房地产企业会计核算及涉税处理(PPT).ppt

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,2025/5/19 周一,1,房地产企业,(qy),会计核算及涉税处理,第一页，共七十九页。,一、房地产开发,(kif),业务流程,:,2025/5/19 周一,厚积薄发,(hu j b f),，成会计英才,2,公司注册,获取土地使用权,房地产开发与建设,转让房地产,持有房地产,设立阶段,获取土地阶段,开发与建设阶段,转让,(zhunrng),与销售阶段持有,利润形成与分配,所得税汇算阶段,第二页，共七十九页。,二、房地产企业涉及税种、税率一企业设立阶段 1、印花税 1权利与许可证照 5元/件 2记录资金,(zjn),的账簿(实收资本+资本公积)*0.5，其他5元/件3土地使用权转让、出让合同,金额*0.52、契税 1自有房产投入本人独资企业经营，免税 2接受以土地使用权等不动产出资。土地使用权出让、出售及房屋买卖价的3%-5%,2025/5/19 周一,厚积薄发,(hu j b f),，成会计英才,3,契税,?中华人民共和国契税暂行条例?,税率 3%-5%,征收对象：房地产,纳税,(n shu),义务发生时间：签订合同或取得类似合同凭证的当天。自义务发生之日起，10日内向土地或房产管理部门缴纳,第三页，共七十九页。,二获取,(huq),土地阶段,1、印花税 同上,2、契税 同上,3、耕地占用税,1获取土地使用权，符合耕地条件,(tiojin),的，,根据面积和税额一次性缴纳；,2不合条件，不缴纳。,2025/5/19 周一,厚积薄发,(hu j b f),，成会计英才,4,财税【2006】162号?财政部 国家税务,总局关于印花税假设干政策的通知?的规定，对,土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按,产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的,0.5贴花，取得房产证及土地使用权证等权利,许可证按件贴花，每件5元。,第四页，共七十九页。,三开发建设阶段,1、印花税 据各类合同的0.3-0.5,2、城镇,(chngzhn),土地使用税,从取得红线图次月起，按实际占用面积与定额税率计算,2025/5/19 周一,厚积薄发，成会计,(kui j),英才,5,第五页，共七十九页。,四转让及销售阶段,1、营业税 5%,2、城建税 7%、5%、1%,3、教育费附加 营业税的3%,4、土地增值税,1查账征收：A.工程全部,(qunb),竣工结算前，转让房地产收入，预征；B.待工程全部,(qunb),竣工且办理结算后进行清算，多退少补,(2 核定征收,5、印花税 同上,2025/5/19 周一,6,第六页，共七十九页。,6、企业所得税,1查账征收：1.销售未完工产品取得收入,(shur),：按预计计税毛利率，计算毛利额，工程完工后计算实际毛利调整以前毛利计算纳税,2.销售完工：税率25%,2核定征收,7、印花税 同上,2025/5/19 周一,厚积薄发，成会计,(kui j),英才,7,第七页，共七十九页。,五出租、用于营业,(yngy),等,1、营业税 租金的5%,2、城建税 7%、5%、1%,3、教育费附加 营业税的3%,4、城镇土地使用税 同上,5、房产税 自用：计税余值*1.2%,出租：租金的12%,2025/5/19 周一,厚积薄发,(hu j b f),，成会计英才,8,第八页，共七十九页。,“营改增对房地产企业财务管理有哪些影响？,适用税率和计税基数；,效劳,(xio lo),业定价机制；,财务核算；,发票使用管理。,第九页，共七十九页。,三、会计核算制度：,2006.2.25?根本会计准那么及38项具体准那么?,目前,(mqin),，房地产企业应执行?企业会计准那么?,或?小企业会计准那么?,2025/5/19 周一,厚积薄发，成会计,(kui j),英才,10,第十页，共七十九页。,四、房地产会计核算的要求：,正确、及时确实认收入；,准确、合理确实认本钱费用；,准确、真实的反响会计,(kui j),利润；,合理进行纳税调整，如实申报纳税。,厚积薄发，成会计,(kui j),英才,11,第十一页，共七十九页。,内容,(nirng),提纲,第一局部房地产开发企业的本钱,(bn qin),核算,一、本钱核算的内容,二、本钱的核算,第二节房地产开发企业收入的会计核算,一、营业收入确认的条件,二、主营业务收入的核算,12,第十二页，共七十九页。,第一局部房地产开发企业,(qy),的本钱核算,13,第十三页，共七十九页。,一、本钱核算的内容,房地产开发企业本钱核算的主要内容是开发产品,(chnpn),本钱。,一开发产品的本钱工程,1取得土地使用权所支付的金额,包括支付的土地出让金、支付地价款金额、交纳的有关税费。,14,第十四页，共七十九页。,2土地征用及拆迁安置补偿费,土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用,(zhn yn),税、耕地垦复基金、征地管理费等。,拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储藏土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发工程或其他建设工程使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。它包括两局部费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。,15,第十五页，共七十九页。,16,3前期工程费,指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、三通一平费用等。,4根底设施费,指建造各项根底设施发生的费用又称红线内工程费。根底设施主要是指与开发产品相关,(xinggun),的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化包括排污、排洪、环卫等，这些设施发生的设备及安装费都在根底设施费工程内归集。,第十六页，共七十九页。,5建筑安装工程费,它是指直接用于建安工程建设的总本钱费用。主要包括建筑工程费、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。,6公共配套设施费,指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发本钱的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔,(shut),、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。,凡能有偿转让的公共配套设施如商店、理发店等都不能计人该本钱工程内。,17,第十七页，共七十九页。,18,7开发间接费用,指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织,(zzh),和管理开发工程而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,说明：,开发工程完工前的借款费用也列此科目。,企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用中核算。,开发部门的业务招待费也不应列此科目。,第十八页，共七十九页。,1、开发本钱,(bn qin),房屋开发,土地开发,配套设施开发,代建工程开发,土地征用及拆补费,前期工程费、,建筑安装工程费、,根底设施费、,公共配套费、,资本化利息,2025/5/19 周一,厚积薄发,(hu j b f),，成会计英才,19,第十九页，共七十九页。,2、“开发间接费用账户,该账户属于本钱类账户，核算企业内部独立核算单位开发产品而发生的各项间接费用。,该账户的借方归集月内发生的各项开发间接费用，贷方反映月末,(yum),按一定分配标准分配结转有关开发产品本钱的费用总额，结转后无余额。,该账户的明细账应按企业内部不同单位的名称设置。,20,第二十页，共七十九页。,3、“管理费用,“管理费用科目核算房地产开发企业为组织和管理企业开发经营所发生的管理费用。,4、“销售费用,“销售费用科目核算房地产开发企业销售开发产品的过程中发生的各种费用。,5、“财务费用,“财务费用科目核算房地产开发企业为筹集生产经营需要,(xyo),资金而发生的非资本化的融资费用。,2025/5/19 周一,厚积薄发,(hu j b f),，成会计英才,21,第二十一页，共七十九页。,三、房屋开发本钱的核算,房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务之一。其开发经营的房屋按性质,(xngzh),和用途分为四种：,1.为销售开发的商品房；,2.为出租而开发的经营房出租房；,3.为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房；,4.受其他单位委托代为开发建设的代建房。,22,第二十二页，共七十九页。,23,例：甲房地产开发公司于2021年5月在碧水园开发一块土地，占地面积40000。开发完成后准备将其中的30000对外转让，其余的10000企业,(qy),自行开发商品房。,假设土地开发过程中只发生了如下业务：,支付土地出让金25000000元，作会计分录如下：,借：开发本钱土地碧水园(土地征用及拆迁费)25000000,贷：银行存款 25000000,支付拆迁补偿费5500000元，作会计分录如下：,借：开发本钱土地碧水园(土地征用及拆迁费)5500000,贷：银行存款 5 500000,第二十三页，共七十九页。,24,支付,(zhf),勘察设计费210000元，作会计分录如下：,借：开发本钱土地碧水园(前期工程费)210000,贷：银行存款 210000,支付土石方费用5500000元，作会计分录如下：,借：开发本钱土地碧水园(前期工程费)5500000 贷：银行存款 5500000,由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价款1500000元：,借：开发本钱土地碧水园(根底设施费)1500000 贷：应付账款X施工企业 1500000,第二十四页，共七十九页。,25,9月末，碧水园土地开发,(kif),工程完工。,假设“开发本钱土地开发碧水园账户归集的开发总本钱为37710000元，那么单位土地开发本钱为942.75元。其中自用的10000土地尚未投入使用，其余30000已全部转让，月终结转本块土地的开发本钱。,作会计分录如下：,借：开发产品土地(碧水园)9427500,主营业务本钱土地转让本钱 28282500 贷：开发本钱土地碧水园 37710000,第二十五页，共七十九页。,26,续前例：,假设自用的10000土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中。,结转土地开发本钱：,借：开发本钱房屋 碧水,(b shu),园(土地征用及拆迁费)7625000 碧水,(b shu),园(前期工程费)1427500 碧水,(b shu),园(根底设施费)375000,贷：开发产品土地碧水园(土地征用及拆迁费)7625000 碧水园(前期工程费)1427500 碧水园(根底设施费)375000,第二十六页，共七十九页。,一取得土地时：假设,(jish),业务中没取得进项税额,甲房地产公司以招拍挂形式，取得价值8,165万元一块地，支付契税327万、拆迁补偿费1,200万元、城市根底配套费2,400万元。,借：开发本钱-土地本钱 81,650,000.00,-拆迁补偿费 12,000,000.00,-契税 3,270,000.00,-城市根底配套费 24,000,000.00,贷：银行存款 120,920,000.00,第二十七页，共七十九页。,二开发前期工程本钱：取得6%进项税额,甲房地产公司发生前期工程费2,181万元，其中,(qzhng),，地质勘察费50万元，规划方案、施工图设计及其他设计560万元,土石方根底工程500万元，其他1070万元。,1勘察设计费；税率6%,2规划设计费；税率6%,3建筑研究设计费等：税率6%,4土石方根底工程：假定税率11%,5其他:1071万元：假定税率17%,第二十八页，共七十九页。,进项税额：,勘察,(knch),设计费：500,000/1+6%6%=28,301.89,规划设计费：5,600,000/1+6%6%=316,981.13,土石方根底工程(假定税率11%：,5,000,000/1+11%11%=495,495.50,其他假定税率17%：,10，710，000/1+17%17%=1,556,153.85,29,第二十九页，共七十九页。,对应分录：,借：开发本钱-前期工程费-勘察设计费 471,698.11,-规划,(guhu),设计费 5,283,018.87,-土石方根底工程 4,504,504.50,-其他 9,153,846.15,应交税费-应交增值税(进项税额)2,396,932.37,贷：银行存款 21,810,000,第三十页，共七十九页。,三根底,(gnd),设施费假设取得11%进项税抵扣,甲房地产公司开发中，施工企业承包地下设施、管道等安装工程已竣工，总计支付工程款4,000万元，其中供电配套设施费1,020万元，燃气工程费288万元，景观工程费570万元，绿化费用500万元,其他1,622万元。,进项税额：40,000,000/1+11%11%=3,963,963.96,第三十一页，共七十九页。,借：开发,(kif),本钱-根底设施费 36,036,036.04,应交税费-应交增值税(进项税额)3,963,963.96,贷：银行存 40,000,000.00,32,第三十二页，共七十九页。,四建安工程费假设取得11%进项税抵扣,甲房地产公司发生建安工程费27,618万元，其中主承包程20,160万元，水暖工程700万元，监理,(jin l),费120万元，其他6638万元。,进项税额：,276,180,000/1+11%11%=27,369,189.19,第三十三页，共七十九页。,借：开发,(kif),本钱-建筑工程费 248,810,810.81,应交税费-应交增值税进项税额 27,369,189.19,贷：银行存款 276,180,000.00,34,第三十四页，共七十九页。,五公共配套设施费假设取得11%进项税抵扣,甲房地产公司共发生公共配套费6,585万元，其中人防,(rn fn),工程2,040万元，地下车位工程4,200万元，其他345万元,进项税额：,65,850,000/1+11%11%=6,525,675.68,第三十五页，共七十九页。,借：开发本钱,(bn qin),-公共配套设施 59,324,324.32,应交税费-应交增值税进项税额 6,525,675.68,贷：银行存款 65,850,000.00,36,第三十六页，共七十九页。,六开发间接费用,(fi yong),甲房地产公司总计发生间接费用2,100万元，其中房屋维修基金528万元，工资劳务保险等费用576万元，其他996万元。假设此局部均以实际现金流出，且未取得进项税额,借：开发本钱-开发间接费用 21,000,000.00,贷：银行存款 21,000,000.00,第三十七页，共七十九页。,四,、费用,(fi yong),的核算,甲房地产公司发生管理费用1,596万元，其中付管理人员工资1,200万元,其他396万元；销售费用2,920万元，其中代销费用700万元；广告费用1,360万元，会展费用20万元，其他540万元。,一支付人员工资及劳务费不能取得进项税额；,二假设管理费用中其他费用取得17%抵扣税额：,那么：进项税额：3,960,000.00/(1+17%)17%=575,384.62元,三支付代销费用进项税假定,(jidng),税率11%：,进项税额：7,000,000.00/1+11%11%=693,693.70元,第三十八页，共七十九页。,四广告费用进项税：税率,(shul),6%,进项税额：,13,600,000.00/1+6%6%=769,811.32元,五展览费用进项税：税率6%,进项税额：200,000/1+6%6%=11,320.76元,(六其他费用进项税额：,5,400,000.00/1+17%17%=784,615.38元,39,第三十九页，共七十九页。,分录,如下,：,借,:,管理费用,12,000,000.00,贷,:,银行存款,12,000,000.00,借,:,管理费用,3,384,615.38,应交税费,-,应交增值税,(,进项税额,)575,384.62,贷,:,银行存款,3,960,000.00,借：销售费用,-,代销费用,(fi yong),6,306,306.30,-,广告费用,12,830,188.68,-,会展费用,188,679.24,-,其他,4,615,384.62,应交税费,-,应交增值税,(,进项税额,)2,259,441.16,贷：银行存款,26,200,000.00,第四十页，共七十九页。,第二节房地产开发企业营业,(yngy),收入的会计核算,一、营业收入确认的条件,(tiojin),企业会计准那么规定的收入确认的条件是销售商品收入，应当在以下条件均能满足时予以确认：,1企业已将所有权上的主要风险和报酬转移给买方；,2企业既没有保存通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；,3与交易相关的经济利益能够流入企业；,4相关的收入和本钱能够可靠计量。,41,第四十一页，共七十九页。,会计实务中，房地产收入确实认应同时具备以下条件：,1开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积业经有关部门测定；,2已与客户签订的正式,(zhngsh),房屋销售合同；,3标的物房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。,42,第四十二页，共七十九页。,二、主营业务收入的核算,收入确实认时间：参照国税发202131号第6条,一现售方式销售,由于有现房供给，在办妥开发产品,(chnpn),移交手续后，即可确认收入。,43,第四十三页，共七十九页。,二预售方式销售,竣工验收、办妥移交手续前，不管是否签订正式商品房销售合同，所收到的均为预售房款，一律不确认收入，其款项记入“预收账款科目。因预收房地产款而交纳的营业税费等在“应交税费一应交营业税等科目核算。,开发工程完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照销售合同规定将合格的房地产产品移交给购置,(guzh),方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现，借记“预收账款、“应收账款等科目，贷记“主营业务收入科目，同时结转销售本钱。,44,第四十四页，共七十九页。,一预收订金，全款方式下核算：,甲房地产公司收到A公司预交购房订金500,000.00元，存入银行。公司开发商品房每平售价8,000元。A公司购商品房800平方米，已预付购房订金500,000元，剩余款项,(kunxing),一周后付清。,第四十五页，共七十九页。,1收到订金：,借：库存现金银行存款 500,000.00,贷：预收帐款-A公司,(n s),500,000.00,2签合同，开发票确认收入时：,借：应收帐款-A公司8000800 6,400,000.00,贷：主营业务收入(6401.11)5,765,765.77,应交税费-应交增值税(销项税额)634,234.23,46,第四十六页，共七十九页。,3收到余款,(y kun),时：,借：库存现金银行存款5,900,000.00,贷：预收帐款-A公司 640万-50万5,900,000.00,4冲回预收帐款：,借：预收帐款-A公司 6,400,000.00,贷：应收帐款-A公司 6,400,000.00,第四十七页，共七十九页。,二分期收款方式,(fngsh),下核算,甲房地产公司房屋竣工后开始预售，和另一公司签销售合同，合同规定分两次共收回5亿元，销售房屋本钱2亿。当年底，尚有2000万元未取得回款。,第四十八页，共七十九页。,1将商品房转入发出,(fch),产品,借：发出商品 200,000,000.00,贷：开发产品 200,000,000.00,2收到首批款项时：即确认收入,借：银行存款 250,000,000.00,贷：主营业务收入-商品房销售收225,225,225.23,应交税费-应交增值税销项税24,774,774.77,49,第四十九页，共七十九页。,3同时，结转本钱,(bn qin),借：主营业务本钱-商品房销售本钱 100,000,000.00,贷：发出商品 100,000,000.00,4按合同规定，应收第二批房款时,确认收入,借：应收帐款 250,000,000.00,贷：主营业务收入 225,225,225.23,应交税费-应交增值税销项税额,24,774,774.77,第五十页，共七十九页。,5结转本钱,借：主营业务本钱-商品房销售本钱 100,000,000.00,贷：发出商品 100,000,000.00,6收到第二批销售房款23,000万元：,借：银行存款 230,000,000.00,贷：应收帐款 230,000,000.00,当年底,(nind),收回2,000万元应收款项,借：银行存款 20,000,000.00,贷：应收帐款 20,000,000.00,第五十一页，共七十九页。,2采用支付手续费委托代销的，应增设“委托代销商品科目核算委托销售的开发产品，收到受托方代销清单后确认收入。,例：某房地产企业,(qy),某楼盘还剩几套尾房，造价为80万元，方案委托某房产中介公司代销，协议约定售价为100万元，营业税率5%不考虑其他税费；中介公司按售价的2%收取手续费。,52,第五十二页，共七十九页。,代销,(di xio),协议生效时：,借：委托代销商品 80,贷：开发产品商品房 80,收到代销清单：,借：应收账款 111,贷：主营业务收入 100,应交税费应交增值税销项税额11,结转销售本钱,(bn qin),：,借：主营业务本钱 80,贷：委托代销商品 80,收取款项和结转手续费：,借：销售费用 2,银行存款 109,贷：应收账款 100,53,第五十三页，共七十九页。,3,采用银行按揭方式销售,其首付款应按实际收到日确认收入的实现,(shxin),，,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。,54,第五十四页，共七十九页。,四、特殊情形,(qng xing),下的几种帐务处理,一假设取得小规模纳税人发票,(fpio),：按3%税率,甲房地产公司取得小规模纳税人税务代开增值税发票，材料金额50万元，税额：1.456311万元。,分录如下：,借：应交税费-应交增值税进项税额 14,563.11,主营业务本钱 485,436.89,贷：银行存款 500,000.00,第五十五页，共七十九页。,二假设,(jish),涉及减免税款下，享受政府补助，限额交纳税款，如甲公司营改增期间，享受政府补助50万元,分录如下：,借：应交税费-应交增值税未交税费500,000.00,贷：营业外收入 500,000.00,56,第五十六页，共七十九页。,三购置固定资产帐务处理,(chl),：,甲房地产公司购入100万元机器设备，已提折旧50万元，后以70万元价出售，假设税率17%，,帐务处理：,1借：固定资产清理 500,000.00,累计折旧 500,000.00,贷：固定资产 1,000,000.00,第五十七页，共七十九页。,2收到出售款：,借：银行存款 700,000.00,贷：固定资产,(gdngzchn),清理 700,000.00,3按相关规定，纳税人销售旧物，按4%税率减半征增值税。,700,000.00/1+4%4%=26,923.08,26,923.0850%=13,461.54,借：固定资产清理 13,461.54,贷：应交税费-应交增值税未交税费13,461.54,58,第五十八页，共七十九页。,4结转固定资产清理,借：固定资产清理 186,538.46,贷：营业,(yngy),外收入 186,538.46,第五十九页，共七十九页。,四购置税控专用设备帐务处理：,甲地产公司,(n s),本年购入税控专用设备20万元，按规定享受政府减免税政策。,1、购置设备时：,借：固定资产 200,000.00,贷：银行存款 200,000.00,2、享受政府减免税政策时：,借：应交税费-应交增值税减免税款200,000.00,贷：递延收益 200,000.00,60,第六十页，共七十九页。,3,、计提折旧时：,借：管理费用,2,000.00,贷：累计,(li j),折旧,2,000.00,4,、同时：,借：递延收益,2,000.00,贷：管理费用,2,000.00,第六十一页，共七十九页。,三、“营改增前后，对房地产行业,(hngy),财务报表影响,以中型房地产公司为例对“营改增后，房地产税率假设为17%进行测算，后期以税率为11%，测算对地产各项税负影响，在17%和11%两个税率下，对房地产公司税负比对分析,(fnx),：,注意：利润表分析时，是以整个工程利润情况分析;资产负债表是在考虑整个工程仍有近2个亿收入未实现前提下反映工程资产情况。,第六十二页，共七十九页。,“营改增前后利润表比较,(bjio),17%税率 单位:元,项 目,累计数,(,营改增之前,)(1),累计数,(,营改增之后,)17%,下,(2),差 额,(1)-(2),一、主营业务收入,873,400,000.00,746,495,726.50,126,904,273.50,二、主营业务收入净额,873,400,000.00,746,495,726.50,减,:(,一,),主营业务成本,545,760,000.00,505,504,238.80,40,255,761.20,(,二,),营业税金及附加,82,933,024.90,5,996,143.47,76,936,881.43,三、主营业务利润,244,706,975.10,234,995,344.23,9,711,630.87,加,:,其他业务利润,200,000.00,200,000.00,减,:(,一,),销售费用,29,000,000.00,25,992,581.85,3,007,418.15,(,二,),管理费用,15,960,000.00,15,384,615.38,575,384.62,(,三,),财务费用,24,000,000.00,24,000,000.00,四、营业利润,(,亏损用负号表示,),175,946,975.10,169,818,147.00,6,128,828.10,加,:,营业外收入,200,000.00,200,000.00,减,:,营业外支出,五、利润总额（亏损总额以,“,”,号填列）,176,146,975.10,170,018,147.00,6,128,828.10,减,:,所得税,44,036,743.78,42,504,536.75,1,532,207.03,六、净利润（净亏以,“,”,号填列）,132,110,231.32,127,513,610.25,4,596,621.07,第六十三页，共七十九页。,“营改增前后对利润表工程影响：这里暂假设,(jish),其抵扣税率17%,1、收入变化：,“营改增后，报表收入为税后收入，测算后知，在17%税率下，其入帐收入为“营改增前帐面收入85%。,2、本钱,(bn qin),变化：,“营改增前，营业本钱约占收入62%，“营改增后，营业本钱占总收入68%。,3、营业税金变化：,“营改增前，营业税金包含营业税及附加、土地增值税，报表表达税金约占总收入9.5%；通过测算知“营改增后，增值税约为收入10%左右17%税率下，利润表表达的主营业务税金应为增值税附加，此局部占收入0.8%左右。,第六十四页，共七十九页。,4、费用变化：,“营改增后费用为不含税费用，通过,(tnggu),测算知，在未考虑财务费用“营改增影响和销售费用17%抵扣及“营业外支出工程没考虑税率变化下，“营改增前，费用占总收入比7.9%,“营改增后8.8%。,如考虑财务费用“营改增变化，费用总额会减少，利润额会加大，所得税会加大。,第六十五页，共七十九页。,5、利润,(lrn),变化：,“营改增前，营业利润占总收入20%左右，“营改增后，营业利润占总收入22.7%。,“营改增前，净利润占总收入15.08%;“营改增后，净利润占总收入16.92%。,如考虑占费用较大的财务费用抵扣税率问题，“营改增后，费用总额占总收入比例减少，利润额增加，所得税占总收入比例也会比“营改增前加大。,第六十六页，共七十九页。,“营改增前后,(qinhu),资产负债表比较 (单位:元),资 产,期末数,营改增,负债及所有者权益,期末数,营改增,货币资金,71,013,926.11,71,013,926.11,短期借款,100,000,000.00,100,000,000.00,短期投资,应付票据,应收票据,应付帐款,174,376,648.86,139,646,922.38,应收帐款,326,400,000.00,326,400,000.00,预收帐款,142,671,243.61,142,671,243.61,减,:,坏帐准备,其他应付款,117,569,486.49,117,569,486.49,应收帐款净额,326,400,000.00,326,400,000.00,应付工资,189,152.48,189,152.48,预付帐款,应付福利费,应收补贴款,未交,税费,7,223,967.69,10,992,726.62,其他应收款,10,816,938.57,10,816,938.57,未付利润,存货,204,439,506.83,174,734,621.22,其他未交款,262,680.22,345,762.55,待摊费用,429,105.19,429,105.19,预提费用,554,645.00,554,645.00,待处理流动资产净损失,一年内到期的长期负债,一年内到期的长期债券投资,其他流动负债,流动资产合计,613,099,476.70,583,394,591.10,流动负债合计,542,847,824.35,511,969,939.10,第六十七页，共七十九页。,“营改增前后,(qinhu),资产负债表比较 (单位:元),资 产,期末数,营改增,负债及所有者权益,期末数,营改增,长期投资,:,长期负债,:,长期投资,700,000.00,700,000.00,长期借款,固定资产,:,应付债券,固定资产原值,46,059,772.51,39,367,326.93,长期应付款,减,:,累计折旧,30,991,344.81,26,490,274.29,其他长期负债,固定资产净值,15,068,427.70,12,877,052.64,固定资产清理,长期负债合计,在建工程,递延税项,:,待处理固定资产净损失,递延税款贷项,固定资产合计,15,068,427.70,12,877,052.64,负债合计,542,847,824.35,511,969,939.10,无形资产,24,163,674.03,24,163,674.03,实收资本,100,000,000.00,100,000,000.00,递延资产,资本公积,7,454,099.95,6,708,689.96,无形资产递延资产合计,24,163,674.03,24,163,674.03,盈余公积,其他长期资产,:,未分配利润,2,729,654.13,2,456,688.72,其他长期资产,所有者权益合计,110,183,754.08,109,165,378.70,资产总计,653,031,578.43,621,135,317.80,负债及所有者权益总计,653,031,578.43,621,135,317.80,第六十八页，共七十九页。,谢 谢！,第六十九页，共七十九页。,70,第七十页，共七十九页。,71,第七十一页，共七十九页。,第二,(d r),局部：,“营改增前后税负测算,第七十二页，共七十九页。,工程概况：,开发面积近10万平米，销售单价8,700元/平米，总计收入,(shur),87,340.00万元，本钱54,575.00万元，费用4,516.00万元。,一 测算“营改增后不同税率下，本钱工程占总收入比对税负影响：,第七十三页，共七十九页。,17%税率下，“营改增前后,(qinhu),，各本钱工程占总本钱、收入比重变化 单位：元,成本,项目,含税支出,占总成本比重,不含税支出,占总成本比重,进项税额,备 注,取得土地成本,120,920,000.00,22%,120,920,000.00,24%,无进项税,前期工程成本,21,810,000.00,4%,19,413,067.63,4%,2,396,932.37,税率,:,勘察设计费,:6%,规划设计费,:6%,建筑研究设计费,:6%;,土石方工程,:11%;,其他,:17%,基础设施费,40,000,000.00,7%,36,036,036.04,7%,3,963,963.96,假设取得,11%,的进项税抵扣,;,建安工程费,276,180,000.00,50%,248,810,810.81,49%,27,369,189.19,假设取得,11%,的进项税抵扣,;,公共配套设施费,65,850,000.00,12%,59,324,324.32,12%,6,525,675.68,假设取得,11%,进项税抵扣；,开发间接费用,21,000,000.00,5%,21,000,000.00,4%,假设此部分为工资,劳务保险等现金支出,未取得进项税；,合 计,545,760,000.00,505,504,238.80,40,255.761.20,占总收入比重,62%,66%,第七十四页，共七十九页。,税率17%和11%时，本钱工程占总收入比对综合税负,(shu f),影响,一：17%税率下本钱工程占总收入比对综合税负,(shu f),影响：,目标：大致测算建筑本钱占总收入比例为多少，“营改增后综合税负小于“营改增前企业综合税负16%(这里暂以房地产综合税负16%为根底测算)。,假设工程建筑本钱占总收入比例为A：可抵扣进项税占本钱比8%，不含税的费用占收入比9%,1、测算增值税：,应缴增值税额及附加：(收入1.1717%(销项税额)收入1.17A8%(进项税额占本钱比)(1+7%+3%)=收入0.159收入A0.0748,2、应纳所得税额：,收入1.17(不含税收入)收入1.17A(不含税本钱)收入1.179%(不含税的费用)(收入1.1717%收入1.17A8%)7%+3%(税金及附加)=收入0.759收入A0.8493,应缴所得税：,收入0.759-收入A0.849325%=收入0.1898-收入A0.2124,第七十五页，共七十九页。,3、工程应缴增值税和所得税为：,收入0.159-收入A0.0748+收入0.1898收入A0.2124收入 67%,结论：,在未考虑“营改增对融资费用,(fi yong),影响和主要考虑增值税和所得税情况下，在17%税率下，建筑本钱占总收入比不含税大于67%左右时，其综合税负比小于16%；如工程建筑本钱未到达此比例，其综合税负比“营改增前加大。,说明：,如考虑“营改增对融资费用影响，“营改增后财务费用帐面数额减少，利润会加大，所得税会加大。,第七十六页，共七十九页。,二：11%税率下本钱工程占总收入比对综合税负,(shu f),影响,1、应缴增值税及附加：,(收入1.1111%(销项税额)收入1.11A8%(进项税额)(1+7%+3%),=收入0.1091-收入A0.0793,2、所得税：,应纳所得税额：,收入1.11(不含税收入)收入1.11A(不含税本钱,(bn qin),)收入1.117%(不含税的费用)(收入1.1111%收入1.11A8%)10%(税金及附加)=收入0.8278收入A0.8936,应纳所得税：,收入