物业关于业主房屋维修养护管理及装饰装修管理规定.docx

物业关于业主房屋维修养护管理及装饰装修管理规定
（一）、房屋维修养护管理制度的制定
1、定期检查维修制度的制定
2、巡回检修及抢修制度的拟定
3、确立房屋维修管理的责任范围制度
4、定期保养、修缮制度的拟定
（二）、房屋维修管理的内容
1、房屋的安全检查。
2、房屋维修施工管理必须要达到房屋修理要求和技术标准。
3、房屋维修的行政管理。根据国家和地方有关规定，房屋修缮是 房屋所有者应当履行的责任因使用不当或人为造成房屋损坏，应 由责任人负责修复或给予赔偿；
（三）、房屋维修管理的原则
1、确保房屋完好。
2、改善使用功能。
3、提高使用效益。
（四）、房屋维修工程的分类
1、小修工程：
（亦称零修工程或养护工程）指及时修复小损小坏，以保持原 来房屋完损等级为目的日常养护工程。
2、中修工程：
中修工程是指房屋少量部位已损坏或已不符合建筑结构的要 求，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件， 而保持原有房屋规模和结构的工程。
3、大修工程:
大修工程是指房屋主体结构大部分严重损坏，有倒塌或有局 部倒塌危险的房屋或需要改装、新装的房屋，需要进行局部改建、 填建的房屋，需要对主体结构抗震加固的房屋等等。
4、翻修工程：
翻修工程是指将原有房屋全部拆除后，另行设计，在原地或 移地更新改造的工程。工程对象，如主体结构全部或大部分严 重损坏、丧失承载能力、有倒塌危险的房屋；因自然灾害破坏 严重，不能再继续使用的房屋。
5、综合维修工程：
综合维修工程是指成片多幢的楼房或面积较大的单幢楼房， 大部分严重损坏，进行有计划的成片维修和为改变片幢）房屋 面貌的维修工程，即大、中、小修，一次性应修尽修的工程。
（五）、房屋维修标准
1、主体工程。
2木门窗及装修工程。
3、楼地面工程。
4、屋面工程。
5、抹灰工程。抹灰应接缝平整，不开裂，不起壳，不起泡，不松 动，不剥落。
6、油漆粉饰工程。
7、水、电、卫、暖等设备工程。
8、金属构件。
9、其他工作。
（六）、房屋维修责任的划分
1、自用部位，自用设备的修缮、更新责任，由单元房屋住户承担, 费用由单元房屋住户自理。
2、房屋承重结构、共用部位及共用设备的修缮、更新责任，由整 幢房屋住户按各单元房屋建筑面积比例共同承担，费用在住宅修 缮基金中列支。
3、公共设施的修缮、更新费用在住宅基金中列支。
4、社区服务配套设施的修缮、更新、改造责任，由该设施的所有 人承担，费用在经营管理收入中列支。
5、共同部位、共同设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由行为 人负责修复或赔偿费用由行为人承担。
（七）、装饰装修管理规定
1、在进行装修间隔工程期间，业主/物业使用人须充分保护建筑 结构及公共设施不受任何损毁。不得改变外门窗、外墙面装饰，如因 装修影响而出现任何损毁时，业主/物业使用人须负责与承担该项修 理工程有关支出。
2、电力提供：业主/物业使用人的装修公司必须于施工前在房屋 内装设漏电保护开关。
3、污水处理：建议业主在卫生间未装饰前，事先安装简易座便 器及洗脸盆。严禁将装修用油漆、水泥、汽油等有损排水管道的废料 倾倒至排水管道，以防排水管道的损坏和堵塞。
4、建筑材料及工具的迁入：
1）、迁入通道：按物业服务中心指定通道迁入/迁出所有材
料及物件。
2）、迁入注意事项：有大型材料或物件迁入/迁出，必须先做 好运送安排，不得将装修材料放在公共区域地砖面上拖拉，不得损坏 墙面地面等公共区域的设施设备。
3）、迁出申请：任何大型物品之迁出必须填写《大件物品/ 搬迁出入证》，经物业服务中心及业主认可后方可迁出。如未经物业 服务中心核准，物业服务中心有权不予以迁出。
5、在装修期间，不得使用公共部位（包括楼梯、管井、走廊、 大堂、行人路等）贮存或存放任何物料、设备，不得改动/更换、拆 除水表、天燃气表、电表、室内照明配电箱、弱电箱、供暖管道及热 能表，不得包封天然气管道及燃气表。
6、施工注意事项：请严格遵守以下施工规章：
1）、 施工时间为：上午8： —12： ,下午：14： — 18：
节假日时间为：上午9： —12： ，下午14： 30—18：
在特殊时间，应遵循国家的相关要求，如：高考、中考等。
2）、物业使用人应采取一切合理办法封闭施工现场，以便将 尘埃及噪音减至最低限度。
3）、拆墙、钻、凿、捶打工程，如发现违反规定施工，物业 服务中心将会派装修巡查人员制止。如不听劝阻，则会采取必要措施 制止。
4）、动火工程：凡须进行电焊、气焊、明火等作业，须提前 一天向物业中心提出申请，在领取《动用明火申请表》后方可作业， 并由专门技术人员执行，作业现场必须配备灭火器，施工单位不能擅 自动用明火，否则将承担一切由此引起的责任。
7、垃圾清理：
1）、垃圾不准堆放在公共区域，装修公司须把已袋装的垃圾
（按物业服务中心、规定路线）直接送到装修垃圾临时堆放点。
2）、清理及运送垃圾时，若损坏小区公共设施设备，须负处 罚责任，如污染公共通道须负清洁责任。
8、消防措施
1）、必须每天清理户内废料，以便降低火灾隐患。装修公司 须自备灭火器。
2）、严禁储存大量易燃物品，必须按每日用量存货。
3）、严禁乱接临时线路。
4）、木屑必须及时清理。
5）、必须按消防规定保持火警出及公共部位畅通。
6）、尽量使用防火材料进行装修。
9、小区出入人员管理
1）、工人不得随地大小便。
2）、每天完成工程后必须按时撤离小区。
3）、严禁工人在工地现场做饭或留宿，如遇特殊情况，可在物 业服务中心办理相关手续。
4）、为维持良好形象及防止工地发生意外，所有工人必须佩戴 物业服务中心签发的有效证件。未佩戴有效证件者，服务中心有权拒 绝进入小区。
10、除用于火灾紧急情况外，不得使用消防用水做任何用途。如违 反规定，装修质量保证金将会被作为处罚用途，并终止装修工程。
11、为了安全起见，在搬移施工机械、设备或物料前，必须通知 物业服务中心。物业使用人及装修公司须对其施工机械、设备或物料 自行采取安全措施，物业服务中心对装修公司任何财产损失或损毁概 不负责。
12、其它施工规定
1）、为确保房屋的安全和使用功能，装修期间，不得擅自改变房 屋结构布局及室内各种设施的位置，凡因改动、变更原有设备、 设施、管路而引发的一切后果及由此给他人造成的损失，均由该 业主负责。
2）、户内有防水的房间，已按规范要求进行过闭水试验，若交房 后出现任何问题及给他人造成的损失，均由业主负责。
3）、房屋墙面中有部分轻质墙板、保温板等，不宜剧烈撞击，以 免出现裂缝，若有防水层的房间部分轻质墙板需改动，改动后必 须重做地面防水，并在闭水试验合格后，方可进行下一道工序。
4）、室内电气线路安置在墙面或地面上，装修时应注意电气线管 的位置，以防打穿发生触电事故。禁止将弱电线路及智能系统（如: 电话、有线电视、宽带、对讲等）改动，若因改动影响正常使用， 业主自行负责。
5）、暖气管道均已做过打压试验，不得擅自改动暖气管道及附属 设备，因改动以上设施设备所造成的一切损失，由业主自行负责。
6）、自来水管道为地埋PP-R管材，装修时应避免热源及火源， 也避免地面局部高温，以防管道变形影响正常使用。
7）、空调室外机组应安装在指定位置，鉴于设计原因，安装时也 应注意室外机组的大小尺寸。
8）、装修施工时，业主有义务提醒装修施工单位不得将胶、油漆、 腻子、水泥、沙子等倒入下水管道（此类材料会凝固在管道中， 易造成主管道堵塞），凡因装修原因造成下水管道堵塞，给自己及 他人造成损失的，由业主负全部责任。
9）、室内管道上的阀门及检查在装修时须留检修门，厨卫吊顶 须留检修，其大小以方便检修为宜。
10）、厨卫、阳台及露台在铺地砖时应注意流水坡度，卫生间如 做淋浴墙面防水须不低于1.8米。
11）、原厨房、卫生间、阳台地漏不能更换，原设计为防返溢、防 臭地漏，更换后可能产生以上现象。
12）、为保持楼宇外立面统一、整洁，窗户外不能加装雨篷，阳台 上不允许有任何延伸物。
13）、禁止随意砸墙及在墙体上开洞及改动或损坏房屋的柱、梁、 板、承重墙；禁止使用重型材料装修。
14）、禁止将没有做防水的房间、阳台改为卫生间或厨房。
15）、楼宇严禁安装中央空调。由于中央空调用电功率大，风机排
管受梁、柱阻碍及房屋层高限制等，不适合安装中央空调。
16）、各种计量表具不得随意改动，若确需改动须经服务中心同意。 禁止在地下及墙面埋设质量不合格和带有接头的各种输水管道。
17）、鉴于房屋的设计结构，严禁在屋内搭建二层。
18）禁止破坏、改变楼宇外立面原设计、规划风格，不得在屋面 安装太阳能热水器。
19）、按西安市有关规定，为保障园区外立面的统一、美观，可加 装内置防盗网，不可安装室外防盗网。
20）、在户内卫生洁具未安装好之前，建议业主先安装临时蹲便器 和洗手盆。
21）、水泥、沙石、装修材料及大件装修物品和各类安装组件，必 须当天入户，不得在小区内堆放。
22）、为了保障装修工程的正常运行，服务中心会对装修户做例行 巡查，在巡查过程中发现的问题，望业主配合及时解决。
23）、空调专用外挂机位仅做放置空调外挂机使用，不得在里面堆 积其他杂物。
24）、装修工作结束后，服务中心的竣工验收是为了确保装修中的 各类改造工作（如：水路改造、电路改造等）不会对他人或者楼 宇的整体结构造成影响，而并不针对装修公司或装修个体的装修 质量。质量方面的检查验收建议业主找专门的部门进行验收。
25）、装修期间各装修单位必须服从装修巡查人员的指挥和管理，
注意安全，防火防盗，文明施工，保持室内外卫生，不得在园区 内各个公共区域随地吐痰、大小便及抛洒垃圾；装修垃圾必须袋 装，及时清运至装修垃圾临时堆放点，以便清运。
26）、装修时若有疑问，可随时向服务中心进行咨询，严禁擅自处 理；物业装修管理服务人员对房屋装修进行管理，是为了保障全 体业主的切身利益以及房屋装修质量和使用安全，敬请各位业主 积极配合。