房地产评估2.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,房地产估价,主讲教师,:,尹正,管理工程系,第八章 长期趋势法,基本要求：,1,、了解长期趋势法的基本原理,2,、掌握长期趋势法的基本方法,第一节 长期趋势法的基本原理,1,、长期趋势法的含义,长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法、特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。,其本质是让过去告诉未来。,2,、长期趋势法的理论依据,长期趋势法的理论依据是：房地产价格通常会有上下波动，在短期内难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期看，会显现出一定的变动规律和发展趋势。,3,、长期趋势法的适用对象和条件,长期趋势法适用的对象是价格无明显季节性波动的房地产，运用条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。,4,、长期趋势法的操作步骤,(1),搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以确保真实、可靠。,(2),整理上述搜集到的历史价格资料，将转其化为同一标准，并按时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。,(3),观察、分析该个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律，得出一定的模式,(,或数学模型,),。,(4),以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。,5,、长期趋势法主要的方法,数学曲线拟合法,平均增减量法,平均发展速度法,移动平均法,指数修匀法,第二节 长期趋势法的功用,用于收益法中对未来净收益等的预测,用于市场法中对可比实例价格进行交易日调整,用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力,用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏,结 束,