房地产经纪操作实务考试试卷.doc

房地产经纪操作实务考试试卷
房地产经纪操作实务考试试卷
50.商业房地产的租金一般按照〔〕计价？ [单项选择题] *
A.面积(正确答案)
B.套
C.栋
D.层
答案解析：商业房地产的租金一般按照面积进行计价，居住房地产的租金一般按套计价。
51.当事人约定的定金数额超过主合同标的(购房款、合同租金)的〔〕的，超过的部分无效？ [单项选择题] *
A.10%
B.20%(正确答案)
C.30%
D.40%
答案解析：《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的(购房款、合同租金)的20%，如果超过这个比例，则超过的部分无效，定金罚则仍按20%的比例执行。
52.房屋租赁押金保证的内容不包括〔〕？ [单项选择题] *
A.租金的按时足额支付
B.租赁房屋合理使用产生的费用
C.承租方不履行义务时的损害赔偿
D.房屋的优先购买权(正确答案)
答案解析：房屋租赁押金保证的内容不包括房屋的优先购买权。房屋的优先购买权不必须要以押金作为保证，在签订房屋租赁合同时，就享有房屋的优先购买权。
53.兼具补偿性和惩处性的钱款是〔〕？ [单项选择题] *
A.确保金
B.押金
C.违约金(正确答案)
D.定金
答案解析：违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩处违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，具有补偿性和惩处性。
54.以下房地产交易资金交割方式中，安全性最高的是〔〕？ [单项选择题] *
A.交易当事人自行现金交割
B.交易当事人自行通过银行转账交割
C.交易当事人自行通过支票转账交割
D.交易当事人通过第三方进行房地产交易资金交割(正确答案)
答案解析：通过第三方专用账户划转交易资金，是政府对存量房交易资金进行监管的重要途径，不管交易成功与否，都能很好地保证交易资金的安全。
55. 存量房买方将交易资金足额存入监管账户是在〔〕？ [单项选择题] *
A.房地产经纪服务合同签订后
B.房地产抵押贷款合同签订后
C.签订资金监管(划转)协议后(正确答案)
D.房屋转移登记完成后
答案解析：无论是买方必须要或不必须要贷款的状况，买方都是在与交易确保机构签订资金监管(划转)协议后，买方才将交易资金存入监管账户的。
56.关于租赁房屋的查验，房屋内各项设施设备应登记在〔〕中？ [单项选择题] *
A.房屋实地查看表
B.房屋状况说明书
C.看房确认书
D.房屋交接单(正确答案)
答案解析：关于租赁房屋的查验，房屋内各项设施设备应登记在房屋交接单中。
57.在房屋交接单中，交接人签字项不包括〔〕？ [单项选择题] *
A.卖方
B.买方
C.房地产经纪人员
D.房屋管理局人员(正确答案)
答案解析：不管在出租还是出售房屋交接单中，都必须要买(出租)方，卖(承租)方，经办的房地产经纪人员签字，不必须要房屋管理部门的人员签字。
58.以下法律文书中，不必须要到房地产管理部门备案的是〔〕？ [单项选择题] *
A.存量房买卖合同
B.商品房租赁合同
C.商品房认购协议(正确答案)
D.商品房预售合同
答案解析：必须要登记备案的有：存量房买卖合同、新建商品房买卖合同、房屋租赁合同。商品房认购协议不必须要登记备案。
59.房屋租赁合同登记备案发生变化的，当事人应当到原租赁登记备案部门办理〔〕手续？ [单项选择题] *
A.延续
B.注销
C.变更(正确答案)
D.撤销
答案解析：房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或注销手续。本题说的是变化，即选择变更。
60.同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的状况下，优先履行的合同是〔〕？ [单项选择题] *
A.已办理登记备案手续的
B.承租人已合法占有租赁房屋的(正确答案)
C.合同成立在先的
D.承租人与出租人关系亲密的
答案解析：同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的状况下，按照以下顺序确定履行合同的承租人：1.已经合法占有租赁房屋的。2.已经办理登记备案手续的。3.合同成立在先的。即答案选择B。
61.新建商品房只有具备了〔〕才可以入住？ [单项选择题] *
A.建设工程完工验收备案证实(正确答案)
B.住宅质量确保书
C.住宅使用说明书
D.前期物业管理合同
答案解析：在新建商品房查验和交接的前期准备中，开发企业准备的材料中，只有具备了建设工程完工验收备案证实的住宅项目才可以入住。房地产经纪人员应查验开发建设单位的建设工程完工验收备案证实。
62.新建商品房在交接时，开发企业必须要提供的资料除了住宅质量确保书和住宅使用说明书之外，还应提供〔〕？ [单项选择题] *
A.预售许可证
B.建筑规划许可证
C.建设工程完工验收备案证实(正确答案)
D.建筑施工许可证
答案解析：新建商品房在交接时，开发企业必须要提供的资料有：住宅质量确保书、住宅使用说明书、建筑工程完工验收备案证实、前期物业管理合同、业主临时管理规约等。
63.新建商品房户外查验的内容不包括〔〕？ [单项选择题] *
A.入户门
B.配套设施(正确答案)
C.建筑物外饰面
D.采光状况
答案解析：新建商品房户外查验主要包括：建筑物外饰面、入户门、采光状况等。B项属于环境的查验内容。
64.房地产经纪服务合同的储存期限不少于〔〕年？ [单项选择题] *
A.3
B.5(正确答案)
C.8
D.10
答案解析：规定房地产经纪服务合同的储存期限应不少于5年。
65.同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的状况下，第一顺序履行合同的承租人是〔〕？ [单项选择题] *
A.已经办理登记备案手续的
B.合同成立在先的
C.合同约定租金多的
D.已经合法占有租赁房屋的(正确答案)
答案解析：同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的状况下，第一顺序履行合同的承租人是已经合法占有租赁房屋的。
66.在无特别约定状况下，出租房屋的修理责任由〔〕承当？ [单项选择题] *
A.承租人
B.出租人(正确答案)
C.物业公司
D.中介机构
答案解析：关于出租房屋修理责任约定方面，如没有特别的约定，修理责任由出租人承当。
67.以下不属于房地产交易钱款种类的是〔〕? [单项选择题] *
A.定金
B.押金
C.保险(正确答案)
D.房款
答案解析：房地产交易涉及的钱款有4类：1)交易价款。其中有房地产买卖价款和房地产租金。2)定金。3)押金。4)其他钱款。包括订金、违约金、确保金和其他费用。
68.出卖人出卖商品住宅的，按照〔〕承诺的内容承当相应的保修责任? [单项选择题] *
A.《住宅使用说明书》
B.《住宅质量确保书》(正确答案)
C.《住宅修理说明书》
D.《住宅修理确保书》
答案解析：《住宅质量确保书》是开发建设单位对商品住宅承当质量责任的法律文件。是针对房屋质量向购买者作出承诺确保的书面文件，具有法律效力。
69.以下费用中，通常在存量房买卖查验和交接阶段结算的是〔〕? [单项选择题] *
A.水电费、燃气费(正确答案)
B.押金
C.购房首付款
D.定金
答案解析：应结算的费用主要有：水费、电费、燃气费、供暖费、 费、有限电视费、网络费、物业服务费、专项修理资金等。
70.抵押房地产价值通常采纳抵押房地产的〔〕? [单项选择题] *
A.市场价值
B.挂牌价值
C.评估价值(正确答案)
D.抵押价值
答案解析：抵押房地产价值通常采纳抵押房地产的评估价值。
71.以下关于个人住房贷款代办服务的说法中，错误的是〔〕? [单项选择题] *
A.房地产经纪机构提供办理贷款服务时，必须签订个人住房贷款代办服务合同
B.房地产经纪人员应熟悉代办服务合同的内容
C.代办服务合同应明确约定经纪机构的服务内容和责任范围
D.房地产经纪人员应对代办期限作出承诺(正确答案)
答案解析：房地产经纪机构在为客户提供办理贷款的服务时，必须签订个人住房代办服务合同，明确约定经纪机构的服务内容和责任范围，不对贷款能否获批、贷款额度、利率、代办期限作出承诺。房地产经纪人员应熟悉代办合同的内容。
72.房地产抵押权自〔〕设立? [单项选择题] *
A.抵押合同签订之日起
B.借款合同签订之日起
C.抵押权登记时(正确答案)
D.抵押合同生效之日起
答案解析：抵押权自登记时设立
73.以下不属于不动产登记代办中的资料核验内容的是〔〕? [单项选择题] *
A.身份核验
B.权属证书核验
C.权属状况核验
D.委托关系核验(正确答案)
答案解析：房地产经纪机构接受不动产登记代办委托时，要对委托人身份、不动产有关的权属证实、不动产的权属状况核验。
74.我国目前个人住房贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的〔〕? [单项选择题] *
A.50%
B.60%
C.70%(正确答案)
D.65%
答案解析：目前贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的70%。
75.依据《征信业管理条例》的规定，个人有权每年〔〕次免费获取本人的信用报告? [单项选择题] *
A.一
B.两(正确答案)
C.三
D.四
答案解析：依据《征信业管理条例》的规定，个人有权每年两次免费获取本人的信用报告。
76.个人住房贷款能否成功必须银行批准，主要取决于〔〕? [单项选择题] *
A.房地产经纪机构的实力
B.房地产经纪人员的能力
C.银行的政策
D.客户的征信和条件(正确答案)
答案解析：个人住房贷款能否成功必须银行批准，主要取决于客户的征信和条件。
77.借款合同应由〔〕填写? [单项选择题] *
A.抵押人
B.借款人(正确答案)
C.担保人
D.房地产经纪人员
答案解析：借款合同应由借款人填写。
78.办理不动产转移登记必须要的主要材料不包括〔〕? [单项选择题] *
A.房屋买卖合同
B.房地产交易资金监管协议
C.抵押合同(正确答案)
D.契税完税证实
答案解析：办理不动产转移登记必须要的材料主要有房屋买卖合同、房地产交易资金监管协议、买卖双方的身份证实、不动产权证书、契税完税证实。
79.不动产转移登记权属状况核验要点不包括〔〕? [单项选择题] *
A.房屋性质
B.抵押状况
C.异议登记状况
D.土地性质(正确答案)
答案解析：不动产权属状况核验要点包括所有权归属状况、房屋性质、抵押状况、预告登记状况、异议登记状况、查封登记状况、出租状况。
80.以下关于不动产登记代办收费的说法，描述错误的是〔〕? [单项选择题] *
A.不动产登记代办收费执行明码标价制度
B.房地产登记代办收费包括应由委托人缴纳的各种税费(正确答案)
C.房地产登记代办费用，应当在房地产经纪合同或委托代办合同中明确约定
D.房地产经纪机构应在经营场所醒目位置标明不动产登记代办收费标准
答案解析：房地产经纪服务执行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格相关的法律法规，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准等。房地产登记代办费用，应当在房地产经纪服务合同或者委托代办合同中明确约定。房地产登记代办费用不应包括应由委托人缴纳的各种税费。
81.房地产经纪机构提供的基本服务的内容包括〔〕? *
A.提供房地产市场信息(正确答案)
B.办理相关交易流程(正确答案)
C.告知交易风险(正确答案)
D.为委托人办理抵押贷款
E.协助促成交易双方签订房地产交易合同(正确答案)
答案解析：房地产经纪业务有基本业务和延伸业务之分，基本业务是指房地产经纪机构从提供交易信息到促成交易合同签订这一阶段的主要工作，延伸业务是指交易达成后的代办贷款、代办登记等后续服务。房地产经纪机构提供的基本服务的内容主要包括：提供买卖信息，提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询，实地查看和权属调查，信息发布和广告宣扬，协助议价、交易撮合、订立房地产买卖合同等。办理抵押贷款属于后续服务内容。
82.现阶段我国房地产经纪施行中的主要业务类型有〔〕? *
A.存量房买卖居间业务(正确答案)
B.存量房买卖代理业务
C.存量房租赁居间业务(正确答案)
D.存量房租赁代理业务(正确答案)
E.新建商品房销售代理业务(正确答案)
答案解析：现阶段我国房地产经纪施行中的主要业务类型有存量房买卖居间业务、存量房租赁经纪业务和新建商品房销售代理业务。存量房租赁经纪业务又分为租赁代理和租赁居间。
83.在签订房屋买卖合同时，房地产经纪人员要做到的事项有〔〕? *
A.提醒买卖双方签约的注意事项(正确答案)
B.佣金结算
C.查验房地产权属证书(正确答案)
D.查验买卖双方的相关证件(正确答案)
E.讲解合同条款(正确答案)
答案解析：佣金结算一般在签订房屋买卖合同之后进行，在签约时，房地产经纪人员要做好ACDE的有关事项，尤其是讲解合同条款时，关于违约条款，双方责任义务、违约金、滞纳金、付款方式等要重点讲解。
84.在存量房买卖居间业务的结算交验阶段主要做的工作有〔〕? *
A.交易资金结算(正确答案)
B.办理抵押贷款(正确答案)
C.缴税和过户(正确答案)
D.签订房屋买卖合同
E.房屋查验和交接(正确答案)
答案解析：存量房买卖居间业务的结算交验阶段主要做的工作有：佣金及交易资金结算，其中可以为客户代办抵押贷款；缴税及过户和房屋查验和交接。
85.楼盘信息调查表的内容有〔〕? *
A.楼盘的基本信息(正确答案)
B.周边配套(正确答案)
C.产品信息(正确答案)
D.营销信息(正确答案)
E.佣金信息
答案解析：楼盘信息调查表一般体现的是楼盘各方面的指标，不包括佣金信息。
86.房地产经纪人员在发布房源信息前，必须要做的工作有〔〕? *
A.签订房地产经纪服务合同(正确答案)
B.委托人的书面同意(正确答案)
C.核验房源产权(正确答案)
D.房地产交易管理网上进行公示
E.房屋实地查看(正确答案)
答案解析：在发布房源信息前，必须征得委托人书面同意，在签订房地产经纪服务合同，核验房源产权和实地查看房屋后才干发布房源信息
87.存量房房源信息发布的常用渠道有〔〕? *
A.互联网(正确答案)
B.报纸
C.经纪门店(正确答案)
D.户外广告
E.电视广告
答案解析：存量房房源信息发布的渠道主要有：互联网、经纪门店。
88. 一个有效的客源信息包括〔〕? *
A.客源基础资料(正确答案)
B.客源必须求信息(正确答案)
C.客源交易信息(正确答案)
D.客源竞争信息
E.客源市场信息
答案解析：一个有效的客源信息包括三个方面的基本要素，分别是客源基础资料、客源的必须求信息和客源的交易信息。
89.签订房地产经纪服务合同时，应书面告知的事项有〔〕? *
A.委托人应协助的事宜(正确答案)
B.委托房屋的市场挂牌价
C.房屋交易涉及的税费(正确答案)
D.经纪服务收费标准和支付时间(正确答案)
E.经纪服务完成的时间
答案解析：B项，告知的是委托房屋的市场参照价，挂牌价是由委托人决定；E项，经纪服务完成的时间无法告知，只有告知完成的标准。
90.房屋实地查看前的准备工作有〔〕? *
A.提前与委托人约定好查看时间(正确答案)
B.询问委托人房屋的具体位置(正确答案)
C.备好房屋查看的工具(正确答案)
D.注意了解房屋的附加价值
E.注意观察房屋的建筑质量
答案解析：房屋实地查看前的准备工作有：①通过网络等途径，对委托房屋的地理位置、交通状况、周边环境、商业配套、教育配套、医疗配套等进行初步了解，并做好记录。②提前与委托人约定房屋实地查看的时间。③询问委托人房屋的具体具体位置。④备好房屋实地查看的工具。⑤备好《房屋状况说明书》。
91.《合同法》规定哪些状况下签订的合同无效〔〕? *
A.损害社会公共利益(正确答案)
B.使用自制的合同文本
C.以合法形式掩盖非法目的(正确答案)
D.以欺诈、胁迫手段订立合同(正确答案)
E.违反法律、行政法规的强制性规定(正确答案)
答案解析：《合同法》规定了5种状况下签订的合同无效：1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。3)以合法形式掩盖非法目的。4)损害社会公共利益。5)违反法律、行政法规的强制性规定。
92.存量房买卖合同的关键性条款主要集中在〔〕等方面? *
A.价格(正确答案)
B.面积(正确答案)
C.燃气
D.房屋交付(正确答案)
E.违约责任
答案解析：存量房买卖合同的关键性条款主要集中在价格、面积、房屋质量、房屋交付、付款条件、土地性质、房屋性质、过户等方面。
93.房屋租赁合同的条款不包括〔〕? *
A.房屋的坐落
B.附属设施设备等室内设施状况
C.装饰、设备标准承诺(正确答案)
D.房屋和室内设施的安全性能
E.交付使用条件及日期(正确答案)
答案解析：C、E项属于新建商品房买卖合同中要明确的内容。
94.承租人的优先购买权法院不予保护的状况有〔〕? *
A.出租人将房屋出售给自己的子女(正确答案)
B.出租人将房屋出售给自己的父母(正确答案)
C.出租人通知承租人在十个工作日内未明确表示购买的
D.出租人通知承租人在十五个工作日内未明确表示购买的(正确答案)
E.善意第三人购买租赁房屋并已经办理登记手续的(正确答案)
答案解析：按照最高人民法院的司法解释，承租人的优先购买权是有一定限制的。以下状况下，房屋承租人的优先购买权法院不予以保护：房屋共有人行使优先购买权的；出租人将房屋卖给近亲属的(如父母、子女等)；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确说明购买的；第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
95.以下关于定金、押金和其他钱款的表述中，不正确的有〔〕? *
A.定金的作用是担保合同的履行，担保性是其根本性质
B.押金不同于定金，不具有惩处性，但具有补偿性
C.订金是在施行中产生的一个用语，是一个规范的法律概念(正确答案)
D.违约金具有担保债务履行的功效，与定金可以并用(正确答案)
E.确保金是合同履行的一种担保方式，一般和违约金不同时适用
答案解析：C项，订金是在施行中产生的一个用语，不是一个规范的法律概念。D项，违约金具有担保债务履行的功效，但违约金与定金不能并用，一方违约时，守约方可以在定金和违约金条款中选择之一适用。
96.业务记录，不仅有文字记录，还包括一些图表和影像资料记录，这些记录要妥善保管。主要包括〔〕? *
A.房地产经纪服务合同(正确答案)
B.房地产交易合同(买卖和租赁合同)(正确答案)
C.房屋状况说明书(正确答案)
D.住宅使用说明书
E.客户分类表
答案解析：按规定必须归档储存的房地产经纪业务记录主要包括：①房地产经纪服务合同。②房地产交易合同(买卖和组租赁合同)。③委托人及交易相对人提供的资料。④房屋状况说明书、房屋查验报告。⑤收据、收条及各种票据等原始凭证的复印件。⑥房屋交接单或房屋交接确认书。⑦交易房屋房地产权属证书复印件。⑧其他有关资料。
97.房地产经纪人协助客户办理贷款相关手续主要包括〔〕? *
A.代理客户与银行签订抵押合同
B.带领客户去银行面签借款合同(正确答案)
C.协助客户办理交易资金监管手续(正确答案)
D.依据银行通知领取批贷函(正确答案)
E.协助客户到不动产登记部门办理不动产抵押登记手续(正确答案)
答案解析：房地产经纪人协助客户办理贷款相关手续主要包括带领客户去银行面签借款合、协助客户办理交易资金监管手续、依据银行通知领取批贷函，并提醒借款人注意批贷函的有效期、协助客户到不动产登记部门办理不动产抵押登记手续。
98.中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的房地产经纪业务合同推举文本有〔〕? *
A.房屋出售委托协议(正确答案)
B.房屋承购委托协议(正确答案)
C.房屋出租委托协议(正确答案)
D.房屋承租委托协议(正确答案)
E.房屋销售委托协议
答案解析：中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了房地产经纪业务合同推举文本，包括《房屋出售委托协议》《房屋出租委托协议》《房屋承购托协议》和《房屋承租委托协议》。
99.房地产经纪人员签订房地产经纪服务合同时，正确的做法有〔〕? *
A.向委托人解释清楚房地产经纪服务的有关条款(正确答案)
B.仔细核对委托人的原始资料，保证证件信息填写无误(正确答案)
C.明确约定房地产经纪服务合同内容(正确答案)
D.约定合同生效和废止的日期(正确答案)
E.告知委托人合同空白处不能填写内容
答案解析：房地产经纪人员要逐条向委托人解释房地产经纪服务合同条款，耐心解答委托人提出的问题。依据洽谈状况，填写合同的空白处，并由委托人确认是否符合委托人的真实意思。即E不选，正确答案是ABCD。
100.以下钱款中，属于房地产交易价款的有〔〕? *
A.房地产买卖价款(正确答案)
B.房地产租金(正确答案)
C.押金
D.佣金
E.违约金
答案解析：广义的房地产交易资金包括房地产交易涉及的全部钱款，而狭义的房地产交易资金主要是指房屋买卖价款和租金。即选择答案A和B。