收益法中收益年限的规定.docx

关于收益法中“收益期”的有关规定
在评估中采用收益法测算估价对象价值时，对于收益期的拟定有如下几种情
况：
1、住宅用途：由于住宅用地自动续期，故收益期均为房屋剩余使用年限。
厂①m=n时，收益期为m或者n;
2、非住宅用途：〈②m n时，收益价值为按建筑物剩余使用年限（n）计算的价值，加自收益
③m<n时，收益价值为按土地剩余使用年限（m ）计算的价值，加建筑
其中m： 土地剩余使用年限，n：建筑物剩余使用年限
对于第②种情况，自收益期结束时剩余期限土地使用权在价值时点的价值
按土地剩余使用期限（m）计算的土地使用权在价值时点的价值按建筑物剩余使用年限（n）计算的土地使用权在价值时点的价值。（目前该种情况很少）
对于第③种情况，建筑物在收益期结束时折现到价值时点的价值=建筑物在收益期结束时的剩余建筑物价值x收益期结束时的折现系数。（目前基本上都是该种情况）
其中建筑物在收益期结束时的价值（建筑物折旧后价值）采用简朴直线法计算：即建筑物折旧后价值=收益法中估价对象重置价格x （（建筑物剩余使用年限-土地剩余使用年限）：建筑物寿命））
下面针对发生情况较多的第②种情况进行具体举例说明（自
2023年5月24日起采用该规定）:
（1）估算有效毛收入
合用公式：
有效毛收入=有效年租金收入+租赁保证金利息
有效年租金收入=潜在年租金收入乂（1空置和收租损失率）
① 潜在年租金收入
估价对象目前未出租，目前开州区汉丰街道房地产市场上同类项目较多，其市场租金依建筑档次、质量和所处区位的不同亦有所差异，根据对周边类似商业用房租金、空置率、租金损失的调查，选择3个可比实例进行修正，得出估价对象的租金水平。通过广泛的市场调查和比较分析，从中选取了三个可比性较强的
实例，租赁情况和测算过程如下：租金调查表
比较
案例
座落
用途
面积（平
方米）
装修
情况
楼
层
平均租金
（元/平方
米）
空置和租
金损失率
案例
A
位于开县汉丰街道帅乡路吕
氏春秋市场1层门面，目前经
营杂货
商服
用房
40
中装
第1
层
86
6%
案例
B
位于开县汉丰街道帅乡路吕
氏春秋市场1层门面，目前经
营鞋袜
商服
用房
50
中装
第1
层
85
6%
案例
C
位于开县汉丰街道帅乡路吕
氏春秋市场1层门面，目前经
营服装
商服
用房
55
中装
第1
层
82
6%

用市场法测算估价对象客观租金水平:

可比实例
实例A
实例B
实例C
座落地点
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面
位于开县汉丰街道帅乡路吕氏春秋市场1层门面
比较实例租金（元/平方米.月）
86
85
82

租赁情况修正系数
1/1
1/1
1/1
交易日期调整系数
1/1
1/1
1/1
区位因素调整系数
1/1
1/1
1/1
实物因素调整系数（装修，层高）
1/98
1/98
1/98
调整后的租金（元母方米.月）
88
87
84
比较租金（元母方米.月）
86
②可出租比例
据现场勘察，估价对象均可出租，出租比例为1%。
③ 估算空置和收租损失率
估价对象作为商服用房，根据估价人员对估价对象所在区域的调查了解，该区域类似房地产的出租率一般，本次估价空置率取6%；租金损失涉及承租人失约而少缴、欠缴的租金以及经营过程中欠付的水电、物管等费用，租约的履行过程中也许存在租金损失，由于在出租前有履约保证金，租金一般为提前支付，在一定限度上减少了损失的也许性，本次估价取2%。综上所述，空置和租金损失合计为8%。
④ 有效年租金收入计算
潜在租金收入乂12 x（ 1-空置和收租损失率）
⑤ 租赁保证及押金收益
根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产的调查了解，类似商服用房保证金一般为押一付三，本次按86元/平方米计算，利息率按一年期存款利率1.5%计。
⑥ 总收益
总收益=租金收益+押金收益
（2）年总支出
①年维修费：一般取房屋重置成本的1%〜3%，根据估价对象的实际情况，按房屋重置成本的2%计算，根据估价人员现场勘查的结果以及参考相关技术资料数据，结合估价对象实际装修情况，估价人员拟定估价对象的重置单价为2023元/平方米；(钢混结构重置价一般为2023左右，砖混一般为16左右)
② 保险费：一般取房屋重置成本的0.1%〜0.2%,根据估价对象的实际情况，按房屋重置成本的0.2%计算：
③ 管理费：一般取房地产年总收益的1%〜3%，根据估价对象的实际情况，按年总收益的2%计算；
④ 房产税：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的应税租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。税率为应税租金收入的12%。
应税价款=有效年租金收入/(1+5%) 12%
⑤ 增值税及附加：按应税价款=房地产年总收益/(1+5% )计，(其中：纳税人出租不动产合用简朴计税方法计税的，除住房外增值税5%，个体工商户出租住房的增值税率为1.5%,根据《国家税务总局关于发布＜纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法＞的公告》(国家税务总局公告)文献规定，自2023年5月1日起实行。城建税为增值税的7% ,教育费附加为增值税的3% ,地方教育费附加为增值税为2% )：则：
增值税及附加=有效年租金收入/(1+5%)欢6%
⑥ 年总支出=①十②+③+④+⑤
(3) 房地产年纯收益
房地产年纯收益=年总收益-年总支出
(4) 收益还原率
根据《房地产估价规范》(GB/T50291-2023 ),还原利率可以采用市场提取
法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法四种
方法进行测算。按照当前社会经济环境对房地产投资的影响，本次评估采用无风险利率加风险调整值法。无风险利率为本次价值时点中国人民银行公布的一年定期存款年利率1.5%，根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，结合估价对象的用途及新旧限度，拟定估价对象风险调整率为4.5%，综上考虑，本次估价收益还原利率取整6.0%。
（5）拟定房地产收益年限
估价对象建筑结构为钢混结构，钢混结构非生产用房寿命年限约为60年，自房屋竣工之日（2023年）至价值时点已使用约2023，但估价对象房屋维护状况较好，故拟定房屋剩余使用年限为49年；另根据估价委托人提供的《中华人民共和国不动产权证书》记载，估价对象土地使用权终止日期为2054年7月22日，其土地剩余使用年限约为36.33年。根据孰短原则，本次评估收益期按土地使用权剩余期限拟定，即36.33年。收益价值为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。
（6）房地产年纯收益增长率
根据评估人员现场查勘及调查，周边租赁递增情况如下:
'"--<4项目
因素
实例A
实例B
实例C
坐落
开县汉丰街道帅乡路开州大市场1层门面
开县汉丰街道帅乡路开州大市场1层门面
开县汉丰街道帅乡路开州大市场1层门面
用途
商服用房
商服用房
商服用房
递增率％
6
6
6
考虑到近年来估价对象所处区域的商服用房处在稳步增长状态，参照同类物业的收益水平，并考虑周边宗地开发限度的提高、基础设施的改善等对物业收益的影响，考虑估价对象租金按每年6%递增。
（7）年租金变化分析
根据估价人员搜集的周边市场租金案例，平均租金增长率为6%，故本次估价年租金增长率拟定为6%，增长周期考虑为2023,考虑到2023后经济具有不可拟定性，本次估价假设2023后租金保持在第2023末期水平不变。
（8）估价对象按收益期计算的价值
估价对象的房地产收益如下表:
客观租
金
租赁时
间
租金（月/
平方米）
租金（年/平
方米）
空置
率
押金
利息
综合
造价
管理费
保险费
房产税
增值税
及附加
维修费
折现
率
折现系
数
每年净收益
现值
86.
1
86.
1032.
8.%
1.29
2023
18.99
4.
108.51
50.64
40.
6.%
0.9434
687.36
90.30
2
90.30
1083.60
8.%
1.29
2023
19.94
4.
113.93
53.17
40.
6.%
0.89
682.77
94.82
3
94.82
1137.78
8.%
1.29
2023
20.94
4.
119.63
55.83
40.
6.%
0.8396
678.12
99.56
4
99.56
1194.67
8.%
1.29
2023
21.98
4.
125.61
58.62
40.
6.%
0.7921
673.42
104.53
5
104.53
1254.40
8.%
1.29
2023
23.08
4.
131.89
61.55
40.
6.%
0.7473
668.66
109.76
6
109.76
1317.12
8.%
1.29
2023
24.24
4.
138.49
64.63
40.
6.%
0.7050
663.86
115.25
7
115.25
1382.98
8.%
1.29
2023
25.45
4.
145.41
67.86
40.
6.%
0.6651
659.02
121.01
8
121.01
1452.13
8.%
1.29
2023
26.72
4.
152.68
71.25
40.
6.%
0.6274
654.14
127.06
9
127.06
1524.73
8.%
1.29
2023
28.06
4.
160.31
74.81
40.
6.%
0.5919
649.23
132.14
10
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.5584
637.94
132.14
11
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.5268
601.83
132.14
12
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.4970
567.76
132.14
13
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.4688
535.62
132.14
14
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.4423
505.30
132.14
15
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.4173
476.70
132.14
16
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.3936
449.72
132.14
17
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.3714
424.26
132.14
18
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.3503
4.25
132.14
19
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.3305
377.59
132.14
20
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.3118
356.22
132.14
21
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.2942
336.06
132.14
22
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.2775
317.03
132.14
23
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.2618
299.09
132.14
24
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.2470
282.16
132.14
25
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.2330
266.19
132.14
26
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.2198
251.12
132.14
27
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.2074
236.91
132.14
28
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.1956
223.50
132.14
29
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.1846
210.85

132.14
30
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.1741
198.91
132.14
31
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.1643
187.65
132.14
32
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.1550
177.03
132.14
33
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.1462
167.01
132.14
34
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.1379
157.56
132.14
35
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.1301
148.64
132.14
36
132.14
1585.72
8.%
1.29
2023
29.18
4.
166.73
77.81
40.
6.%
0.1227
140.22
132.14
36.33
43.61
523.29
8.%
1.29
2023
9.63
4.
55.02
25.68
40.
6.%
0.1204
41.95
合计
14991.65

故按收益期计算价格为14990元/平方米
(9 )建筑物在收益期结束时折现到价值时点的价值=筑物在收益期结束时的剩余建筑物价值X收益期结束时的折现系数
=收益法中估价对象重置价格X ((建筑物剩余使用年限-土地剩余使用年限)：建筑物寿命))X收益期结束时的折现系数
=2023 x (( 49-36.33) - 60 ) x 0. 1204
=51元/平方米
(10 )评估价格=按收益期计算的价值+建筑物在收益期结束时折现到价值
时点的价值=14990+51=15040元/平方米