XXX年下半年江苏江阴市房地产市场走势预判报告17页.docx

XXX年下半年江苏江阴市房地产市场走势预判报告17页
一、房地产政策分析 2
1、江阴房地产政策分析 2
2、政策对客户以及市场的阻碍； 4
二、房地产市场分析 6
1、2020-2020各年商品住宅供销分析； 6
2、2020上半年商品住宅分月供销分析； 7
3、2020-2020年商品住宅价格分析； 8
4、2020年上半年各月商品住宅成交特点分析 9
三、竞争项目分析 11
1、2020年上半年竞争项目供应情形 11
2、2020年上半年竞争项目成交情形 12
四、下半年市场情形预判 14
1、下半年政策阻碍情形预判； 14
2、下半年市场供求情形预判； 16
3、下半年价格走势情形预判； 17

一、房地产政策分析
1、江阴房地产政策分析
表：2020年01-07月江阴房地产市场政策一览表
时刻
政策
核心内容
1月7日
经营性土地出让五个要求
深入实施经营性土地招拍挂制度、依法有序推进土地出让、坚持集约高效使用土地、促进土地市场平稳健康、切实做好当前土地出让的有关工作。
3月1日
建设限价房，解决〝夹心层〞买房难
为了解决城区工薪阶层〔既不符合购买经济适用房、又买不起一般商品房的〝夹心层〞〕的住房困难，市委市政府创新推出了建设限价商品房的举措。限价商品房是限制销售价格、面积和销售对象的政策性住房，预备在南闸、云亭和夏港三个街道建设限价商品房。销售价格比同类地段的商品房每平米优待400元左右。
4月11日
江阴市限价商品房暂行治理方法
一是申请人须为澄江街道、城东街道办事处的常住户口，或在该区域内单位工作满5年的大专以上的各类专技人员〔可不受户籍限制〕。单身家庭提出申请的，申请人须年满28周岁；二是申请人的家庭上年人均收入不高于市统计局公布的本市上年都市居民人均可支配收入；三是家庭人均住房建筑面积低于人均25平方米。
4月20日
江阴市新建商品房销售价格行为规那么
商品房销售价格全面实行〝一价清〞制度。凡按规定列入开发建设成本的各类设施、设备费用，市政基础设施配套费、人防基金等各项政府规费不得在价外另行收取。
7月24日
江阴正式施行契税新政
从2010年7月1日起，对个人购买一般商品住房的，按1%税率征收契税；对购买非一般商品住房、非住宅及其他房屋、土地权属转移行为按3%税率征收契税。
数据来源：南京中原DRC监测数据
江阴近几个月政策能够说是乏善可陈，差不多是连续或者重复前期的政策，没有出台对楼市造成阻碍的政策。最值得注意的是3月出台建设〝限价房〞政策，这是政府为了贯彻中央解决〝夹心层〞住房问题而出台的。对市场的低端需求将起到分流作用，但考虑到其限制条件较为苛刻，对楼市的阻碍是极为有限的。
与北京、深圳、广州等大都市相比，江阴地点细那么却迟迟未出。自4.15新政公布后，截至到目前已达到4个月时刻。江阴的地点细那么依旧没有出台，排除江阴是二、三线都市，政策贯彻较为缓慢缘故之外，从侧面也可看出江阴对抑制楼市的暧昧态度。从历年来江阴对楼市的政策来看，〝护市〞的意图是比较明显的。由此我们能够推测以后江阴的新政细那么只会在中央新政的基础下有所松动，可不能比其他都市的细那么更加严格。

表：江阴地点银行执行新政情形
银行
二套房执行情形
中国银行
中国银行目前已开始执行新政，首套住房90平米以下首付20%，利率下浮15%；首套住房90平米以上首付30%，利率下浮15%；二套住房首付50%，利率上浮10%；三套不做，商业项目不受阻碍。
中国农行
中国农行未收到总行的执行细那么，首套住房90平米以下首付20%，利率下浮15%；首套住房90平米以上首付30%，利率下浮20%；二套住房首付50%，利率上浮10%；三套看情形而定是否贷款，商业项目不受阻碍。
中国工行
中国工行表示，现未收到总行的细那么，银行方面会按照银监会的要求施行。商业项目不受阻碍。
浦发银行
浦发银行表示，总行未有细那么通知，但会按照新政要求不折不扣的执行。首套住房90平米以下首付20%，利率最低下浮30%；首套住房90平米以上首付30%，利率最低下浮20%；三套不做，商业不受阻碍。
数据来源：南京中原DRC监测数据
尽管地点政策细那么迟迟没有出台，但银行方面执行二套房政策执行力度比较严。4月15日新政出台翌日，江阴国有银行支行均差不多开始执行新政。以中国工商银行为例，在16日往常审批通过的，即使贷款还没有及时发放到位，依旧按照原先政策执行；16日起，即使是较早前差不多开始审批，然而没有通过的，将按照新政策执行。而其他银行也全都开始严格按新政策确定二套房的贷款成数和利率。
6月三部委联合出台〝二套房认定〞认房又认贷的标准之后，江阴大部分银行差不多开始不折不扣的执行新的政策，住宅贷款受到严控，商业贷款不受阻碍。从各银行的反映来看，新政执行差不多开始，三套差不多全部叫停，商业项目不受阻碍，而商业性质银行的政策较国有银行宽松。

2、政策对客户以及市场的阻碍；
图 新政对购房者阻碍

数据来源：南京中原DRC监测数据
依照我们在新政之后做的客户调研，我们能够发觉有接近四成的客户由于新政受到阻碍。其中26%的客户由于新政而推迟的买房打算，另外有13.2%的客户由于新政而遭遇到了贷款问题。在新政公布的第一个月，就有接近四成的客户受到阻碍，随着新政的各项政策的实施，受到阻碍客户的比例必将日益加大。

图 新政对市场阻碍

数据来源：南京中原DRC监测数据
受到新政阻碍，市场成交量在新政当月显现了一个成交高峰后，在后面几个月萎缩明显，6月份创下本年度成交量的最低点。4月由因此新政刚刚出台，再加上各家开发商急于抛货，导致成交量显现了一个高峰。但随着新政逐步落实，威力开始全部显现。5-7月江阴商品住宅市场显现了前所未有的低迷态势，成交量创下本年度的最低点，甚至低于传统的营销淡季——春节期间的2月。

二、房地产市场分析
1、2020-2020各年商品住宅供销分析；
图：2020年-2020年江阴房地产市场分年度供销情形 〔单位：万平方米〕

数据来源：南京中原DRC监测数据
近两年，江阴房地产市场变化较大。2020年受到宏观大势阻碍成交较为低迷，供销比达到2.13；2020年市场复原，成交量复原明显，供销比仅为0.58；2020年1-7月市场供大于销，供销比为1.33。依照南京中原DRC监测数据显示：2020年江阴城区房地产市场供应房源113.74万平米，成交房源53.38万平米，供销比高至2.13；2020年江阴城区房地产市场供应房源76.73万平米，成交房源132.02万平米，供销比低至0.58；2020年1-7月，江阴房地产市场供应房源42.82万平米，成交房源32.25万平米，供销比达1.33。

2、2020年1-7月商品住宅分月供销分析；
图： 2020年1-7月江阴房地产市场供销情形 〔单位：万平方米〕

数据来源：南京中原DRC监测数据
2020年江阴1-7月房地市场出现供大于求的运行态势。依照南京中原DRC监测数据显示；2020年1-7月，江阴房地产市场供应房源42.83万平米，成交房源32.24万平米，供销比达1.33。分月来看，江阴房地产市场出现明显两极分化的态势。4月新政之前市场依旧保持较好的态势，出现供小于求的态势。4月新政之后供应量猛增，供销比逆转，出现供大于求的态势。依照南京中原DRC监测数据显示： 2020年1-3月，江阴房地产市场供应房源7.7万平米，成交房源14.53万平米，供销比达到0.53。2020年4-7月，江阴房地产市场供应房源35.13万平米，成交房源17.71万平米，供销比达到1.98。

3、2020-2020年商品住宅价格分析；
图： 2020-2020年商品住宅价格情形 〔单位：元/平方米〕
数据来源：南京中原DRC监测数据
近两年房地产价格出现明显逐月上涨态势。依照南京中原DRC监测数据显示，2020年1-4月江阴房地产市场成交均价达到8185元/平米，环比2020年的6348元/平米上涨了28.93%。

4、2020年1-7月各月商品住宅成交特点分析
表：2020年1-7月江阴房地产市场分面积段成交情形

1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
2020年1-7月
50以下
2.39%
1.27%
1.59%
0.72%
1.43%
0.45%
0.36%
2.60%
51-70
0.90%
2.12%
1.06%
6.47%
3.21%
4.55%
2.89%
3.78%
71-80
0.00%
0.00%
0.26%
0.72%
0.36%
1.36%
0.00%
0.57%
81-90
1.19%
0.42%
4.23%
7.37%
43.21%
15.00%
8.66%
11.68%
91-100
8.06%
4.66%
5.56%
2.52%
1.43%
10.00%
5.78%
4.87%
101-110
5.67%
7.63%
1.85%
4.14%
1.07%
2.73%
1.44%
2.79%
111-120
2.99%
2.97%
14.02%
9.35%
3.93%
2.73%
14.44%
6.24%
121-143
33.73%
26.69%
42.33%
38.13%
22.50%
43.18%
46.57%
37.84%
144-160
6.87%
8.47%
7.67%
6.29%
10.00%
5.91%
8.66%
5.77%
161-180
17.91%
25.42%
10.85%
9.89%
6.07%
9.09%
6.14%
12.06%
181-200
1.19%
0.42%
1.59%
4.68%
1.07%
0.91%
1.08%
2.03%
201-250
9.85%
14.83%
3.70%
3.42%
3.93%
0.91%
2.53%
5.25%
251-300
3.88%
2.97%
3.70%
4.32%
1.43%
2.27%
1.44%
2.98%
301以上
5.37%
2.13%
1.59%
1.98%
0.36%
0.91%
0.00%
1.51%
数据来源：南京中原DRC监测数据
分面积段来看，2020年1-7月江阴房地产成交户型要紧集中121-143平米、161-180平米、81-90平米上三个面积段上。这三个面积段的成交占比均超过10%，其余面积段成交占比较小。其中121-143平米的成交面积占比最大，达到37.84%；其次那么为161-180平米，占比达到12.06%；最后为81-90平米的户型，占比达到11.68%。分月来看，新政之后小面积段的户型成交占比显现明显上升的态势。81-100平米的中小户型的成交占比显现明显上升，究其缘故，一是4月之后81-100平米小户型的供应明显增加，进而带动了中小户型的成交量，二是随着新政的实施，投资需求逐步退出市场，改善需求受一定压制，相反，满足刚性需求的中小户型成交占比就显现了上升。

表：2020年1-4月江阴房地产市场分价格段成交情形

1月
2月
3月
4月
2020年1-4月
4000以下
2.69%
1.69%
1.32%
1.98%
1.93%
4001-5000
20.60%
11.86%
26.19%
12.23%
17.54%
5001-6000
20.60%
13.98%
16.14%
9.71%
14.42%
6001-7000
11.94%
8.90%
10.32%
9.53%
10.17%
7001-8000
5.07%
7.20%
10.58%
37.59%
18.80%
8001-9000
5.37%
5.93%
19.31%
8.81%
10.23%
9001-10000
10.15%
9.75%
7.14%
5.04%
7.44%
10001-11000
5.97%
13.56%
4.50%
3.06%
5.71%
11001-12000
11.94%
17.37%
0.79%
6.65%
8.04%
12001以上
5.67%
9.76%
3.71%
5.40%
5.72%
数据来源：南京中原DRC监测数据
分价格段来看，江阴成交产品集中4001-9000元/平米的价格段上。其中7001-8000元/平米的户型成交占比最大，达到18.80%，其次4001-5000元/平米的低价位的户型，达到17.54%，接着为5001-6000元/平米的户型，最后那么为6001-7000元/平米、8001-9000元/平米的户型，成交占比在10%左右。

表：2020年1-7月江阴房地产市场分区域成交情形
成交
城中
城西
城南
城北
城东
1月
5.07%
43.28%
9.25%
0.00%
42.40%
2月
7.20%
30.51%
3.39%
0.00%
58.90%
3月
16.67%
44.97%
5.56%
0.00%
32.80%
4月
4.14%
35.25%
3.24%
6.47%
50.90%
5月
0.71%
70.36%
6.43%
7.86%
14.64%
6月
2.27%
59.09%
3.18%
0.91%
34.55%
7月
1.82%
36.73%
37.09%
1.45%
22.91%
2020年1-7月
5.79%
44.34%
8.99%
2.81%
38.07%
数据来源：南京中原DRC监测数据
分区域来看，由于都市的特点，城西、城东一直是江阴成交的热点区域。不管新政前依旧新政后，均是全市成交占比最大的两个区域，7月城南受到个盘带动成交占比大幅上升。值得注意的是，新政前城东成交占比高于城西；但新政之后，城东的成交占比萎缩严峻，连续四个月均低于城西的成交占比。依照南京中原DRC监测数据显示：新政之前，也确实是2020年1-4月，江阴城东的成交占比达到45.71%，比城西的38.74%高出6.98%。4月之后，城东的成交占比低至20.3%，城西上升至的27.38%。
另外，7月城南成交占比上升专门快。新政后城南馨澄花园开盘销售，成交量庞大。直截了当带动了区域成交占比的上升。

三、典型项目分析
1、2020年上半年竞争项目供应情形
图：2020年1-7月竞争项目供应情形 〔单位：套、万平方米〕

数据来源：南京中原DRC监测数据

表：2020年1-7月竞争项目分月供应套数表 〔单位：套〕
楼盘名称
物业类型
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
东方大院
高层
0
0
0
348
0
0
210
金色水岸
高层
405
0
0
0
0
0
0
丹芙春城
——
0
0
0
0
0
0
0
中信泰富
——
0
0
0
0
0
0
0
数据来源：南京中原DRC监测数据

表：2020年1-7月竞争项目分月供应面积表 〔单位：平方米〕
楼盘名称
物业类型
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
东方大院
高层
0
0
0
45564
0
0
30265
金色水岸
高层
68095
0
0
0
0
0
0
丹芙春城
——
0
0
0
0
0
0
0
中信泰富
——
0
0
0
0
0
0
0
数据来源：南京中原DRC监测数据

表：2020年竞争项目1-6月分面积段供应情形
楼盘名称
51-70
81-90
111-120
121-143
144-160
161-180
181-200
东方大院
15.52%
9.20%
9.20%
26.72%
18.39%
10.06%
10.91%
金色水岸
12.84%
19.26%
48.40%
0.00%
17.28%
0.74%
1.48%
丹芙春城
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
中信泰富
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
数据来源：南京中原DRC监测数据
2、2020年1-7月竞争项目成交情形
表：2020年1-7月竞争项目成交情形 〔单位：套、万平方米〕

数据来源：南京中原DRC监测数据
表：2020年1-7月竞争项目成交套数分月成交表 〔单位：套〕
楼盘名称
物业类型
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
东方大院
多层
1
2
3
1
0
1
1
高层
0
0
0
188
9
30
28
金色水岸
高层
77
100
16
17
3
7
7
中信泰富
高层
14
17
62
22
2
5
5
丹芙春城
高层
5
0
0
0
0
0
0
数据来源：南京中原DRC监测数据

表：2020年1-7月竞争项目成交面积分月成交表 〔单位：平方米〕
楼盘名称
物业类型
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
东方大院
多层
165
152
509
165
0
139
113
高层
0
0
0
22543
1075
4083
4002
金色水岸
高层
27941
17271
2773
2985
476
1200
1370
中信泰富
高层
2455
3369
8542
3501
321
768
743
丹芙春城
高层
1665
0
0
0
0
0
0
数据来源：南京中原DRC监测数据

表：2020年1-4月竞争项目成交均价分月表 〔单位：元/平方米〕
楼盘名称
物业类型
1月
2月
3月
4月
东方大院
多层
7930
7930
14728
8265
高层
0
0
0
7339
金色水岸
高层
11021
11472
12238
10587
中信泰富
高层
10864
12091
8771
10799
丹芙春城
高层
8420
0
0
0
数据来源：南京中原DRC监测数据

表：2020年竞争项目1-6月竞争项目分面积段成交情形

51-70
81-90
111-120
121-143
144-160
161-180
181-200
201-250
251-300
300以上
东方大院
16.17%
12.34%
10.64%
39.15%
6.38%
8.51%
6.81%
0.00%
0.00%
0.00%
金色水岸
0.00%
0.00%
0.00%
9.09%
10.00%
56.82%
0.00%
19.55%
1.36%
3.18%
中信泰富
0.00%
0.00%
39.34%
16.39%
0.82%
16.39%
0.82%
24.59%
1.65%
0.00%
丹芙春城
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
20.00%
80.00%
数据来源：南京中原DRC监测数据

四、下半年市场情形预判
1、下半年政策阻碍情形预判
政策是否见底？政策连续至何时？尽管中央政府态度坚决，但经济走势阻碍力不容忽视，中国楼市是中国经济命脉之一，看楼市先要看清中国经济。下面我们将从 〝阻碍楼市的关键方〞和〝中国经济走向〞来分析以后楼市政策
l 阻碍楼市的关键

这三者必须保持平稳，一旦有失衡显现，国家宏观政策会发生质的变化。07-08年、09-10年的政策变化就反应了那个平稳三角失衡的修复。在国家找到新的经济增长点往常，房地产市场依旧安全的，开发商也可不能被时代抛弃。
楼市下一步如何走，要紧依旧要看国家宏观经济政策的变化，国家宏观经济政策的走向取决于国内、外经济的进展趋势。事实上，空置率、销售量、价格游戏差不多上表象，不是本质的东西，起不了决定作用。

l 中国经济走向

中国经济目前在出口与消费间寻求平稳，那个是阻碍中国下一步经济政策走向的重要因素，一系列的刺激消费的政策，会在多大程度上阻碍中国的经济进展速度，还有待观看；欧美经济复苏进程困难重重，前景未明。国际经济下一步是走向新的陷阱，依旧踏在坚实的底部，是个未知数。
对下一时期经济走向的推测，从某种程度上是白费的。因此，中国短期内宏观政策本身处于观看期，坚持原有政策应该是要紧的方向。因此对楼市的调控可不能出台更严格的措施，同时也可不能有松绑的可能。

综上所述，经济层面不清晰的状态下，楼市政策可不能有新的动向，观看期会连续一定时刻。可能会在一个季度以上，甚至半年。地点政府的拆迁力度会明显低于去年，因此没有太大的刚性需求产生，然而潜在需求没有明显减弱。不存在大的不确定因素。
楼盘价格取决于开发商自身实力与心理因素。从总体上讲只要中国经济不停止增长，楼市依旧存在进展的机遇，价格会随着需求开释有新的增长。

2、下半年市场供求情形预判；
n 估量以后新上市项目
项目名称
物业类型
主力面积段〔平米〕
估量上市面积
上海花园洋房
独栋别墅区
联排别墅区
250-600
7.45万平米
阳光假日花园
别墅
花园洋房
小高层
高层
140-200〔高层〕
350-450〔别墅〕
43.5万平米
金宸国际花园
高层、小高层
140-300
35.62万平米
阳光梅园
小高层、高层
140-167
6.98万平米
和院
别墅、高层
250-290〔别墅〕
2.58万平米
苏龙苑
高层、别墅
90-160
10.97万平方米〔828户、高层763户、别墅65户〕
豪布斯卡
高层
售楼处未公布，估量140-180
6.78万平米
爱家名邸
多层
——
29.4万平米
水墨江南
多层
260-300
2.04万平米

n 在售项目估量以后上市
项目名称
物业类型
主力面积段〔平米〕
估量上市面积
长江国际四期
多层、花园洋房、小高层、高层
100-160〔多层〕
110-150〔小高层〕
四期6万平米
弘建公园国际
别墅、高层
140-180〔高层〕
10.73万平米
金色水岸
高层
140-180
5万平米
一方城
高层
140-180
10.5万平米
丹芙春城
高层
139-252
16万平米
东方大院
高层
140-195
13.4万平米
敔山湾花园
别墅、花园洋房
花园洋房120-180，别墅240-470
13万平米
怡江城
小高层、高层
140-160
22万平米

目前江阴市场在售房源较少，但以后市场将有大量项目推出，专门城南将有多个大型项目推出，从其推出时刻来看，差不多集中在下半年。因此能够推测下半年江阴房地产市场的供应量将会猛增。与此同时，受到新政阻碍，江阴近两个月的成交量差不多跌至谷底，而随着新政的逐步实施，成交量还有进一步下跌的可能。供应量放大，成交量减少，必定导致市场进入严峻的供大于求的态势，能够推测下半年市场将进入一个较长的盘整期。

3、下半年价格走势情形预判；
尽管目前江阴的房地产市场受到新政阻碍，陷入了低迷的态势。但大部分开发商均持观望态势，房价出现滞涨的局面，没有显现下跌的态势。市场显现如此僵持局面能够说是意料之中的，第一购房者一方受到新政阻碍，部分需求被挤出市场，而剩余的需求差不多持观望态势。而开发商一方在去年的旺销行情中积存了大量资金，资金实力十分雄厚，另外大部分楼盘在售房源不多，因此不约而同的减少了市场供应量，放缓楼盘推盘进度，静待市场变化。
开发商比上次调控拥有更雄厚的资金实力以及更坚强的信心，因此市场的博弈时期将有可能比上次调控时更长，但考虑到此次调控是历年来最为严格的，因此短期内政策可不能发生变化。但在如此严格的政策打击下，市场复原那么期望较为渺茫。因此我们推测下半年市场价格将一直保持着滞涨的局面，但不排除有下行的风险。