工程施工管理系统.docx

第六章工程施工管理系统
文件编号:XH/XMG L/A-6
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第一节工程项目管理体系
一、项目管理方法
项目管理系统的复杂性和目标的多样性，使得项目的管理方法也是具有多样性.根据不同的分类标志，项目管理方法划分为下列不同的形式：
1、按管理目标划分
项目管理方法有进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、现场管理方法等。
2、按管理方法的量化程度划分
项目管理方法有定性方法、定量方法和综合管理方法.其中定性方法是经验方法，综合方法是定性方法和定量方法的结合。
3、按管理方法的专业性质划分
项目管理方法有行政管理方法、经济管理方法、管理技术方法和法律方法等，这是最常用的分类方法。
(1) 行政管理方法是指上级单位及上级领导人，利用其行政上的地位和权力，通
过发布指令,对管理对象进行指导、协调、考核、激励、审批、监督等。它具有直接、迅速、有效的优点，但使用过程中要注意科学性，防止武断、主观和官僚主义的瞎指挥，要采用少指令、多指导的方式，以调动项目各参与方的积极性。通常情况下项目经理主要使用行政管理方法。
(2) 经济管理方法是指运用经济手段进行管理，如实行经济承包责任制,编制项目
资金收支计划，制订经济分配方式和激励机制以调动积极性等。
(3) 法律管理方法，通常是在有关法规制度和标准的基础上，根据双方的协商而签订相应的合同，再按合同要求对项目进行管理的一种方式.在市场经济体制下，它被广泛用于项目管理。
(4) 管理技术方法在项目管理中被大量地运用。如最常用的方法有：网络计划方
-76 -法、价值工程方法、信息管理方法、线性规划方法、abc分类方法、目标管理方法等，这些方法的管理过程更具有科学性、高效性.
二、项目管理方法应用原则
1、适应性原则
这一原则要求项目管理者必须明确的项目管理目标，选择相适应的项目管理方法.不同的项目管理目标应选用不同的、有针对性的管理方法，并且要对管理环境进行调查分析，也要分析这种方法可能产生或受到的干扰，以判断所选用的管理方法的可行性以及由它所带来的经济效果
2、灵活性原则
灵活性原则是指为了达到一定的管理目的，项目管理人员必须根据项目内外部环境的变化，灵活选择并运用各种有效的管理方法，防止管理目标的盲目性，管理过程和手段的教条化管理方式的僵硬化。
3、坚定性原则
在项目管理过程中，应用管理方法并非一帆风顺会遇到各种干扰，如惯性、风俗习惯、社会环境、外界压力等，都会对管理规则和新方法的应用产生抵触，甚至在某种环境下可能产生强烈的干扰或制约等。在上述环境下，项目管理人员在使用管理方法是要坚持坚定性原则，克服外界的压力和困难，使项目管理标准具有同一性，从而取得项目管理过程中的公平性和公正性，以实现项目管理的最佳效果。
4、开拓性原则
项目一次性和项目管理的复杂性多样性，要求项目管理人员在管理的过程中，管理方法具有一定程度的创新性，使项目在创新的方法下产生更好的经济、社会、和环境效益。创新的过程既包括创新方法，又包括对成熟方法应用方式的革新。
三、项目管理方法的应用步骤
项目管理方法，尤其是现代化的技术性管理方法，（如网络计划技术），要想成功地运用，必须制定严格、合理的程序规范管理方法的使用步骤。因此，项目管理方法的应用程序应包括下列步骤：
第一步：研究管理任务，明确其专业要求和管理方法的应用目的；
-77 -第二步:深入调查项目管理所处的环境，以便为项目管理方法提供决策依据;
第三步：选择适用、可行的管理方法，这不仅要求选择的方法用专业对路,而且在项目的条件允许的情况下，该项目管理方法能确保项目任务的完成；第四步：对所选方法在应用中可能遇到的问题进行分析，找出关键的影响因素,
制订项目管理方法实施的保证措施；
第五步：在实施该选用方法的过程中要加强动态控制，积极地解决实施过程中产生的问题与矛盾，使管理方法产生实效；
第六步：在管理方法应用过程中结束之后，要进行方法使用效果的总结，以不断提高管理方法的应用水平。
四、详见附表
1、建筑工程施工方案文件审查送审表(XH/XMGL-040)
2、施工方案审查意见书(XH/XMGL-0 41)
3、施工方案审查报告(XH/XMGL-042 )
4、图纸审查意见书(XH/XMGL- 043 )
5、图纸审查报告(XH/XMGL-O44)
6、设计任务联系单(XH/XMGL-0 4 5 )
7、**月计划报表审查意见书(XH/XMGL-04 6 )
8、**月计划报表审查报告(XH/XMGL-O47)
9、工程项目施工报表汇总记录(XH/XMGL- 048)
10、工程项目技术交底记录(XH/XMGL-04 9 )
11、施工日志(XH/XMGL- 05 0 )
12、施工日志检查记录(XH/XMGL-05 1 )
第二节工程项目控制体系
一、工程项目控制的主要内容
房地产项目控制包括极其丰富的内容,在我国人们通常将之归纳为 “三控制、两管理、一协调”，即工期(进度)控制、成本(投资)控制、质量控制、合同管理、安全管理、组织协调，这是由项目管理的三大目标引导出来的.当然，随着社会和市场经济的发展，风险和信息管理也变得非常的重要。
1、进度管理
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项目进度是一个全面反映项目实施的进展情况的综合性指标。项目进度是指在项目实施阶段（包括设计、招标、施工和竣工验收），以项目进度为目标，以动态控制原理为指导，按照项目进度计划及实施细则规定的内容，监督和检查项目近地实施过程的动态变化，发现偏差，及时控制和协调的有效措施,或修改原计划的综合管理过程。因此，项目进度控制是一个不断进行的动态控制，也是一个循环的过程，其目的是确保项目成功实施.
2、成本控制
项目成本控制是指在满足合同条款的前提下，根据项目的成本计划，对房地产项目开发过程中所产生的费用支出，采取一系列措施来进行严格的监督和控制,及时纠正偏差，总结经验，保证项目成本目标的实现。
3、质量控制
质量控制是对项目实施过程中各项任务、技术活动的各种要素进行科学控制的过程，使项目管理机构为了项目质量符合国家或合同规定的质量标准、规范，所采取的一系列监督、管理措施、方法和手段。
4、合同管理
房地产项目合同是指开发商与项目承包人或供应人为完成确定的项目目标或规定内容，明确相互权利义务而达成的协议。在现代房地产项目中，各参加单位（除政府主管部门之外）通常都以合同连接,确定项目的工期、质量和价格目标，确定其地位和权责关系.
5、安全与环境保护管理
安全与环境保护管理是一项综合性控制，使项目控制的重要组成部分，是指对房地产项目现场的安全防护、现场的环境保护等方面通过法规、技术、组织等控制、规范劳动者行为，营造良好的工作环境和工作秩序，消除或减少不安全因素，实现项目现场安全目标。
二、工程质量控制管理
1、质量控制的含义
质量是反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。工程质量是国家现形的法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对项目的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。在现代房地产项目管理中，质量是一个综合的概念,它是由一下指标综合而成的；
（1）项目顺利完成后,其建筑产品或服务的质量、可用性、使用效果和稳定性等.
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⑵项目结构设计和施工的安全和可靠性。
(3) 所用的材料、设备、工艺、结构、结构的质量及其耐久性和整个项目的寿命.
(4) 项目的其它方面，如建筑造型的美观性、建筑与周边环境的协调性及建筑的
可维护性、可检查性等。
2、质量控制的特点
房地产开发项目的质量控制，是房地产开发企业在项目实施过程中最重要的一项管理活动，其目的是为项目的用户(顾客、项目的相关者)提供高质量的产品和服务，令顾客满意，关键是项目过程和产品的质量都必须满足项目目标。具体表现如下：
⑴全面性
由于项目质量目标内容具有广泛性与综合性。因此，实现项目总体质量目标应当实施全面的质量控制。质量控制的全面性表现：
(2) 及时性与主动性
房地产项目在实施过程中，由于工序交接多，中间产品多，隐藏工程多，若不及时检查并发现存在的质量问题，容易产生第二判断错误，即将不合格产品误认为是合格产品。另外，对于房地产项目而言，一旦项目建成，不可能像某些工业产品那样，通过拆卸和解体来检查内在质量，但仅通过项目终检验收是很难已发现工程内在的、隐蔽的质量缺陷.因此，质量控制应及时，随时对项目的各级产品进行质量检查。
(3 )标准的动态性
房地产项目在建设过程中，其建筑产品具有复杂性、单一性、它不像一般工业产品，有固定的生产流水线，有规范化的生产工艺和完善的检测技术，有成套的生产设备和稳定的生产环境，有相同系列规格和相同功能的产品，没有哪一栋房子是一模一样的，即使外观相同，但是因为地段差异、地质条件的不同、生产时间有早晚而呈现出各自的特性。而且在实施过程中，有时为了追赶进度或节约成本，会对质量标准进行修改，所以其质量标准的波动性比较大。项目管理者在进行质量控制时,不可能依据一个统一的标准，应针对不同的建筑产品、不同的实施阶段、不同的质量要求进行控制。
⑷连续性和相关性
质量控制贯穿房地产项目开发建设的全过程，从决策阶段开始，设计阶段、材料设备采购阶段、施工阶段一直到销售阶段和物业管理阶段，各个阶段是连续的、相关的，如果设计质量不好，器材质量不符合要求，则施工阶段的质量就很难保证；若是施工质量不好，很难保证物业销售服务的质量和后期服务的质量.因此，对项目建设过程中各个阶段的质量控制要有基本的要求和保证。项目建设过程的质量控制涉及到业主、勘测设计单位、承包商、材料设备生产商和供应商、质量监督机构等，只有这些单位共同努力，才能使建设项目符合业主所要求的质量目标.
3、质量控制的主要内容
要实现房地产项目的总目标，完成一个高质量的房地产项目，就必须对整个项目过程实行严格的质量控制.质量控制必须达到微观与宏观的统一，过程与结果的统一。由于质量控制的全面性和连续性，决定了质量控制内容上的连续性和分阶段性。
在前期策划阶段，房地产项目质量控制的主要任务是确定质量目标；在设计阶段,质量控制和实施方案的质量控制；在实施阶段，包括材料和设备的质量控
-80 -制、工艺质量控制、施工工序质量控制、工程过程监督、隐蔽工程验收等；在项目产品的销售及后期服务阶段，质量控制的主要任务则是建立质量档案和对运行质量的监督管理等.
按照实际工作的统计，各个阶段的质量控制对最终的产品质量的影响程度是不一样的，设计阶段质量控制对产品质量的影响程度是最大，约占40%;施工阶段的质量控制，约占30%左右。因此，在本章中，我们重点讨论的事是设计阶段和实施阶段的质量控制。
4、设计阶段的质量控制
设计是从技术方面来定义项目的技术系统，定义项目的功能、工艺等各个总体和细节问题。这些工作包括功能目标的设计和各个阶段的设计。一个房地产项目的工程设计质量不仅直接决定项目最终所达到的质量标准，而且也决定了项目实施程序和费用。设计中的任何错误都会在计划、施工、运行中扩展、放大，引起更大的失误.因此，我们必须重视设计阶段的质量控制，必须严格控制和认真协调项目设计的各个方面。
(1) 设计质量要求的确定
项目质量的要求是为项目的总目标服务的.对于房地产项目而言，质量标准的制定通常是在决策阶段提出，在设计阶段逐步具体化，通常按如下过程进行：
A、业主确定总功能目标和项目的总质量标准，市场、销售部门提出产品数量和质量要求。他们是在认真进行市场调查的基础上，通过对房地产市场环境进行分析，对项目所在区域的市场供需状况进行分析，经前期策划部门进行了产品定位和价格定位后，综合考虑确定的。房地产项目要开发的是什么样的楼盘,面对的是什么样的顾客群体，他们对建筑产品有什么样的消费偏好，市场真正需要的是什么样的建筑产品，通过这些问题的分析与研究，由业主与市场、销售部门经理反复研究，提出项目的总质量目标.
B、各部门提出对规划及建筑的空间、位置、功能、质量的要求.这里我们强调项目的使用功能和建筑物应相互协调，并将它们以其纳入项目管理的目标系统中，与进度目标、成本目标等一起进行优化,提出具体的项目要求、技术说明、安全说明等，最终形成详细设计任务书.设计任务书是进行设计质量控制、工程质量控制、投资控制重要的依据，是对设计部门提出项目的质量要求文本,使本项目设计阶段的总体规范，并对以后详细的技术设计起控制作用.
C、对设计质量标准影响的重要因素之一是投资的限额及其分配。为了加强成本的主动控制，通常随着项目设计任务书的批准，投资总额也有了相关的规定.这就要求设计人员将投资总额按各个子功能(或是各个项目工程)进行切块分解，作为各部门设计的概算成本依据，总体的以及各部分的质量标准就由这个投资分解来确定.
(2 )设计单位的选择
设计单位对设计的质量负责，对设计质量有根本性的影响，而许多业主和项目管理者在项目初期对它没有引起足够的重视，有的为了方便、省钱或其他原因将项目设计委托给不合格的设计单位甚至委托给业余设计者，结果造成很的经济损失。
设计工作属于技术和艺术想结合的高智力型工作，其成果评价比较困难。设计方案以及整个设计工作的合理性、经济性、新颖性等常常不能从设计文件，如图纸、规范、模型的表面反映出来，所以设计质量很难控制.这就要求对设计单位的选择予以特别的重视，要依据设计单位的资质等级、设计能力、设计经验、
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市场信誉等进行项目设计单位的选择
(3) 设计工作中的质量控制
A、分析阶段进行审查
对阶段性的设计成果应审批签章，再进行更深入的设计，否则无效.无论是过内还是国外，设计都是分阶段进行的，逐渐由总体到详细，各个阶段都必须经过一定的权利部门审批，作为继续设计的依据,这是一个重要的控制手段。
B、委托专家审查
由于设计工作的特殊性，对于一些大的、技术要求高的项目，或情况特殊的项目(如基地情况异常)，业主和项目管理者常常不具备相关的知识和技能，这时可以委托设计监理或聘请专家咨询，对设计进度和质量、设计成果进行审查。这是十分有效的控制手段。
C、多方案对比选择
由于设计单位对项目的经济性承担责任，所以常常从自身的效益角度，不愿意作多方案的对比分析。但从项目全面控制的角度出发，要采取措施来优化设计目标和方案。
D、对设计工作质量进行审查
这是一项十分细致的，同时有是技术性很强的工作.在设计阶段发现问题和错误，纠正是最方便、最省钱的，对项目的影响也最小。5、施工阶段的质量控制施工企业对施工质量负责，这个阶段的质量控制不仅要保证项目的各个要素，如材料、设备、工艺等符合规定要求，而且要保证项目整体及各个部分都符合项目质量要求，达到项目预定的功能，使整个项目系统能经济、安全、高效率地进行。
⑴施工准备阶段的质量控制包括：
A、对施工队伍及人员质量的控制.
B、对项目工程所需原材料、半成品、构配件和永久性设备、器材等资源的质量控制.
C、对施工方案、方法和工艺的控制.
D、对施工用机械、设备的质量控制。
E、对施工环境与条件的质量控制.
F、对测量基准点和参考标高的确认及工程测量放线的质量控制.
(2 )施工过程中的质量控制包括：
A、对施工承包单位质量控制的自检系统进行监督.
B、对施工过程 进行质量跟踪监控，严格工序见的交接检查,建立施工跟踪档案.
C、会同建设监理单位审查设计单位或承包单位提出的工程变更或图纸修改。
D、对重要的承重结构，主要部分的隐蔽工程如基槽、钢筋混凝土基础、主题结构中现浇钢筋混凝土柱、梁及屋面防水等进行检查验收,确认合格后办理隐蔽工程验收手续。
E、进行给排水、电器安装的测试，如果符合设计要求，应予签证。对设备安装检查应做盛水检查，防止设备的滴、漏、渗等现象。
F、进行工程质量的评定和竣工验收准备工作，做好施工资料收集整理工作。
G、认真做好施工日记。施工日记的内容应包括日期、天气情况、施工部位及施工内容，施工过程中发生事故及处理结果等。
H、对沉降有观测要求的建筑物、构筑物、在施工过程中督促施工企业进行定期观察，并做好相应的记录。
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I、监督和协调施工企业做好文明施工，安全施工.
⑶竣工验收阶段的质量控制：
A、检查阶段。：一方面对工程的工程 质量进行检查，看是否达到了设计和规范的要求，如结构、地面、油漆工程、门窗、建筑垃圾、绿化工程等；另一方面是对项目的完整性进行检查，看项目的内容是否有疏漏，以保证项目的功能完整。当然，还包括对工程实体的检查和各种质量文件的检查，对查出来的问题应限期限解决，既可以别扭移交边解决，也可以推迟移交，再做复查。
B、试验阶段：按规范采用某些技术检验方法，对项目的组成部分进行功能方面的检查，如对给排水管道、采暖设备、通风管道的检验，对一些材料和设备的特殊检查等。
C、移交阶段:房地产项目的全部工程完成后，业主组织力量或委托某些专业工程师对整个项目的工程实体和全部施工记录材料进行交接检查,找出存在的问题,并为下一步质量评定工作做好准。
(4) 施工过程中质量控制的主要途径和方法
房地产项目施工过程中，应对工程建设对象的施工过程实施全面的质量监督、检查与控制，包括事前的个项施工准备工作质量控制，施工过程中的控制，以及某个单项工程及整个房地产项目完成后，对建设施工及安装产品质量的事后控制.
对房地产项目在施工过程阶段进行质量监控主要是通过审核有关文件、报表，及进行现场检查及实验途径和相应的方法实现的，其具体途径如下：
A、审核有关技术文件、报告或报表。
B、现场质量监督检查.
(5) 施工过程中质量控制的主要手段
A、“旁站”监督
“旁站”监督是房地产开发商经常采用的一种现场检查形式，即在施工工程中派技术人员到现场观察、监督与检查施工过程，注意并即使发现质量事故的苗头，影响质量的不利因素，潜在的质量隐患以及出现的质量问题等，以便及时进行控制.对于隐蔽工程的施工，“旁站”监督尤为重要。
B、测量
施工前甲方技术人员应对施工放线，即高程控制进行检查控制，不合格者不得施工，发现偏差及时纠正.
C、实验
实验数据是判断和确认各种材料和工程部位内在品质的主要依据。如材料性能，拌和料配合比,成品强度等物理学性能以及打桩的承载能力等,通常需要通过实验手段,取得实验数据来判断质量的优劣。
D、指令文件
指令文件是运用甲方指令控制权的具体形式，是表达开发商对施工承包商做出的知识和要求的书面文件，用以向施工单位指出施工中存在的问题，提请施工单位注意，以及向施工单位提出要求.开发商的多项指令都应是书面或有文字记载的。如因时间紧迫，来不及做出正式书面指令也可以通过头指令方式下达给施工单位，但随即应按合同规定，及时补充书面文件对头指令予以确认。
E、按规定质量监控工作程序
房地产项目必须规定双方遵守的质量监控工作程序他是进行质量监控的必要手段和依据.如对未提交开工申请单，未经审查、批准的工程，不得开工，未经
-83 -签署质量验收单予以质量确认，不得进行下道工序等。
F、利用支付控制手段
这是国际上通用的一种重要的控制手段，是开发商的支付控制权。从根本上讲,国际上对合同条件的管理，主要是采用经济手段和法律手段。因此，支付控制权就是对施工承包单位支付任何工程款项，均由开发商批准.工程款支付的条件之一就是工程质量要达到要求的标准，而又不承担处理质量缺陷的责任，开发商有权停止对施工单位支付部分或全部工程款，由此造成的损失，由施工单位负责。在房地产开发施工过程中,这是十分有效的控制和约束手段。
三、工程安全控制管理
安全控制体系用于指导工程管理人员对工程施工现场的安全生
产进行全面实施、监控管理，确保做到“安全第一”的原则。
1、事前控制
(1) 及时为施工单位提供工程所用的水文地质，地下管线设施等资料和其他必要
条件.
(2) 工程开工前，检查相应建筑物，构筑物，地下管线、市政公用设施等安全防护
情况.
(3) 审查设计文件是否符合施工作业人员安全健康的要求。
⑷审批施工单位编制的施工组织设计中制定施工安全技术措施。
(5) 检查施工单位制定的施工安全目标和措施，并要求建立施工安全保障体系，实行施工安全岗位责任制。
(6) 检查施工单位设置的专职安全员，专职安全员应当持证上岗，并规定独立行使
职权.
(7) 督促施工单位建立员工安全教育培训制度，未经安全教育培训的员工不得上
岗作业。
(8) 检查施工单位使用的施工机具，不合格的机具不得投入使用。
(9) 检查施工单位特殊作业人员资格证书.
2、事中控制
⑴检查用地红线范围内或者经有关部门批准临时占用的场地和道路，应当全部用于施工，不可挪作他用。
(2) 督促施工单位根据工程的特点编制安全专项施工方案，制定施工技术措施，向作业人员进行书面安全技术交底.
(3 )检查施工单位建立的专业检查、职工自检和安全自检的制度执行情况。
(4 )督促施工单位根据季节和生产情况的变化，组织安全生产全面检查或专项检查，对存在的事故隐患应当及时整改.
(5) 检查施工安全措施，现场设置的机具、机构或设备应要求施工单位定期维护
和保养.
(6) 检查施工现场设置必要的预防危害人体健康和安全急救的措施.
(7) 检查施工单位施工建立和执行防火管理制度情况，要求建立工地使用火审批制度。现场应设置符合消防规定的消防设施，并保持完好的备用状态.在容易发生火灾的地区或者储存、使用易燃易爆物品时，应当采取必要的消防安全措施。
(8) 定期会同监理单位开展安全检查，对发现的问题在监理例会上向施工单位指
出，要求限时整改。
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(9) 督促施工单位于建筑工程完成基础分部工作量50%、主体分部已结顶、装饰分部工作量的30%时,及时到安监机构申请安全达标验收,验收合格的，将安全达标牌悬挂在施工现场的显著位置。
3、事后控制
(1) 检查施工单位对安全技术资料设专人管理及归档的情况
(2) 重大事故发生后，应要求施工单位积极组织抢救，保护事故现场，立即向市建
筑业行政主管部门书面报告。同时，项目工程部应及时向项目负责人汇报事故情况.
(3) 总结本项目的安全施工管理经验，并形成书面形式备查。
四、工程进度控制管理
1、进度的概念
进度通常是指项目实施结果的进展情况。在房地产项目实施的过程,总是要消耗时间(工期)、劳动力、材料、成本等才能完成项目的任务，项目的实施结果应当以项目任务的完成情况来表达.但是由于项目对象的复杂性，常常很难选定一个恰当的、统一的指标来全面的反映项目的工作进度。因此，我们通常采用如下指标衡量项目的进度状况：
(1) 持续时间
项目的成功实现，最终要看它是否能在规定的时间内完成既定的任务，所以，整个项目或是某一部分工程的持续时间是进度的一个重要指标。人们常用已经使用的工期与计划工期相比较来描述项目的完成程度，如项目的计划工期是一年，现已经进行了半年，则工期进度已达5 0%.在这里需要特别指出的是，我们所说得进度与工期并不是同一个概念，如一个房地产项目，在开始时因为资金、设备或是材料尚未完全到位，工期效率低，进度相应的也慢一些，那么有可能到工期进行了一半时，工程实际情况还不到一半，也就是进度并未达到50%,因此，我们说工期和进度是两个概念，他们之间存在着一定差异的。
(2) 项目的结果状态
这一指标只适用于项目的某一部分的工程活动，针对专门的领域，其生产对象简单、工程活动简单.如：对设计工作而言，可以用资料数量(图纸、规范等)作为衡量进度的指标;对混凝土工程，可以用混凝土的体积作为衡量进度的指标;设备安装工程，可以用吨位作为衡量进度的指标；管道、道路工程,可以用长度作为衡量进度的指标等。
(3) 已完成工程的价值量
即用已经完成的工作量与相应的合同价格、预算价格进行计算，它能够将不同种类的分项工程统一起来，较好的反映工程进度状况是常用的进度指标。
(4) 资源消耗指标
最常用的有劳动工时、机械台班、成本的消耗等，他们有统一性和较好的可比性，即各个工程活动直到整个项目都可用他们作为指标，这样可以统一分析尺度。
2、项目进度控制的范围
房地产进度控制的总目标贯穿在整个项目的实施过程中，要保证进度目标的顺利完成，要保证计划目标与实际值的一致，则项目管理者在进行项目进度控制时，要渗透到项目实施的全过程中去，对项目的各个方面进行控制.项目进度控制的范围包括：
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（1）项目的各个阶段
从房地产项目控制的概念，我们可以看出，房地产项目的进度不仅仅包括施工阶段，还要包括项目前期策划阶段、设计阶段、项目招投标阶段、竣工验收阶段和后期管理阶段，即项目进度控制涉及项目建设的全过程
（2）项目的各个组成部分
项目管理者在进行进度控制时，对组成房地产项目的所有组成部分进行全方位的进度控制，不论是红线内工程还是红线外配套工程，也不论是土建工程、给排水、采暖通风、道路、绿化、电气等工程。
（3）项目的所有工作
为了确保房地产项目按计划进度实施完成，就需要把有关项目建设的各项工作，如设计、施工准备、工作招标以及材料设备供应、竣工验收等工作列为进度控制的范围之内。因此，凡是影响房地产项目进度的工作都将成为进度控制的对象.当然，任何事务都有主次之分使进度控制工作能够有条不紊、主次分明。
（4）影响进度的各项因素
由于房地产项目具有资金庞大、业务复杂、建设周期长、涉及相关单位多的特点，造成影响项目因素很多，如:人的因素、技术因素、材料设备与构建因素，水文、地质、与气象自然因素，政治、经济、文化等社会因素，还有其它不确定因素等，若要有效进行项目进度控制就必须对上述各种因素进行全面的分析与预测，说明了项目进度控制的复杂性和必要性当然，这些影响以人为影响因素为最多，有来自开发商的，有来自设计、施工及供货单位的，还有来自政府、建设主管部门、有关协议单位和社会其他单位的。因此在项目进度控制的过程中，加强“人为因素”的控制管理，保证项目进度目标的实现。
3、房地产项目进度控制原理
（1）动态控制原理
房地产项目控制是一个不断进行的动态控制，也是一个循环进行的过程.在进度计划执行中，由于各种干扰因素的影响，实际进度与计划可能会产生偏差，分析偏差的原因，采取相应的措施,调整原来计划，是实际工作与计划在新的起点上的重合，继续按其进行控制活动.但是在新的干扰因素作用下，又会产生新的偏差,项目进度计划控制就是采用这种循环的动态控制方法.
（2）系统原理
为了对方地产项目实行进度计划控制，首先须编制项目的各种进度计划，形成项目计划系统。按计划编制的对象由大到小、计划的内容由粗到细，包括项目计划、单位工程进度计划、分部分项工程进度计划,季度、月（旬）作业计划.这些计划编制时从总体到局部，逐层进行控制目标分解，以保证计划控制目标的落实。计划执行时，从月（旬）作业计划开始实施，逐级按目标控制，从而达到对房地产项目目标进度的控制。
（3）信息反馈原理
应用信息反馈原理，不断进行信息反馈，及时地将实际信息反馈给项目人员，通过整理各方面信息，经比较分析作出决策，调整进度计划，使其符合预定工期目标。项目进度控制过程就是信息反馈的过程。
（4）弹性原理
项目进度计划影响因素多，在编制进度计划时，根据经验对各种因素的影响程度、出现的可能性进行分析，编制项目进度计划时要留有余地,使计划具有弹性。在计划实施中，利用这些弹性，缩短有关工作的时间，或改变工作之间的搭
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接关系，使已拖延了的工期，仍然达到预期的计划目标。

进度控制封闭循环回路
(5) 封闭循环原理
项目的进度计划控制的全过程是计划、实施、检查比较分析、确定调整措施、再计划的不断循环过程，如图5 — 1所示。
4、项目进度控制过程
(1) 采用各种控制手段保证整个项目及各个项目分部工程活动按计划及时开始，
在项目实施中记录各工程活动的开始和结束时间及完成程度。
(2) 在各控制期末(如月末、季末、一个分部工程阶段结束)将各个活动的完成
程度与计划对比，确定整个项目的完成程度，并结合工期、生产成果、劳动效率与消耗等指标，评价项目进度状况，分析其中原因。
(3) 对下期工作作出安排，对一些已开始、但尚未结束的项目单元的剩余时间作估算，制定调整进度的措施，根据与完成状况做出新的安排和计划，重新分析、调整、完善工期网络计划，预测新的工期状况。
(4 )对调整措施和新计划作出评审，分析调整措施的效果，分析新的工期是否符合目标要求。
5、项目进度控制与措施
(1) 项目进度控制的主要方法
要保证项目顺利进行，就要采取先进的方法，科学安排与控制项目进度，保障项目目标和经济利益的实现。
(2) 房地产项目进度控制的措施
进度控制的措施包括组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等.
6、房地产项目进度控制的实施
(1) 项目设计进度控制
项目设计进度控制的最终目标是按时、按质、按量的提供房地产项目建设施工图等设计文件,是用来明确各项工作之间的先后顺序和相互关系，明确关键工作和关键性线路，对设计进度进行动态控制，要定期了解设计进度,并与编制的项目设计进度计划相比较，若发现拖延，及时分析原因，采取措施，加以调整，把不利因素降低到最低程度.
(2) 项目实施进度控制
影响房地产项目进度的因素和多，如设计单位拖延设计进度，建设单位未及时作出有关决策，总承包单位将工程发包给资质不够的发包单位，监管管理部门拖延审批时间，项目资金到位不及时，甚至出现资金短缺，项目是施工上碰到困难，设计图纸错误或变更物资供应不能及时到达现场，劳动力和机械调配不当,以及天灾人祸等不可预见事件和不利条件都将影响房地产项目的实施进度。
五、文明施工控制管理
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(一) 场容场貌
1、文明工地施工方案
(1) 创建文明工地必须有文明工地施工方案.
(2) 施工方案内业台帐主要包括:工程概况、管理目标、责任网络体系、保证措
施、文明施工奖惩措施、现场平面规划效果图以及三大区域布置图，即：办公区域、生活区域、生产区域，结合本工程的实际情况，按照相关法规,按照津政发[2 2] 9 1号文第五条第二款，按照市建委建筑[2 0 0 2 ]686号文件付款的二十三条禁令以及相关的文明施工管理规定、要求等内容编制。
2、施工不扰民
(1 )施工现场的机械设备优先选用低噪音的机械设备，对噪声较大的施工工艺,尽量安排在白天施工，并做好降噪措施
(2) 施工现场因工期要求，施工工艺要求特殊部位必须夜间施工的，必须经有关主管部门批准，并且提前做好周围居民的工作,对特殊时期如高考等，要按照市政府的要求去做
(3) 施工现场成立以当地派出所、居委会及施工现场人员为主的警民共建小组.
现场设立接待室，设专人负责解决周围群众反映的问题，并定期与周围居民代表举行联谊会，听取意见，对合理化建议及时采纳处理。
(4) 施工不扰民内业台帐主要包括:不扰民的措施、扰民情况征求意见书、整改
措施、回执等。要求两本内业台帐封皮装潢要统一，内业资料要求全，活动记录要真实；对文明施工方案的审核要求要由公司、分公司两级审批(直属项目部要由公司一级的审批)，并按照施工部位定期调整。
3、围挡封闭
(1) 施工区域围挡
A、按照市建委建筑[2 0 02] 68 6号文付款的二十三条禁令以及相关的文明施工管
理规定执行.
B、施工现场围挡按照标准图集设置高度一致，市区景观道路两侧高度为2。5米，其它区域为1.8米。
C、施工现场围挡必须坚固、整洁、美观,禁止出现围挡残缺。
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(2) 建筑物各立面围挡
A、要求用质量到标的密目式绿色安全网围挡.
B、建筑物各立面围挡封闭保证安全坚固、无缝隙、整齐干净、规范美观。
C、要求建筑物各立面不允许有多余的悬挂漂浮物。
D、各层平网内不能有过多的建筑废料，对立网、平网要随时检查，漂浮物及废料及时清理.
4、施工现场
(1) 室内室外必须做到活完料具清，保持干净、整洁、无杂物死角。
(2) 每天按清扫制度进行清扫场容，保持场容有良好的整洁环境。
(3) 对排水沟、集水井等水源地方，防止蚊蝇孳生，定期喷打药水。
(4) 工地地面必须作硬化处理，温暖季节应根据现场情况进行绿化布置。以减少裸地扬尘污染。
(5) 施工现场内不得有积水、泥浆、污水、废水，不得堵塞下水道,对有毒有害的
废污水进行达标处理.
(6) 严格按照防汛要求设置连续、通畅的排水设置和其他应急措施防止泥浆、
废水外流或堵塞下水道和水沟。
(7) 施工现场的三大区域必须有醒目标志提示牌.
5、施工道路
(1) 施工现场的道路要作硬化处理，对施工现场的主要临时道路进行铺装。
(2) 施工现场出入必须做砼硬化处理。
(3) 要求施工现场的道路平整畅通，道路不得堵塞，现场有条件进行道路循环的必
须作循环道路，以方便施工。
(4) 要有畅通的排水设施，以保证施工道路坚固耐用.
6、冲洗车辆
(1) 按照市建委建筑[2 0 02 ] 686号文附款的二十三条禁令第五条执行。
(2 )对施工现场的进出处进行砼硬化处理，并在此处设置车辆清洗设施。
(3) 保持出入清洁，严禁车辆撒漏，车轮带泥上路.
(4) 在出入设置排水沟及沉淀池等设施，以避免冲洗车辆水流向他处，污染环境。
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7、材料堆放
(1) 建筑材料、构件、料具必须按现场平面规划布置图堆放、码放，材料堆放场
地要求平整、坚实、整齐。
(2) 各种材料进场后要按ISO9G0 1的质量体系器材有关的程序完成复试工作。材料队(码)放要建立标识牌，各种材料按要求批量做好复试,将复试结果在材料验收台帐上填写清楚，并在标识牌上注明复试结果。
(3) 砂石成方、砖成丁，砌块、空心砖码放整齐，并标有名称、品种、规格、质
量、出厂日期等内容的标识牌。
(4) 钢筋的原材料区、半成品区，堆放要按照不同规格整齐码放，不混垛，有固定
的堆放架、垫格，并立有材料名称、规格型号、进货日期、检验状态的标识牌.
(5) 脚手管要有定型的码放架分类存放，做到一头齐，随时检查脚手管的自身质
量，注意保养。
(6) 脚手板钢模板码放要用木垫格架起，分规格整齐码放，好坏分开，并有标识。
(7) 木料码放要整齐,严禁以料代柴，节约资源，减少污染，注意防火.
(8 )扣件、卡具按照规定入袋存放,入库保管，现场无零散扣件、安全网，包装物及时清整回收.
(9)因场地窄小需在室内暂时存放料具的，必须码放整齐，且不能影响施工.
(1G )建筑废料垃圾要及时清理，堆放要整齐，并做到及时清运。
(11 )易燃易爆物品要做到分类存放，并有防护措施。
(12 )钢模板不准挪作它用，水泥分种类、出厂日期码放，高度
以1 0袋为标准,砂石不能混垛，砖、砌块码放不能超高，白灰膏在不同时节注意苫盖，确保材料及施工质量.
(13 )严格执行“大型工具及钢模板七项禁令”
A、禁止任意截踞或穿洞打眼；
B、禁止高空坠落或野蛮摔砸；
C、禁止随意挪做它用；
D、禁止擅自对外租赁；
E、禁止乱堆放或混垛保管；
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F、禁止以木代柴，随意乱烧；
G、禁止违章指挥和违章操作。
8、围挡苫盖
(1) 按照市政府津政发[2 0 0 2]91号文件由市环保局、市建委、市容委、
市公安交管局等四部门拟定的《天津市防治扬尘污染管理暂行规定》的相关条款执行.
(2) 按照建政发[2 2 ]9 1号文第七条，在外环线以内区域和滨海三区建成区
内主体工程施工，严格限制在施工现场搅拌砼。
(3) 按照津政发[22 ]9 1号文第八条，对施工现场堆放的渣土、砂石、垃圾等易扬尘物采取苫盖、喷淋或喷洒覆盖剂等有效措施,及时清运渣土垃圾,竣工后应当及时清理和平整场地。