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露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 露天市场及配套设施建设项目 可行性研究报告 露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 1 目 录 第 1 章 总论.3 1.1 项目基本情况.3 1.2 编制依据：.3 1.3 可行性研究的主要范围.4 1.4 建设单位基本情况.5 1.5 项目基本情况.6 1.6 主要技术经济指标.7 1.7 结论与建议.8 第 2 章 项目建设必要性和可行性.10 2.1 项目背景.10 2.2 项目建设的必要性.12 2.3 项目建设的可行性.13 第 3 章 项目市场分析与价格定位.14 3.1 项目优势分析.14 3.2 市场供需分析.14 3.3 市场前景分析.16 3.4 价格定位.17 第 4 章 建设条件.18 4.1 工程地质、水文地质情况.18 4.2 区域规划情况.18 4.3 交通情况.19 4.4 社会环境条件.19 4.5 公共设施条件.19 4.6 施工条件.19 第 5 章 项目规划设计.20 5.1 规划依据.20 5.2 建设地址.20 5.3 项目规模.20 5.4 总体规划设计理念.20 5.5 总体规划构思.21 5.6 规划详表.23 第 6 章 建筑设计方案.25 6.1 设计依据.25 6.2 项目构成范围.25 6.3 蔬菜商贸市场建设标准.25 6.4 其他建设标准.26 6.6 主要质量参数.27 露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 2 第 7 章 节能与节水.29 7.1 节能节水措施.29 7.2 节水措施.29 第 8 章 环境影响评价.31 8.1 分析依据.31 8.2 项目建设对环境的影响.31 8.3 环境保护措施.32 第 9 章 组织机构和人员配置.33 9.1 组织机构.33 9.2 人员配置.33 第 10 章 项目实施进度安排.34 第 11 章 投资分析.35 11.1 估算依据.35 11.2 征地费用.35 11.3 前期费用.36 11.4 基础设施建设项目各项费用.37 11.5 建筑安装工程.38 11.6 开发期税费.39 11.7 其他费用.40 11.8 项目经营资金.40 11.9 项目总投资.41 11.10 资金来源.42 第 12 章 财务分析.43 12.1 基础数据说明.43 12.2 楼盘销售计划.43 12.3 销售税金及附加.44 12.4 利润.45 12.5 财务指标.45 12.6 不确定性分析.46 第 13 章 政策影响评价.48 总投资估算表.50 主要材料价格表.51 营业资金运用表.52 销售收入与经营税金及附加估算表.53 利润表.54 现金流量表.55 财务计划现金流量表.56 资产负债表.57 其他图表.58 露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 3 第 1 章 总 论 1.1 项目基本情况 1项目名称：*镇露天市场及配套项目 2项目承办单位：*房地产开发有限公司 3项 目 负 责 人：4项目所在地点：*镇二中北侧，后府街南侧 5建设内容：建设蔬菜和商贸市场 14996，停车场 1104，及其附属道路，给排水、供热、绿化、硬化等。6投资规模：项目总投资 2930.33 万元。7资金构成：项目全部总投资 2930.33 万元，其中开发建设投资 2830.33 万元，经营资金投入 100 万元。8资金筹措：项目总投资 2930.33 万元，建设单位全部自筹。9经济效益：项目全部完成后，可实现销售收入 4283.83 万元，利润总额 911.39 万元，净利润 683.54 万元，经营税金及附加 235.61万元，土地增值税 306.49 万元。10项目期：三年。其中建设期一年。11可行性研究编制单位：*市*企业咨询服务有限公司 1.2 编制依据：1 原国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）。露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 4 2*市人民政府关于加快工业化、城镇化发展进程的实施意见，2001 年 10 月。3 国务院关于西部大开发若干政策措施的实施意见,2002年。4 内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要,2003 年。5*市人民政府西部大开发工程实施规划纲要，2003 年。6 住建部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，2006 年。7 中华人民共和国城市规划法 8 城市居住区规划设计规范，GB50180-93 9 内蒙古城市规划管理技术导则 10*旗城镇总体规划设计方案 11 国家现行的财会、税收政策。12 国家有关技术标准及规范。13 建设单位提供的其它有关资料。1.3 可行性研究的主要范围 受项目承办单位的委托，我公司会同有关部门和相关单位，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在企业已有工作的基础上，根据当地的发展规划，按照建设项目经济评价方法与参数、可行性研究与项目评价、投资项目可行性研究指南以及国家和行业的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。本可研报告编制露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 5 范围包括：1项目建设的可行性与必要性 2项目市场分析及价格定位 3建设条件 4项目规划设计 5建筑设计方案 6节能与节水 7环境影响评价 8组织机构与人员配置 9项目实施进度 10.投资分析 11财务分析 12政策影响评价 1.4 建设单位基本情况*房地产开发有限公司成立于 2010 年 12 月，注册资金人民币1000 万元，注册地址为*市科尔沁和平路 575 号。由旅居海外多年的*先生，融合国外各类先进管理经验，用沉稳的眼光审视中国房地产市场，揉入个人对社会的回报心理，发起创建的。公司下设工程部、办公室、财务部、销售部，现有工程技术人员 10 人，其中有中、初级职称技术人员 8 人，对开发建设房地产项目具有雄厚的技术力量和露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 6 资金实力。1.5 项目基本情况 1项目位置 本工程建于*二中北侧，养畜牧路东侧，后府街南侧，规划占地面积 10406。本项目位*镇北山老城区，是*新建设的住宅居住区域，区域内市政设施配套齐全，交通便利，基础设施条件和煤、电、水资源条件能够满足项目要求。附近有吉祥家园、阿利坦小区，在建的棚户区拆迁小区等，预计三年内总人口数量将达到 2 万人，是未来两年内*旗最大的住宅区集中区域。2.区域基础条件 供电：项目区内电力资源丰富，供电设施齐全，年用电负荷达到45900KVA，年供电量为 18443 万千瓦时。供水：市政供水网络齐全。小区内将设有自来水升压站，能够完成保证小区的用水。采暖：由*旗供热公司集中供给。水温可达 6080，室内温度不低于 18，采暖期 6 个月。项目新增采暖面积 14996。通讯：项目区拥有中国移动、中国联通、中国电信等较大通讯网络，通讯设施齐备，信息渠道方便快捷，能够满足入驻单位对各种信息的需要，可提供国内、国际电话服务、移动通讯服务及电报、传真、信息数据传输业务。露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 7 3规划情况 蔬菜和商贸市场 14996。容积率为 1.44，建筑密度为 72%。1.6 主要技术经济指标 序号 项目 单位 数值 1 占地面积 10406 2 建筑数据 14996 2.1 蔬菜和商贸市场 14996 2.2 容积率 1.44 2.3 建筑密度%72 3 商铺及摊位数量 个 285 3.1 市场一二楼连体商铺 个 47 3.2 市场一楼精品间 个 67 3.3 市场二楼精品间 个 74 3.4 市场一楼内部摊位 个 97 4 总投资 万元 2930.33 4.1 建设投资 万元 2830.33 4.2 经营资金 万元 100 5 经营指标 5.1 销售收入 万元 4283.83 5.2 经营税金及附加 万元 235.61 5.3 土地增值税 万元 306.49 露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 8 5.4 利润总额 万元 911.39 5.5 所得税 万元 227.85 5.6 净利润 万元 683.54 5.7 销售利润率%15.96%5.8 投资利润率%23.33%5.9 财务内部收益率（所得税前）%33.46%5.10 财务内部收益率（所得税后）%24.38%5.11 财务净现值（所得税前）万元 511.96 5.12 财务净现值（所得税后）万元 323.15 投资回收期（所得税前）年 2.25 1.7 结论与建议 本项目是*镇城市功能发展需要，是*镇功能打造的一个支撑性项目。本项目的主要目的是进一步强化*镇的社会功能，通过社会功能的完善，加快城市的发展步伐，推进*镇的快速城市建设。露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 9 本项目建设总投资 2930.33 万元。项目建设期 1 年，销售期 3 年。项目采用边建设边销售的方式，从 2011 年开始，可实现总销售收入4283.83 万元人民币，利润总额 911.39 万元，净利润 683.54 万元，投资利润率 23.33%，销售利润率 15.96%。财务评价结果，本项目全部投资财务内部收益率为 24.38%（税后），财务净现值 323.15 万元(ic=10%)。综上所述，本项目各项指标相对偏低，大约为其他房地产开发项目的 50%左右。但由于本项目是为完善*旗社会功能，打造*旗经济和社会形象的项目，由此，在综合评价上（包含社会评价）具有很强的可行性。各项评价指标及经济效益较可行，社会效益显著,对*旗的经济发展有很大的推动作用，在财务上虽然各项指标偏低，但也是可行的。建议采取措施，尽快实施。露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 10 第 2 章 项目建设必要性和可行性 2.1 项目背景 1.*旗概况 本项目位于*镇，*镇位于*旗的中部。属黄土丘陵区，养畜牧河南缘，铁牛河流域，介于低山坨沼之间，高程一般在 210-460m 之间，地形呈微波状起伏，高差 3-6m。地表多为黄土状堆积物，结构疏松，风势强烈，冲沟十分发育。最深陡坎可达百余米。项目区地表水资源较为丰富，养畜牧河、铁牛河、厚的河、查干河等四条较大河流从旗境内流过。河流总长 217 公里，流域面积 2549平方公里，平均流径深 94.5mm，年径流量 2.538 亿立方米。地下水受地形、地貌、地质结构和岩性的控制，其形成、分布、埋藏均有明显差异。养畜牧河以北的坨沼区，第四纪松散岩类孔隙水含量丰富，单井昌涌水量可达 1010.4 吨-4806 吨；厚的河沿岸河谷地带松散岩类空隙与风化带网状裂隙混合潜水含量适中；低山、黄土丘陵地带的碳酸盐岩类隙溶洞水和基岩裂隙水含量贫乏。*境内交通极为便利，现有公路总里程 1382 公里，其中：等级公路 570 公里（油路 210 公里、砂石路 360 公里）省级干线 1 条 54.6公里，县级公路 4 条 273.9 公里，乡级公路 17 条 367 公里，村级路690 公里。乡乡通油路、村村通公路情况：6 个苏木（苏木）镇，1露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 11 个农牧林场，2008 年末实现乡乡通油路；全旗 186 个嘎查村在“十一五”全部实现村村通公路。目前，库甘铁路已经建设完成，2011年能够实现通车，改变了*旗无火车的历史。库甘一级公路也将于2011 年开工建设，届时，*旗的交通情况也将大为改观。2.*旗的经济条件 2009 年，全旗工业经济总量大幅度提升，全旗地区生产总值完成 42.25 亿元，同比增长 36.9%。其中一、二、三次产业分别完成 11.85亿元、17.7 亿元和 12.7 亿元，同比分别增长 21%、59.9%和 27%。三次产业比达到 28：42：30。财政收入完成 2.7 亿元，同比增长 35%。城镇居民人均可支配收入达到 10510 元，农牧民人均纯收入达到4418 元，分别较上年增加 802 元和 92 元。社会消费品零售总额 8 亿元，增长 29.2%。面对金融危机的重大挑战，采取保企业、抓招商、上项目的积极措施，不仅成功抵御了危机影响，而且工业经济在困境中实现了快速发展。全年工业企业完成增加值 12.1 亿元，同比增长 32%；实现销售收入 37.8 亿元，同比增长 37.1%；上缴税金 18402 万元，同比增长 167.9%。工业经济对财政的贡献率达到 66%，较上年提高了 32 个百分点。对重点工业企业，在帮助融资的同时，千方百计筹措并注入了 3520 万元救企资金，使规模以上企业效益大幅提升，实现工业增加值 8 亿元，实现销售收入 25.9 亿元，上缴税金 18322 万元，分别占独立核算工业企业的 70%、68.6%和 99.6%。工业项目建设在危机之年强势推进，并取得重大突破。全年完成工业固定资产投资 6.39露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 12 亿元，实施续建项目 3 个，新开工建设项目 7 个，是近几年来工业项目投资规模大、项目质量最好的一年。新开工的 7 个项目总投资超过13 亿元，其中东蒙水泥三期工程、大连佐源糖业食品生产线项目、宏利有色金属有限公司电缆铜材三期工程、*沈阳电缆有限公司电缆材料生产线等 4 个项目投资都在 1 亿元以上，并且有 3 个是两头在外的非资源型项目。国电风力发电、香港协鑫集团铅锌矿勘探开发、河北三鑫实业集团丁腈手套生产和河北京华公司碳酸钙生产等项目成功签约，为工业经济持续发展蓄积了后劲。2010 年，全旗地区生产总值预计达到 50 亿元。其中：一、二、三产业预计分别达到 12.6 亿元、22 亿元和 15.4 亿元。财政收入预计完成 3.3 亿元。全社会固定投资预计达到 15 亿元。社会零消费品零售总额预计达到 9 亿元。农牧民人均纯收入预计达到 4800 元。2.2 项目建设的必要性 为加快城镇化的进程，*旗按照“统一规划、合理布局、配套建设”的原则，强力推进房地产开发建设，使人居环境明显改善，城镇面貌焕然一新，城镇经济迅猛发展。以旧城区改造为基础，镇内三横两纵的主街路基本实现了楼房化，新增商品房 3.5 万 m2，有效地促进了商贸流通企业的发展；通过合理规划，成片开发，新建居民楼 16 万余平方米，涌现出了一批精品住宅小区。居民住宅楼的开发节约了建设用地，使土地得到了合理利用，便于集中供热、统一管理，改善了镇区环境；房地产开发建设露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 13 拉动了建筑产业和建筑市场的急剧升温，扩大了市场销售需求，刺激了居民消费，同时促进了运输业和劳务产业的发展，增加了大量就业岗位，吸引了人口聚集，有力地推进了城镇化进程。目前南山的菜市场已经远不能满足*镇人民生活的需要。一是由于城市重心的北移，南山菜市场位置相对偏远，给居民造成了很大的不便；二是交通不便，造成了功能作用不大的局面；三是环境卫生条件太差，不能适应*镇城市发展的需要。2.3 项目建设的可行性 城镇经济快速发展，为房地业发展提供了良好的经济基础；从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人中的进入使得城区人口快速增长，为房地产市场提供了较大的需求空间；产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会；人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房地产消费提供了强大的支撑；房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。十五期间固定资产投资的持续稳增，房地产投资年均增长 43.82%，说明宏观调控并未严重影响*房地产市场。预测未来*旗三至五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 14 第 3 章 项目市场分析与价格定位 3.1 项目优势分析 本项目位于*镇体育场南侧，是城市的政治、经济、文化中心。地域价值无可取代。周边的实验学校、医院等配套设施齐全；得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络。成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使综合楼占尽天时地利，成为现代社区的典范。往北是*旗的体育广场和老城开发区，是集政治、经济、文化、教育为一体，独具浓厚的文化气息和人文环境，这有着不可复制的优势。文化和人文环境对本项目的开发至关重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒作。本项目让生活与购物在商业综合楼的人们在享受生活便利的同时又可安享生活的悠闲。3.2 市场供需分析（一）随着*镇社会经济逐步发展，近年来*镇加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，城镇中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇商户的经营条件，提升了城镇居民的生活质量。受各种因素、尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境的影响，*镇城区的房价也逐年上升。（二）2000 年以前，商业用房价格保持相对稳定。均价在 1600露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 15 元/m2以下，以后几年价格涨幅不断加大。据旗主管部门统计（均价），2000 年为 1850 元/m2，2005 年为 2200 元/m2，2006 年为 2480 元/m2，2007 年为 2780 元/m2，2008 年为 3800 元/m2，2009 年上半年为 4500元/m2，下半年达到 4800 元/m2；2010 年达到 5000 元/m2以上，部分“黄金”地段的均价达到了 10000 元/m2。（三）市场需求拉动开发面积稳步增长“十五”期间*旗商品房销售面积累计 51.6 万 m2，商品房开工面积累计 47.58 万 m2，商品房竣工面积累计 39.5 万平方米。从审批建筑面积来看，20052010 年审批建筑面积分别为 8.3、8.96、8.73、11.9、12.9 万 m2，2007 年稍有下降，降幅为 2.0%，20072010 年审批建筑面积逐年增加。2007 年审批建筑面积下降的原因是因为 2007年是国家土地政策宏观调控年，各级政府清理整顿土地市场。（四）需求分析 建设商业综合楼，逐步使*旗发展成为*市西南地区的中心城市，是今后一段时间该地区经济建设的主要奋斗目标。未来五年，随着城镇建成面积的扩展，2010 年初步形成 17.55 万人口规模的文明卫生城镇，给*旗房地产业的发展带来了巨大的发展空间。从现在起到 2015 年的四、五年中，*旗城区商品房屋价格走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低的结构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。“十一五”期间，*旗城区商品房价格年涨幅在 10%左右。到“十露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 16 二五”未即 2015 年，可能会继续上涨，但仍在物价指数上涨幅度之上。期间的价格结构会更趋合理，主要理由如下：第一城市化的进程也直接拉动房地产开发。*旗 2005 年的城市化水平仅为 21.12%，2010 年达到了 38%。这不仅表现为县城城区的不断扩张，而且也表现在乡镇建设的不断加快。无论是城区人口还是城区面积，将进一步扩张。如此浩大的城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。第二是经济的发展和城镇居民收入的提高，居民购房能力会进一步增强。第三市场化、商品化已经是解决住宅问题的根本途径。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，*旗城区商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的居民，还是能够从中直接受益。3.3 市场前景分析 在市场调查过程中，可以发现目前*的部分客户已经在心理上逐步的接受，这种趋势经过一个短周期的发展将逐渐成熟。消费者普遍对目前楼市看好，能够接受一些适度创新、并能够在实际购买过程中接受一定的弹性价格浮动。购买店铺的客户心态；一部分为店铺经营者，很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营；一部分为经商成功人士，他露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 17 们还要不断增加财富；还有一部分为公务员，他们因受时间和职业所限，购买店铺是一种较稳妥的投资方式。在市场调查中发现，人们置业投资的首选是商铺（如很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营而增加了开支，许多经商户的梦想就是拥有 12 间自己的店铺）。这种状态正好说明了商业活动的质量在提高，人们对商业活动的要求在提高，从而带来对商业活动空间的新追求。目前*镇核心地段商业店铺脱销，本项目位于体育广场为*镇老区建设的核心地段。因此，只要本项目的商业店铺做好商业招商和运营，提供价格合理的优质物业管理，本项目的市场前景较好。3.4 价格定位 由于本项目地处*镇正在着力发展的居民住宅区，目前的供求热度极高，已成为了*镇发展的新热点。由此，根据旺盛的市场形势，并通过实地调研，参照*镇内商业用房和住宅价格，我们对整个小区的价格进行了科学定位。一二楼连体营业房：4500 元/m2；一楼精品间：3300 元/m2；二楼精品间：3000 元/m2 一楼内部摊位：2300 元/m2；露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 18 第 4 章 建设条件 4.1 工程地质、水文地质情况 1.工程地质 本项目场地属典型的河岸丘陵地貌。上部为淡黄色亚砂土、粉砂、胶结松散，含云母片黑色矿物较多，厚度 57m；下部为粗砂烁石层，烁石占 60%，烁径 46 厘 m、厚 68m，可作为城市建设用地。基地内未见大的断裂和大的褶皱，小型断裂亦不发育，岩层产状比较稳定。此外，项目区内未见含矿地层和含矿构造，项目建设不存在压覆矿产问题。根据国家质量技术监督局发布，2001 年 8 月 1 日实施的国家标准中国地震动参数区划图（GB18306-2001），商业综合楼地震动峰值加速度0.05（相当于原地震裂度小于六度），本项目可不考虑抗震设防。2.水文地质 地下水由大气降水补给，水量较小，场址及周边未见滑坡、溶洞及软地层等不良地质现象。4.2 区域规划情况 本项目建设性质和建设内容符合*旗总体规划的用地要求。在项目建设过程中将按照批准的规划设计条件进行建设，合理组织交通，露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 19 使项目满足城市景观、绿化设计、消防、交通等规范的要求。4.3 交通情况 本项目体育场南侧，二中北侧，北临后府街，是*镇关键发展的区域，交通十分便捷。4.4 社会环境条件 本项目区规划用地附近无工业企业，项目附近无化学污染源、军事设施，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。4.5 公共设施条件 已铺设市政给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等市政主管道，市政设施能满足该项目的施工和使用的需要。4.6 施工条件 本项目场址地势较平坦，水电可就近接入；工程建设的砖、烁石、沙等材料可就地取材，钢筋、水泥可就近购买，施工条件较好。露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 20 第 5 章 项目规划设计 5.1 规划依据 1中华人民共和国规划法 2城市居住区规划设计规范 3城市规划管理技术导则 4.民用建筑设计防火规范 5.2 建设地址 本项目位于*区北山，南接*二中，西北临后府街。是*旗的居住集中发展区。5.3 项目规模 本项目规划总用地面积为 10406，总建筑面积 14996。蔬菜和商贸市场建筑面积 14996。5.4 总体规划设计理念 1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的购物和居住环境；露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 21 2、适应人们的生活需求，创造切合二十一世纪购物和生活模式，创造优雅、方便的购物和生活环境；3、利用科学的环境规划方法，为*旗的建设发展创造良好的典范。5.5 总体规划构思 本项目参照发达地区的相同产业精萃，吸取各地域业界的优点，结合本地区实际情况，邀请知名设计单位倾力打造，对市场布局、建筑外立面、户型设计、楼宇间距、停车场位等合理规划，精心设计。1、规划结构 本项目地块为长方形，东西长 197m，南北宽 53m，拟在西部建设蔬菜商贸市场，东部建设市场停车场。（1）蔬菜商贸市场 西侧建筑蔬菜商贸市场，东西长 163m，南北宽 46m。南距离二中北墙 6m，西距德隆煤场 6m，北距后府等北边线 13m。总占地面积为7498。二层框架结构，顶部挑空穹顶。北侧两个主门，东西南侧各留三个次门，每个门的宽度为 6m。设三处步行楼梯，楼梯单向宽度为 3m，每个楼梯位置宽度为 6m。每层设两个公共卫生间，每个卫生间的面积都为 48m2，共计192m2。北部与东部外围为一二楼连体临街门市房，每间门市房的跨度为4m，进深为 12m。露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 22 一二层内部四周设精品间，其中一楼为 67 间，二楼为 74 间。宽度为 4m，进深为 12m。一二层精品间临精品间设环形 2.6m 宽通道。一楼通道内部设置为蔬菜摊位，每个摊位的面积为 6，共计97 个。二楼环形通道内侧设置为一二楼露天天井。规划数据说明表 项目 面积 摊位或店铺数量 一楼总面积 7498.00 入口（以占用外围临街房和内部精品间计算）576.00 楼梯（占用一二楼精品间位置）216.00 临街商铺 2148.00 47 精品间 3192.00 67 内部通道 685.36 内部摊位 584.64 97 公共卫生间 96.00 二楼总面积 7498.00 楼梯（占用二楼精品间）216.00 精品间 3552.00 74 与一楼连体临街商铺 2364.00 露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 23 二楼内部通道 685.36 公共卫生间 96.00 挑空天井 584.64 （2）停车场 位于蔬菜商贸东侧，东西宽 24m，南北长 46m，总面积为 1104m2。西部临蔬菜商贸市场西门和东部临拟建住宅小区各留 4m 宽道路。实际停车场面积为 736。本项目全部按停车场进行计算。（3）道路 位于蔬菜商贸市场与停车场的南北侧及蔬菜商贸市场北侧，总长度为 440m，宽度为 6m，总面积为 2640m2，以便车辆通行和作为防火通道。5.6 规划详表 项目 面积 数量 蔬菜商贸市场 一楼总面积 7498.00 入口（以占用外围临街房和内部精品间计算）576.00 5 楼梯（以占用一二楼精品间计算）216.00 3 临街门面房 2148.00 47 精品间 3192.00 67 内部通道 685.36 1 露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 24 内部摊位 584.64 97 公共卫生间 96.00 2 二楼总面积 7498.00 楼梯（以占用二楼精品间计算）216.00 3 二楼精品间 3552.00 74 与一楼连体临街门面房 2364.00 0 二楼内部通道 685.36 1 公共卫生间 96.00 2 挑空天井 584.64 1 停车场 停车场 1104.00 1 规划指标表 容积率 1.44 建筑密度（%）72 露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 25 第 6 章 建筑设计方案 6.1 设计依据 1 民用建筑设计通则 2.民用建筑设计防火规范 6.2 项目构成范围 本项目新建设计蔬菜商贸市场 14996，停车场 1104m2。其他基础设施包括：道路、给排水管线、供热管网、安防消防设施、公共卫生设施等。6.3 蔬菜商贸市场建设标准 本项目建设封闭蔬菜商贸市场一处，整体建筑檐头高度 8.5m，脊高 9.2m。全部采用框架结构，一层层高为 4.5m，二层层高为 4m。结构：采用混凝土桩基，柱梁框架支撑结构。墙体：采用陶粒砌块填充墙体。地面：全部采用水磨石防滑地面。内部墙面：采用水泥砂浆底层，防瓷白色涂料表层。门窗：全部采用塑钢窗双层真空玻璃；各入口为不锈钢伸缩门，店铺采用不锈钢对开门。露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 26 卫生间：大厅内设四处卫生间。每个临街商铺设置独立卫生间，内部精品间不设卫生间。不锈钢单侧开门，马赛克地面，墙面为白色瓷砖。大厅卫生间外设洗手间，内部分设男女卫生间。一层排水：地下管槽式排水，表面罩不锈钢网。穹顶：钢网架结构，顶部为玻璃透光顶。内部摊位：全部为砖混结构，外墙磁砖。供电：临街商铺和精品间全部设墙壁开关，独立电表供电。大厅内为顶部穿管布线，每处分设单相接入开关。大厅照明采用顶部直射节能灯具。供水：大厅内不设供水装置，每个商铺和精品间设独立供水装置。消防：大厅内每隔 30m 墙壁处设一处消防栓。每个商铺设独立消防栓，精品间不设。楼梯：大厅内设三处上下楼梯，上下总宽度为 6m，水磨石防滑踏步，不锈钢扶手。6.4 其他建设标准 停车场：停车场为 C20 混凝土 15cm 厚表层，20cm 山皮石垫层。道路：采用公路三级路面标准建设。绿化：绿化区域位于蔬菜商贸市场北部道路以北。龙柏、桧柏进行绿化。给排水：供水加压站利用本项目以外的住宅小区内的加压站，设计供水能力为 1500 吨/小时。供水管道采用 DN150UPVC 管线接入。排露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 27 水系统由 PVC 管道接入主排水管，主排水管道与开发区内的排污管线相连。消防：全部区域设 4 处消防井。与供水加压站直接相连。消防用水量按 30L/s。消防用水的供水方案由加压泵站保证连续、不间断供水。安防：市场根据不同位置设有监控设施。供热。小区由北山供热管网统一供热，主接入管道为 300mm 的无缝钢管，楼内采用 50mm 主供热管道。供电。整个项目内供电线路全部采用地埋式。外墙保温：建筑外部以 10cm 苯板进行外墙保温。6.6 主要质量参数 主要质量参数 序号 质量项目 质量标准 1 屋面防水 保用五年 2 墙面、卫生间地面渗漏 保用三年 3 墙面、顶棚抹灰脱落 保用二年 4 地面空鼓开裂、大面积起砂 保用二年 5 门窗翘裂、五金件损坏 保用二年 6 管道堵塞 保用二年 7 供热系统和设备 两个采暖期 8 电器管线 保用十年 露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 28 9 给、排水管道安装 保用十年 10 地基基础、主体结构 正常合理使用寿命内 11 抗震 7 级 露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 29 第 7 章 节能与节水 7.1 节能节水措施 1.采用节能型新技术、新工艺机电设备，不选用已公布淘汰的机电产品。2.能源供电、供热、供水部门尽量靠近负荷中心，减少输距离，减少能耗。3.选用节能光源及灯具。4.楼梯、楼道灯采用人体感应节能开关。7.2 节水措施 1.采用节水型施工设备，提高水资源利用率，降低水资源无效水泵。2.选用质量高、密闭性能好的阀门、管材、以减少水资源的流失。3.选用节水型卫生器具，提高水资源的利用率，降低水资源无效损耗。4.供水系统采用防渗、防漏措施，杜绝水量流失。5.加压设备采用节能的自动化程度高的设备。露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 30 露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 31 第 8 章 环境影响评价 8.1 分析依据 1.中华人民共和国环境保护法1989 2.建设项目环境保护管理条例1998 3.中华人民共和国水土资源保护法 4.污水综合排放标准 5.环境空气质量标准 6.城市区域环境噪声标准 8.2 项目建设对环境的影响 项目建设建设地点无大面积的水系和森林资源，项目排水系统采用雨污分流，无生产型污水，不会对水资源造成。本项目建设，对建设地点不存在水土破坏，开挖地基后的余土可用于回填，建后裸露土地进行硬化。施工期对周边环境的影响主要是大气影响和噪声。对大气影响主要是粉尘污染（主要产生于灰土搅拌和施工材料运输入土方运输）；噪声主要来源于施工机械作业产生的噪声。露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 32 8.3 环境保护措施 1.现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。2.施工中做到无高噪声及爆炸声，吊装设备噪声满足环保要求。3.地块周围树立高于 2m 的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离办公区或居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对周边办公楼宇及居民生活的影响。4.施工中不产生超标准的空气污染。5.建筑垃圾及时清理，文明施工。6.尽量使用低噪声的施工设备，少用或避免使用大噪声设备。严禁噪声大的工程夜间施工，采取调整同时作业的施工机械数量，防治施工期间噪声影响。7.推广使用散装水泥和商品混凝土。露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 33 第 9 章 组织机构和人员配置 9.1 组织机构 本项目的筹备和建设工作由*房地产开发有限公司组织实施。具体事宜由公司专设的筹建指挥部承担。项目建成投入运营后，公司组建专门管理机构，下设综合办公室、售楼部、物业部和招商联系服务部等部门。9.2 人员配置 人员配置根据实际情况和少而精的原则，工程技术部门配备 8人，办公室配 3 人，销售联络服务部 9 人。鉴于公司在销售方面实行统一管理，由此，本项目销售工作由公司负责，并视具体情况统筹调整。露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 34 第 10 章 项目实施进度安排 该项目 2011 年 2 月底前进行前期准备，确定建立方案、上报批复立项及其他前期工作、地质勘探、施工图设计、建筑施工、组织销售等工作。2011 年 4 月份开工建设。2011 年 10 月份全部竣工。2013 年 12 月份全部销售资金回笼。总进度计划表 ID任务名称开始时间完成2011年2012年2013年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q41234562011/01/082011/01/03确定建立方案2011/01/252011/01/10上报批复立项及其他前期工作2011/03/052011/02/25地质勘查2011/03/312011/03/05施工图低设计2011/10/312011/04/20建筑施工2013/12/312011/05/02组织销售 露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 35 第 11 章 投资分析 说明，本项目建设期为 1 年，运营销售期（含建设期）为 3 年，总计算时长为 3 年。11.1 估算依据 1建设单位提供的相关资料 2投资估算按照内蒙古自治区现行工程造价及目前的物价水平进行分析，以内蒙古自治区建设工程造价和自治区其它相关造价规定为依据，建筑工程按*县近期同类建筑工程造价估算。3.设备及形成固定资产的物品以目前市场售价、产品生产厂家的报价作为估算依据。4.其它费用、预备费按现行有关规定和要求进行估算，勘察设计费按工程勘察设计收费标准（2002 年修订本）计算，并根据项目建设性质对相关参数进行相应调整。5.建设项目经济评价方法与参数（第三版）6*当地建筑开发税费标准及优惠政策。11.2 征地费用 1土地费用：露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 36 由政府协调，不收取其他额外土地费用，只收取新增建设用地使用费，每平方米 10 元，土地费用共计 10.406 万元。2拆迁补偿费：有平房两户，共计 375m2，按 2600 元/m2进行拆迁，计 97.5 万元。项目区其他建筑都属于国有建筑，由于本项目属于社会公共事业项目，由此，不进行拆迁费补偿。本项目共需拆迁补偿费用为 97.5 万元。3拆除清理费：项目区内所有建筑拆除按 15 万元估算。本项目取得土地全部费用总额为 122.906 万元。序号 项目名称 金额 估算说明 1 新增建设用地管理费 10.406 2 二户平房拆迁 97.5 3 拆除清理费 15 合计 122.906 11.3 前期费用 项目前期各项费用包括：规划设计可性研究费用 39.3 万元；水文、地质勘查费 5.9 万元；土地平整费 4 万元；其他各项前期费用按 60 万元估算。露天市场及配套设施建设项目可行性研究报告 37 序号 项目名称 金额 估算说明 1 规划、设计、可研费 39.3 2 水文、地质勘查费 5.9 3 土地平整费 4 4 其他