【上海】百联奥特莱斯广场.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二层,第三层,第四层,第五层,*,*,中国房地产信息集团,|,克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有,上海百联奥特莱斯广场案例分析,2010.12,项目基础,信息,03,项目区位分析,08,项目定位,12,商业布局,14,动线分析,37,建筑特色,40,运营推广,47,项目小结及借鉴,49,目 录,PART,1,项目基础信息,项目基础信息,项目名称：,上海百联奥特莱斯广场,开 发 商：,百联集团和香港九龙仓（中国）,开业时间：,2006,年,4,月,地 址：,青浦区沪青平公路,2888,号,占地面积：,16,万,总建筑面积：,11,万,商业建筑面积：,8,万,商业楼层数量：,1F,，局部,4F,物业管理公司：,上海百联物业管理公司,停车位数量：,1200,个（免费）,商圈性质：,赵巷现代服务业集聚区,商业型态：,专业商厦,1.1,项目概况,1.1,项目概况,开发商简介,百联集团,于,2003,年,4,月,24,日成立，为国有独资公司，注册资金为,10,亿元，资产总额达,300,亿元。经营范围为国内贸易、生产资料、现代物流、商业房地产开发等。,百联集团是由原上海一百集团、华联集团、友谊集团、物资集团合并重组的大型国有商贸流通产业集团，直接和间接控股百联股份、物贸股份、友谊股份、第一医药、联华超市等,5,家上市公司，经营网点以上海为中心，辐射全国,25,个省、自治区和直辖市，共,7000,家，从业人员,25,万。,根据,09,年中国企业联合会排名情况显示，百联集团位列,2009,中国企业,500,强的第,26,位和中国商业零售业第一位。,九龙仓集团有限公司,（股份代号：,4,）始创于,1886,年，集团综合资产总值达港币,1,740,亿元，以发展中港两地地产及基建业务为策略重点。集团为会德丰有限公司，（股份代号：,20,）的附属公司。,香港的海港城及时代广场是集团的主要资产，合占集团资产总值,47%,，及总营业盈利的,58%,。海港城的零售销售总额在,2009,年上半年度按年上升,7%,，较香港整体之,4.5%,零售业销货额跌幅超出逾,11,个百分点。海港城和时代广场持续占全港出售商品总值约,7%,。,集团近年在内地不同城市购入多幅地块作发展用途。于,2008,年年底，应占的土地储备及投资物业总楼面面积已迫近一亿平方呎的中期目标。其中，位于四川成都的国际金融中心项目是集团下一个旗舰项目，其重要性、发展模式及规模均可媲美香港的海港城。,1.1,项目概况,奥特莱斯发展历程,“奥特莱斯”是英文,OUTLETS,的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。奥特莱斯最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史，但真正有规模的发展是从,1970,年左右开始的。,1970,年,-1987,年,一些大型服装工厂和日用品加工企业利用工厂的仓库销售订单尾货开始在他们的仓库建立起,Outlet Store,，基本上是一家工厂一个,Outlet Store,，所集商品既是优质品牌又价格低廉，所以吸引了大批顾客。,1988,年,-1996,年,Factory Outlet,开始繁荣起来并有大的发展，很多工厂就把直销店集中在一起开设，这时的购物中心一般都是真正的“工厂直销”，虽然以名牌和低价吸引顾客，但没有形成规模销售。而且离城市较远，一般在,60-80,英里（,100-150,公里）左右，开车要一个多小时。,1997,年,-2001,年,出现奥特莱斯开发商，供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道；功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。,2002,年,北京燕莎奥特莱斯开业，奥特莱斯品牌购物中心开启了中国之旅。,店 名,经营面积（,）,开业时间,经营状况,北京燕莎奥特莱斯,35000,2002,年,12,月,18,日,2006,年销售,9.4,亿元,燕莎哈尔滨奥特莱斯,37000,2005,年,6,月,一般,北京爱家奥特莱斯,20000,2009,年,不理想,北京上品折扣广场,16000,2000,年,7,月,4,家门店年销亿元,北京爱普奥特莱斯四季青店,20000,2006,年,11,月,一般,北京迪斯康特折扣店,25000,2004,年,9,月,一般,北京万霖奥特莱斯,20000,2009,年,一般,北京活力东方奥特莱斯,68000,2009,年,3,月,较差,上海青浦奥特莱斯,80000,2006,年,4,月,28,日,2007,年上半年销,4,亿元,上海新浜东方狐狸城,60000,2006,年,5,月,较差,杭州休博园奥特莱斯,100000,2009,年,10,月,较差,张家港香港城奥特莱斯,25000,2006,年,12,月,一般,苏州奥特莱斯,70000,2008,年,8,月,较差,南通奥特莱斯,30000,2009,年,较差,合肥凯斯奥特莱斯,13000,2008,年,10,月,一般,青岛康城奥特莱斯,38000,2009,年,9,月,较好,郑州康城奥特莱斯,60000,2009,年,12,月,较好,1.1,项目概况,中国奥特莱斯网点,PART,2,项目区位分析,区域背景概述,上海奥特莱斯广场地处上海郊区,青浦区赵巷镇,2.1,项目区位概述,上海奥特莱斯广场位于青浦赵巷镇沪清平公路（,318,国道）以北，嘉松中路以东。紧临,A9,高速公路，东靠,A5,嘉金高速公路，西邻,A30,郊环高速公路。,上海奥特莱斯广场距离虹桥枢纽站,10.8,公里。,嘉松中路,A9,A5,虹桥枢纽站,2.2,区位分析,交通概况,公交线路：,旅游四号线：,上海八万人体育馆,(,程家桥,)(,徐泾,),上海奥特莱斯站,上朱线：,上海南站南广场,(,程家桥,)(,徐泾,),方家窑（上海奥特莱斯）,沪朱线：,西区汽车站,(,程家桥,)(,徐泾,),方家窑（上海奥特莱斯）,沪青专线：,普安路,(,程家桥,)(,徐泾,),方家窑（上海奥特莱斯）,地面交通：,上海市区：延安路高架,A9,沪青平高速,上海奥特莱斯（赵巷出口右转,100,米处）,杭州嘉兴方向：沪杭高速,A9,沪青平高速,上海奥特莱斯（赵巷出口右转,100,米处）,无锡苏州方向：沪宁高速,A30,上海奥特莱斯（赵巷出口右转,100,米处）,方家窑站,奥特莱斯站,2.3,项目周边环境示意,沪青平公路,城市主干路,双向,4,车道,嘉松中路,城市主干路,双向,6,车道,沪青平公路,嘉松中路,PART,3,项目定位,3.1,项目定位,总体定位：,集休闲、餐饮、娱乐为一体的大型综合性购物广场,客群定位：,有一定消费能力、崇尚品牌、有车的时尚人士和白领阶层,类型定位：,专业商厦,经营定位：,中高档,形象定位：,品牌、时尚,建筑风格定位：,地中海风格,业态定位：,品牌店,+,餐饮,项目,定位,PART,4,商业布局,4.1,项目规划,整体业态布局,区块,业态,主力店,/,次主力店,C,区,零售购物,餐饮,KFC、Adidas、Basic House,B,区,零售购物,配套服务,餐饮,Lacoste、I.T、REEBOK,A,区,零售购物,零售,ARMANI、ZEGNA,4.1,项目规划,各区块经营内容,4.2,各区块业态分布,A,区业态比例,业种,数量（家）,面积（）,服装,28,5180.4,包袋皮具,1,142.6,时尚配饰,1,88.1,鞋类,3,263.9,正餐,1,624,合计,34,6299,从商家数量上看以服装为主，包袋皮具、时尚配饰、鞋类商家数量较少，有一家正餐商家；,从面积配比上来看仍是以服装为主，所占面积比例达到,82.2%,，其次是正餐面积巴比例为,9.9%,；,从品牌档次上看以国际一二线线品牌为主，国际一线品牌比例为,26.5%,，国际二线品牌为,64.7%,。,4.2,各区块业态分布,A,区品牌列表,位置,品牌名称,业种,品牌档次,面积（）,A101,甲,VERSACE,服装,国际一线,147.8,A101,乙,CANALI,服装,国际一线,154.4,A102,ARMANI,服装,国际一线,417.7,A103,DUNHILL,服装,国际一线,172.2,A105,CERRUTI1881,服装,国际二线,163.3,A107,HUGO BOSS,服装,国际一线,162.5,A108,MAXMARA,服装,国际二线,279.8,A109,BALLY,包袋皮具,国际一线,142.6,A110,PAUL&SHARK,服装,国际二线,199.7,A111,ZEGNA,服装,国际二线,403.3,A112,BROOKS BROTHERS,服装,国际二线,172.2,A115,CK,服装,国际二线,153.0,A116,TRUSSDADI,服装,国际二线,267.1,A118,BURBEERY,服装,国际一线,275.9,A119,SWAROVSKI,时尚配饰,国际一线,88.1,A121,AQUASCUTUM,服装,国际二线,203.4,A122,TODS,鞋类,国际二线,161.4,位置,品牌名称,业种,品牌档次,面积（）,A123,AUTASON,服装,国际二线,166.4,A124,VERRI,服装,国际二线,156.7,A125,GIVENCHY,服装,国际二线,158.1,A126,DAKS,服装,国际一线,176.2,A127,KENT&CURWEN,服装,国际二线,149.9,A128,ADOLFO DOMINGUEZ,服装,国际二线,184.3,A130,PORTS,服装,国际二线,208.8,A131,FERRAGAMO,服装,国际二线,312.8,A132,BMW LIFE-STYLE,服装,国际二线,114.0,A133,DIESEL,服装,国际二线,162.0,A136,S.T.DUPONT,鞋类,国际二线,62.9,A5-101,MORESCHI,鞋类,国际二线,39.7,A5-102,MARLBORO CLASSICS,服装,国际二线,71.7,A5-103,TOMMY HILFIGER,服装,国际二线,44.3,A5-104,GANT,服装,国际三线,55.6,A5-105,Y-3,服装,国际三线,47.4,A5-106,万虹金福大酒店,正餐,非品牌,624.0,4.2,各区块业态分布,A,区平面图,A5-106,万虹金福大酒店,2F 624 m,2,A111,ZEGNA,403.3 m,2,A102,ARMANI,417.7 m,2,4.2,各楼层业态分布,1F,楼层品牌示意,4.2,各区块业态分布,B,区业态比例,业种,数量（家）,面积（）,休闲餐饮,4,726.7,包袋皮具,11,1284.1,儿童用品,4,1326.7,服装,80,13558.3,家纺家居,5,797.5,内衣,4,341.5,饰品,1,62.7,鞋类,16,1744.44,烟酒茶叶,1,85.3,银行,1,160.8,合计,127,20088,从商家数量上看以服装占比例最大，达,63%,，其次是鞋类,12.6%,，包袋皮具所占比例,8.7%,；,从面积配比上来看仍以服装比例最大，比例为,57.5%,，其次是鞋类,8.7%,；,从品牌档次上看以国际二线品牌和国内一线品牌为主，比例分别为,71%,、,21.3%,。,4.2,各区块业态分布,B,区品牌列表,位置,品牌名称,业种,品牌档次,面积（）,B101,星巴克,休闲餐饮,国际二线,210.3,B105,I.T,服装,国际二线,305.0,B111,COACH,包袋皮具,国际二线,302.6,B113,DUOMO,包袋皮具,国际二线,164.0,B115,COLUMBIA,服装,国际二线,104.3,B119,JESSICA,服装,国际二线,304.9,B121,LLOYD,服装,国际二线,111.3,B123,CANDILO,服装,国际二线,143.8,B125,LAVICO,服装,国际二线,119.5,B127,NAUTICA,服装,国际二线,138.2,B129,WOLSEY,服装,国际二线,132.7,B131,ECCO,鞋类,国内一线,120.9,B133,上海银行,银行,国内一线,160.8,B135,SK,服装,国内一线,137.3,B137,GUESS,包袋皮具,国内一线,125.7,B139,VALENT COUPEAU,服装,国际二线,128.5,B141,BEAN POLE,服装,国内一线,126.1,B143,CALLISTO,服装,国际二线,130.5,B145,LEO,服装,国内一线,131.2,B147,New Yorker,服装,国际二线,136.2,B149,THE NORTH FACE,服装,国际二线,92.8,位置,品牌名称,业种,品牌档次,面积（）,B151,NIKE,服装,国际二线,486.2,B153,Jack Wolfskin,服装,国际二线,92.8,B157,乐飞叶,服装,国内一线,102.9,B161,ozark,服装,国际二线,104.6,B163,ELLE HOMME,服装,国际二线,109.2,B165,甲,FOLLIO FLLIE,饰品,国内一线,62.7,B165,乙,MARNI,服装,国际二线,123.4,B167,子苞米,服装,国内二线,75.4,B169,ESCADA,服装,国际二线,103.0,B171,BYFORD,服装,国际二线,113.5,B173,ARMANI EXCHANGE,服装,国际二线,226.6,B175,CK JEANS,服装,国际二线,226.8,B181,哈根达斯,休闲餐饮,国际一线,115.9,B183,ROCKTORT,鞋类,国际三线,115.1,B185,Mephisto,鞋类,国际二线,85.2,B187,甲,MAX&CO,服装,国际二线,125.4,B187,乙,SISLEY,服装,国际二线,105.3,B189,DANIEL HECHTER,服装,国际二线,87.3,B191,奔驰,服装,国际二线,81.8,B193,贝纳通,服装,国际二线,96.3,B195,HR,包袋皮具,国内二线,94.0,4.2,各区块业态分布,B,区品牌列表,位置,品牌名称,业种,品牌档次,面积（）,B197,7CAMICIE,服装,国际二线,89.2,B199,LE SAUNDA,鞋类,国际二线,51.2,B102,POLO Raiph Lauren,服装,国际二线,327.0,B106,甲,MUNSINGWEAR,服装,国际二线,71.0,B106,乙,Class R0berto Cavalli,服装,国际二线,81.2,B108,byblos,服装,国际二线,102.4,B110,MAISON MODE,服装,国内二线,242.2,B114,甲,意大利精品皮具,包袋皮具,国际二线,81.9,B114,乙,Liu Jo,儿童用品,国内二线,87.1,B116,甲,LOTTUSSE,鞋类,国内一线,81.9,B116,乙,SNOOPY,儿童用品,国际二线,87.1,B118,甲,CERRUTI 1881,包袋皮具,国际二线,81.9,B118,乙,Roberta di Camerino,鞋类,国际二线,87.1,B120,甲,O2ND,服装,国际二线,81.9,B120,乙,米奇妙,儿童用品,国际二线,87.1,B122,甲,MISS SIXTY,服装,国内一线,81.9,B122,乙,AUSSINO,家纺家居,国内一线,87.1,B124,甲,CK UNDERWEAR,内衣,国际二线,81.9,B124,乙,惠谊家纺家居,家纺家居,国内一线,87.1,B126,甲,爱慕,内衣,国际二线,85.3,位置,品牌名称,业种,品牌档次,面积（）,B126,乙,ESPRIT home,家纺家居,国内一线,89.1,B128,甲,ROBERTA,包袋皮具,国际二线,85.3,B128,乙,Royalcover,家纺家居,国内一线,89.1,B130,甲,Triumph,黛安芬,内衣,国际二线,85.3,B130,乙,JALICE,佳丽斯,家纺家居,国内一线,89.1,B132,甲,浪肯,服装,国内二线,85.3,B132,乙,Jeep,内衣,国际二线,89.1,B134,甲,烟草店,烟酒茶叶,非品牌,85.3,B134,乙,皮尔卡丹皮具,包袋皮具,国际二线,89.1,B136,甲,新秀丽,包袋皮具,国际二线,85.3,B136,乙,POWERLAND,包袋皮具,国内一线,89.1,B138,甲,ACE,包袋皮具,国内一线,85.3,B138,乙,JASS,鞋类,国内二线,89.1,B140,Lacoste,服装,国际二线,163.9,B142,甲,S.F.F,服装,国际二线,77.7,B142,乙,GIEVES&HAWKES,服装,国际二线,120.3,B146,甲,爱茜茜里,休闲餐饮,国际二线,99.0,B146,乙,MOSCHINO,服装,国际二线,99.0,B150,DURBAN,服装,国际二线,132.0,B156,ESPRIT,服装,国内一线,461.8,B158,甲,S.F.F,服装,国际二线,121.4,4.2,各区块业态分布,B,区品牌列表,位置,品牌名称,业种,品牌档次,面积（）,B158,乙,Roberta,服装,国际二线,129.8,B162,沙驰,服装,国内一线,125.4,B164,CLARKS,鞋类,国内一线,110.5,B166,JOJO,服装,国际二线,139.5,B168,JUICY COUTURE,服装,国际二线,105.2,B170,KUHLE,服装,国际二线,127.7,B174,SKAP,鞋类,国际二线,130.5,B178,ZOTENO,鞋类,国内一线,133.3,B180,避风塘,休闲餐饮,国际二线,301.5,B182,GEOX,鞋类,国内一线,95.3,B184,JOAN&DAVID,鞋类,国际二线,154.5,B186,CD,男鞋,鞋类,国际二线,95.3,B188,LACOSTE,鞋,鞋类,国际二线,97.6,B190,梅尔代格,鞋类,国内二线,95.3,B192,VSKONNE,服装,国际二线,97.6,B194,VENTIA,服装,国际二线,95.3,B196,RENOMA,服装,国际二线,97.6,B198,八仟代,服装,国际二线,95.3,B235,TOI&MOI,服装,国内二线,203.8,B237,EXR,服装,国际二线,177.6,B239,LEE,服装,国际二线,191.1,B9,德美,.,韩国时尚馆,服装,国际二线,1078.6,位置,品牌名称,业种,品牌档次,面积（）,B241,LOTTO,服装,国际二线,201.6,B243,K-SWISS,服装,国际二线,201.6,B245,其乐大帝,鞋类,国内一线,201.6,B247,皮尔卡丹牛仔,服装,国际二线,201.6,B287,G-STAR,服装,国际二线,263.1,B289,NOVO,服装,国内一线,380.2,B293,乐卡克,服装,国际二线,289.4,B297,REEBOK,服装,国际二线,239.3,B226,ASHWORTH,服装,国际二线,186.2,B228,第五街,服装,国际二线,215.0,B230,苹果,服装,国内一线,189.0,B232,LEVIS,服装,国际二线,207.8,B234,KAPPA,服装,国内一线,199.2,B236,NIKE GOLF,服装,国际二线,190.3,B238,ONITSUKA TIGER,服装,国际二线,190.3,B282,adidas,三叶草,服装,国际二线,215.0,B284,RAPIDO,服装,国际二线,197.8,B288,VANS,服装,国际二线,142.8,B290,MIZUNO,服装,国际二线,134.1,B292,NEW BALANCE,服装,国际二线,282.2,B296,PUMA,服装,国际二线,282.2,B10,宝大祥儿童购物中心,儿童用品,国际二线,1065.5,B1F,业态布局,4.2,各区块业态分布,B,区平面图,B180,避风塘,301.5 m,2,B9,德美,.,韩国时尚馆,3F 1078.6 m,2,B10,宝大祥儿童购物中心,3F,1065.5 m,2,B2F,业态布局,B2F,区：主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌及国内品牌，进驻的有,G-STAR,、,NOVO,、,LEVIS,、,PUMA,等。,4.2,各区块业态分布,B,区平面图,4.2,各区块业态分布,B,区品牌示意,4.2,各区块业态分布,C,区业态比例,从商家数量配比上看以服装所占比例最大，达到,79.5%,，其余业种所占比例较小；,从面积配比上看仍是以服装主导，占,77.8%,，其次是餐饮，所占比例为,8.4%,；,从品牌档次上看以国际二线品牌和国内一线品牌为主，其中国际二线品牌比例为,62.3%,，国内一线品牌占,26.5%,。,业种,数量（家）,面积（）,餐饮,5,1303.8,包袋皮具,3,327.1,服装,78,12010.4,家纺家居,1,89.3,内衣,6,621.3,饰品,1,22.1,鞋类,4,1099.4,合计,98,15473.3,4.2,各区块业态分布,C,区品牌列表,位置,品牌名称,业种,品牌档次,面积（）,C107,夏娃的诱惑,内衣,国内一线,58.6,C108,安莉芳,内衣,国际二线,90.4,C109,KAKO,服装,国际二线,76.9,C110,永和豆浆,中西快餐,国内二线,247.9,C115,天厨房,中西快餐,非品牌,335.2,C116,喜来登,鞋类,国内一线,99.7,C117,Crocodile,鞋类,国际二线,117.6,C118,CARVEN,卡纷,服装,国内一线,55.0,C119,凯撒,服装,国际二线,133.4,C120,马天奴,服装,国际二线,143.6,C121,TOMBOY,服装,国际二线,135.0,C122,OLIVER GANT,服装,国际二线,152.9,C123,Wacoal,内衣,国际二线,98.9,C124,曼妮芬,内衣,国际二线,103.8,C127,Ordifen,内衣,国际二线,113.9,C128,喜来登皮具,包袋皮具,国内一线,111.6,位置,品牌名称,业种,品牌档次,面积（）,C129,傲士,鞋类,国内一线,159.5,C130,W.,服装,国际二线,146.1,C131,淑女屋,服装,国际二线,168.0,C132,Lilly,丽莱,服装,国际二线,164.6,C133,LOUISA JEWEL,服装,国际二线,169.8,C134,Marisfrolg,服装,国际二线,150.1,C135,23,区,服装,国际二线,180.3,C136,慕托丽,服装,国际二线,166.1,C137,娜尔思,服装,国内一线,160.3,C138,MARISA,服装,国际二线,169.7,C139,KOOKAI,服装,国际二线,157.6,C140,DUNNU,服装,国际二线,167.2,C141,LUXMAN SPARK,服装,国内一线,171.7,C142,N.O.T.A.,服装,国际二线,174.1,C143,甲,格菲兰,家纺家居,国内一线,89.3,C143,乙,LOUISAM,路易莎美,服装,国际二线,153.9,4.2,各区块业态分布,C,区品牌列表,位置,品牌名称,业种,品牌档次,面积（）,C145,CORDIER,珂罗蒂雅,服装,国际二线,184.0,C146,舒雅,内衣,国际二线,155.7,C147,奥黛莉,服装,国内一线,179.7,C148,法典娜,服装,国内一线,193.5,C149,NNC TOWN,服装,国内一线,170.8,C151,APPROACH,服装,国内一线,161.5,C152,Rime,服装,国际二线,126.1,C153,MEACHEAL,米茜尔,服装,国际二线,155.3,C155,MOMO VISION,饰品,国际二线,22.1,C206,CAPTAINO,服装,国际二线,56.0,C208,BASIC HOUSE,百家好,服装,国内一线,262.5,C209,OCHIRLY,服装,国内一线,108.9,C210,Nike,耐克,服装,国际二线,107.7,C212,甜蜜蜜,休闲餐饮,国内二线,165.9,C213,KFC,中西快餐,国际一线,380.6,C215,吴越人家,特色餐饮,国内二线,174.2,位置,品牌名称,业种,品牌档次,面积（）,C216,D.Y,服装,国际二线,202.5,C218,甲,卡丹狄诺,服装,国际二线,145.2,C218,乙,Adidas,服装,国际二线,439.1,C219,报喜鸟,服装,国际二线,155.1,C220,Bosssunwen,男装,服装,国际二线,169.3,C221,凯撒大帝,服装,国际二线,149.7,C222,SARTORE,萨托尼,服装,国际二线,155.1,C223,卡尔威特,服装,国内一线,156.4,C224,GOOD LUCK GLADIUS,服装,国际二线,156.4,C225,VAN-GELIS,服装,国际二线,119.3,C226,MARK BOSE,服装,国际二线,160.3,C227,保罗世家,服装,国际二线,173.8,C228,Bosssunwen,皮具,包袋皮具,国际二线,161.4,C229,CARTELO,服装,国际一线,156.3,C230,博格西尼,服装,国际二线,134.6,C231,U.S POLO,男装,服装,国际二线,133.6,4.2,各区块业态分布,C,区品牌列表,位置,0.,品牌名称,业种,品牌档次,面积（）,C232,NORTH LAND,服装,国际二线,163.2,C233,金利来,服装,国内二线,147.5,C234,Paul Delaney,保罗丹尼,服装,国际二线,148.7,C235,Timberland,服装,国际二线,146.6,C236,LOZIO,罗茜奥,服装,国际二线,136.7,C301,Basic House,百家好,服装,国内一线,258.6,C303,OCHIRLY,服装,国内一线,112.3,C305,Nike,服装,国际二线,122.9,C306,CROCS,服装,国际二线,77.8,C307,甲,Callaway,服装,国际二线,45.1,C307,乙,wilson,服装,国际二线,52.3,C308,甲,CONVERSE,匡威,服装,国际二线,141.1,C308,乙,ELLE,包袋皮具,国内一线,54.2,C309,ERDOS,服装,国内一线,100.1,C310,PiPiGou,服装,国内一线,181.5,C311,德爵,服装,国际二线,122.2,C312,雪莲,服装,国内二线,120.4,位置,品牌名称,业种,品牌档次,面积（）,C313,百纯帝高,服装,国际二线,154.0,C315,春竹,服装,国内二线,152.7,C316,群工羊绒,服装,国内二线,165.1,C317,KARL KANI,服装,国内一线,157.9,C318,KEYING,可樱,服装,国际二线,131.5,C319,甲,ISGOOGOL,服装,国内一线,80.6,C319,乙,FOX,服装,国内一线,138.7,C320,Jeep,服装,国际二线,149.7,C321,FILA,服装,国际二线,161.9,C322,GLENFIELD,格伦菲德,服装,国际二线,160.4,C323,CAT,服装,国内一线,148.7,C324,FILA,服装,国际二线,151.0,C325,ARENA,服装,国际二线,138.5,C326,SAUCONY,服装,国际二线,161.0,C327,CAMEL ACTIVE,服装,国内一线,143.7,C328,李宁,服装,国内一线,429.0,C2,精品女鞋馆,鞋类,国际二线,722.6,C1F,业态布局,4.2,各区块业态分布,C,区平面图,C110,永和豆浆,247.9 m,2,C115,天厨房,335.2 m,2,C120,马天奴,143.6 m,2,C135 23,区,180.3 m,2,C145,CORDIER,184 m,2,C2F,业态布局,4.2,各区块业态分布,C,区平面图,C208 BASIC HOUSE,262.5 m,2,C213 KFC,380.6 m,2,C120 Adidas,439.1 m,2,C221,凯撒大帝,149.7 m,2,C232,NORTH LAND 163.2 m,2,C3F,业态布局,4.2,各区块业态分布,C,区平面图,C303 OCHIRLY,112.3 m,2,C308,甲,CONVERSE,141.1 m,2,C310,PiPiGou,181.5 m,2,C328,李宁,429 m,2,4.2,各区块业态分布,C,区品牌示意,4.2,各区块业态分布,整体业态分析,业种,数量（家）,面积（）,餐饮,10,2654.5,服装,186,30749.0,包袋皮具,15,1753.8,儿童用品,4,1326.7,家纺家居,6,886.8,内衣,10,962.8,时尚配饰,3,172.9,鞋类,23,3107.7,烟酒茶叶,1,85.3,银行,1,160.8,合计,259,41860.3,从商家数量配比上看以服装所占比例最大，达到,71.8%,，其余业种所占比例较小。,从面积配比上看仍是以服装所占比例最大为,73.5%,，其次是鞋类和餐饮。,PART,4,动线分析,5.1,车行动线,车行出入口,车流动线,5.1,人流动线,PART,5,建筑特色,6.1,建筑特色,外观设计,地中海建筑风格,6.1,建筑特色,店铺分割,开间：,6,米,18,米,进深：,12,米,25,米,柱距：,9,米,廊道宽度：,1220,米,标准层高：,3.5,米,店铺主导面积：零售,80-200,餐饮,100-300,配套服务 银行,160,6.1,建筑特色,空间设计,廊道,6.1,建筑特色,空间设计,景观绿化,6.1,建筑特色,空间设计,休息座椅、楼梯、卫生间等,6.1,建筑特色,空间设计,导示系统,PART,6,运营推广,7.1,运营推广,节日举办主题活动、折扣活动的运营推广方式,2010.12.24,圣诞夜活动,品牌折扣,+,抽奖活动,2010.,8.13-8.22,basic house,打折活动,PART,7,项目小结及借鉴意义,项目小结及借鉴意义,项目选址,奥特莱斯的主要客源都是自己驾车的，上海百联奥特莱斯广场位于青浦赵巷镇沪清平公路以北，嘉松中路以东。紧临通往上海市中心的,A9,高速公路，东靠,A5,嘉金高速公路，西邻,A30,郊环高速公路，辐射苏州、无锡、杭州、嘉兴等上海周边城市客源。,业态业种配比、业态布局,奥特莱斯是由大型的品牌折扣直销广场发展成为的商业零售形态，上海百联奥特莱斯建筑面积达,16,万平方米，业态配比以零售购物为主，配备了餐饮业态和银行、汽车美容服务业态，方便了消费者前来购物；业种配备上以品牌服饰购物为主，辅以鞋类、包袋皮具、儿童用品等业种，种类齐全且主次分明；业态布局上广场整体分为三大区块，各区块主题鲜明，方便消费者购物。,建筑风格、空间设计,上海百联奥特莱斯广场采用地中海建筑风格，开敞、大气的建筑空间设计，为消费者提供了亲近自然的购物环境，同时也吸引大量游客慕名前来游玩购物。,车流、人流动线设置,上海百联奥特莱斯广场内部人车分流，动线清晰了然，值得借鉴。,