城市综合体.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,城 市 综 合 体,1,关于城市综合体的定义：,狭义上的城市综合体是特指于,20世纪60,年兴起于美国的一种对于城市土地综合开发的模式，它是基于现代经济、技术、文化、政治和生活方式等大的社会背景而形成的。,广义上的城市综合体是指在城市中统治阶级或普通市民，对于城市中某几种特定的功能，以,建筑单体或建筑群落的方式,，进行具有内在联系的混合使用或相邻布置的城市功能组织形式。,2,地产界,大约十多年前，西方城市建设中出现的HOPSCA被很多人用作商业综合体的代名词。其实这是一个简明有效却又比较狭义的综合体定义。（HOPSCA即由HOTEL才（,酒店,）、OFFICE（,办公,）、PUBLIC(,公共空间,）、SHOPPING MALL（,购物中心,）、CONVENTION（,会展,）、APARTMENT（,公寓住宅,）共同形成的商业生态系统。,3,学术界,近几年，学术界把城市综合体理解为“在城市中的,居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩,等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。”这是一个比较广义的概念，它强调了“,高密度”、“多功能”、“相互联系”,等特征。,4,真正意义上的综合体要满足五个方面的限定：,高可达性,：综合体一般具有三种以上的交通方式到达，且每种方式的终端节点应与综合体紧密相连；（步行、公交、地铁、私家车等）,高密度,：一般来说，综合体项目的土地容积率大于等于3.0，总面积200000平方米,存在,三种或三种以上,能够提供收益的主要功能,不同功能之间存在紧密的,空间联系与渗透关系，强调水平联系,按照一个有条理的开发计划进行的统一开发的一组建筑，在形态上呈现较强的,标志性和完整性。,5,城市的起源及古代城市综合体发展脉络：,城市起源:人类社会经过第一次及第二次社会大分工，出现了以交换为目的的生产，此后逐渐产生只从事产品交换的商人，导致社会产生第三次社会大分工，从而于公元4000至公元前3000年历史上第一批城市诞生了。,6,古代西亚与波斯的乌尔城,：,随着城市的产生和发展，其内部的功能逐渐丰富。于公元前2100至公元前2000年的古代西亚与波斯地区出现了功能结构较为成熟的城市乌尔城。,7,古埃及的阿玛纳城,：,该城建于公元前1370年左右，有着明显的城市中心区。中心区内由皇宫、阿顿神庙和许多国家行政、文化建筑共同组成，这一建筑群落成了为帝皇统治服务的城市综合体。,8,古希腊的迈锡尼卫城：,至公元前2000年后半叶，古希腊文明中的迈锡尼地区成为爱琴世界的中心，城市建筑的核心是,卫城,。这时期的卫城是古希腊的,政治、军事和宗教中心,，是圣神地段。这种群落式的城市综合体反映着当时的贵族文化。,9,希腊古风时期的圣地,古希腊城市发展到公元前7至公元前6世纪的古风时期时，发展出民间自然神的圣地。它不同于以防御作用为主的卫城，这里定期举行节庆，它是,公众聚会和活动中心,，是一种反映着,贫民文化,的城市综合体形式。,10,希腊古典时期的城市广场：,古典时期的古希腊城市又发生变化，卫城和庙宇不再是城市的中心，而,城市广场成为新的城市中心,。城市广场是群众聚集的场所，成为具有,司法、行政、商业、工业、文娱交往,等社会功能的城市综合体。,11,古罗马时代的浴场,：,古罗马时代产生了与希腊和远古时期的城邦不同的城市综合体形式，他们不再依靠以多个不同功能的建筑单体来共同组成城市综合体，而是通过建设一些尺度巨大的建筑物，并在这些,单独的建筑体量内综合多种城市功能来实现单一体量的城市综合体,。,12,中古时代的城市综合体发展脉络：,中世纪的修道院：,在11世纪商业大规模复兴之前一段时期内，修道院对于城市的发展期先锋的作用，他们领导了这时期内几乎全部城市发展：向难民提供,圣所,、为落魄者提供,庇护,、修建桥梁、开办市场等。,修道院,成为推动城市发展的重要综合体。,13,中世纪的手工业者的住宅：,由于中世纪手工业的萧条，这时期的经济中自带有自产自销的特点，这样就使这些手工业者的,住宅也兼有作坊、商业和账房功能,。这也是一种适应时代特征的城市综合体。,14,文艺复兴及巴洛克时期的城市建设,在1518世纪的文艺复兴,及巴洛克时期，由于不同于中世纪的商业资本主义的经济形式、中央集权或寡头统治的政治结构以及由机械物理派生出的新的观念形态的共同作用，使得城市生活的形式与内容发生彻底的改变，但此时期的城市建设活动更多的是对于,中世纪建筑群落的增建和改建,，因此并未产生本质上有别于前时期的城市综合体。,15,绝对君权时期到近代的城市综合体发展脉络：,中古时代之后的城市结构变革：,17世纪后，中世纪留下的体制和机构从内部开始腐朽、动摇，导致了宗教、商业与政治的分裂，而国家的政策中重商的态度逐渐地突显出来；,真正决定了欧洲从封建制度转向资本主义制度的是1640年在英国和1789年在法国所进行的资产阶级革命，英国的资产阶级革命使得生产力飞跃发展，而法国的资产阶级革命标志着欧洲的这种制度转向基本完成；,随着机械工业时代的到来和城市几乎失去控制的扩张，原有的封建城市以家庭经济为中心的城市结构产生了根本性的变化，出现了一个接一个的新兴工业城市，而,城市又出现了大片的工业区、交通运输区、仓库码头及工人居住区,。,16,奥斯曼式住宅,这种高速的扩张使得许多老的城市中的工作和居住关系变得紧张，不得不,在工作场所上叠加住宅,。这就形成了19世纪流行于欧洲的，类似于前面所提到的中世纪“,手工业者的住宅,”的城市综合体形式：“巴黎式公寓”，也可称为“,奥斯曼式住宅,”。,17,法兰斯泰尔：,这样的城市扩张带来的恶劣的居住环境和拥挤的城市交通等副作用。在这背景下，一些空想社会主义者和建筑师试图找到一种缓解这种城市矛盾的方式。其中由傅立叶于1829年提出的“法郎吉”理论中，设想了一种巨大的综合体建筑,“法兰斯泰尔”。其中有客房、私人公寓、高架交通系统、集会厅及屋顶行人桥等功能,。之后戈定于1871年于盖斯的“千家村”建设实现了傅立叶的设想，但最终因不适合19世纪社会的发展而宣告失败。,18,从20世纪初期到当代城市综合体发展脉络：,第一次世界大战之后的城市发展及理论：1、在一战后，欧洲大部分城市忙于战后重建，在这背景下一些建筑师对于新建筑进行探索，也不乏对现代城市的思考，最完整的当勒柯布西耶提出的“,光明城市,”理论，其中提出了建筑与社区的融合，功能上的延续等问题并设想了,大型的行政中心、商业中心、集合住宅等城市发展模式,。这些观点在其后的昌迪加尔规划和,马赛公寓,中都实现于现实案例中。,19,在一战后,美国的城市发展不同于欧洲，在这场战争中它获得巨大的经济利益，战后经济发展迅速，各种摩天大楼相继出现，著名的大型的城市综合体,洛克菲勒中心,便是于20世纪30年代建成的。,20,20世纪60年代之后,在二战结束后，20世纪60年代美国迎来一个城市综合体开发的黄金时代。,21,横滨 MM21,日本,22,横滨是日本著名的工业港市，是神奈川县首府。人口仅次于东京、大阪，是日本第三大城。横滨位于本州岛东南部的关东地区，在首都东京以北约20公里。它东濒东京湾，南面是横须贺港，西面是日本著名的富士山和游览胜地箱根。,横滨港区是最能够认识横滨的地方。在这里，有大楼林立的“未来港口21”建筑群（简称MM21）。MM21是在1989年层举办横滨博览会的旧址上兴起的一座近未来都市。摩天楼群、酒店、会议中心、购物中心、游乐园、帆船“日本丸”等周围各种各样的现代化办公商业设施鳞次栉比，是代表横滨的新开发区。在此欣赏横滨COSMO乐园的大型观览车和幢幢高楼大厦以及横滨跨海大桥交相辉映的美丽迷人景色，令人难忘。,在各种独特造型建筑大楼中，最引人注目，便是横滨地标塔大厦(Yokohama Landmark Tower)。地标塔大厦地上70层，地下3层，高296米，是代表横滨的象征性建筑，也是日本第二高摩天大楼。陆标塔大厦内开设有购物区，集中了近百家著名时装店和餐厅等商业设施。与其相邻接的还有宾馆酒店、办公区和位于大厦69层的空中花园展望平台（Sky Garden），由此可眺望横滨360度全景，无限风光，尽览无遗。,太平洋横滨会馆是个临海的综合国际会议中心。它由国立国际会议场、会议中心、展示大厅以及大饭店所构成。有象征着海浪、船帆及贝壳等的建筑设计型式。,“横滨湾岸大桥”全长 860 米，每小时20分和50分变化颜色，是欣赏横演夜景的绝佳地点，桥下的“Sky Work”可以尽赏海上美景，可以将房总半岛、横滨尽收眼底。,23,东京六本木,24,东京六本木17年磨一剑,东京六本木新城是日本东京继银座、新宿等著名商业中心后，又一个新崛起的新型,综合商业,体。该项目总建筑面积为76万平方米，总投资达到2700亿日元。其建筑要素中集住宅、办公、酒店、商业设施、文化设施等功能于一体。同时由于其在规划和开发过程中，考虑到工作、居住和生活的多重功能，在建设中融入了文化、生活以及休闲等建筑元素，因此六本木新城在一定程度上也是日本东京的一个具有文化品位的,城中城,，而事实上也正是其能够在规划建设中合理地考虑并加入了其他建筑功能和元素，使得该项目从2004年4月开业，不到2年的时间内，成长为日本东京著名的购物中心和,旅游,中心。同时也成为目前日本新都市主义居住空间的范本。,17年磨一剑,六本木新城是日本森大厦株式会社一个马拉松项目，目前为日本国内都市再开发计划中规模最大、历时最长的项目。其开发、规划及建设周期长达17年，其中施工只用了3年时间，而对该项目的前期开发、规划、设计以及与拆迁户的沟通花了14年。,都市绿色文化中心,开发完成后的六本木新城集办公、住宅、商业设施、文化设施、宾馆、豪华影院和广播中心等为一体，具有居住、工作、游玩、休憩、学习和创造等多项功能，以营造绿色文化都市中心为主题，保留现存的水系和绿化、整合周边的公园和广场，规划中一半以上区域作为开放式空间，加强了项目与城市之间的融合与协调，成为多种机能相融合的都市文化中心。六本木新城分为北方大厦、地铁明冠/好莱坞世界、西侧步行区、庭院步行区和六本木榉木坂大道五个区域，主要建筑有：建筑名称建筑概况 好莱坞美容美发世界 地上12层，地下3层，建筑面积24，800平方米。六本木新城森大厦 地上54层，地下6层，建筑面积379，500平方米。东京君悦大酒店 地上21层，地下2层，建筑面积69，000平方米。榉木坂六本木,综合楼,地上7层，地下3层，建筑面积23，700平方米。朝日电视台 地上8层，地下3层，建筑面积73，700平方米。榉树坂天台大厦 地上6层，地下1层，建筑面积6，900平方米。六本木新城入口大厦 地上15层，地下2层，建筑面积30，800平方米。A、B、C、D，4栋住宅楼 A栋地上6层，B、C栋地上43层，D栋地上18层，各栋地下为 2层，总建筑面积149，800平方米。837个住户。停车位2762个,25,东京 MidTown,东京六本木的新名所“,东京,中城(midtown)”，是与地铁六本木站直接连结的，拥有130家,店铺,和餐馆，6万8900平方米的广阔的空间里排列了6幢摩天大厦，是一个兼,购物,、办公、宾馆等的新型复合型城市。,但是，“,东京,中城”却拥有仿佛远离都心的葱葱郁郁。开发之前的桧町公园的4公顷草地，栽植了1000种以上的树木。又将旧防卫厅办公大楼周围的,樱花,和樟木等140种重新种植。大楼屋顶也被绿化，溢满城市新奇的绿。,建筑,物多采用开放的构造。例如拱廊街(GALLERIA)，4层竖井式结构的大空间里，镶满玻璃的墙，从哪一层也能一望外边的芳草地，从镶着玻璃的顶棚，室内洒满阳光。,26,东京,中城的重要课题是“艺术&设计”。以旅居意大利的雕刻家安田侃先生主要,作品,为主，配置了形形色色的雕刻和绘画。“三得利美术馆”“FUJIFILM SQUARE(富士胶片广场)”以及“Tokyo Midtown Design Hub(东京中城设计中心)”等等名点，绘画和照片，再加上美术印刷和产品设计等，可接触到艺术的各个领域，这也是,东京,中城的最大魅力由于“三得利美术馆”迁入,东京,中城，今年一月开放的“国立新美术馆”和六本木之丘的“森美术馆”，形成了“六本木艺术三角洲”，变身为艺术之街。,27,中国大陆,20世纪90年代中国大陆地区开始出现当代城市综合体，而到21世纪我国逐渐成为世界上当代城市综合体开发数量最多和速度最快的国家之一。,28,模式研究：综合体设计实例分析,以商业为核心的开发模式成为综合体的“第一模式”。早期的城市综合体也常以“商业综合体”代称，这是郊区大型购物集群（mall）在城市中心地带的回归。,29,第二,模式,以办公位核心的开发模式是综合体的“第二模式”。这一模式与当代中国大城市的CBD建设紧密结合，规划和建筑形态大多规则有序，而表皮的手法则层出不穷。,30,第三,模式,综合体的“第三模式”可以被视为高档酒店为主导的物业开发模式，它在一定程度上对CBD夜晚时段缺失人气的一种补偿。,31,第四模式,人居回归：综合体开发的新范式即以居住功能为核心开发要素的“第四模式”。,32,案 例,案 例,模式四：以商业为核心功能的发展模式,模式三：以酒店为核心功能的发展模式,模式二：以写字楼为核心功能的发展模式,模式一：均衡发展的模式,北京,华贸中心,上海港汇广场,上海上海商城,深圳,华润万象城,33,北京华贸中心,区位：,北京市 CBD 东侧,占地：,约39万M,2,(约585亩),投资商：,北京国华置业有限公司,总投资额：,60亿元人民币,总建筑面积：,约100万M,2,功能：,商业、办公、酒店、住宅,星级酒店,商业,写字楼,住宅,商住楼,34,北京华贸中心,-商业,定位：,全方位中高端定位,业态：,商业+展示汇集全球938个品牌,建筑面积：,地共约25万M,2,占总建筑面积比：,24.5%,华贸商城(含新光天地、华贸购物中心、华贸购物街、华贸广场),35,北京华贸中心,-酒店,华贸酒店北京丽思卡尔顿,北京JW万豪,星级：,两酒店均为五星级,规模：,丽思卡尔顿305间客房；,北京JW万豪588间客房；,总建筑面积：,约6万M,2,占总面积比：,约5.5%,36,北京华贸中心,-办公,标准：,国际标准5A甲级智能写字楼,建筑面积：,T1、T2、T3三栋塔楼，30万M,2,占总建筑面积比：,32%,华贸中心,37,北京华贸中心,-住宅,定位：,商务型公寓及投资型住宅,规模：,35万M,2,占总建筑面积比：,38%,国际公寓,38,北京华贸中心,办公：酒店：商业：公寓：,各功能规模配比,39,北京万达广场,区位：,北京市 CBD 核心,占地：,10万M,2,(约150亩),投资商：,大连万达集团,总投资额：,40亿元人民币,总建筑面积：,48.1万M,2,功能：,商业、办公、酒店、公寓,商务公寓,星级酒店,写字楼,商业,40,北京万达广场,-酒店、商业,布局：,酒店、商业整体设计,酒店：,北京万达索菲特大饭店,(法国雅高集团),星级：,白金级五星,规模：,客房总数417间（套）,建筑面积：,约4万M,2,占综合体面积比：,8.4%,商业：,沃尔玛、时代华纳、大食代等业态综合体,建筑面积：,约18万M,2,占综合体面积比：,37.4%,41,北京万达广场,-办公,标准：,国际标准5A甲级写字楼,建筑面积：,共两栋塔楼，4.4万M,2,占总建筑面积比：,9.1%,42,北京万达广场,-住宅,定位：,小面积精装和大开间公寓,规模：,万达广场北区塔楼，共18.2万M,2,占总建筑面积比：,37.8%,43,福州万达广场,功能：6星级酒店、高端5A写字楼、SOHO办公、时尚步行街、高档购物中心、大型娱乐中心。,占地面积,73.66亩,开工日期,2009-7-30,建筑面积,31.05万,开盘日期,2010-3-3,物业座数及层高,SOHO办公室四栋28-29F，层高3米；,5A级写字楼一栋26F，层高3.8米,交房日期,2011-3,规划用途,城市综合体,连络电话,28596666/22608899,容积率,4,规可售户,四栋SOHO约1868套,绿化率,待定,销售面积,SOHO10.1万,5A写字楼3.6万,发展商,万达集团,总销金额,四栋SOHO约15亿；5A写字楼约7.3亿,建筑设计,万达商业规划研究院,销售率,四栋SOHO、5A写字楼售罄,景观设计,万达商业规划研究院,销售均价,SOHO均价15000；5A写字楼20000,物业公司,万达物业管理公司,整合推广,武汉青铜骑士（华中区）,面积区间,23-60,物业费,2元,土地成交年份,2009-7-6,成交金额,48900万元,地价,450.69万/亩,楼面价,整体1501.55,元/,44,上海港汇广场,区位：,上海市 徐家汇核心,占地：,5万M,2,(约75亩),投资商：,香港恒隆集团,总建筑面积：,33万M,2,功能：,商业、办公、公寓,商业,港汇花园,公寓,办公楼,45,上海港汇广场,-商业,定位：,国际国内高端品牌,业态：,集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化,等全方位,建筑面积：,营业面积7万M,2,，地上六层地下一层,占总建筑面积比：,2.5%,46,上海港汇广场,-办公,标准：,国际顶级写字楼,建筑面积：,两栋高225米（51F）塔楼，,共13.4万M,2,占总建筑面积比：,39.4%,47,上海港汇广场,-公寓,定位：,外籍人士服务式公寓,规模：,包括港汇花园一座、二座及港汇服务式公寓,（SA）三栋建筑，8.5万M,2,，拥有629套,占总建筑面积比：,25%,48,上海港汇广场,办公：商业：公寓5：2：3,各功能规模配比,49,上海商城,区位：,静安区中心紧临恒隆广场,定位：,上海顶级国际化综合体,占地：,4万M,2,(约60亩),投资商：,上海展览中心与外资合建,总建筑面积：,18.5万M,2,功能：,酒店、商业、办公、公寓,商业,办公,办公楼,公寓,50,上海商城,-商业,定位：,国际高端品牌,业态：,顶级品牌、剧院+七国美食,建筑面积：,一至四层裙楼2.5万M,占总建筑面积比：,13.5%,51,上海商城,-酒店,星级：,五星级,规模：,店拥有564间客房；,总建筑面积：,约8万M,2,占总面积比：,约43.2%,波特曼丽嘉酒店,52,上海商城,-公寓,定位：,顶级豪华公寓,规模：,两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓,建筑面积：,约5万M,2,占总建筑面积比：,27%,53,上海商城,-办公,定位：,顶级豪华写字楼外 国使领馆接待处,规模：,建筑面积为3万M,2,。,占总建筑面积比：,16%,54,上海商城,各功能规模配比,办公：酒店：商业：公寓1：5：1：3,55,深圳华润万象城,区位：,罗湖区(地王大大厦南侧),占地：,10约万M,2,(约150亩),投资商：,华润集团,总投资额：,40亿元人民币,总建筑面积：,55万M,2,功能：,商业、办公、酒店、住宅,高档住宅,五星酒店,大型商业,写字楼,56,深圳华润万象城,-商业,定位：,深圳最大、华南最好、中国最具示范效应,的超大型室内购物中心,业态：,品牌零售、特色餐饮、娱乐休闲、,文化风情,建筑面积：,18.8万M,2,占综合体面积比：,34.2%,品牌：,REL时尚生活百货：专为1835岁,年轻女性打造的时尚生活馆。,Ol超级市场：华润万家旗下的第一家,新概念超市，以“时尚、健康、快乐”,为经营理念。,嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城。,冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途,奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷,会”滑冰俱乐部，教练团队实力雄厚。,万象城(The Mixc),57,深圳华润万象城,-酒店,星级：,环球凯悦集团(超五星级),规模：,491间客房，包括53间套房和48间公寓,服务水平：,客房及设施,491客房，含53套房48公寓,所有房间均可眺览城市美景,嘉宾轩客房及行政酒廊,5星级酒店设施,客户服务,商务中心,豪华轿车接送服务,有线和高速无线宽带,24小时专业技术支援服务,餐饮及娱乐,乐厨,主席楼,悦景,顶楼,活动,水乡水疗中心,健身中心,室外泳池,室内瑜伽项目,会议及活动,完善周全的会议设施及服务,君府,2个宴会厅及11个会议室,婚宴服务,君悦大酒店(Grand Hyatt),58,深圳华润万象城,-办公,定位：,深圳综合素质最高的写字楼,标准：,国际标准5A甲级写字楼,建筑面积：,共29层，办公面积约4.2万M,2,占总建筑面积比：,7.6%,目标客户：,金融机构及国内外大型企业为主,物业公司：,深圳华润物业管理有限公司,华润大厦,59,深圳华润万象城,-住宅,幸福里,定位：,顶级配套的城市资源型时尚住宅,规模：,3栋49层超高层，共11万M,2,占总建筑面积比：,20%,60,深圳华润万象城,办公：酒店：商业：公寓：4：3,各功能规模配比,61,杭州华润万象城,功能：商业、办公、酒店、居住。,商业：24万M,2,大型购物中心。,酒店式写字楼：25万M,2,的酒店式写字楼。,11万M,2,超高层写字楼,酒店:6万M,2,超五星级酒店,高档住宅：（悦府）14万M,2,超高层住宅,。,高档住宅,五星酒店,大型商业,甲级办公楼,酒店式写字楼,62,