小区业主自用部分维修服务方案.docx

小区业主自用部分维修服务方案
一、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施
白天由管理处受理报修，夜间由保安室受理报修，维修人员值班 到晚上8： （夏季延长到晚上10： ），维修单写明报修内容和维 修人员、维修时间、维修情况，维修完毕由住户验收签字确认，小区 公布值班电话。同时，实行“首问责任制”，即第一个被业主问到或 接待的管理人员必须作为责任人负责解答、办理或协调处理、落实业 主要解决的问题。
1、凡遇业主、使用人到物业管理处反映需维修项目，应当场填 写维修单，并随业主去现场确认需维修项目。
2、维修单即时送交工程维修部。屋面维修当天到现场查看，与 住户约定时间维修；急修15分钟（夜间1小时）内到现场，不能立 即解决的采取临时措施；采取小修不过夜的原则。
3、维修完毕，由业主进行检查，认为合格后签字为准，三日内， 管理处派人复查或电话回访，并作出记录，对于程度严重者，派专人 定期上门查询。
4、管理处员工都要热情接待来访人员，可以当场解决的问题应 当场解块。如确有人手缺少等困难，也要解释清楚，不冷言相对或置 之不理。
5、维修过程中，管理处员工不得接受业主的馈赠，保质保量尽 快完成报修内容。
6、遇有维修任务，公司任何员工一经指派，不得以任何理由推 诿，按时赶到现场。
7、对于任何违反制度的行为，业主均可向公司进行投诉，公司 将对违纪行为严厉查处。
二、物业管理区域内房屋设施、设备管理、维修管理措施
1、房屋管理与维修养护服务内容
1.1房屋管理
（1）制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检 制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。
（2）每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
（3）小区主出入设有小区平面示意图，主要路设有路标， 组团及幢、单元（门）、门户标号标志明显。
（4）房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、 无污迹。
（5）楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂 缝、无破损、无明显污渍，使用安全。
（6）室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美 观，无安全隐患或破损。
（7）封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。
（8）除建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、 遮阳蓬等。
（9）空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。
（10）对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻， 并报告业主委员会和有关部门。
1.2维修养护
（1）巡查
物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括:
——每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上级，必要时请 专业单位进行检测评定：
——每季检查1次墙体、墙面；
——每季检查1次顶棚；
——每季检查1次楼梯、扶手；
——每季检查1次屋面保温隔热层、防水层；
——每季检查1次天台扶栏、公共防盗网；
——每季检查1次散水坡、雨檐台、连廊；
——每季全面检查1次楼板、地面砖；
——每季度检查1次通风；
每半月巡查1次小区各标识；
——每周全面检查1次公共门窗；
——每周巡查1次路面、侧石、井盖等；
每周巡查1次围墙；
每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；
——每周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。
(2 )维修服务
在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属 于物业服务费用中支出的维修项目在24小时内组织修复；需要动用 维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于 24小时内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维
修。
1.2装饰装修管理
（1）受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物 业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物 业使用人装修须知和注意事项。
（2）装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人 未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共 用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报 告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。
（3）装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理 服务协议的当事人按照约定处理。
（4）委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、 遮盖等措施，应在2日内清运完毕。
（5）自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式， 在2日内清运完毕。
2、房屋本体管理与维修措施大纲
分析本项目物业所在地区的气候，作为本物业房屋建筑日常维护。 为确保本物业正常发挥其使用功能，保持其干净、漂亮、整洁的建筑 形象，依据建筑物特点和该地区环境气候特征，我们将坚持以预防为 主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，对房屋本体 及公用设施采用多样化的维护管理手段，并引入绿色环保型维修养护 的概念，编制科学性和操作性强的修缮养护计划，应用环保型新材料、 新工艺进行实施。同时对房屋本体及公用设施加强防冻、防裂、防潮、 防滑的管理。
在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的 质量问题，我们将积极配合政府市政府相关部门进行检查和监督施工 单位进行整改，处理结果以书面形式及时报市政府相关部门。非正常 使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏，管理处负责维修养护， 管理处将制订大、中修或更新改造工程的修缮计划，报市政府相关部 门批准后实施。
在管理期内管理处将通过以下管理措施的实施，实现既定管理目 标，以保障房屋及公用设施的正常使用功能和独特的景观特色。
3、房屋日常维修和养护的标准和实施效果
我们将通过对物业设施的日常巡视发现问题及时处理和定期的
保养维修，确保房屋本体和公共设施的维修养护达到达到以下标准和 实施效果：
（1）维修养护的总效果
1）保证房屋的使用功能和安全；
2）维护房屋外观完好；
3）延长房屋使用寿命，发挥房屋的使用价值，实现物业的保值 增值；
4）房屋及配套设施完好率99%以上。
5）房屋零修、急修及时率为1%。
6）中大修工程质量合格率为1%。
7）重大维修工程回访率为1%。
（2）房屋本体日常维修的标准
1）屋内地面：无开裂，无空鼓，无凹陷；
2）吊顶，天花板：无残缺，平整稳固，无污迹；
3）门、窗：无损坏，无变形，开顺畅、关严紧，扣把齐全；
4）栏杆、围拦：完整牢固无损坏，油漆无脱落；
5）道路、车场：路面平整，无空鼓、无凹陷，完好路面覆盖率
99%以上；
6）热水器、排气扇等各种小型设备：正常运转，加热正常，无 漏水。
7）房屋外墙面：无损坏，无污迹，无渗水，整洁统一；
8）房屋内墙面：平整无裂缝，墙面无脱落，洁净无污迹；
9）排水：无杂物堵塞，护网完好；
10）排污井：无堵塞，排放良好。
11）照明开关：控制可靠，分合灵活，接线无松动、无超负载发 热现象；
12）线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发 热变色现象；
13）日光灯：不闪烁，无两头发黑、灯管不亮现象；
14）白炽灯：灯与灯泡结合不松动，应按不同要求合理安装不 同功率的灯泡；
15）室外照明：灯具无破损，无漏雨进水现象。
4、房屋建筑日常定期维护的实施细则
根据日常巡视检查的结果，管理处工程部组织专业人员对房屋建 筑的轻微损伤进行日常零星维修养护工作。按时组织房屋定期查勘和 季节性查勘工作，全面地了解房屋建筑完损状况，确定房屋的完损等 级，以此制订、补充、完善房屋建筑的定期维护计划。另外，遇大风、 暴雨等恶劣天气，及时对房屋建筑的基础、外墙、金属构件、屋面等 易受直接影响的结构进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护 计划和实施方案。
（1）砌体结构的修缮与养护
1）砌体结构的修缮
主要是砌体裂缝和腐蚀砌体的修缮，一般在裂缝稳定以后进行， 以免维修后又很快出现新裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，首先消 除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。维修时将采用环保型高强 材料修复。
2）砌体结构的加固
砌体结构的承重构件（如墙、柱等）出现开裂、腐蚀、变形时， 管理处将组织专业人员进行鉴定，对已达到危险程度的构件，进行砖 砌体结构加固，以确保房屋建筑的使用功能。
3）砌体结构的养护
为防止砌体破坏，管理处将至制定严格的管理制度，禁止屋面、 楼板过载荷，同时，采取防水、防腐措施，防止砌体受潮、腐蚀，并 进行定期检查，保持排水系统通畅，保证砖砌体结构完好；屋面隔热 层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏时，及时安排工程人员修复， 减少和稳定温度裂缝发展。
（2）钢筋混凝土结构的修缮与养护
管理处将依据本物业的特点，制定严格的钢筋混凝土结构维修与 养护的实施方案，包括钢筋混凝土表面损坏的维修、钢筋混凝土深层 损坏的维修、钢筋锈蚀的维修、钢筋混凝土结构的加固和钢筋混凝土 结构的养护，并提醒用户不得随意改变房屋用途和改变房屋结构，禁 止超载使用。
（3）房屋防水工程的修缮与养护
在日常维护工作中，管理处将坚持防排结合，以防为主的原则， 选用环保、新型、高效、高质的维修养护材料，对屋面、墙体、地下 室以及室内的防水工程进行及时的修缮与养护，同时对防水工程建立 技术档案、定期检查、合理施工、及时修复。
（4）房屋装饰工程的修缮与养护
管理处将制定严密的房屋装饰工程的修缮养护计划：对石质、土 质等块料饰面定期清洗、晶面处理和打蜡，地板、墙面、天花保持定 期清洁，保持无污迹、无斑痕、无变形、无裂缝；对房屋装饰工程以 养护为主，以维修为手段，定期检查，发现缺陷及时处理。
（5）门窗的修缮与养护
管理处将定期对门窗进行检查和维护，特别是大风、暴雨天气前 后加强对门窗的检查，做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀， 影响门的使用功能。定期进行油漆；加强对铝合金门窗的保护，使其
免遭侵蚀和撞击，发现问题及时处理。
(6) 公用设施的维修和养护
管理处将加强公共设施的日常巡视检查，及时处理小的损坏和隐 患。
5、房屋建筑管理的计划
对房屋本体及公用设施的维修养护管理，我们坚持以预防为主的 计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，编制科学性和操 作性强的修缮养护计划。
在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的 质量问题，由施工单位负责整改，物业物业服务中心配合物业管理部 门进行检查和监督落实。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房 屋损坏，物业服务中心负责维修养护，大、中修或更新改造由物业服 务中心制订修缮计划。房屋本体及公用设施维修养护计划如下：
房屋本体维修养护计划表
序
号
项目
时间
间隔
次
数
维修养护内容
1
地基基
础
半年
一
1. 检查地基有无超过允许范围的不均 匀沉降。
2. 检查基础有无开裂、破损，勒脚有无 破损。
每季
一
1.走访客户，了解其办公室内有无发 现白蚁，检查公共部位有无白蚁，发现 蚁害，及时报进行防治。
每年
一
1.检查房屋基础结构性能是否完好以 及地基沉降总量情况。
2
承梁
每季
一
1.检查有无变形、裂缝、腐蚀。
每年
一
1.检查整体结构性能是否完好。

序
号
项目
时间
间隔
次
数
维修养护内容

重
结
构
板
每季
一
1.检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。
每年
一
1.检查整体结构性能是否完好。
柱
每季
一
1.检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。
每年
一
1.检查整体结构性能是否完好。
承重
墙
每季
一
1.检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。
每年
一
1.检查整体结构性能是否完好。
备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素 引起的严重损坏，我们委托专家进行分析、计算，拟订维修 方案，由专业公司实施处理。
3
非承重
墙
每月
一
1.检查墙体是否平直、有无裂缝、孔 洞、风化等缺陷。
每年
一
2.检查墙体结构性能是否完好。
4
屋面
每周
一
1. 清扫、冲洗屋面。
2. 检查雨水有无堵塞，发现异常及时 疏通。
3. 检查屋面有无积水。
4. 检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否 开裂、脱边，发现异常即时修复。
5. 检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏， 发现损坏及时修复。
6. 发现涂料防水层破损、老化造成屋面

序
号
项目
时间
间隔
次
数
维修养护内容

渗漏的，及时修复或更换。
7.检查避雷网有无脱焊和间断，发现异 常及时补焊。
每月

1.对不锈钢避雷网上不锈钢油。
每季
一
1.油漆圆钢避雷网。
每年
一
1. 全面修补隔热层板，重新勾缝。
2. 检修屋面防水层。
3. 检查伸缩缝嵌填油膏是否完整。
4
屋面
（续）
备注
每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消 除涂料防水层破损、老化的状况，以及 沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。
5
楼地面
每季
一
1. 检查楼地面是否平整完好，有无空鼓 和破裂。
2. 检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、 破损，发现问题及时处理。
3. 更换大面积松脱、破损的地面饰面材 料。
4. 对花岗石进行抛光、晶面、打蜡处理。
每年
一
1.检查楼地面面结构功能的完好性。

序
号
项目
时间
间隔
次
数
维修养护内容
6
楼梯
每半
年
一
1. 检查扶手、踏步有无损坏，发现异常
随时修复。
2. 补换损坏的花岗石地板。
3. 修复空鼓的花岗石地板。
每年
一
1. 油漆扶手。
2. 对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复 或更换。
7
公共通
道
每周
一
1. 检查地面有无起砂、空鼓、开裂、松 脱；发现异常及时修复。
2. 公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥 落，发现异常随时处理。
每半
年
一
1. 检查扶手、踏步有无损坏，发现异常
随时修复。
2. 补换损坏的花岗石地板。
3. 修复空鼓的花岗石地板。
每年
一
1. 油漆扶手。
2. 对空鼓、开裂、损坏的花岗石地板予 以修复或换。
8
内
墙
涂
料、
每月
一
1. 修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。
2. 处理内墙面变色现象。

序
号
项目
时间
间隔
次
数
维修养护内容

面
石土
质块
材

3. 处理内墙面局部渗漏。
4. 更换破损的石土质块材。
每季
一
1.处理内墙面大面积渗漏。
每年
一
1.雨季对客户窗台进行密封维护检查， 杜绝雨水侵入。
备注
内墙面每3年翻新一次。
9
吊顶
每周
一
1.检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损 坏及时修补。
每月
一
2.加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉 变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉 变的部分及时修复。
10
门窗
每月
一
1. 检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲 变形、霉变和腐朽。
2. 门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。
3. （塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、 生锈。
每半
年
一
1.更换门窗的易磨损部件。

公用建筑维修养护计划表
序
号
项目
时间
次
数
维修养护内容
1
停车场
（库）
每日
一
1. 检查路面有无积水。
2. 检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂
缝。
3. 检查车道灯有无损坏。
4. 检查行车指示标志是否正常。
5. 发现异常即时处理或修复。
每月
一
1. 检查停车线、行车指示线是否清晰、
完整。
2. 限速牌、指示牌是否齐全、完整。
3. 检查挡车器是否正常。
2
沟渠池
井
每周
一
1检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常
及时疏通。
2.检查雨水篦有无异常。

每季
一
1. 检查井底及池底是否有污物沉积，如 有沉积及时清污。
2. 检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常 及时修复。
3. 检查沟、渠是否完好，如有异常及时 修复。
4. 井盖及雨水篦刷漆。
5. 检查井盖完好程度，发现损坏及时修 复或更换。
3
雕塑、建
筑小品
每周
一
1. 全面清洁。
2. 检查有无破损，如有异常及时修复。
3. 检查有无乱刻乱划现象，发现问题及 时处理。
4
公共标
识标牌
等设施
每周
一
1. 保证标识清晰、无污迹、无脱落、无 破损，发现异常及时处理。
2. 检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。
每半
年
一
1.检查完好程度，加固。
5
垃圾中
转站
每周
一
1.检查有无损坏，发现问题及时处理。
6
管网
每日
一
1. 检查管线接头有无渗漏现象。
2. 检查管线固定支架的松紧情况。

每周
一
1. 检查管道保温层有无损坏。
2. 管网支架完好。
每半
年
一
1. 管道刷漆。
2. 检查或更换管网。
3. 发现异常及时修复。

定期养护计划表
类
别
周
期
序
号
检查内容
房 屋 本 体 共 用 设 施 维 修 养 护
年
1
瓷砖外墙面，清洗一次
2
室外墙体喷涂、全面喷涂一次
二年
大理石条砖、瓷面砖墙体、墙面清洗一次
年
1
室内楼道、楼梯墙面修补、粉刷或喷涂一次
2
顶棚全面保养、粉刷一次
3
楼梯、扶手全面修补、刷漆一次
4
雨污水管四年油漆一次
年
1
天面铁栏、避雷带、公共防盗网油漆一次
2
木门、窗油漆一次
3
木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗
4
信报箱每年刷漆一次（不锈钢材料例外）
5
房屋标识（栋号、单元号、楼层号）重喷写一次（不 锈钢材料例外）
备
注
1、基础设施在三年内正常情况下不做计划大维修，加强例行巡 查，发现意外情况及时处理
2、保养情况填入《维修与服务联系单》。

6、房屋建筑管理的实施
物业服务中心根据日常巡视检查的结果，制订房屋建筑的修缮养 护计划。其中，日常维修养护由物业服务中心按时安排组织实施，资 金编制维修预算，上报原阳县龙源街道办事处，获得批准后，由物业 服务中心或聘请专业公司组织实施。
（1）维修养护实施细则
根据日常巡视检查的结果，由工程部组织专业人员实施房屋建筑 的日常零星维修养护工作。每年对房屋建筑的使用情况作一次全面的 鉴定，据此制订年度修缮养护计划和实施方案。另外，遇台风、暴雨 等恶劣天气，对房屋建筑的基础、外墙、屋面等易受直接影响的结构 进行全面检查，根据检查结果制订针对性的维护计划和实施方案。
（2）重视白蚁防治，确保房屋建筑安全
白蚁防治是一项长期的工作，为消除白蚁危害隐患，我们坚持“预 防为主，综合防治”的方针。我们定期进行防治消杀，我们还将定期 检查建筑物各部位，及时走访客户，收集白蚁防治的有关信息，发现 白蚁立即进行防治消杀，确保房屋建筑的安全。
（3）搞好房屋查勘工作
通过房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完损状况，确定 房屋的完损等级，并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。因此， 我们对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作。
我们将定期查勘（以1〜3年为宜），记录各部分完损情况，并输 入电脑，按照一定的标准进行分析，最后评定房屋完损等级。
7、公建配套设备、设施及各类管线的管理措施
（1）主动协助邮政、电讯电话公司、网通信息港、有线电视、 燃气等相关公建配套、设备设施管理部门的工作，在接线、维修等施 工时，兼顾小区管理有关要求，在开通电话、有线电视时，必须按布 线规范操作，严禁乱拉乱接。如有故障或问题及时通知相关部门解决。
（2）对于计算机网络线路、监控设备线路因小区已预埋管线， 主要是防止业主改装时乱拉乱接。
（3）个别地方如在原设计时未能考虑周到，需增加或重新布线、 增设设备，必须向管理处申报方案，经同意后方可施工。
（4）制止野蛮装修或施工引起管线及设备设施损坏。
（5）定期对管线及设备设施进行巡捡，发现问题，及时处理。