房地产橄榄城营销策略报告范本.pptx

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,10/27/2019,#,桥梁,&,价值,BRIDGE&VALUE,爱家国际华城三期营销研判报告,“五纵五擒”,橄榄城,2014,年营销研判报告,2013.12,报告总体思路,橄榄城,2014,年营销研判报告,郑州楼市整体走势预判,区域市场研判,如何突围,客户研判,策略提炼,价格提升策略,橄榄城品牌的重新整合,营销执行总纲要,执行策略细则,各阶段销售策略,各阶段媒体推广策略,2014,年营销费用表,商业提升策略,产品提升策略,活动提升策略,展示提升策略,各阶段活动策略,“三寸金莲”与“阔步前进”,PART 1,橄榄城,2014,年营销研判报告,何谓“三寸金莲”与“阔步前进”？,“三寸金莲”者，谨小慎微，,美感有余，大气不足。,静若处子，动如脱兔，面对市场更加敏感。,“阔步前进”者，胆识过人，,占市场先机。,橄榄城,2014,年营销研判报告,宏观市场环境研判,：,郑州楼市整体走向研判,2013,年,110,月份，郑州市商品,住房新增投放面积累计达到,466.82,万平方米，供给量小，历年市场存货量约在,600,万平方米，为,2013,年市场火暴价格快速上升提供了先决条件；,橄榄城,2014,年营销研判报告,宏观市场环境研判,：,郑州楼市整体走向研判,2013,年,110,月份，郑州市商品,住房销售面积累计达到,902,万平方米。,可售面积与销售面积比为：,1.17,：,1,虽然,09,年的销售面积中有很大部分是在消化,2008,年的库存产品，但整个,2013,年的投放与消化我们也可以看出，市场表现出很高的热情，货量供不应求，大批新增投放已蓄势待发。,橄榄城,2014,年营销研判报告,宏观市场环境研判,：,郑州楼市整体走向研判,郑州楼市成交量持续走高的情况下，商品房成交均价也一路走高，在今年,6,月份达到高峰。从,1,月到,6,月的半年时间内，增幅达到,852,元,/,平方米,。,2013,年,1-10,月份各月商品住房销售均价,4807,元,/,平方米,，市场价格稳步攀升。基本维持在,5000,元,/,平方米左右的水平，短时间内很难出现大幅度的调整。,橄榄城,2014,年营销研判报告,宏观市场环境研判：,郑州楼市整体走向实效研判,总体研判,目前诸多市场指标均在回升，目前郑州商品住宅市场已经进入价量齐涨期，,2014,年随着大批放量的苏醒，竞争白炽化，将进入全线的价量齐涨期，但仍然存在众多风险因素。,价量齐涨,价升量跌,价量齐跌,价跌量涨,新开工增幅加速,存货去化期上升,新开工减少,存货去化期达到最大,投资下降,存货去化期下降,房价企稳,需求增长,新开工增加,投资增幅上升,房价收入比上升，投资增加,房地产,发展周期钟,橄榄城,2014,年营销研判报告,房价收入比下降,2008,2013,宏观市场环境总结：,郑州楼市整体走向预测,未来发展预测,指针已到九十点，战机凸现,成交回稳，市场由调整恢复期进入稳定上涨期,2013,年,1-10,月同比增长的各项成交量逐步走出,2008,年阶段性谷底阴影，市场已经进入稳定发展时期的水平。,价格合理回归，价量齐涨，市场受到支撑，大量新待开发项目浮出水面，未来市场竞争白炽化,2013,年,4,季度价量齐涨表现突出。市场出现只要有产品就有需求的，供需平衡，销售火爆局面，市场大部分产品总价接近客户购买承受力。市场通过,2013,年一年的逐步培育，已经形成较为良性的稳定局面，由此吸引大量沉寂的开发商重新梳理产品，在新的销售周期到来之际，纷纷出手，势夺一桶金。,供求结构性矛盾仍然存在隐患，房价高速上涨，迫使更多购房群体转向边缘化地带,通过一年多的市场培育，首次置业客户及改善需求客户均迎来新的发展机遇。但飞速上涨的房价迫使更多客户改变选择。,尽管种种迹象显示了市场由调整恢复期进入稳定上涨期,，,未来一年，竞争激烈市场将呈现风险与机会并存的局面。是固守陈规还是阔步前进？将是我项目直面必须面对的问题。,橄榄城,2014,年营销研判报告,阔步前进,2014,重塑品牌,大盘气势,引领市场,力拔头筹,如果在整个,2013,年的市场环境下，在经历,2008,年市场波动起伏不可预料的种种诱因下高增长的房价下，我们谨小慎微、亦步亦趋的“三寸金莲”守住中央城池，未能进一步寻求突破，那么在形式利好的,2014,年我们到了阔步前进，灵活思变的决胜期，从三寸金莲到阔步前进，将是橄榄城实现价值的毕经之路。,2014,年,橄榄城,“阔步前进”,大盘气势养成时,橄榄城,2014,年营销研判报告,“三寸金莲”与“阔步前进”,橄榄城,2013,三寸金莲,温情有余,霸气不足,实效有余,拔高不足,2014,年是,橄榄城品牌精神的树立！,橄榄城大盘气势的树立！,橄榄城,2014,年营销研判报告,“保”与“抢”,PART 2,橄榄城,2014,年营销研判报告,前言：,橄榄城面临的市场竞争态势,2014,年南区市场,竞争激烈,，而,作为,南区,市场,先行,者，,橄榄城目标,面临多个,大,中,高,端楼盘的竞争，,唯有“保”和“抢”并行，才能赢得市场，,重获大盘价值,！,橄榄城,2014,年营销研判报告,片区竞争格局：,片区竞争者,2014,年投放情况预判,以上为已经基本确定,2014,投放市场的南区竞争项目,多层,+,高层,目前推案约,7000,平米，,4,栋高层，两栋多层约,600,套，预计,2014,将加推,15,万平米左右，合计约,2400,套,100,万平方米,35,万方,新蓝钻,高层,+,商业,目前推案约,16,万平米，,6,栋,33F,，约,1500,套预计,2014,下半年将加推,15,万平米左右，合计约,2400,套,150,万平方米,22,万方,美景鸿城,高层,+,商业,总,20,栋高层，已销售,3300,余套，现在到,2014,年目前还有,8,万方左右的量可供消化，,1000,余套,80,万方（住宅）,40,万（商业）,27,万方,升龙国际中心,高层,总,10,栋高层，分三期开发，目前,1,期消化,900,余套，,2013,年,10,月加推小户型，预计,2014,年将推出,2,期产品及部分,3,期产品。预计在,15,万方，,1600,套,60,万平方米,6.6,万方,幸福港湾,高层,+,商业,分三大期开发，目前已经开发到,2,期，目前开发近,35,万平方米，,20,万平米多层部分已于,09,年,7,月交付，已销售,1400,余套，预计,2014,年新推案量在,10,万方，,1000,套,60,万平方米,（商品房）,19,万方,橡树玫瑰城,高层,+,商业,33,万平方米（,B,地块）,2013,年,9,月起已经入市，总推量约,3300,套，预计,2014,年消化量在,20,万方左右,185,万平方米,安置区,61,万方,商品房,124,万方,34,万方,升龙凤凰城,建筑形态,预计,2014,年推量,住宅总建筑面积,总建筑面积,项目名称,橄榄城,2014,年营销研判报告,片区竞争格局：,片区竞争者,2014,年投放情况预判,以上为已经,2014,投放市场的南区待售项目,高层,8,万方左右,800,余套,8,万方,2,万方,齐礼阎,（待售）,高层,+,商业,10,万方左右，,1000,余套,65,万方,13,万方,蓝海港湾,（待售）,多层,+,高层,10,万方左右，,1000,余套,正商城,（待售）,多层,+,高层,+,商业,15,万方左右，,1600,余套,275.7,万方,商品房,173,万方,60,万方,王胡砦项目,（待售）,建筑形态,预计,2014,年推量,住宅总建筑面积,总建筑面积,项目名称,目前可预测南区区域市场,2014,年总投放量：,231,万,30000,余套左右,在已经入市和即将入市的已知这,12,个主要竞争对手中，百万平方米以上的超级大盘就占,7,个，,50,万平方米以上的占,5,个，,2014,年南城版块上市量空前巨大，南城硝烟四起，竞争白热化！,橄榄城,2014,年营销研判报告,片区竞争格局：,南区片区市场竞争格局,第一阵营,第二阵营,第三阵营,第四阵营,陇海路,航海路,长江路,南三环,紫荆山路,中州大道,碧云路,京广路,大学路,嵩山路,橄榄城,橡树玫瑰城,升龙齐礼阎,亚星城市山水,正商城,美景鸿城,新蓝钻,幸福港湾,蓝海港湾,升龙凤凰城,升龙国际中心,世界城,竞争最激烈,竞争次激烈,竞争第三阵营,橄榄城,2014,年营销研判报告,本项目竞争预判：,片区市场竞争格局对于本项目的启发,橄榄城,橄榄城,2014,年营销研判报告,对手,优势,实力品牌,开发商,超级大盘,齐聚,10,年,新盘亮相,新鲜感十足,三大阵营,直面竞争,铺天盖地的,营销推广,新增客源的,无情掠夺,产品价格的,直接冲突,片区竞争,第三梯队,区域内,2,年,多的营销,1500,多组,忠实客户,差异化的,产品亮点,成熟大一期,实景呈现,滨河新区,生态卖点,实力品牌,开发商,如何打？,自我,优势,本项目竞争预判：,片区市场竞争格局对于本项目的启发,我们说：,2014,年的橄榄城直面区域竞争对手,橄榄城,2014,年营销研判报告,保,第一步,保住胜利果实，深入做好老客户维护！,保住区域价值，不放过任何周边资源！,保证产品价值，并无限放大价值！,保持一贯区别于其他对手的推广调性！与众不同，自然出众！,抢,第二步,抢资源，抢客源，抢节点！,大盘与大盘的资源优势之争！自我优势强势打击敌人劣势！,活动、营销、推广全方位出击对于第一、第二竞争梯队的阶段打击！,“引领”和“引导”,PART 3,橄榄城,2014,年营销研判报告,橄榄城,2014,年营销研判报告,如果说：,2013,年我们已经深刻挖掘了区域内的客户资源！那么我们只做到了一半！,2014,年，区域内客户仍然是我们成功的保障，同时，如何更有效的“引领”和“引导”,更广泛的客户，才是橄榄城大盘营销成功的关键！,橄榄城客户研判,橄榄城客群研判：,目标客户分解,橄榄城,2014,年营销研判报告,但：本区域内不乏更高端人群！,超过,40,万以上的产品在,09,年并没有过多的释放出来，当,2014,年以洋房、小高层为代表的总价在,50-60,万左右的舒适性产品释放出来时，区域内客户依然是我们的主力销售对象！,成交的,1500,组客户,90%,来源于区域内,70%,周边专业市场,10%,周边企事业单位,10%,周边次区域,10%,其他区域,+,+,+,目前购买的主力总价在,25-40,万之间,橄榄城整盘价值研判：,目标客户的预判,橄榄城,2014,年营销研判报告,满足居住舒适向往的同时。更希望居住环境的繁华性、配套的更完善性！出行的更便利性！,未来的客户,爱工作 爱生活,在,2014,年的市场环境下，整个市场客户精分成两类人群，我们暂且定义为：,时刻追求更好的生活！,更宜居的环境！,需求,现实,从市场表现来看，越来越高的房价已经远远超出这两类客户原本选择的区域！无论爱工作者还是爱生活者，在能接受的总价前提下，不得不放眼更远的地方，寻求出路！,这两类人我们都不放过！,项目核心价值,低密度,生态大盘,稀缺多层,中心商业,30-130,全能户型,外部价值优势,区位,/,滨河新区 新都市中心,交通,/,地铁、京广,沙口快速路、机场高速,生态,/,南水北调生态景观带 数万方生态公园,配套,/,周边教育 黄科大航院 六十二中 长江路小学 幼儿园 医院,产品自身价值,规划,/135,万方 低密度 多业态融合多层 小高层 高层 彼此共生,户型,/30-130,全能户型 更多样的生活配置,园林,/,新德式风格 层次分明 秩序井然 注重细节,产品亮点,/,平开窗 双气地暖 下沉式庭院 落地窗等等,客户,/1500,余组优质成熟客户,橄榄城客群研判,：,橄榄城核心竞争优势的确立,橄榄城,2014,年营销研判报告,我们能给这些爱生活、爱工作的客户带来些什么？,我们需要做的是。,低密度,引领市场，,2.0,稀有容积率,全面提升生活质量，舍我其谁？,稀缺多层,引领市场，环线内绝版,下沉式庭院生活情景多层，非我莫属！,90,平米以下全能实用户型,引领更多“爱工作”的居者先行！,“引领”和“引导”,生态大盘,引导宜居生活风向标，,2.0,容积率下,您可以更懂生活！,中心商业,吃喝玩乐一条龙，引导区域消费，南区不再寂寞！,90,平米以上舒适户型,引导“爱生活”者回归生态，享受更精彩生活！,橄榄城,2014,年营销研判报告,橄榄城客群研判,：,客户的“引领”和“引导”,“品牌,”,与“销售”,PART 4,橄榄城,2014,年营销研判报告,我们先来梳理下,2014,年要推售的产品,橄榄城,2014,年营销研判报告,2014,年的橄榄城,橄榄城项目,2014,年住宅部分共销售,144716,万平米，,销售总户数约,1707,套。,商业部分,2014,年销售,19000,平方米。,销售,16,万余平米 住宅,1707,套,93%,的投放量在和我们抢份额！橄榄城形势严峻！任务艰巨！,2013,年南区商品房成交面积约为,100,万平方米，预计南城,2014,年增长,20%,，预计成交,120,万平方米,我们的目标,占领市场份额：,12%,橄榄城,2014,年营销研判报告,2014,年，橄榄城如何实现品牌与销售的双赢？,7%,VS,12%,橄榄城市场占位：,“三寸金莲”为“阔步前进”！,橄榄城竞争占位：,“保”住既有成绩，“抢”夺竞争对手资源！,橄榄城客群占位：,“引领”和“引导”一个都不能少！,橄榄城占位,2014,年,“五纵”与“五擒”,2014,年橄榄城,营销策略提炼,PART 5,橄榄城,2014,年营销研判报告,五纵：展示之放纵,变“三寸金莲”为“阔步前进”，把握“保”与“抢”，完成“引领”和“引导”！,号脉：五纵,解决方法：五擒,一纵：价格之放纵,二纵：商业之放纵,三纵：产品之放纵,四纵：活动之放纵,五擒：完善价值展示面,一擒：占领价格制高点,二擒：商业带动住宅走,三擒：,打造户型完善度,四擒：核心活动与促销,橄榄城,2014,年营销研判报告,价格提升策略,一纵,VS,一擒,橄榄城,2014,年营销研判报告,“一纵”,价格之放纵,产品精良，服务精良，,实景呈现！,2013,年重心在抢流量,价格尚有放纵空间。,眼界决定动作，易居观点：,市场下行做服务，市场上行做营销；,利用亚新二期推出把握机会；强势攻击，高举高打，,2014,年,3,月入市均价,5300,元,/,平米以上，实力树立样板！,橄榄城,2014,年营销研判报告,“一擒”,占领价格制高点,高举高打，挤压去化；价格掩护，循序推售,利用洋房、小高层进行其他产品的价格掩护，利用价差促进高层、,LOFT,等房源的去化。,保证各个出货阶段房源的相对“性价比”！,橄榄城,2014,年营销研判报告,商业提升策略,二纵,VS,二擒,橄榄城,2014,年营销研判报告,4,号地,橄榄城核心商业区！,切实解决橄榄城完善配套！,将是,2014,年销售核心点,+,推广核心点,“二纵”,商业之放纵,注：通过客户访谈得到上述信息,南 三 环,4,号地商业,2014,年成功运营！,将是橄榄城,2014,年成功的利器！,橄榄城,2014,年营销研判报告,“二擒”,商业带动住宅走,2014,年,4,月初洋房,二线产品,入市时！避开住宅说配套（即商业）！,2014,年,4,月,全面启动,4,号地商业招商！,商业发展论坛,意向商家签约仪式,大客户入伙仪式,线上,带动住宅价值全面提升。卖点上再次增加强力筹码！,带动南三环北侧的商业销售！（借,4,号地招商,买大一期商业！）,线下,持续说商业,2014,年,10,月,橄榄城,2014,年营销研判报告,产品提升策略,三纵,VS,三擒,橄榄城,2014,年营销研判报告,2013,年橄榄城推案产品遇到的问题,1,、推售节奏控制不好，出现较长时间的销售空档期。,2,、推售面积普遍过小，没有超过,115,平方米以上户型，限制了客户的选择！,3,、紧凑型房源设计过多，库存情况严重！,“,三纵,”,产品之放纵,橄榄城,2014,年营销研判报告,“,三擒,”,打造户型完善度,2014,年的橄榄城,多种物业形态的丰富型！,多种面积段的户型有效的搭配，充分补充了,2013,年主力,2,房、,3,房的稀缺，同时使整个,2014,年橄榄城住宅的推售产品线从,31-130,平米面面聚到，,满足各种需求和面积区间，丰富的产品线可以很好的提升客户成交率。,总有一款适合你！,2014,年推案期的各种产品类比如下,橄榄城,2014,年营销研判报告,活动提升策略,四纵,VS,四擒,橄榄城,2014,年营销研判报告,“四纵”,活动之放纵,2013,年,支撑,橄榄城,的活动,更多的是暖场促销活动，,形式单一，未能形成传播话题。,橄榄城,2014,年营销研判报告,“四纵”,核心活动与促销,2014,年橄榄城需要引起话题,的重磅活动！,活动主导：重大活动,+,商业活动,+,暖场活动,上行支持：户外、报纸、墙体、短信,下行支持：销售引导及阶段性其他媒体的辅助传播,精准营销，活动主导,2014,年,橄榄城,2014,年营销研判报告,展示提升策略,五纵,VS,五擒,橄榄城,2014,年营销研判报告,“五纵”,展示之放纵,品牌体系展示不完善，,现场缺乏变化，,曾经的优越亦归于平淡。,橄榄城,2014,年营销研判报告,“五擒”,完善价值展示面,第一步,销售中心的,全新升级亮相,橄榄城,2014,年营销研判报告,“五擒”,完善价值展示面,第二步,来橄榄城,体验世博会,橄榄城,2014,年营销研判报告,“五擒”,完善价值展示面,易居的“五星级案场”服务展示,第三步,橄榄城,2014,年营销研判报告,变“五纵”为“五擒”,实现品牌与销售的双赢,展示之提升,价格之提升,商业之提升,产品之提升,活动之提升,橄榄城,2014,年营销研判报告,“落地”与“执行”,PART 6,橄榄城,2014,年营销研判报告,橄榄城,2014,年品牌如何演绎？,橄榄城,2014,年营销研判报告,第一步：,2014,年的橄榄城,橄榄城,橄榄城,2014,年营销研判报告,情境洋房奢景高层创意天地风情商业,全新亮相的橄榄城,涵盖整个,2014,年橄榄城项目推售的所有物业形态，多层、小高层、高层、公寓、,LOFT,、商业全部在橄榄城这个大概念中在,2014,年得到诠释，橄榄城增加下列属性足以从内到外的全新包装亮相展现在众人面前。,橄榄城,2014,年属性定位：,分案名之情境洋房篇,橄榄城,2014,年营销研判报告,天鹅堡,情境洋房,一个来了就不想走的地方,站在德国天鹅堡面前，在蔚蓝的天幕下，,白色的古堡如展翅欲飞的天鹅，纯净而优,雅，使人不由得感叹：此景只应天上有。,橄榄城,2014,年属性定位：,分案名之情境洋房篇（备选）,橄榄城,2014,年营销研判报告,海德堡,情境洋房,享受有天有地的生活,海德堡是一个充满活力的传统和现代混合体。,象征的正是秩序、时尚、科技、文化和美好的生活。,橄榄城,2014,年属性定位：,分案名之奢景高层篇,橄榄城,2014,年营销研判报告,歌德花园,奢景高层,站在高处看风景,花园搭配高层，差异里显文章！高层也是一道道奢侈的风景,橄榄城,2014,年属性定位：,分案名之,4,号地商业篇,橄榄城,2014,年营销研判报告,饮食男女，以食汇友,天地汇,美食天地大型卖场休闲购物创意空间商务会所,商业的运用将形成独立出现的符号，商业,LOGO,下面有本地块的数项属性定位，用于商业的,独立推广！,橄榄城,2014,年属性定位：,分案名之,4,号地商业篇（备选）,橄榄城,2014,年营销研判报告,每个人都是美食家,食博,汇,美食天地大型卖场休闲购物创意空间商务会所,天地汇,美食天地大型卖场休闲购物创意空间商务会所,橄榄城,2014,年属性定位,橄榄城,2014,年营销研判报告,橄榄城,情境洋房奢景高层创意天地风情商业,天鹅堡,情境洋房,歌德花园,奢景高层,？,创意天地,不同产品不同推售时间的出现，使用不同的分案名展示,橄榄城,2014,年度营销执行,橄榄城,2014,年营销研判报告,2014,年销售目标,101868,总合计,28500,商业合计,73368,住宅合计,14250,9500,15000,4,号地商业,6000,6000,10000,4,号地,LOFT,7200,4800,15000,4,号地住宅,3800,9500,4000,一期商业,43480,12230,4800,25480,一期,中,联,创,10450,9500,11000,商业,20000,5000,40000,10,号地,1920,4800,4000,41,号楼,23400,5200,45000,二期多层,/,小高层,58388,2618,5000,5236,一期,亚,新,合计（万元）,总价（万元）,销售,单价（预判,/,元）,销售,面积（平方）,2014,年,橄榄城,2014,年营销研判报告,推售总体策略,分批推售，多节点营销,12,11,10,9,8,7,6,5,4,3,2,1,加推,3,号地,8#,楼,4,号地招商对外宣传启动,4,月,10,日大二期,1,批,住宅开盘,5,月,15,日大二期,2,批,住宅开盘,8,月,7,日大二期,3,批住宅,及,41,栋开盘,9,月,25,日大二期,4,批住宅及,4,号地住宅开盘,10,月,30,日,10,号地住宅开盘,10,月,30,日,4,号地,LOFT,销售,10,月,16,日,4,号地社区商业销售,第一个大型活动启动,销售线,活动线,第二个大型活动启动,橄榄城,2014,年营销研判报告,营销执行,市场导入阶段,2013,年,12,月,2014,年,2,月底,本阶段预计消化,60,套，,4100,平米,主销一期剩余户型，目标客户首置、投资为主。,总体目标：,销售中心重新包装、推广,2014,年橄榄城形象，建立项目产品认知，确立新标识对外推广；,消化,1,期剩余小户型为主的产品的同时，积累洋房第一批客户，保障客户的有效截留；,主要媒体渠道选择：,户外、现场包装、工地围档、导视系统,辅助渠道选择：,网络、网站、短信、派单,1,橄榄城,2014,年营销研判报告,营销执行,市场导入阶段,2013,年,12,月,2014,年,2,月底,本阶段重点活动,新营销中心亮相公关活动,1,橄榄城,2014,年营销研判报告,新营销中心亮相活动,营销执行,市场蓄势阶段,2014,年,3,月,本阶段预计消化,50,套，,3500,平米,主销一期剩余户型，目标客户首置、投资为主。,总体目标：,完成大,2,期开盘前销售准备工作；接受排号客户的内部认购；活动支持完善；,主要媒体渠道选择：,户外、现场包装、工地围档更新、报纸,辅助渠道选择：,网络、网站、短信、派单,2,橄榄城,2014,年营销研判报告,营销执行,市场蓄势阶段,2014,年,3,月,走进橄榄城，体验世博会,（,2014.3-2014.10,）,2,本阶段重点活动,1,期实景景观区及销售外场景观区的世博会微型模型参观！,订房就送上海世博会门票双份,（,2014.3-2014.10,）,100,张世博会门票等你拿！,橄榄城,2014,年营销研判报告,营销执行,首轮住宅引爆阶段,2014,年,4,月,本阶段预计消化,200,套，,19600,平米,主销亚新中秋路以北小高层，目标客户前期积累为主。,总体目标：,第一批亚新,2,期产品内部认购完成；新客户再次累计，招商宣传启动；,主要媒体渠道选择：,户外更新、工地围档更新、楼体条幅、报纸、解筹活动,辅助渠道选择：,网络、短信、灯箱、派单、公交站台,3,橄榄城,2014,年营销研判报告,营销执行,亚新,2,期,1,批产品解筹活动,4,号地全国招商启动推荐会,客户暖场抽奖活动,3,本阶段重点活动,首轮住宅引爆阶段,2014,年,4,月,4,号地全国招商启动推荐会,橄榄城,2014,年营销研判报告,营销执行,本阶段预计消化,260,套，,25640,平米,主销亚新大,2,期剩余、加推产品及亚新,1,期商业。,总体目标：,完成大二期项目首轮火爆销售；,5,月中旬大二期产品顺势加推；招商宣传持续跟进；,主要媒体渠道选择：,户外更新、工地围档更新、楼体条幅、报纸,辅助渠道选择：,网络、短信、灯箱、派单、公交站台,4,亚新,2,期住宅强销阶段,2014,年,5,月,-6,月,橄榄城,2014,年营销研判报告,营销执行,亚新,2,期,2,批产品加推活动,4,号地主力商家签约仪式,客户暖场抽奖活动,上海世博会橄榄城展示与参观活动,4,本阶段重点活动,亚新,2,期住宅强销阶段,2014,年,5,月,-6,月,4,号地主力商家签约仪式,橄榄城,2014,年营销研判报告,营销执行,本阶段预计消化,200,套，,20000,平米,主销亚新大,2,期剩余、加推产品及亚新,1,期商业。,总体目标：,持续促销，为,8,月中旬大二期三批产品及,41,栋楼开盘蓄力；大二期样板间及,41,栋公寓楼样板间,OPEN,，为,4,号地商业销售预热的大型活动启动；,主要媒体渠道选择：,户外更新、工地围档更新、楼体条幅更新、报纸,辅助渠道选择：,网络、短信、灯箱、派单,5,亚新,2,期住宅再度强销阶段,2014,年,7,月,-8,月,橄榄城,2014,年营销研判报告,营销执行,亚新,2,期,3,批产品加推活动,样板间公开鉴赏活动,客户暖场抽奖活动,5,本阶段重点活动,样板间公开鉴赏活动,亚新,2,期住宅再度强销阶段,2014,年,7,月,-8,月,橄榄城,2014,年营销研判报告,营销执行,中原食神选拔赛,5,本阶段重点活动,亚新,2,期住宅再度强销阶段,2014,年,7,月,-8,月,与电视台合作，提供,100,万入驻,4,号地创业基金或,10,万现金选拨中原食神！,电视台举办,中原食神,专题节目，每周在,4,号地举行食神挑战赛，采用周冠军、月冠军及总冠军的形式将活动炒作成熟。,10,月,16,日,4,号地正式开盘举行总决赛，选出获胜方，给予奖励。,活动时间从,8,月起一直到,10,月底。全面炒作,4,号地为主的商业。,橄榄城,2014,年营销研判报告,营销执行,本阶段预计消化,400,套，,37000,平米,主销亚新大,2,期,4,批住宅及,4,号地住宅加推。,总体目标：,再次强势推广，顺利达成,9,月底大,2,期及,4,号地住宅开盘；商业推广造势进入主导期，为,10,月份商业销售做好铺垫；,主要媒体渠道选择：,户外更新、工地围档更新、报纸,辅助渠道选择：,网络、短信、短信、公交车体,/,出租车,6,第二强销阶段,2014,年,9,月,橄榄城,2014,年营销研判报告,营销执行,亚新,2,期,4,批产品及,4,号地住宅开盘活动,客户暖场抽奖活动,中原食神选拔赛的持续进行,6,本阶段重点活动,第二强销阶段,2014,年,9,月,亚新,2,期,4,批产品及,4,号地住宅开盘活动,橄榄城,2014,年营销研判报告,营销执行,本阶段预计消化,700,套住宅，,72400,平米,10,号地住宅、,4,号地住宅和,LOFT,及,4,号地商业销售。,总体目标：,10,月,16,日,4,号地商业推售仪式；,10,月下旬,10,号地住宅及,4,号地,LOFT,推售；,主要媒体渠道选择：,户外更新、工地围档更新、商业现场包装、报纸,辅助渠道选择：,网络、短信、公交车体,/,出租车,7,商业引爆,+10,号地销售阶段,2014,年,10,月,-11,月,橄榄城,2014,年营销研判报告,营销执行,4,号地商业开盘活动,10,号地住宅开盘、,4,号地,LOFT,开盘,中原食神选拔赛的总决赛,7,本阶段重点活动,商业引爆,+10,号地销售阶段,2014,年,10,月,-11,月,4,号地商业开盘活动,10,号地住宅开盘、,4,号地,LOFT,开盘,橄榄城,2014,年营销研判报告,营销执行,本阶段预计消化,280,套住宅，,30400,平米,所有剩余房源的集中去化。,总体目标：,强势促销,LOFT,、高层住宅及商业项目，完成销售任务冲刺；年底客户维护及答谢；,10,号地住宅样板间,OPEN,主要媒体渠道选择：,户外更新、工地围档更新、报纸,辅助渠道选择：,网络、短信,8,销售保持阶段,2014,年,12,月,橄榄城,2014,年营销研判报告,营销执行,圣诞元旦客户双节答谢活动,抽奖幸运暖场活动,8,本阶段重点活动,销售保持阶段,2014,年,12,月,圣诞元旦客户双节答谢活动,橄榄城,2014,年营销研判报告,2014,年营销费用表,100%,1450,共计,5%,100,不可预计,2%,50,销售道具更新,40%,500,销售中心装修,及样板房,25%,200,大型公关活动,3%,100,常规活动,10%,200,辅助媒体,（除公关活动外）,15%,300,主力媒体,（户外,+,报广）,百分比,费用（万元）,媒体渠道,推广费用预算表,说明：,此为我司根据项目营销预估的传统推广费用支出比例，实际推广费用,将依据市场的推广成本及项目实际执行时进行适当的修正。,由本案,2014,年销售任务，推广费用预算建议控制为,住宅部分：推广占,总销售额的,1.,2%,商业部分：推广占总销售额的,2%,初步估算费用为：,73368,*,1.2%=880,万元,28500,*,2.0%=570,万元,合计,:1450,万元,橄榄城,2014,年营销研判报告,桥梁,&,价值,BRIDGE&VALUE,