百强商业项目案例之十五上海万达广场.doc

百强商业项目案例之十五——上海万达广场

项目概况
区位：项目位于上海新的市级商业副中心——五角场核心位置，用地范围东临凇沪路，南靠邯郸路，北依政通路，西侧为国宾路。

总体规划定位：是一个购物中心、休闲娱乐、公寓式办公为一体的大型商业建筑综合体。
总规划用地约6.35公顷，
容积率3.95%
绿地率10.2%
建筑密度55%
公寓式酒店建筑面积7.25万平方米

规模：总建筑面积34万平方米，其中商业面积26万平方米，是上海迄今为止体量最大、拥有业态最齐全、商业氛围最浓厚、商业设施最完备的商业项目，引入沃尔玛、巴黎春天百货、HOLA家居、万达国际影城、新华书城、黄金珠宝城、第一食品广场、宝大祥青少年儿童购物中心、大歌星KTV、万达城中城等10家主力店。

规划设计：广场平面呈“品”字形布置，划分为五幢大型业态的商用群楼和三幢甲级高层办公楼。万达采用订单式的商业地产运作模式。

主要主力店情况：
沃尔玛购物广场：靠近淞沪路和政通路，高四层，建筑面积约2.8万m2；
巴黎春天百货：靠近淞沪路和邯郸路，高七层，建筑面积约4.3万 m2；
第一食品广场：靠近邯郸路和国宾路，高五层，建筑面积约2.1万m2；
万达国际影城：靠近国宾路，共设置十个放映厅、建筑物总建筑面积约3.75万m2；
新华书店：靠近国宾路，在万达国际影城大楼二楼；
和乐国际家居广场：通路与国宾路口，高五层，建筑面积约3.3万m2；
黄金珠宝城：沃尔玛购物广场一楼。
地下一层休闲购物广场：建筑面积四万余平方米，将引进国内外包括特色餐饮、娱乐休闲、精品时尚等行业内著名连锁品牌店进场经营。

评论：
是上海迄今为止体量最大、拥有业态最齐全、商业氛围最浓厚、商业设施最完备的商业项目

订单式的商业地产模式，走得是招商先行，厉害厉害

这个项目是万达在上海开发的第一个项目，“品”字型布局设计，商业形态很丰富，是上海体量最大的商业中心之一，它的出现提升了五角场地区的商业档次，使五角场成为了上海的第二大商圈。

这是很好的商业案例。人气很足的一个商业项目。大家可以比较一下这个项目和对面的只有1路之隔的商业项目。对面的商业项目明显没有万达人气好，说明万达商业广场的开发模式很成功。时代不同，人们对商业的要求也不一样了。

周边的大环境没人评？政策给了杨浦区怎么没人说？几十所高校为什么没人说，万达的定制式商业在沈阳有过失败的经历为什么没人说？万达是成功，但不能不说王健林的战略眼光和魄力才是第一，一个好的企业没有一个好的战略高手在里面会成为一个优秀的企业吗？没有政策导向会有今天杨浦万达吗？房地产从业者要从全局的眼光去看问题所在而不是用瞻仰的眼睛去看别人。

是上海迄今为止体量最大、拥有业态最齐全、商业氛围最浓厚、商业设施最完备的商业项目

很值得借鉴和学习的案例！大体量、全业态、高端定位、浓厚的商业氛围、完备的商业设施加上合理的开发和运营模式，万达不愧是学习的榜样！

成功了就一定会有成功的理由，失败了也一定有失败的原因！不容易呀！希望找一些失败的案例来分享下，群策群力，看看我们能医好病毛不？

万达的商业做的还是不错的，不过感觉万达现在是商业地产流水线批量生产商，创新不够

实力和实力的强强联手，造就了今天独特的万达模式！

在招商方面，万达模式最核心是对主力店的使用。其对主力店的使用在中国地产商里面时间比较长，而且做法上也是比较成熟的.

不错，万达作为中国商业地产的老大，在项目规划以及商业项目的后期运营管理方面确实具备独到之处。订单模式，万达首创，其他企业如何借鉴，就看企业自身的智慧了

万达模式，简单的不同类别商业模式的堆积，总是想以最大量体来获取眼球。栋与栋之间好像不说话，与其说是步行街，到不如象是赛车道。用来飙车车肯定很过瘾。每栋租给一个主力点经营，一定程度解决了量体过大所致的经营管理瓶颈，但租金效应确是不敢恭维。

前几周的星期六，我特意去五角场考察了一下。万达广场从设计的角度看，没有什么可取之处。简单来说就是几个没有特色的混泥土盒子的组合，连接几个盒子的步行街倒是挺宽阔，但是没有什么特色，与盒子及盒子一楼的业态没有有机的结合。沃尔玛楼下放一个珠宝黄金城，两者业态目标消费群风马牛不相及，这样的搭配也许是万达首创。巴黎春天人气还行，但作为一家主力百货，跟淮海路和徐家汇百货人气积聚上相去甚远；时尚特力汇异常的清冷，就连比较聚集人气的H&M顾客也很少，MONGO除了营业员外空无一人，楼上基本就是日本航空公司的名称“全日空”。

万达是商业+住宅开发的典范

万达从入商海至今，已经是第四代商业操作模式了，可谓是 精上求精了。

1）广场的整体功能性选择有调整的空间。从项目中各功能业态的配比及租金收益情况来看：步行街对广场租金的贡献远大于其面积占比，步行街用1/8左右的面积贡献了近1/3的租金收益；相对其面积而言，主力店的租金贡献较弱，其中，沃尔玛和特力和乐的租金贡献明显偏低。从运营的情况及租金收益来看，扩大步行街、减少和控制部分主力业态的面积是接下来提升广场整体收益的必然途径。
2）主力业态的定位有调整的必要。从目前的经营状况及客流分布来看，“和乐楼”区域的人气不足，严重影响了项目整体效果；沃尔玛家庭日用品大卖场的角色与广场流行时尚的整体定位差异较大。城市中心型购物中心即使存在超市这一业态，也多以5000平方米以内的精品类超市为主。从国内比较成功的城市中心型购物中心业态组合来看，家具家居类卖场不符合城市中心型购物中心业态的基本特征，该业态即使存在，也只是一个补充，如上海正大广场也有特力屋，面积只有3660平方米，而上海万达广场内特力和乐的面积达36600平方米。
3）业态的相关性组合布局有待进一步提升。从业态间的功能互补性及目标人群的一致性来看，在总体的组合上，进一步提升流行时尚类零售业态的占比，增加餐饮类业态比重，压缩家具家居类卖场及家庭日用品大卖场的面积，才能充分体现广场时尚潮流的整体定位。
就广场“娱乐楼”而言，位于二楼的国美电器不符合该楼的整体定位，阻断了各楼层间客流的流动，建议将国美电器调整至“沃尔玛楼”，同时在该区域引入与青少年相关的业态，以更好配合一楼宝大祥和二楼上海书城的经营，丰富广场与家庭娱乐教育相关的业态。黄金珠宝城与沃尔玛的业态属性及客流特征明显不一致，建议将黄金珠宝城与步行街“颐高数码”对调，将电器、数码电子、日用品这些与家庭消费高度相关的业态归集到一起，以在五角场区域形成较强的集群优势。步行街下沉式广场接口区域及地铁接入部分引入更具时尚气息的国际品牌如ZARA、H&M，而现有的快餐品牌向国宾路方向适度后移，以实现这两个区域业态的深度融合，进一步强化五角场万达广场引领上海东北区流行风尚的地位，促进广场收益的又一次飞跃。

万达广场确实在商业运作十分成功，基本上能带动一个区域的发展，比如成都成仁公交站附近的万达广场，确实极大地带动了成都东部的发展

万达作为中国商业地产的龙头应该在商业开发上做更多的创新，引领商业地产开发的潮流，现在很多的东西都是在模仿别人的理念，最多是改进了它人的不足而已。

从2008年开始，万达将不再进行单纯的住宅地产开发。2001年万达从主要的住宅地产开发领域挺身迈进商业地产开发领域到2008年宣布不在单纯开发住宅地产。这种变化反应到集团的房地产发展战略上，就是万达将在今后很长甚至长达百年的时间里，会集中优势发展商业地产，以商业物业的持有为基础，发展不动产业，包括开发和后期的持有经营及管理

其实，万达也有他的困局！虽然说订单式商业地产减低了他的运营风险，但是，那些所谓的跟随者门进入门槛是非常低的，单靠他们的支撑绝对不可能做到投资平衡，更别说盈利，他通过所谓的主力店带动把压力转移到对外发售的商铺中，自然门槛提得很高！但是，商业地产有其自身的规律，过高的租金与销售价格也难以提升经营效益及投资回报，因此也不见得是一个良性循环！目前万达在策划新一代也就是第四代的万达模式，提高效益与降低风险，同时也可以圈更大的地图！（姑且看看年广州万达如何能否有所突破），为中国的商业地产打开一条宽阔的成长之路。

真是一个购物中心、休闲娱乐、公寓式办公为一体的大型商业建筑综合体。高速快节奏的城市！

上海万达是中国商业综合体开发的典型模范，从他的规划到功能布局，都考虑到了顾客的消费观念，对于学习建筑规划是很值得研究的

专程去过五角场万达，体验过一番。
室外LED荧屏设计很美！

周边有复旦大学，同济大学，上海财经大学都特别近。
记得5年前我去那得时候交通有些乱，周边也没什么地标很美。

现在虽然高架桥仍在，会有些视觉影响，但加上灯光设计，还挺好。

还有一点，上海骑车购物的人很多，那里的车位多，但交通设计就不是很灵通了！

万达是一个品牌，是一个中到中高端的商业品牌。什么时候他们再细分市场，再往高端走。万达通过十几年的开拓，也真走出中国的商业物业品牌。要是他能开发更多资金渠道，那它会成为中国第一地产开发商和品牌。她的商业模式和盈利模式也慢慢的出来。上海是一个非典型万达广场，也许这也跟上海是一个超大城市有关。他在五角场的区域是有非常大的空间，因为磁场简单。有空多留意其它城市， 特别是二线城市的万达广场。万达是非常成功，要是能进去资本市场如IPO上市，特别是在香港或美国，他们在几年间一定成为最大的开发商！

万达的优势在于丰富的商家资源、超前的定制式商业规划、充足的资金保障和成熟的设计开发运营人才团队。

万达站在商业地产的最高端  是国内唯一具有完整产业链的商业地产龙头

万达的模式也是其他宝龙类之学不来的

万达已经做到自己三代半的产品

其他转战商业的地产公司 还在做万达一代店简单的克隆   层面是不够的

作为消费者，只要是休息假日，首先会想到去五角场玩。那里原先的样子还略有印象。变化就不说了。现在的五角场我非常喜欢。作为职业人，就会从专业的角度分析他的人气来自哪里。个人以为还是一切以人性化的理念模式作为核心吧。再加上时尚与国际化的思想。拙见几句，见笑了。

这是很好的商业案例。人气很足的一个商业项目。大家可以比较一下这个项目和对面的只有1路之隔的商业项目。对面的商业项目明显没有万达人气好，说明万达商业广场的开发模式很成功。时代不同，人们对商业的要求也不一样了。

偷偷的告诉大家吧，上海（五角场）万达广场目前是万达集团租金收益最高的万达广场，其次是北京CBD万达广场，这时内幕消息哈，

对于较大型商业的投资来说商场位置的选择是重要战略决策。为避免重大损失,经营者应聘请有关专家进行咨询,对所选择的商场位置进行调查研究和系统分析,如对交通流量、人口与消费状况、竞争对手等情况逐一摸底分析,综合评价优劣,再做出选择,使商场地址的选择具有科学性。