担；
8、为维护公众、业主、物业使用人切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂，协助公安机关执行任务等突发事件，乙方可自主决定采取相应紧急避险措施，乙方因采取紧急避险措施造成业主必要财产损失，当事双方按照有关法律规定处理。
第三十一条
本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立，移交给甲方代管。
第八章
专项维修资金
第三十二条
专项维修资金缴存按沈阳市政府相关文件由业主在入住前一次性交纳并存入政府指定专用帐户。
第三十三条
专项维修资金使用和分摊、续筹：专项维修资金按照国家和沈阳当地法规和政策规定方式使用和分摊、续筹。
第三十四条
相关业主不批准乙方所编制专项维修资金使用方案，或资金不够所引致经济损失及法律责任，由相关业主承担。
第九章
违约责任
第三十五条
甲方违反本合同第十七条、第十八条、第十九条约定，致使乙方物业服务无法达到本合同第二条、第三条约定服务内容和质量标准，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成损失。
第三十六条
除前条规定情况外，乙方物业服务达不到本合同第二条、第三条约定服务内容和质量标准，应按国家或地方行业主管部门规定标准向甲方、业主支付违约金。
第三十七条
甲方、业主或物业使用人违反本合同第四条、第五条、第十条约定，未能按时足额交纳物业服务费用，每逾期一日应按
名京小区前期物业服务合同提要：甲乙双方在自愿、平等、协商一致基础上，就甲方选聘乙方对kD·名京住宅小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同
源自物管手册
欠交总额3‰标准向乙方支付违约金。
第三十八条
乙方违反本合同第四条、第五条约定，擅自提高物业服务费用标准，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
第三十九条
甲方违反本合同第二十一条约定，拒绝或拖延履行保修义务，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成其他损失由甲方承担。
第四十条
以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知业主和物业使用人（园区内信息公示即可），暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失；
5、因非乙方责任在物业内发生治安或刑事案件包括但不限于伤害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由所致之损害；
6、甲方或业主、物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所致之任何损害；
7、甲方或业主、物业使用人在已有标识提示或告之前提下，不遵守《业主（临时）管理规约》或其他法律法规所引致之任何损害；
8、业主门户内部位、设施、自用阳台损失以及由于该部位、设施、自用阳台损坏及其他原因给第三人所造成损失；
9、其它业主与使用人另有约定情形。
第九章
其他事项
第四十一条
本合同期限自2010
年
5
月30日起至本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新物业服务合同生效时，本合同自动终止。
第四十二条
业主与物业使用人就本合同权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定，业主应承担连带责任。
第四十三条
本合同附件为本合同不可分割组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第四十四条
本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突，以补充协议为准。
第四十五条
本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人民法院提起诉讼处理方式。
第四十六条
本合同一式六份，经甲、乙双方法定代表人或授权代理人签字并加盖公章后生效。甲、乙双方各执两份、物价局及房地产行政主管部门备案各执壹份，具有同等法律效力。
附件：《前期物业服务质量标准》
甲方（签章）

乙方（签章）
法定代表人

法定代表人
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