厦门房地产市场第三季深研究.pptx

,#,2009,第三季,第三季,语,厦门楼市需求是否仍会“被萎缩”？,一面是热火朝天的土地拍卖，一面却是第三季度住宅交易量的大幅下滑，,V,型曲线难道真的会演变成,W,的悲剧？本季深度地产,365,透过数据与大家一起探讨个中原因以及未来趋势,1,、第三季楼市交易量下滑显著,2009,年,1-9,月份商品房交易量,379,万平方米，突破,2007,年全年交易量,厦门楼市在经历了,2008,年调整后，,2009,年集中释放需求量，,1-9,月份商品房销售,379,万平方米超过,07,年全年交易量，预计,2009,年量价将创历史新高。,本文涉及数据由立丹行地产研究中心根据土房局网上房地产整理，仅供参考。截止日期：,2009,年,9,月,20,日,第三季度商品住宅累计销售,75,万，对比第二季度下降,44%,本文涉及数据由立丹行地产研究中心根据土房局网上房地产整理，仅供参考。截止日期：,2009,年,9,月,20,日,岛内,岛外,合计,面积,/,万,均价,元,/,面积,/,万,均价,元,/,面积,/,万,均价,元,/,2008,年第四季度,21.31,9609,8.68,5285,29.99,8357,2009,年第一季度,45.82,10029,67.36,4496,113.18,6736,2009,年第二季度,65.17,11446,68.18,5543,133.35,8428,2009,年第三季度,44.37,13838,30.84,6408,75.21,10791,2009,年,1-9,月份全市住宅成交,322,万平方米，岛内住宅,155,万平方米，占,48%,；岛外住宅成交,167,万平方米,占,52%,。,岛内第三季度对比第二季度交易量下滑,32%,，岛外第三季度对比第二季度下滑,55%,。,第三季岛内住宅交易量,44,万 价格上涨,21%,第三季岛外住宅交易量,31,万 价格上涨,16%,1-9,月季岛外主要供应项目,时间周期,岛外热销项目,第一季度,乐活小镇；,绿苑水岸名筑,禹洲大学城；,芸溪居住公园,第二季度,未来海岸系天心岛,禹洲大学城；,大学康城,第三季度,第三季成交量相对分散,凤凰城,泉水湾,滨海上城,古龙御景,海晟,维多利亚,2009,年,1-9,月 岛外集中供应项目列表,住宅通过同期交易对比，,1-7,月份均达到历史新高，每月交易量维持在,40,万平方米左右。但从,5,月开始，交易量已显现出逐月下滑的态势，,8,月二套房政策出台后，下滑局面加剧。,8,月政策楼市分水岭，金九银十不再有,2,、多因素主导，,“,被萎缩,”,局面逐渐形成,岛内,1-9,月供应,69,万,销售,155,万,岛外,1-9,月供应,50,万,销售,167,万,岛内、岛外供应齐断档,岛内在售项目库存,93,万，去化仅需,7,个月 岛外在售项目库存,96,万，去化仅需,8,个月,全市,思明区,湖里区,海沧区,集美区,同安,翔安,在售项目库存（万）,189,59,34,20,24,35,17,未批售项目住宅库存,/,万,741,170,173,84,192,88,34,月均消化（万）,25,8.9,4.6,5.1,3.5,2.7,0.7,在售项目库存消化时间,8,7,7,4,7,13,24,总库存消化时间（月）,37,26,45,20,62,46,73,未批售项目商住用地建筑面积：岛内,343,万平方米，岛外,398,万平方米；,本文涉及数据由立丹行地产研究中心根据土房局网上房地产整理，仅供参考。截止日期：,2009,年,9,月,20,日,18,：,00,在售项目库存：拿到预售许可证的批售面积未批售项目：未拿到许可证的项目后期产品及出让未上市地块,全市,40%,批售项目销售率超过,90%,；岛内在售库存仅余,93,万平方米，约,5364,套；岛外在售库存仅余,96,万平方米，约,9260,套；,新开工面积大幅减少,高成本土地延迟开发节奏，导致短期供应不足,2007,年,159,万高成本土地,延迟开发导致目前供应不足。预计需要,2009,年中期供需紧张的局面才能得以缓解。,备注：这部分高成本土地主要是,07,年出让（岛内,84,万,，平均楼面地价,11917,元,/,，岛外,75,万,平均楼面地价,7449,元,/,),备注：资金成本折合价：考虑资金使用成本，利率按商业贷款利率,岛内库存,144,平方米产品约占,77%,；岛内住宅仅余,5364,套，套均面积,163,，需求多元化趋势导致结构性失衡；,岛外,70-90,产品占,31%,，,120-144,占,25%,，岛外住宅库存约,9260,套，套均,108,，产品结构相对丰富；,结构失衡，影响需求匹配,表格,2,：全市产品结构销售情况,结构失衡，影响需求匹配,60,60-90,90-120,120-144,144-180,180,2009,年,套,%,套,%,套,%,套,%,套,%,套,%,1,月,135,7.61,497,28.02,438,24.69,348,19.62,251,14.15,105,5.92,2,月,213,8.59,951,38.35,409,16.49,555,22.38,278,11.21,74,2.98,3,月,211,4.85,855,19.64,1238,28.43,1157,26.57,699,16.05,194,4.46,4,月,371,11.12,708,21.22,857,25.68,547,16.39,594,17.80,260,7.79,5,月,248,7.48,551,16.62,764,23.04,596,17.97,785,23.67,372,11.22,6,月,359,9.22,786,20.19,765,19.65,861,22.12,739,18.98,383,9.84,7,月,347,11.37,554,18.15,737,24.15,551,18.05,522,17.1,341,11.17,8,月,240,11.11,348,16.11,355,16.44,330,15.28,649,30.05,238,11.02,合计,2124,8.72,5250,21.54,5563,22.83,4945,20.29,4517,18.54,1967,8.07,第一季度价格策略引爆刚性需求井喷，主要去化产品为中小户型产品，,10000,元,/,约占,11%,，楼面地价,7000-10000,元,/,约占,10%,楼面地价,6000-7000,元,/,约占,20%,楼面地价低于,6000,元,/,约,59%,，主要分布在岛外。,2007-2009,年岛内未批售商住用地平均楼面地价,8614,元,/,岛外未批售用地平均楼面地价,3818,元,/,；根据土地成本与售价比，未来岛内住宅均价约为,17200,元,/,；岛外住宅均价预计,7600,元,/,。（根据在售项目土地成本与售价比统计，岛内约,50%,，岛外约,40%,）,2007-2009,未批售土地楼面地价,近,3,个月住宅售价,思明,8518,14623,湖里,8990,12153,海沧,4140,7458,集美,4215,7105,同安,3498,4786,翔安,3557,7134,信贷给企业的支持，让大型房企具有充裕的资金。积极拿地形势持续。依据央行的数据显示，在上半年创天量的,7.37,万亿元新增信贷中，超过,8000,亿元流入了房地产领域。,有人认为,中国房地产市场进入无解循环：通过低息信贷与资本市场融资，炒高房价后取得高价地，垄断土地供给进而推动高价房换取现金流，最后通过资本市场折现给予高溢价。这样的发展思路到底能持续多久？,市场远未恢复健康发展，若遭遇信贷调控，市场依然脆弱,总结,第三季商品住宅交易量大幅度萎缩，价格逐步走高，短期内供不应求；,交易量下滑并非由于需求不足，主要是由于供给不足与政策因素影响；,一级土地市场依然火爆,.,2,、,2010,年中期供需平衡矛盾整体有望缓解；,立丹行地产研究中心,认为,3,、岛内高地价主导房价走势，未来房价依然高位运行；,6,、市场远未恢复健康发展，若遭遇信贷调控，市场依然脆弱。,5,、厦门全局化发展依赖加大岛外开发力度；,1,、市场供给不足问题短期内难以改变，第四季需求被萎缩局面将持续；,4,、岛内日益侧重高端市场，面积结构调整应是急需解决问题；,立丹行机构,厦门市鹭江道,98,号建行大厦,26,层,电访：,0592-2111780,传真：,0592-2111708,电邮：,ldh ldh-hr,公司网站：,联系我们,/Contact Us,Thanks!,