3 物业设备设施保养清单.docx

一、供配电
（一）专变变压器
保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘。
检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常。
测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档。   
清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35℃。
视运行情况调整档位和优化运行。
保养时间
6月、12月的1-5号
执行人
供电局/维修组配合跟进    
（二）专变高低压房
保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘。
对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗。
每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护。
检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常。
检查各抽屉柜是否灵活。
测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。
清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃。
现场电路图、上墙资料完好。
保养时间
6月、12月的1-5号
执行人
供电局/维修组配合跟进
（三）发电机
保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，除尘，检查各开关接线接头是否过热并进行紧固。
每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护。
检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。   
检查蓄电池电压和电液比重。
检查皮带的张紧程度。
清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管。
定期更换机油和冷却水(详细查看说明书)。
检查柴油箱、输油管有无渗漏。
检查接地线有无松脱。
检查运水烟箱运转是否正常。
模拟断电测试自动起机及来电自动停机。
所有选择开关打至自动状态。
清扫地面，检查标识、门锁。
现场电路图、上墙资料完好。
保养时间
1、4、7、10月的10-13号
执行人
专业维保公司/维修组配合跟进
（四） 层间配电房
保养前需停电、验电、挂接地线、悬挂标示牌和挂接地线。
检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘。
对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗。
每年一次对接触器进行拆件维护。
检查浪涌装置、接地线、指示灯、零序检测装置等是否正常。
清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃。 
测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。
现场电路图完好。
保养时间
1、4、7、10月的14-25号    
执行人
维修组    
（五）风柜、水泵配电柜
(包括AHU、PAU、排风、车场送排风、消防送排风、生活水泵、消防水泵、冷冻冷却水泵、集水井)
保养前需停电、验电、挂接地线，除尘。
检查开关接线接头是否过热并进行紧固。
检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。
清扫地面，检查仪表、指示灯、按钮开关、标识、门锁。
对变频器进行除尘紧固接线。
每年一次对接触器进行拆件维护。
现场电路图完好。
保养时间
3、6、9、12月的1-10号
执行人
维修组
（六）南广场喷泉配电控制系统
保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘。
检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。
检查标识，定期重调电脑参数，确保运作正常。
每年一次对接触器进行拆件检查。
现场电路图完好。
保养时间:3、6、9、12月的11-20号
执行人:维修组
（七）公共配电箱
 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线。
· 检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘。
· 检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。
· 检查标识、门锁。
· 每年一次对接触器、变频器进行拆件检查。
· 现场电路图完好。
保养时间:3、6、9、12月的11-20号    
执行人:维修组    
二、供水
（八）生活用水水池
· 排清池内存水用药水进行清洗和消毒。
· 确保清洗质量，并出具符合国标的水质检验报告。
保养时间:1、4、7、10月    
执行人:专业维保公司/维修组配合跟进    
（九）南广场喷泉
· 检查水泵喷头有无堵塞、机械配件有无磨损。
· 停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，各参数是否正常。
· 每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，接地线牢固。
· 定期测试，保证功能正常。
保养时间:1、4、7、10月的25-30号    
执行人:维修组  
变压器验电
（十）生活消防水泵房 
· 保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线。
· 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据。
· 各类电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)。
· 拧紧电机固定螺丝。
· 检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，地面卫生打扫。
· 现场电路图完好，温度确保不超过35℃。
· 每月至少一次对消防泵、喷淋泵起动运行，运行时需打开泄压阀，并密切留意压力表。
· 检查标识是否完好清晰。
· 检查缓闭式液位控制器是否正常。
保养时间:1、4、7、10月的25-30号 
执行人:维修组    
（十一）市政给水管
· 检查各阀门驳接法兰是否渗漏。
· 阀门、压力表是否正常，每季度对阀门螺杆加润滑油。
· 每二年除锈刷漆翻新。
· 清洗Y隔。
保养时间:1、4、7、10月的30号 
执行人:维修组    
（十二）各层给水管
· 检查各阀门驳接法兰是否渗漏，压力表、水表是否正常。
· 检查标识是否完好清晰，每季度对阀门螺杆加润滑油。
· 每二年除锈刷漆翻新(不锈钢除外)。
· 清洗Y隔。
保养时间:2、5、8、11月的1-5号 
执行人:维修组   
三、排水
（十三） 隔油池 
· 每日清理隔渣油脂等残留物。
· 每月至少一次全面清理隔油池。
· 每日至少二次投放药物。
· 废水主排放口检测水样并提交化验报告。
· 各隔油系统维护。
执行人:专业维保公司/维修组配合跟进  
变压器接地桩
（十四） 污粪池（井）
· 每半年彻底清理抽排一次。 
· 确保不满溢、不板结、不堵塞。
保养时间:1、7月 
执行人:专业维保公司/维修组配合跟进    
（十五）污水、雨水、粪管 
检查各阀门驳接法兰是否渗漏，卡箍是否松脱。
检查标识是否清晰。
每二年除锈刷漆翻新(不锈钢、PVC管除外)  。
定期检查雨水、污水井、天台和首层路面水沟、地漏囗是否积水，面盖是否完好，并定期清除杂物和污泥(遇雨水季节需增加巡检次数)。
保养时间:2、5、8、11月的6-10号
执行人:维修组    
（十六）集水井 
· 定期检查是否积水，并定期清除杂物和污泥、沙石，(遇雨水季节需增加巡检次数)。
· 检查液位浮子、手自动状态是否正常。
· 检查连接管有无松动，标识是否清晰。
· 每半年将止回阀解体维修。 
保养时间:2、5、8、11月的11-15号  
执行人:维修组、清洁部    
四、空调
（十七）空调主机
· 定期表面除尘。
· 检查保温层有无翻松。
· 主机机体上各驳接口有无渗漏油、水。
· 检查开关接线接头是否过热并紧固。
· 检查接地线是否牢固。
· 停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。 
· 检查各参数是否在允许范围内。
· 每年对主机冷凝器进行通炮，每二年至少对蒸发器进行一次通炮，（当小温差大于3时需进行通炮）。  
执行人:专业空调公司/维修组配合跟进    
（十八） 冷冻泵    
· 定期表面除尘。
· 检查保温层有无翻松。
· 检查开关接线接头是否过热并紧固。
· 检查接地线是否牢固。
· 停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。
· 检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5％。关注公众号：物业管理圈。
· 每月对电机水泵轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)。 
· 拧紧电机固定螺丝。
· 检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常。
· 配电柜现场电路图完好。
· 检查标识是否清晰。
· 每年一次更换水系统。
· 清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。
保养时间:3、6、9、12月的21-25号 
执行人 :维修组    
（十九） 冷却泵
· 定期表面除尘。
· 检查开关接线接头是否过热并紧固。
· 检查接地线是否牢固。
· 停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。
· 检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内。
· 每月对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)。
· 拧紧电机固定螺丝。
· 检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常。
· 检查标识是否完好清晰。
· 配电柜现场电路图完好。
· 清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。
保养时间:3、6、9、12月的25-30号
执行人 :维修组    
变压器除尘、吹灰
（二十） 冷却塔 
· 定期检查电机开关接线接头是否过热。
· 检查接地线是否牢固。
· 停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。
· 检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5％。
· 每月对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)。
· 拧紧电机固定螺丝。
· 检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表、浮球阀是否正常。
· 每周一次吸泥并进行水处理。
· 每半月检查电机皮带(必要时调整)。
· 每月至少一次清洗冷却塔和填料。
· 每季对风轮除尘。
· 每年一次更换水系统。
· 清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。
· 检查标识是否完好清晰。
· 清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。
执行人:专业空调冷却水维保公司/维修组配合跟进    
（二十一） 盘管风机 
· 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据。
· 每半年对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)。
· 拧紧电机固定螺丝。
· 检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常。
· 冷凝排水管和风管保温层有无翻松。
· 排水是否顺畅。
· 每月疏通排水管和清洗风滤网。
· 每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片。
· 每年更换风滤网(必要时提前更换)。
· 地面卫生打扫。
· 检查标识是否完好清晰。
保养时间:3、6、9、12月的25-30号 
执行人 :专业空调维保公司/维修组配合跟进  
（二十二）AHU、送(新)风、排风机 
· 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据。
· 每半年对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)。
· 每月检查电机皮带张紧度(从静止位置能压下2cm为正确)。
· 拧紧电机固定螺丝。
· 检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常。
· 保温层有无翻松，传感器、压力表是否正常，冷凝排水是否顺畅。
· 每月清洗风滤网。
· 每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片。
· 每半年对风阀的转动部分加注润滑油。
· 每年更换风滤网。
· 地面卫生打扫。
· 检查标识是否完好清晰。
保养时间 :3、6、9、12月的25-30号 
执行人  :专业空调维保公司/维修组配合跟进
五、消防
（二十三） 主机 
· 停电除尘。
· 检查内部线路，紧固接线。
· 定期检查主机各功能是否正常(每季度至少一次进行联动试验) 。
保养时间:2、5、8、11月 
执行人:专业消防公司、安管部、维修组 
（二十四） 水管
· 每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新（不锈钢除外）。
· 检查各阀门驳接法兰是否渗漏。
· 压力表、水表、标识是否正常。
保养时间:2、5、8、11月
执行人:专业消防公司、安管部、维修组
变压器螺丝、螺母紧固
（二十五）消火栓
· 每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新（不锈钢除外）。
· 检查各阀门驳接法兰是否渗漏。
· 配套设施是否完好，标识是否清澈。
保养时间：2、5、8、11月
执行人：专业消防公司、安管部、维修组
（二十六） 防火卷帘
· 手动试验上升、下降灵活。
· 检查电机相间、相对地绝缘并记录数据。
· 电机轴承、传动齿轮加润滑油，拧紧电机固定螺丝。
· 每季度定期测试联动，保证功能正常。
保养时间：2、5、8、11月
执行人：专业消防公司、安管部、维修组
低压柜除尘、吹灰
（二十七）喷淋
· 检查各阀门驳接法兰是否渗漏。
· 阀门杆加润滑油。
· 喷淋头定期抹尘。
保养时间:2、5、8、11月
执行人:专业消防公司、安管部、维修组
（二十八） 烟感、温感
· 每年由有资质的专业公司进行彻底清沽(电路、感应器)。
· 定期测试联动，保证功能正常。
保养时间：2、5、8、11月 
执行人:专业消防公司、安管部、维修组
（二十九）消防、送风、排风排烟机
· 对配电柜进行除尘。
· 检查开关接线接头是否过热并进行紧固，仪表、指示灯、按钮是否正常。
· 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据。
· 每半年对电机轴承加润滑油，关注公众号：物业管理圈。拧紧电机固定螺丝，地面卫生打扫。
· 检查各风阀门是否处于正常状态(排烟平时关闭，火警状态开启，防火阀70℃或270℃关闭)。
· 每半年对风阀的转动部分加注润滑油。
· 定期测试联动，保证功能正常。
保养时间：2、5、8、11月
执行人：专业消防公司、安管部、维修组
（三十）破玻 
· 检查接线有无松动，胶片有无破损。
· 定期测试联动，保证功能正常。
保养时间：2、5、8、11月
执行人：专业消防公司、安管部、维修组
（三十一）对讲
· 检查接线有无松动，音量能满足要求。
· 定期测试联动，保证功能正常。
保养时间：2、5、8、11月
执行人：专业消防公司、安管部、维修组 
（三十二）警报器
· 检查接线有无松动，音量能满足要求。
· 定期测试联动，保证功能正常。
保养时间：2、5、8、11月 
执行人：专业消防公司、安管部、维修组
（三十三）湿式报警阀
· 检查各阀门驳接法兰是否渗漏。
· 传感器、压力表是否正常。
· 定期测试联动，保证功能正常。
保养时间：2、5、8、11月
执行人：专业消防公司、安管部、维修组
（三十四） 消防、喷淋及相关恒压水泵
· 手动试验水泵检查机械、各参数是否正常。
· 停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据。
· 每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝。
· 定期测试联动，保证功能正常。
保养时间：2、5、8、11月
执行人：专业消防公司、安管部、维修组
（三十五）安全通道
· 防火门定期检查闭门器是否正常，
· 门体有无破损，
· 门铰转轴加润滑油。
保养时间：2、5、8、11月
执行人：专业消防公司、安管部、维修组 
低压柜螺丝、螺母紧固
（三十六）安全出口、应急灯(包括地下室)
· 定期充放电测试，保证功能正常。
· 每次放电不小于30分钟。
保养时间：2、5、8、11月
执行人：专业消防公司、安管部、维修组    
六、安防监控
（三十七）摄像头、录像机
· 录像机除尘，检查各功能是否正常。
· 每半年由有资质的专业公司对摄像头进行彻底清洁抹尘。
· 定期测试，保证功能正常。
保养时间：2、5、8、11月
执行人：专业消防公司、安管部、维修组
七、BA系统
（三十八）电脑主机、DDC控制器、模块
· 每半年除尘，紧固接线。
· 检查各功能是否正常。
保养时间：2、5、8、11月
执行人：专业公司、维修组
八、车道闸
（三十九）收费系统
· 除尘，检查内部线路，紧固接线。
· 定期测试，保证功能正常。
保养时间：2、5、8、11月
执行人：专业维保公司/维修组 
九、电梯
（四十）机房
· 电源箱除尘。
· 检查开关接线接头是否过热并进行紧固。
· 检查接地线。
· 摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。
· 清扫地面，温度确保不超过35℃。
· 检查标识、门锁。
执行人：专业电梯公司/维修组配合跟进
（四十一）轿厢
· 定期检查按键，显示器，平层功能是否正常。
· 检查五方通话系统是否达到通话标准。
· 检查门缝门坑、门感应是否正常。
· 检查照明、空调及标识是否正常。
执行人：专业电梯公司/维修组配合跟进
十、楼宇土木建筑、公共设施
（四十二）楼体
 检查屋面层、女儿墙、隔热层、防水层是否完好、无裂纹，如有裂纹应及时修补。
· 每年测量沉降、防雷接地电阻是否正常范围内。
保养时间：2、5、8、11月  
执行人：维修组 
（四十三）公共广场、园林 
· 检查排水沟无杂物，无积水，沟盖完整。
· 检查灯杆牢固度，无生锈，电线无外露。
· 木地台木质结构完整，无毛刺，每二年对木质进行刷光漆翻新。
· 绿化水龙头渗漏无。
· 路面地砖是否松脱。
· 井盖标识是否清晰，金属边框有无弯边。
保养时间：2、5、8、11月
执行人：维修组
（四十四）大堂
· 检查玻璃门无变形，无松动，活动自如，金属边无松脱。
· 每月对地弹簧、转动部件加润滑油。
· 装饰材料(地砖、地脚线、不锈钢镜、墙面砖、天花扇灰)是否松动、脱落。
保养时间：2、5、8、11月
执行人：维修组 
（四十五）玻璃幕墙
· 检查有无裂纹，活动窗螺丝无松脱、缺失，活动自如。
· 每季对活动部件加润滑油。
· 检查粘合胶有无老化、脱胶现象，每年测量防雷接地电阻是否正常范围内。
保养时间：2、5、8、11月
执行人：维修组 
（四十六）各层防火门
· 插锁无失效，固定是否牢固。
· 闭门器是否正常(拉力适中，15秒內能缓慢完全关闭，不发出大响声)。
· 门与门框有无摩擦。
· 每月对门铰、插锁进行加固、润滑。
· 门锁手动开启把手应设在里间(火警状态能迅速向楼梯方向逃生)。
· 每三至五年对防火门进行刷防火漆翻新。
保养时间：2、5、8、11月
执行人：维修组
（四十七）地下层
· 检查墙壁、建筑顶、地面有无渗水。
· 地坪漆有无离底、脫落，标志线有无褪色。
· 每半年对人防门的转动机构加润滑油。
· 每三至五年对墙壁进行刷墙面漆翻新。
保养时间：2、5、8、11月
执行人：维修组
（四十八）消防楼梯
· 每季度检查扶手拦杆有无松动。
· 每三至五年对拦杆和墙壁进行油漆翻新(栏杆除锈油漆，墙壁补灰、打磨、刷墙面漆)。
保养时间
2、5、8、11月
执行人
维修组 
（四十九）升降车
· 对配电柜进行除尘。
· 检查开关接线接头是否过热并进行紧固，仪表、指示灯、按钮是否正常。
· 摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据。
· 每半年对转动部分、电机轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝。
· 检查各部件的牢固性。
· 每年需进行特种设备年检，确保性能正常安全。
· 定期测试，保证功能正常。
· 每二年对金属部分进行除锈油漆翻新。
保养时间
2、5、8、11月 
执行人
维修组