业委会项目难点及解决方案.docx

业委会项目难点及解决方案
一、设施设备 （一）消防系统：
1、管理标准：
（1）消防工程必须取得当地消防主管部门的建设工程消防验收合格证明
（2）火灾自动报警主机能正常接收报警信息，联动柜（多线盘）能控制远程消 防设备
（3）消防水池、管网有水（干式喷淋管网除外），压力正常，能正常供水
（4）消防通道通畅、无永久性障碍
2、现场问题：
项目中以多层住宅为主要建筑业态，涉及消防问题主要为小高层为三幢
（1）火灾自动报警主机存在多点故障，且部分零部件损坏。
（2）公共区域消火栓日常管养不到位，导致箱体破损严重，末端部件大量缺失
（3）消防通道疏散指示牌和安全出指示牌大量损坏
（4）地下车库防火卷帘门故障，无法手动或远程控制
3、整改方案：
（1）聘请第三方对消防系统进行评估，对火灾自动报警主机进行全面检测，查 找主机故障点。我司将在尽力解决维修配件的前提下，采取已修为主，更换为辅 的处理方案。日常管理中，按月对火灾自动报警主机和联动控制设备进行测试， 确保相关设备稳定运行。
（2）每月对消防系统末端火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置进行抽查 及检测，确保其处于正常的使用状态。其中火灾报警探测器投，至少每年进行一 次功能性测试一次，至少每两年进行一次末端设备清洁。
（3）对消防栓、消防喷淋系统进行全面检测，确保泵体正常运行；对消防管网 进行全面检查，消除管网渗漏水现象，确保管网正常供水且压力正常；检测消防 联动系统，确保在消防紧急状态下，消防末端设备正常运转。
（4）全面修复消防疏散通道中的消防疏散指示牌和安全出指示牌，确保在消 防紧急状态下能引导人员安全疏散。
（5）对地下车库消防卷帘门进行全面修复，修复门体、电路及远程联动控制系 统，确保在消防紧急状态下实现其对防火区域进行有效分割的功能。
（6）针对大、中设施设备维修依照国家法律法规申请专项维修基金。
（二）电梯系统：
1、管理标准：
（1）全责任保、FM系统应用，必须取得政府主管部门颁发的有效检测报告及 电梯使用标志（已通过检测待取证的视同有效）。并且相关年检标识、合格证完 整、字迹清楚张贴在每个电梯轿厢内，以便业主查验。
（2）安全装置可靠、安全回路无短接，急报警警铃、应急对讲、应急照明功能 正常，紧急救援装置齐全可满足应急救援要求
（3）电梯运行出现故障后（困人），救援行动由专业持证人员在15分钟内（或 按照合同约定）到场实施救援，非专业持证人员禁止实施救援
（4）紧急对讲话筒能够及时应答，有使用提示标识，摘挂便利，通话声音清晰， 监视探头确保画面清晰。
2、现场问题： 项目中主要涉及电梯系统设施设备的为：32部电梯
(1) 目前32部电梯使用年限超过6年，且均未采用原厂原保，因此电梯日常
养护难以得到保障，大多处于带病工作状态，其中电梯的年检日期为2016年 10月，目前全部断保。
(2) 电梯乘坐感较差，初步判断目前电梯钢丝绳存在弯折、扭结、断股、严重 $秀蚀、严重断丝等现象，钢丝直径磨损量＞10%，安全隐患极大。
(3) 电梯轿厢内无紧急通话系统、电梯监控。
3、整改方案：
(1) 规范张贴与电梯设备相关的各类标识标牌，如电梯安全警示标识、电梯年 检合格证、电梯紧急救援电话等。
(2) 邀请第三方对电梯系统进行全面的安全检查，详细查找电梯系统的安全风 险点，拟定紧急整改方案。后期管理中，遵循原厂原保的原则，确保电梯设备得 到U较好的维护与保养，在设备故障时能及时修复并实施紧急救援。
(3) 全面修复并增设电梯轿厢内的紧急对讲系统和视频监控系统，确保在紧急 状态下能及时应答并适时监控电梯轿厢的内部状态。
(4) 电梯光幕失灵，发现后应及时与维保单位联系进行现场检修，张贴警示标 志告知业主，做好维修记录。后期做好日常的维修、维护和管理工作。
(三) 安防系统：
1、管理标准:
(1) 对讲机保持显示屏清晰，呼叫灵敏、通话清晰、顺畅。
(2) 门禁系统管理，系统主机、安全报警传感器、读卡器及探测器反应灵敏， 单元门运行稳定，无异常噪音，开门停留时间合理，电子锁灵活，失电状态能顺 利开门，数卡器标识清晰。
（3）控制中心，配备监控分布、重点镜头及每个显示器循环的监控镜头清单， 无线对讲信号能分布出地下室以外的区域。
（4）周界红外系统报警正常，探测器安装牢固，外壳无破损，线路无裸露。
2、现场问题：
（1）对讲系统：
小区内所有单元门对讲系统全部瘫痪
（2）门禁系统：
为万科专业设施设备查勘组团，对小区单元楼栋门禁抽查20处，门禁系统大 部分瘫痪，其中3处单元门无法正常锁闭，且所有单元门均处于常开状态。
园区内单元门几乎全部敞开
（3）监控系统：
蓝蝶苑小区共计近30个监控点位，主要分布于小区周界及小区公共区域。但 从整体布局来看，监控点位分布不合理，且日常维护严重缺失，故障率高，故而 造成安防监控盲区较多，如周界围墙、机动车停放区域点位少、电梯轿厢内未设 置监控点位等。
因本次查验未进入监控中心，如监控视频系统、硬盘刻录系统等安防设备的使 用现状无法确认。
大量关键点位都未配置监控
周界立杆监控存在倾斜
监控设备出现损坏
周界配置监控不足
（4）周界系统： 蓝蝶苑虽为围合式小区，但围合状态较差，小区周界围墙防护损坏较多，且电子 围栏因年久失修已处于瘫痪状态，加上小区周边临近广电中心、省博物馆、，人 员繁杂，因而存在较多的安全风险。
小区西侧围墙无电子脉冲
东边围墙拉力刮刀损坏
垃圾清运门无防护系统
小区东侧围栏易翻越
3、整改方案：
（1）修复小区楼栋单元门、门禁及对讲系统，增加单元门闭门器与限位器，保 证小区门禁系统运行安全畅通。
（2）根据小区安全防范的实际需要对现有监控探头进行维修或升级改造，调整 监控点位布局，增加局部区域的监控点位，消除监控盲点。严格执行监控中心24 小时有人值守制度，对小区公共安全实施全面监控。围墙树立电子围栏，检验并 增添红外对射探测器等安装周界报警系统。
（3）对小区周界围墙进行修复、加固，保证周界围墙平均高度不低于2.5米。 在周界围墙处增设监控点位、红外对射探测器，并加装三道拉力刮刀，从而增加 周界围墙的主动与被动防御能力。
（4）小区西区和南区周界出处，夕卜界人员较为杂乱，需作为重点关注，并添 置监控设备，提高巡逻频率。对于车库内通往外界通道处进行封闭，装置监控设 备。园区与外围道路交接处需安装拉力刮刀，增设监控系统，确保小区达到安全、 封闭。
（四）房屋本体：
1、管理标准：
(1) 外墙面、建筑小品夕卜观整洁、完好。夕卜墙贴面建材无脱落，外墙玻璃幕墙 清明亮；夕卜墙涂料单块无大面积(0.5平方米以上)脱落和污渍，无明显影响外 观观感。
(2 )楼道及公共部位地面、内墙及天花整洁统一。建立定期检查制度，对于空、 鼓、裂等应及时修缮。
(3)小区主出入设有小区平面图，主要路设有标识。各组团、栋、单元(门X 户和公共设施、场地有明显标识 现场问题： 吊顶涂料掉落 墙面脱落
3、整改方案：
(1) 对于房屋外墙开裂部位及楼内墙体空鼓与粉刷层脱落部分进行修补、粉刷 出新。
(2) 对小区内房屋存在的漏水问题进行排查和梳理，聘请第三方专业机构分析 渗漏水的原因，制定紧急维修方案，具体整改方案与业委会商议。
(五) 车场及车辆管理
1、现场问题：
小区车位紧张
存在违章乱停问题
车库入护栏故障 车库入无防洪闸
2、车辆进出管理
（1）车辆进出时必须一车一卡，过一两车进开一次道闸，严禁在未办手续前将 道闸打开。
（2）无牌机动车辆进出服务区域时需登记和核实临时车牌或车辆行驶证及车主 驾驶证。
⑶公安、消防、救护、工程强险、垃圾清运车等需要到物业管理区域工作的 车辆，需核实后可手动开闸方行。其他政府部门工作人员、万科职员因公务进入 小区停车场，应该发临时停车出入卡，出场时应凭证件进行登记，可免收停车费 用。在《车辆出入异常情况登记表》上登记未收费原因并请驾驶员签字确认。
3、车辆日常管理
（1）进场后进行车位盘查，重新整理车位信息。
（2）对于路面妨碍车辆流通的路面停车予以管制和清除，地面主干道非划线车 位不可停车。
（3）路面已加划停车位的区域，在不妨碍路面车辆流通的情况下可保留；对于 路面未加划停车位区域且不妨碍路面车辆流通的区域，可加划停车位缓解小区停 车紧张问题。
（4）小区内严禁车辆压绿违停、堵占人行通道，对于社区占用小区停车位提供 解决方案
A:征询业主意见，针对违停车辆采取锁车处理或者管家联系车主，确认车主身 份，及时通知挪车。
B:征询业主意见与业委会协商形成决议，对于社区车辆禁止停入小区内部，外 部来访车辆，经过业主确认身份，工作人员保留车主证件，限时停留超出时间收 费处理。
（六）秩序维护
1、出入现状
蓝蝶苑平面图
蓝蝶苑小区目前共有2个出入，均为人车混行出入
南门人车混行出入
北门人车混行出入
2、蓝蝶苑出入整改方案：
（1）对小区东、南人车混行出入的车行道闸进行升级改造，增设平移门系统 两套，车牌识别系统四套，保证业主车辆秩序高效进入小区的同时，对外来车辆 进行严格管控。
（2）恢复小区北、南人行出入的门禁功能，增加防御能力，并对人行出入 进行严格管控。
3、秩序巡逻
（1）24小时巡逻无间断，以业主的安全为首要。
（2）1%夜间监控查岗，监督管理有成效。
（七）环境管理
1、景观水景
（1）现场问题：
水池变沼泽
原有水道干涸
（2）整改方案：
1）对社区用房旁的水景进行全面垃圾清运、池塘换水、保证小区池塘水质不浑
浊、无漂浮物、沉淀物，保持日常维护打理消杀，以防蚊虫滋生。
2）对已干涸的多处水景，前期集中清运垃圾、杂物，并补种植被，改善环境现 状。后期查明水景干涸原因后，在征询业主意见的基础上，制定修缮与环境改造 方案。
2、绿化
（1）现场问题：
蓝蝶苑小区绿化率高达43%，但后期疏于管理，维护不到位，部分区域草皮消 亡土壤裸露，水土流失严重，乔木部分死亡。
水土流失严重
草皮植被消亡土地裸露
绿植无人管问已枯亡
麦冬未分株失去美观
（2）整改方案：
1）对于小区路面草皮裸露区域5甫设草皮，保证草木长势良好，无黄土裸露，无 坑洼积水。
2）针对小区的水土流失现象，采用回土补救，在回土区域种植灌木类、根系抓 土植被以防水土流失。
3）对于疯长麦冬实施清理、分株，保证日后的定期维护，保证美观。在适当区 域种植一年生或多年生花卉3甫设灌木丛。
4）对于目前枯死树木进行清理，进行树木种植，移栽。对于过于茂盛树木进行 修剪。
5）小区花丛区域无残花，无杂草，花球重心适当，造形美观、病虫害率不超过
5%
3、保洁
（1）现场问题
垃圾桶卫生状况差
垃圾桶损坏未及时修复
园区水池漂浮青苔杂物
建筑垃圾堆放无人问津
（2）整改方案：
1）主干道保洁
a. 路面生活垃圾及时清理，地面不能有溢出的垃圾
b. 地面开荒保洁，垃圾桶清洗，夕卜观保持整洁，对于损坏垃圾桶集中处理更换， 保证每个垃圾桶有盖且无异味，楼栋处安放垃圾桶，与业委会商业垃圾临时停放 点存留问题，且每日生活垃圾及时清运，达到日产日清。
c. 对于水池环境着重加强管理，保证水质不浑浊、无漂浮物、沉淀物，保证日常 消杀，以防蚊虫滋生。同时加强水体环境、安全监控。
d. 小区内建筑垃圾，追朔责任业主，商议处理方式。
e. 地面无杂物，无积尘，无污渍，无积水，无积雪
侮日清扫一次，每小\时巡视一次
2）地库保洁
a. 堆积在地库的建筑垃圾清运出小区
b. 清除公共库的蜘蛛网以及常年堆积成的物资，保证公共地库、公共设施无污渍,
无蜘蛛网
c. 每日巡视清洁
3）消杀月服务
a. 公共区域无明显蚊蝇飞舞、蟑螂活动及鼠洞、鼠路
b. 消杀提前2天公示
c. 投放消杀药品处有明显警示标识
d. 每年开展四害宣进，全员消杀
4）小区涂鸦
a. 对破损的宣传栏进行修复，原宣传栏内垃圾无用广告信息宣布处理
b. 恢复后的宣传栏内张贴物业服务有关信息通知以及财产公示报告
c. 楼道内的〃牛皮鲜进行整体铲除，还业主一个干净的楼道墙面”
4、楼道、单元门、单元门
电梯堆放物件
单元车辆无秩序停放
（2）整改方案：
1）对单元门所堆放的小区公共用品进行规划，整理保证公共用品完好，整齐有 序。
2）与业委会商议单元门整改费用出处，修复单元门的可视对讲。
3）对过道所堆放的废弃物品清运，围栏、照明、墙面等进行出新，维修。并规 划停车区域。在单元门内添置充电桩，方便电动车辆充电。
4）对业主进行引导：园区单元门内禁止停放车辆，并将车辆引流至单元门内。
对于后期单元门内仍停入的车辆与车主进行交谈，规劝。如仍存在不配合的业主， 将对车辆进行清理，并列入小区曝光栏单。
（八）公共区域设施
围墙拉力刮刀损坏
化粪池清运不及时
电缆裸路表回受损
铁护栏损坏
小区地面下沉
夜晚小区照明昏暗
2、整改方案：
（1）对园区内的游乐场进行外观清理、铁艺出新，保持完好状态。后期可与业 委会商议费用出处对网球场进行改造，增设文体设施。
（2）定时定期清运化粪设备，保证化粪设备使用正常，无扰业主生活。
（3）将电缆进行梳理，整合。将电缆埋入园区地下，并进行填土种植草木。保 证电缆无损、使用正常，美观小区。
（4）对园区防爬刺设备进行出新，公共区域休闲设备更换，维修、出新。
（5）与业委会商议费用出处，增设小区内照明设备。在绿化浓密区域设置景观 照明，提升小区夜晚温馨氛围；在主干道、人行干道增设照明设备，保证园区晚 间明亮。
（6）针对地面损坏情况进行路面修复，重新画线，可增加护栏防止车辆碾压。
后期定期维护和修复园区主干道路。
（九）群租管理：
1、统计房号，建立台账，上门登记居住人员详细信息，便于统一管理及后期排 查。
2、与产权业主联系，告知群租人员的危害性，提醒业主重视。
3、联合辖区派出所进行梳理排查，租户提交身份证复印件，有案底及无合法有 效证件的不准予租住。
4、向承租人进行安全、卫生等宣传，督促承租人爱护和保持园区卫生，并督促 管理。
5、物业前台控制门禁卡办理数量，同时门岗严格执行业主(住户)自行刷卡进 出。
6、夕卜来人员来访，需租户下楼至门接，并登记备案身份信息。
7、公示出租注意事项，出租后，房主持房屋所有权证协同租户一起到物业进行 登记备案。对于愿意取消群租的业主，物业公司可提供关于租售服务于业主，租 售给正规租客使用。
(十)违建管理
1、装修住户:
(1) 审核业主装修方案。
(2) 向装修业主明确相关装修管理的规定。
(3) 门岗严格把控装修物资的进出。
(4) 按规定对装修现场进行巡查，及时发现及时整改。
2、违建住户
(1)通过管理规约明确装修管理制度。
(2 )进行违建的排查。
(3) 征询广大业主对于违建的意见，与业主、业委会共同向政府部门寻求支援。
（4）做好拆除现场后的现场和环境的回复。
（十一）消防通道与开发商产权问题
据项目现场勘查，绿地集团在小区内部，小区消防通道已被地产售出，产权问题 存在争议，万科进场，将全力协助业委会开展相关的工作。
（1）协助业委会确认产权关系；
（2）万科物业可提供相关法律咨询，协助业委会收集关于房产的相关证据；
（3）协助业委会与地产、住建部门、社区等单位就消防通道后期产权归属问 题进行协商；
（4）万科物业可推荐法务律师与业委会就相关问题的处理进行法律纠纷；
（5）根据业委会、业主大会的决议对进出小区的人员、车辆严格管理；
（6）对在小区办公的工作人员关于设施设备的使用，车位使用责权明晰，维护 业主的正当权益。
二、整改计划
万科针对蓝蝶苑小区现况及现场勘查情况，制定整改计划清单及费用预算，后期 列表中的整改项目招投标工作将邀请业委会参加，由业委会最终确定中标单位及 整改费用。