房地产投资学房地产投资项目基础数据的分析估算.pptx

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念,（一）房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同,对一般建设项目而言，其总投资是建设投资、建设期借款利息和流动资金之和。,建设投资是指项目按拟定建设规模、规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；,建设期借款利息指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款发生的利息支出；、,流动资金是指为维持企业正常生产经营活动所占用的全部周转资金。,第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念,（一）房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同,对于开发后出售模式下的房地产开发项目而言，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，,房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。,第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,（二）房地产开发项目总投资,开发项目总投资包括,开发建设投资,和,经营资金,。,开发建设投资,是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等,。,经营资金,是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。,序 号,项 目,总 投 资,估算说明,1,开发建设投资,1.1,1.2,1.3,1.4,1.5,1.6,1.7,1.8,1.9,1.10,1.11,1.12,土地费用,前期工程费,基础设施建设费,建筑安装工程费,公共配套设施建设费,开发间接费,管理费用,财务费用,销售费用,开发期税费,其他费用,不可预见费,2,经营资金,3,项目总投资,（,1,）,+,（,2,）,3,1,3,2,3,3,开发产品成本,固定资产投资,经营资金,表,4-1,项目总投资估算表 单位：万元,序 号,项 目,开发产品成本,固定资产投资,合计,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,土地费用,前期工程费用,基础设施建设费,建筑安装工程费,公共配套设施建设费,开发间接费,管理费用,财务费用,销售费用,开发期税费,其他费用,不可预见费,合 计,表,4-2,开发建设投资估算表 单位：万元,（三）开发产品成本,开发产品成本,是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。,在房地产投资分析中，房地产开发的总成本费用通常包括,开发成本,和,开发费用,两大部分。开发成本包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、不可预见费；开发费用包括管理费用、财务费用和销售费用。,例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为,49 781,平方米，其中，住宅部分为,47 581,，休养所为,1 200,，综合商场为,1 000,。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为,13 057,万元，其中开发建设投资,13 049,万元，由开发产品成本,12 867,万元和自营固定资产的,182,万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金,8,万元，到项目结束时一次性收回。,上述开发项目总投资构成见图所示。,从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金,8,万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产,182,万元，而只余下开发产品成本,12 867,万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本,12 867,万元。,如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。,土地费用,前期工程费用,基础设施建设费用,建筑安装工程费用,公共配套设施建设费用,开发间接费用,管理费用,财务费用,销售费用,开发期税费,其他费用,不可预见费用,固定资产及其他资产,182,万元,开发产品成本,12867,万元,开发项目总投资,13057,万元,开发建设投资,13049,万元,经营资金,8,万元,总成本费用,房地产开发项目总投资构成图示,二、关于计算期的估算,（一）计算期的概念,计算期也叫开发经营期，是指经济评价时为时行动态分析所敲定的期限。其起点是取得房地产开发用地的时间，终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。,（二）计算期的构成,计算期,=,建设期,+,经营期,=,前期,+,建造期,+,经营期。,（三）计算期的选取,1,、开发后出售的项目：计算期是建设期和销售期之和。,通常选取,3,5,年。,2,、开发后出租或自营项目：计算期是建设期与经营期之和。,通常选取,10,20,年。,3,、置业投资项目：计算期是经营准备期和经营期之和。,计算期的选取比较灵活，投资者会根据自己的财务安排、投资目的或市场变化，决定持有时间或随时转售。,三、房地产开发项目总成本费用的具体估算,（一）,土地取得成本,土地取得成本也被称为土地费用或土地取得费用，是指为取得房地产开发用地的必要支出，一般包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、土地开发建设补偿费和土地取得税费。,土地取得成本的具体构成因取得用地的途径不同而不同。目前途径主要有,3,个：,1,、,市场购买下的土地取得成本,，包括：,（,1,）土地使用权出让金,（,2,）土地取得税费,2,、,征收集体土地的土地取得成本,。包括：,（,1,）土地使用权出让金和城市基础设施建设费,（,2,）征地补偿安置费,（,3,）相关税费,（,4,）地上物拆除、渣土清运和场地平整费等。,3,、,征收国有土地上房屋的土地取得成本,（,1,）,土地使用权出让金和城市基础设施建设费,（,2,）房屋征收补偿费,（,3,）相关税费,（,4,）,地上物拆除、渣土清运和场地平整费等。,序 号,项 目,金 额,估算说明,1,2,3,4,5,土地使用权出让金,城市基础设施建设费征收（征地）补偿费,土地相关税费,地上物拆除、渣土清运和场地平整费,合 计,表,4-3,土地取得成本估算表 单位：万元,（二）前期工程费用,前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计，市场调研，可行性研究，项目策划，工程的水文、地质勘测，环境影响评价，交通影响评价，“三通一平”及临时用房等开发项目前期工作的必要支出。,序 号,项 目,金 额,估算说明,1,2,3,4,5,6,规划、设计、可研费,水文、地质勘察费,道路费,供水费,供电费,土地平整费,合 计,表,4-4,前期工程费估算表 单位：万元,（三）,建筑安装工程费,建筑安装工程费是指,建造商品房及附属工程,所发生的土建工程费用、设备采购费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。要注意避免与后面的基础设施建设费、公共配套设施建设费重复。,建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。,第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,项 目,建筑面积,建安工程费,装饰工程费,金额合计,单价,金额,单价,金额,单项工程,1,单项工程,2,合 计,表,4-5,建筑安装工程费用估算表 单位：万元,第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,(,四,),基础设施建设费,基础设施建设费是指建筑物,2,米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。,序 号,项 目,建设费用,接口费用,合 计,1,2,3,4,5,6,7,8,9,供电工程,供水工程,供气工程,排污排洪工程,通讯工程,道路工程,照明工程,绿化工程,环卫设施,合 计,表,4-6,基础设施建设费估算表 单位：万元,第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,（五）公共配套设施建设费,公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：教育（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会）、市政公用（如公共厕所）、派出所、锅炉房、变电室等。,一般按规划指标和实际工程量估算。,序 号,项 目,建 设 费 用,估算说明,1,2,3,4,5,6,居委会,派出所,托儿所,幼儿园,公共厕所,停车场,合 计,表,4-7,公共配套设施建设费用估算表 单位：万元,第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,（六）开发间接费,开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。,在房地产投资分析的费用估算中，这项费用基本不予考虑。,第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,（七）管理费用,管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。,管理费用可按项目投资或前述,1,5,项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为,3%,左右。,（八）销售费用,销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括广告费、销售材料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费（合称广告宣传及市场推广费）、销售人员工资或者销售代理费等。,一般按销售收入的,3%,6%,计算。,第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,（九）财务费用,财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。,财务费用的计算是个难点。详见本章第四节“借款还本付息的估算”。,（十）开发期间税费,开发期间税费是指项目在开发期间按国家和地方政府有关部门的规定征收的税金及代收代付费用。,第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,序 号,项 目,金 额,估算说明,1,2,3,4,5,6,7,8,9,固定资产投资方向调节税,市政支管线分摊费,供电贴费,用电权费,分散建设市政公用设施建设费,绿化建设费,电话初装费,人防工程费,白蚁防治费,合 计,表,4-8,开发期税费估算表 单位：万元,（十一）其他费用,其他费用,是指根据国家或项目所在地政府部门规定计取，或根据工程建设惯例应发生但未计入上述（一）（十）项的费用。,这些费用的内容、收取额度或比例各地不同，需按当地有关部门规定的标准或费率估算，比例一般约占投资额的,2%3%,。,第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,序 号,项 目,金 额,估算说明,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,临时用地费,临时建设费,施工图预算或标底编制费,工程合同预算或标底审查费,招标管理费,总承包管理费,合同公证费,施工执照费,工程质量监督费,工程监理费,竣工图编制费,工程保险费,合 计,表,4-9,其他费用估算表 单位：万元,（十二）不可预见费,房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的,3%,7%,估算。,当开发项目竣工完成后采用出租或自营方式经营时，还应该估算项目经营期是的运营费用。,第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,（十三）运营费用,运营费用（也叫经营费用），是指房地产项目开发完成后，在项目出租或经营期间发生的所有费用。其具体包括：期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）、物业服务费（人员工资和办公费用、建筑物及相关场地的维护维修费用、公共设施设备运行费、维修及保养费、绿化费、清洁与保安等费用、保险费、广告宣传及市场推广费、租赁代理费和折旧费）、城镇土地使用税、房产税等。,一般来说，根据项目的实际情况，运营费用约占出租收入的,20%,40%,左右。,第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算,一、经营收入估算,（一）租售方案的确定,租售方案一般应包括以下几个方面的内容：,（,1,）,项目出售、出租还是租售并举？,出售面积和出租面积的比例是多少？整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营？,（,2,）,可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置,；,（,3,）出售和出租的,时间进度安排,和各时间段内租售面积数量的确定，并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响；,（,4,）,售价和租金水平,的确定；,（,5,）,收款方式与收款计划,的确定。,这一过程在实际工作中，可参照表,4-10,4-13,进行。,第二节 房地产投资项目的收入、税金估算,销售期间,第,1,期,第,2,期,第,N,期,合计,销售,计划,面积,百分比,100%,收款,计划,期 间,百分比,销售收入,百分比,销售收入,百分比,销售收入,第,1,期,第,2,期,第,3,期,第,N,期,总计,房地产开发项目销售计划及收款计划表,表,4-10,单位：建筑面积（），销售收入（元）,序 号,项 目,名 称,建设期,经营期,第,1,期,第,2,期,第,3,期,第,N-1,期,第,N,期,1,可出租建筑面积,2,单位租金,3,可能毛租金收入,4,出租率（,%,）,5,有效毛租金收入,6,转售收入,7,转售成本及税费,8,净转售收入,房地产开发项目出租计划及出租收入计划表,表,4-11,单位：建筑面积（），销售收入（元）,项 目,建筑面积,（）,售 价,（元,/,）,2001,年,2002,年,2003,年,合计,上半年,下半年,上半年,下半年,上半年,下半年,地上商业部分,公寓楼部分,地下商业部分,地下车库部分,总 计,表,4-12,房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案）单位：万元,物业,类型,初始租金,（元,/,）,年期,3,4,5,14,15,总 计,入住率,地上商业部分,收 入,（万元）,公寓楼部分,地下商业部分,地下车库部分,其他面积,总 计,表,4-13,房地产项目出租收入计划表（全部出租方案）单位：万元,（二）租售价格的确定,1,、房地产开发产品定价方法,房地产开发项目经济评价方法,中规定：,租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。,这个定价过程就是,市场比较定价法,的运用。,第二节 房地产投资项目的收入、税金估算,市场比较法的基本原理,市场比较法（,market comparison approach,，,sales comparison approach,），也称市价比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法，简称为比较法或市场法。,它是将估价对象房地产与在估价时点的近期已发生了交易的,类似房地产,加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出,估价对象房地产,的客观合理价格或价值的一种估价方法。,类似房地产,(,similar property,),：是指房地产中实物、权益、区位状况均与估价对象房地产相同或相类似的房地产。,估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产。,前提：交易市场已经形成。,比较结果一般称之为比准价格。,理论依据是,替代原理,。,替代原理：根据经济学原理，在同一市场上，相同的商品具有相同的价格。如果有两个以上相同的商品同时存在时，则明智的买者会选择价格最低的；或者反过来，如果有两个以上价格相同的商品同时存在时，则明智的买者会选择效用最大的。卖者为了使其产品能够卖出去，也会展开价格竞争。市场上各个经济主体的这些行为导致的结果，是在效用相同的商品之间形成相同的价格。,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取,市场,比较法的操作程序,搜集交易实例,选取可比实例,建立价格可比基础,进行交易情况修正,进行交易日期修正,进行区域因素修正,进行个别因素修正,求出比准价格,一、交易实例的搜集,尽可能搜集较多的交易实例，是运用市场比较法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场比较法无法使用。,（一）途径,1.,查阅政府有关部门关于房地产交易申报登记资料,2.,查阅各种报刊上关于房地产租售的信息,3.,以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈了解各种信息,4.,通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息,5.,同行之间相互提供信息资料,6.,其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、不动产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解,（二）搜集交易实例的内容,1,、交易双方的基本情况与交易目的,2,、交易实例的房地产状况,3,、成交价格与成交日期,4,、付款方式,5,、交易情况,二、可比实例的选取（,3,个可比实例个数,10,个）,1,、可比实例应与估价对象处在同一供求范围内,2,、可比实例的用途应与估价对象的用途相同,3,、可比实例的规模应与估价对象的规模相当,4,、可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同,5,、可比实例的档次应与估价对象的档次相当,6,、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同,7,、可比实例的成交日期应与估价时点接近,8,、可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格,三、价格可比基础的建立,对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格的可比基础，统一其表述方式和内涵。,换算处理内容：,1,、统一付款方式：价格以一次付清所需支付的金额为基准。,例：某宗房地产的交易总价款为,30,万元，其中首期付款,20,，余款于半年后支付。假设月利率为,0.5,，则在其成交日期时一次付清的价格为：,3020%+30(1-20%)(1+0.5,),6,=29.29(,万元,),2,、统一币种与货币单位,3,、统一面积内涵与单位：建筑面积、使用面积、套内建筑面积；每平米价格。,5,、统一采用单价,四、比较实例的比较与修正,基本公式：,通过进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素的修正，就可以把可比实例房地产的实际成交价格修正为估价对象房地产在估价时点的客观合理价格。即,估价对象价格,可比实例价格,交易情况,修正系数,交易时间,修正系数,区域因素,修正系数,个别因素,修正系数,成交价,个别因素修正,可比实例,A,4500,元,/m,2,-5%,可比实例,B,5000,元,/m,2,+2%,交易情况、区域因素、个别因素这,3,个因素的修正系数都可以采用,100,（,100X,）,的形式,修正的含义，简单地理解为“高了就往下拉，低了就往上提”。,例,A,、,B,两实例情况见下表，则,V,A,4500100(100-5),4736.84(,元,/m,2,),V,B,5000100(100+2),4901.96(,元,/m,2,),交易,日期的修正,（一）含义：可比实例成交价格是成交日期时的价格，而评估的估价对象价格是估价时点时的价格。如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况就发生变化，价格就可能不一样。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点时的价格，这就是交易日期修正。其实质是对房地产市场状况的修正。,（二）修正方法,在可比实例成交日期至估价时点期间，房地产价格可能的变化有平稳、上涨、下跌。平稳可不修正。,价格指数法,：,时间修正系数,=,估价时点的房地产价格指数,/,交易日期的房地产价格指数,价格指数包括定基价格指数和环比价格指数两种,定基价格指数：,可比实例在成交日期时的价格,估价时点时的价格指数,/,成交日期时的价格指数,=,可比实例在估价时点的价格,环比价格指数：,可比实例在成交日期时的价格,成交日期的下一时期的价格指数,再下一时期的价格指数,估计时点的价格指数,=,可比实例在估价时点时的价格,第二节 市场比较法估价步骤及内容,价格变动率法,：,逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整：,可比实例在成交日期时的价格,（,1,价格变动率）,期数,=,可比实例在估价时点时的价格,采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整：,可比实例在成交日期时的价格,（,1,价格变动率,期数）,=,可比实例在估价时点时的价格,例：评估某宗房地产,2005,年,3,月,30,日的价格，所选取的某一可比实例成交于,2004,年,5,月,30,日，价格为,8000,元,/,平方米，经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在,2004,年间平均每月上涨,1.2%,，,2005,年以来平均每月下降,0.5%,，试对该可比实例进行交易日期修正。,收集交易实例,整理和选择比准实例,分析与调整,综合计算比准价格,建立价格比较修正的基础,交易情况的修正,交易日期的修正,房地产状况修正,利用修正公式计算,例,5,：在某城市，需评估一住宅物业在,2011,年,6,月,15,日的售价，现收集到与待估宗地条件类似的,7,宗地，条件如下：,例,4-1,该城市,2009,年该类物业价格的月平均变动率为,-0.2%,，,2010,年,1,月至今住宅价格的月平均变动率为,0.1%.,表中数字为负,/,正表示实例宗地的条件比待估宗地条件差,/,好的幅度。,根据上述条件，确定该住宅物业的销售单价,。,交易实例,成交价格,交易时间,交易情况,区域因素,个别因素,A,3300,2009-8-15,正常,0,0,B,3200,2009-6-15,低于市价,5%,3%,0,C,3600,2009-12-15,正常,0,0,D,4000,2010-12-15,正常,-4%,-3%,E,3800,2010-4-15,正常,-2%,0,F,4300,2010-6-15,正常,0,4%,G,4400,2011-6-15,正常,0,-1%,D=4000*(100/100)*(1+0.1%*6)*(100/100-4)*(100/100-3)=4321.31,F=4300*(100/100)*(1+0.1%*12)*(100/100+4)=4184.23,G=4400*(100/100)*1*(100/100-1)=4444.44,需定价房地产的销售价格为,(D+F+G)/3=4316.66,（三）经营收入估算,经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。,主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）、自营收入和转售收入。,1,、,销售收入,=,可销售房屋建筑面积,房屋销售单价,2,、,出租收入,=,可出租房屋建筑面积,房屋租金单价,（三）经营收入估算,3,、,自营收入,是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入,。,4.,转售收入,就是房地产的所有者将出租或自营型房地产的所有权转让给他人后获得的收入。常用的、有效的房地产转售价格和转售收入的估算方法是持有期末资本化率估算法。,二、税金估算,目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：,1,经营税金及附加,经营税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市建设维护税、教育费附加（通常也叫两税一费）和其它销售税费。,两税一费，可以按售价的一定比例收取（如,5.5%,）；其他销售税费包括印花税、交易手续费等。,二、税金估算,目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：,1,经营税金及附加,营业税：对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产征收的一种税。税率,5%,营业税税额,=,应纳税销售（出租）收入*税率,城市维护建设税：按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据，专用于城市维护建设而征收的一种税，税率：,7%,、,5%,、,1%,教育费附加：国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的附加费。计费依据与城建税相同，税率,3%,。,2,土地使用税,土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税。,3,房产税,房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。,对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据，税率为,12%,。对于非出租的房产，以房产原值一次减除,10,30%,后的余额为计税依据计算缴纳，税率为,1.2%,。,4,企业所得税,企业所得税是对独立核算的房地产开发企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。,5,土地增值税,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。,（,1,）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。,（,2,）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。,序 号,项 目,计 算 基 础,1,转让房地产总收入,详见销售收入表,2,2,1,2,2,2,3,2,4,扣除项目金额,开发成本,开发费用,与转让房地产有关的税金,财政部规定的其他扣除项目,2.1+2.2+2.3+2.4+2.5,土地取得成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用,营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税等,2.120%,3,增值额,(1)-(2),4,增值率,(3)(2),5,适用增值税率,增值额,50%,以下部分：,30%,增值额超过,50%,至,100%,部分：,40%,增值额超过,100%,至,200%,部分：,50%,增值额超过,200%,部分：,60%,6,增值税,应纳税额,=,土地增值额,适用税率,表,4-15,土地增值税计算表,土地增值税实行四级超率累进税率，从,30%60%,。,（,1,）增值额未超过扣除项目金额,50%,（包括本比例数，下同）的部分，税率为,30%,；,（,2,）增值额超过扣除项目金额,50%,，但未超过扣除项目金额,100%,的部分，税率为,40%,；,（,3,）增值额超过扣除项目金额,100%,，但未超过扣除项目金额,200%,的部分，税率为,50%,；,（,4,）增值额超过扣除项目金额,200%,的部分，税率为,60%,。,综上所述，我们可将土地增值税的计算列出表格，如表,4-15,。,例：某纳税人转让房地产所取得的收入为,400,万元，其扣除项目金额（假设考虑了所有应扣除因素）为,100,万元，试计算其应纳土地增值税的税额。,某房地产公司开发,100,栋花园别墅，每栋地价,14.8,万元，登记、过户手续费,0.2,万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计,50,万元，贷款支付利息,0.5,万元（能提供银行证明）。,每栋售价,180,万元，营业税率,5,，城建税税率,5,，教育费附加征收率,3,。问该公司应缴纳多少土地增值税？,契税,契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。,转移土地、房屋权属是指以下行为：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。,以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。,契税,契税税率：,3%-5%,。,个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；个人购买,90,平方米以下普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，减按,1%,征收契税。,三、销售收入、出租收入、自营收入与经营税金及附加报表,在进行房地产投资项目的财务分析时，应按期编制销售收入与经营税金及附加估算表、租金收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表。,其表格形式见表,4-16,表,4-18,。,第二节 房地产投资项目的收入、税金估算,序号,项 目,合计,1,2,3,N,1,销售收入,1,1,1,2,1,3,可销售面积（平方米）,单位售价（元,/,平方米）,销售比例（,%,）,2,经营税金及附加,2,1,2,2,2,3,营业税,城市维护建设税,教育费附加,表,4-16,销售收入与经营税金及附加估算表 单位：万元,序号,项 目,合计,1,2,3,N,1,租金收入,1,1,1,2,1,3,可出租面积（平方米）,单位租金（元,/,平方米）,出租率（,%,）,2,经营税金及附加,2,1,2,2,2,3,营业税,城市维护建设税,教育费附加,3,净转售收入,3,1,3,2,3,3,转售价格,转售成本,转售税金,表,4-17,出租收入与经营税金及附加估算表 单位：万元,序号,项 目,合计,1,2,3,N,1,自营收入,1,1,1,2,1,3,商业,服务业,其他,2,经营税金及附加,2,1,2,2,2,3,营业税,城市维护建设税,教育费附加,表,4-18,自营收入与经营税金及附加估算表 单位：万元,一、房地产投资资金来源分析,房地产投资项目资金来源的渠道主要有：资本金（股本金）、银行贷款、预售收入。,（一）资本金,资本金是投资者对其所投资项目投入的股本金，通常来自投资者的自有资金。,从投资者的角度来说，只要预计项目的投资利润率高于银行存款利率，就可以根据企业的能力适时投入自有资金作为股本金。,根据国家规定，投资项目必须首先落实了资本金才能进行建设。,第三节,房地产投资项目的资金筹措,（二）银行贷款,任何房地产开发商要想求得发展，都离不开银行及其他金融机构的支持。,房地产开发投资中一般贷款比例应小于项目总投资的,65%,70%,，而且是以开发项目本身的抵押贷款为主。,（三）预售款,预售款是房地产投资者在商品房交付使用之前，预先向购房者收取的价款。,这种筹资方式较受欢迎是因为对房地产的买卖双方来说都比较有益。,但预售款筹资是有条件的，应符合国家允许预售的条件要求。,除了这三种形式，承包商带资承包和合作开发也经常被开发商作为筹资的渠道。,第三节,房地产投资项目的资金筹措,除了上述介绍的五种方式以外，社会集资（发行股票、发行公司债券）、利用外资等方式也可以成为开发商投资项目的资金来源渠道或筹资手段。,二、资金使用计划,应根据可能的项目施工进度与资金来源渠道进行编制。主要说明：工程需要多少资金？这些资金将用到哪些成本费用上，怎么用？,第三节,房地产投资项目的资金筹措,三、资金筹措计划,资金筹措计划是根据房地产项目对资金的需求以及资金使用计划和销售收入计划，来安排资金来源和相应数量的过程。,面对不同的市场环境和竞争条件，房地产投资项目融资结构和筹资计划设计合理与否，也是开发商能否成功的关键。,第三节,房地产投资项目的资金筹措,在制定资金筹措计划时应当注意以下几点：,1,）严格按照资金的需要量确定筹资额。,2,）认真选择筹资来源渠道：可能性、成本、合法性,3,）准确把握自有资金与外部筹资的比例，并符合国家的有关规定。,第三节,房地产投资项目的资金筹措,3,资金使用计划,房地产投资项目的资金使用计划应根据可能的项目施工进度与资金来源渠道进行编制。,编制时应注意以下几点：,1,）根据建筑安装工程进度表，按照不同年度的工作量安排相应的资金供给量。,2,）根据设备到货计划，安排设备购置费支出。,3,）项目的前期费用应尽早落实。,4,）在安排投资计划时，应先安排自有资金，后安排外部资金。,第三节,房地产投资项目的资金筹措,四、投资计划与资金筹措表,房地产投资项目应根据投资估算数据、可能的建设进度、将会发生的实际付款时间和金额以及资金筹措情况按期编制投资计划与资金筹措表。,投资使用与资金筹措计划表是为了衔接投资估算、融资方案两部分内容，用于平衡投资使用及资金筹措计划。,如果资金筹措中涉及到借贷资金，应先编制借款还本付息表，否则无法编制投资计划与资金筹措表。,其表格形式见表,4-19,。,第三节,房地产投资项目的资金筹措,序 号,项 目,合计,1,2,3,N,1,项目总投资,1,1,1,2,开发建设投资,经营资金,2,资金筹措,2,1,2,2,2,3,2,4,2,5,资本金,借贷资金,预售收入,预租收入,其他收入,表,4-19,投资计划与资金筹措表 单位：万元,第四节 借款还本付息的估算,借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间，从而观察项目的偿还能力和收益，为财务分析和项目决策提供依据。,一、还本付息的资金来源,根据国家现行财税制度的规定，归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于归还借款的利润、折旧费、摊销费等；对预售或预租的项目，还款资金还可以是预售或预租的收入。,项目在建设期借入的全部建设投资贷款本金及其在建设期发生的借款利息，均构成项目总投资的贷款总额。房地产开发项目还本付息的资金来源主要是未投入使用的预售收入。,第四节 借款还本付息的估算,二、还款方式,房地产投资项目贷款的还款方式应根据贷款资金的不同来源所要求的还款条件来确定。,（一）国外借款的还款方式,按协议的要求分别采用等额还本付息或等额本金偿还两种方法。,（二）国内借款的还款方式,一般有以下几种：,1,、按实际偿还能力测算；,2,、一次还本，利息照付。,3,、等额还本付息。,4,、等本偿还。,5,、一次性偿付。,6,、“汽球法”。,现实生活中，最常见的两种还款方式是“等额还本付息”和“等本偿还”方式。以下以这两种形式展开。,第四节 借款还本付息的估算,三、利息的估算,（一）利息的构成,利息包括银行借款和其他债务资金的利息，以及其他融资费用。其他融资费用是指某些债务融资中发生的手续费、承诺费、管理费、信贷保险费等费用。一般情况下，在项目的可行性研究阶段，可作粗略估算（如占利息的,10%,左右）计做总成本费用中的财务费用。,（二）利率的选用,利息在估算时，应根据不同情况选择名义年利率和有效年利率。,贷款方给了年利率,r,，却要求按月或季等计息，此时的年利率就变成了名义上的，应将年利率化为月或季利率。,第四节 借款还本付息的估算,计息期短于,1,年的时间价值计算：,名义利率与实际利率,实际利率和名义利率之间的关系是：,1i（1 r/M）,M,式中：,r,名义利率,M,每年复利次数,I,实际利率,?,第四节 借款还本付息的估算,（三）,利息的估算,1,、借款时的利息计算,对建设期借款利息进行估算时，应按借款条件的不同分别计算。借款条件包括：借款利率、借款期限、借款总额等。,为简化计算，假定,：,借款当年在年中支用，按半年计息，其后各年按全年计息,，则每年应计利息的计算公式为：,每年应计利息,=,（年初借款本息累计,+,本年借款,2,）,利率,某房地产开发项目，建设期为,3,年，第一年借款,300,万，第二年借款,600,万，第,3,年借款,400,万，年利率为,12%,。建设期内只计息不付息。试计算建设期借款利息。,若要求按季计息，建设期借款利息为多少？,某房地产开发企业于,2011,年,3,月末购得一住宅用地，并于同年,6,月末动工开发建设。建设投资中有,10000,万元为年利率,8%,、按季计息、分,3,期发放的银行存款。第一笔贷款,3000,万，,2011,年,6,月末发放；第二笔贷款,5000,万，,2011,年,9,月末发放；第三笔贷款,2000,万，,2011,年,12,月末发放。借款合同约定，,2012,年,6,月末前只计息不还本息。试计算,2012,年,6,月末前的借款利息。,2,、还款时的利息计算,还款时利息的计算因还款方式的不同而不同。,（,1,）要求等额还本付息时,计算建设期末或宽限期末的累计借款本金与利息之和,Ic,。,计算年等额还本付息额,A,，计算公式：,式中：,A,:,每年的还本付息额；,I,c,:,宽限期末的借款余额（含未支付的建设期利息）；,i,:,借款年利率；,n,:,预定的还款期（由还款期开始计算）；,：资金回收系数。,第四节 借款还本付息的估算,计算每年应