租金定价方案-文档资料.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,中华美食文化博览城租金定价方案,2010年,4,月,1,目 录,一、租金定位参考依据,二、项目本身情况分析,三、类似市场分析,四、项目周边市场的租金情况,五、商家承租能力,六、租赁条件,七、租金细化方案,八、招商策略,2,一、租金定位参考依据：,项目租金范围的确立需要基于准确的市场定位，同时又遵循市场规则，参考市场价格。本项目的租金定位参考依据主要为：,项目本身条件分析,类似市场及周边市场租金水平,商家在本商圈所能承受的租金水平,长期发展与稳定经营,3,二、项目本身情况分析,4,（一）商圈分析,项目周边目前还没有形成成熟的零售商业氛围，人气远远不如,王家湾、钟家村、经开万达广场,等成熟商圈旺盛。但项目周边集中了大量专业市场集群，竞争力也较强，具有一定影响力。江海东路、广瑞路、锡沪路三条街道各有特色：江海东路是交通要道，车流量大，以汽车配件为主，其他店铺很少；广瑞路则以餐饮、服饰、日用百货为主；而锡沪路以装饰、建材为主；,专业市场集群占据区域内商业龙头地位，并推动区域经济的发展！传统零售商业氛围淡薄，餐饮娱乐缺乏，形象档次低！商圈内,人群,3购物、餐饮娱乐消费不便。,新开业的,人信汇传统零售业态经营状况一般，但餐饮类经营较为火爆，成为人信汇最有人气的业态。,5,家居建材、装饰装潢、餐饮、服务配套、汽配汽修所占比例较高，,餐饮,/,休闲占比仅为,17%,和,3%,；且档次极低，分布零散。,总体上，项目周边商业仍主要以满足消费者日常生活需求为主。,除与区域业态一致的如家居建材等业种外，生活配套类经营状况一般。租金范围在,1-5,元,/,日,/,。,商圈零散商业业种比例图示：,6,（二）美食城优势分析,项目位于市府三个重点开发片区内，大交通、政策优越；,五洲三个项目连成一片，商业规模将达约60万平方米，规模优势明显；,本项目一期总面积近2万平方米，有利于形成集群市场；,三角形地块，面临自然河道，可规划自然景观；,开发商的品牌实力与商业开发、运营经验；,周边200万平米的成熟专业市场集群，配套业态缺失和空白。,商圈辐射近30万人口，消费潜力巨大,7,目前周边商业氛围淡薄，规划利好暂无法呈现；,广益路不允许开设机动车道口，限制临街交通组织；,南面临河，西面正对高架桥，展示面规划受影响；,片区传统商业、哥伦布、商公园商业的威胁；,无锡其他潜在竞争项目的威胁；,房地产市场发展过快，未来市场走向面临一定不确定性。,本项目作为新开发项目，不能当做成熟商业对待，须考虑到附近哥伦布广场的竞争。,（三）美食城劣势分析,8,清扬路餐饮现状：,位于南长区，临近佛教胜地南禅寺，旅游、购物、餐饮、休闲、娱乐和文化功能齐全，开发时间早，经营时间长，游客众多，餐饮集中，是无锡人吃喝玩乐的常来之地。,整体租金水平较高，约为,100-110,元,/,方,/,月，经营情况良好；,品牌商家云集，如姆妈炒菜、粤仔湾砂锅粥等，其他还有同等乐酒楼、美味齐、普京小站、米乐星,KTV,等。,三、类似市场分析,9,青石路餐饮现状：,北塘区进入无锡市中心的主要途径，无锡餐饮集中片区之一，功能主要有居住、购物、商务、餐饮、休闲、娱乐、旅游和文化等，道路宽阔，人车流密集，商业发达，区域内开发时间早，建筑比较陈旧；,青石路租金较高，平均,130,元,/,方,/,月左右，餐饮租金稍低，在,100-130,元,/,方,/,月之间。,餐饮代表商家有：澳门豆捞、北京烤鸭、永和大王、豪客来等；,无锡市类似市场调研,10,东亭街道餐饮现状：,东亭街道为锡山区政府所在地，是锡山区重点建设的街道，街道交通便捷，区位优势明显。这里居民区聚集，人口众多，主要有零售百货、餐饮、休闲娱乐和康体等业态，餐饮主要以服务附近居民为主，发展程度不够，租金约在,90-110,元,/,方,/,月之间；,餐饮代表商家有重庆德庄、阿瓦山寨、迷宗蟹、干锅羊蝎子等。,无锡市类似市场调研,11,崇安寺餐饮现状：,崇安寺1600多年一直是无锡的政治中心、商贸中心和文化中心，与上海城隍庙、南京夫子庙、苏州玄妙观齐名的江南四大特色街区。汇聚百货、特色餐饮、娱乐等业态，人流密集，消费旺盛，其单位面积月租金水平在100到800元不等；,商家代表：王兴记、KFC、麦当劳、味千、星巴克、皇亭美食、姆妈炒菜,等,。,无锡市类似市场调研,12,无锡市类似市场调研,金太湖国际餐饮现状：,金太湖国际城，位于无锡青石路，总建筑面积,68,万平方米，有大型商业街、国际影院、真冰溜冰场、五星级酒店、中心,MALL,、甲级写字楼、高档住宅等众多业态，集合高档购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、居住与文化等功能于一体；,金太湖国际,2009,年,6,月份开业，目前代表商家有沃尔玛、宏图三胞、,KFC,、必胜客、味千、王兴记、藏药汤坊、有意思休闲餐厅、英伦雅阁、钱贵,KTV,等。单位月租金一楼,100,到,300,不等，二楼,60-90,元。,但由于经营业绩不佳，开发商提供了第一个半年,6,折，第二个半年,8,折的优惠给商家。,13,无锡市类似市场调研,湖滨商业街,餐饮现状：,湖滨商业街,，位于无锡,滨湖区湖滨,路，总建筑面积,11.7,万平方米，,包,括时尚购物、餐饮美食、休闲娱乐、商务、旅游等多功能于一体的商业形态；,湖滨商业街,目前代表商家有,欧尚超市、五斗橱、汉宫姜母鸭,等。单位月租金一楼,60元,，二楼,24,元。,14,无锡市类似市场调研,阳光城市花园,餐饮现状：,阳光城市花园,，位于无锡,市建筑,路，总建筑面积,29.4,万平方米，,其中商业面积6万，包,括时尚购物、餐饮美食、休闲娱乐、旅游等多功能,，多业态,；,湖滨商业街,目前代表商家有,沃尔玛，KFC,外婆人家，味千拉面，可的，钱贵，耐克，阿迪,等。单位月租金一楼,60元,。,15,无锡市类似市场调研,万达广场,餐饮现状：,万达广场,，位于无锡,市梁溪,路，总建筑面积,70,万平方米，,其中商业面积13.8万平方米，,集合超市、影城、百货、KTV、健身会馆、运动城、电子数码、主题餐饮、时尚步行街等十大主力商业组合及数千家知名品牌；,万达广场,目前代表商家有,万千百货，KFC，必胜客，星巴克，一茶一坐,等。单位月租金一楼,含管理费,165,元,（以实用面积计租），其中外铺管理费15元，内铺管理费45元每月,。,16,无锡市类似市场调研,宝龙时代广场,餐饮现状：,宝龙时代广场,，位于无锡新区旺庄路，总建筑面积28万平方米，,其中商业面积16万平米。,集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体,，涵盖了时尚百货、大型超市、星级影院、娱乐中心、游乐广场、美食天地、国际名品、国际公寓等物业形态,；,宝龙时代广场,目前代表商家有,百盛，家乐福，东方影院，肯德基，味千，必胜客，小尾羊，权金城，真功夫，豪客来，耐克，阿迪,等。单位月租金一楼,120-160元,，二楼,60-80,元,，三楼42元,。,17,区域/路段,餐饮,总体量,单位租金水平,管理费,租期,年,免租期,递增,付租方式,崇安寺,约,8500,100-150,元/月,3,元,/,月,1,无,不定,半年付,清扬路,约,11000,100-110,元,/,月,2,元,/,月,58,无,3-6%,年付或半年付,青石路,约,16000,100-130,元,/,月,1,元,/,月,510,无,3-5%,年付为主,金太湖,约,6000,150-300,元/月,6,元/月,35,三个月,5%,季付,东亭街道,约,5000,90-110,元,/,月,无,510,无,3-5%,半年付为主,无锡市类似市场调研小结,无锡餐饮集中地主要租赁指标,以上租金水平都是以建筑面积计算，除了金太湖二、三楼实用率在60%70%之间以外，其余大多为街铺，实用率在90%上下。,18,四、项目周边市场的租金情况,路段,/,片区,平均租金,（元,/,方,/,月）,管理费,（元,/,方,/,月）,付租方式,锡沪路,120-150,2-3,半年付或季付,易初爱莲锡沪店,200-250,包含在租金里面,年付,哥伦布广场,140-180,季付,广益汽配城,90-100,2,半年,以上租金调查对象多为街铺，和哥伦布广场一楼实用率一样基本都是在,95%,左右，哥伦布二楼实用率为,85%,左右。,19,租金案例举例,巴渝飘香，位于哥伦布广场,2,楼，建筑面积大概,600,平方，年租金约,35,万，平均月租金约为,48.6,元,/,平方。免租期半年。,顺旺基，位于哥伦布广场一楼，临广南路，建筑面积大概,300,平方，平均月租金约为,180,元,/,月，没有免租期。,广苑酒家，位于锡沪路月星家居旁边，民航大酒店对面，面积约,450,平方，月租金约为,100,元,/,平方。,海上人家，位于广瑞路中端，实用面积约,120,平方，月租金约为,100,元,/,平方。,20,五、商家承租能力,商家类型,建筑面积（平方米）,承租水平（元,/,方,/,月）,意向楼层,中式酒楼,800-1000,25-30,4,特色餐饮,200-400,50-80,2,快餐连锁,300-400,140-160,1,火锅,500-800,50-60,2,25-30,4,烧烤,200-300,70-80,2,特色小吃,20-80,40-50,3,KTV,1000-2000,20,5,足浴,300-500,25,5,酒吧,300-400,20-25,5,备注：以上租金意向均为对本项目意向商家（,40,家）,进行访谈得来的。,21,六、租赁条件,根据周边市场和同类型市场的对比情况分析，再加上近期对意向商家的租金承受度摸底分析，建议租金定为：,哥伦布广场一楼街铺顺旺基：,180,竞争项目一楼平均租金：,120,锡沪路广苑酒家：,100,广瑞路海上人家：,100,商家能承受租金：,140,一楼平均租金：,120,元,/,方,/,月,1,、租金水平,哥伦布广场二楼巴渝飘香：,48.6,金太湖二楼均价：,80,竞争项目二楼平均租金：,60,商家能承受租金：,70,二楼平均租金：,70,元,/,方,/,月,备注：本方案内所列商家能承受租金均是商家在不知道本项目,具体实用率的情况下反馈的。,22,租金定价（二,四层）,根据楼层商业价值的规律以及商家承租能力摸底分析,，建议各楼层租金均价如下：,二层均价：,7,0元/月；,三层均价：,5,0元/月；,四层均价：,30,元,/月；,五层均价：,2,0,元,/月；,项目整体均价：,60,元,/,月；,在实际操作中可以七折的优惠起租，以利于在开业前达到高出租率。,后期招商如果,客户接受度低可,再协议额外的租金优惠。,23,2,、免租期及管理费建议,建议免租期6-12个月,，结合商家租赁面积和付租方式进行调整。,建筑面积,500,平方以下，半年付租,6个月免租期,建筑面积,500,平方以上，半年付租,8个月免租期,建筑面积,500,平方以上，一年付租,12个月免租期,大面积商家或知名品牌商家可另行申请；,当市场认可度不够时，根据商家的不同要求，可随时调整。,免租期建议,免租策略,总体策略：长免租期、提高单位租金，支持项目销售。,管理费建议,参考市场同类项目，结合经验判断，建议,物业管理费为,5-8,元,/,/,月，第一年管理费免除。,如有中央空调，其费用建议以各商家流量计费，具体费用标准待定。,24,3,、租期建议,鉴于餐饮行业的特殊性,投入产出比比较大，成本回收慢，在确定租期时需要适当延长时间，给商家充足的时间回收成本，增加赢利。,主力商家,：,10-15,年。该类型商家要求时间较长，同时也可以加强中小商家的投资信心；,大型酒楼,：,8-12,年。这类商家需求面积大，投入的成本也大，回收成本和培育市场的时间相应延长，合约时间不长做不到盈利；,中型餐饮,：,5,年。,5,年是中型餐饮的基本起租期，少于这个时间商家都没有信心经营；对于个别品牌形象好的中型餐饮可适当延长租期；,小型餐饮,：,3,年。而对于一些有影响力的小面积次主力商家可以适当延长租期；,根据商家的不同情况来分类租期，基本保证以,3-5,年租期的商家为主，其他租期年限的商家相对较少。以实际出租情况为准。,25,4,、租金支付方式参考,通过上述分析，建议采用半年付方式为主，具体可如下：,面积需求小的商家每半年支付一次；,面积需求较大的商家可与商家协调来定。,无锡市场,项目名称,租金支付方式,锡沪路,半年付或季付,易初爱莲,年付,哥伦布广场,季付,金太湖国际,半年,主推方式,纯租金,扣点,：,适合肯德基、必胜客、麦当劳,等品牌形象好的,商家；,辅助方式,26,5,、押金：,租,金采取,“,1,押,6,租或,1,押,12,租”,方式，管理费押金,1,个月。,6,、装修期：,建筑面积,100,平米以下,包含在免租期内，,100,平米以上另行给予免租期,7,、递增率：,从,第二年起每年递,增,3-5%,，长合约商家第,6,年起递增,7-10%,，大,面积商家另行洽谈。,27,七、租金细化方案,28,在确定了美食城整体租金水平的前提下，再依据一般铺位的租金制定原则对租金进行细化，并综合考虑项目经营策略，制定切实可行的租金条件。,一般商铺的租金制定原则，包括：,距离美食城入口铺位：,商场入口处铺位租金高，距离商场入口越远，租金越低,；,自动扶梯旁边铺位：,自动扶梯旁边铺位租金高，离自动扶梯远的铺位租金相对低；,主通道铺位：,主通道铺位比次通道铺位价值高，次通道铺位价值比死角位铺位价值高；,人流动线通畅铺位：,人流动线通畅，有回流的铺位租金高；,铺位方正与否：,方正的铺位好利用，租金高，不方正的铺位视其不方正程度相应定价；,铺内有无柱子：,铺内无柱子好利用，价值高，有柱子视其影响程度相应定价；,光线好坏铺位：,光线好铺位体现良好通透性，心理舒适度高，价值高，光线差铺位租金相应下调；,自动扶梯人流落地铺位：,自动扶梯人流落地直接面对铺位价值高，背面铺位价值低；,人流汇集处铺位：,“十”字型、“井”字型人流汇集处铺位租金高；,开间进深比例合理铺位：,铺位开间、进深比例在,1,：,2,的铺位好利用，市场接受程度高，租金高；开间小、进深大的铺位价值低；开间大、进深小的铺位价格视配比情况，相比开间小进深大的铺位价值高；,等等,。,29,从 各 地 段 商 业 价 值 综 合 分 析：,广益路地,段,广泽路地段,河道地段,小,区路地段；,无论从商业展示性、交通易达性分析，还是从未来商业发展潜力分析，广益路一侧商业价值都是最高的。,广 益 路,小 区 路 段,河,道,广 泽 路,广益汽配城,广益街道办,30,一楼,人流动线,主出入口,主出入口,主出入口,次出入口,次出入口,次出入口,次出入口,31,一楼均价：,120,元,/,方,/,月,均价,160,元,/,方,均价,160,元,/,方,均价,160,元,/,方,均价,140,元,/,方,均价,140,元,/,方,均价,120,元,/,方,均价,120,元,/,方,均价,120,元,/,方,均价,140,元,/,方,均价,120,元,/,方,均价,120,元,/,方,均价,120,元,/,方,均价,70,元,/,方,均价,70,元,/,方,均价,70,元,/,方,32,二楼,人流动线,B,区来往人流,一楼上楼人流,三楼下楼人流,33,二楼均价：,65,元,/,方,/,月,均价,70,元,/,方,均价,80,元,/,方,均价,80,元,/,方,均价,80,元,/,方,均价,80,元,/,方,均价,65,元,/,方,均价,65,元,/,方,均价,65,元,/,方,34,三楼,人流动线,B,区来往人流,二楼上楼人流,35,均价,45,元,/,方,均价,55,元,/,方,均价,55,元,/,方,均价,55,元,/,方,均价,55,元,/,方,均价,40,元,/,方,均价,40,元,/,方,均价,40,元,/,方,三楼均价：,45,元,/,方,/,月,36,四楼,人流动线,37,四楼均价：,30,元,/,方,/,月,均价,35,元,均价,35,元,均价,25,元,均价,25,元,38,五楼,人流动线,39,五楼均价：,20,元,/,方,/,月,均价,20,元,均价,20,元,40,本项目规模大，规划业态较单调，尤其是餐饮类商家回本时间长，使得本项目需要更长时间才能做旺，因而未来项目首、二层租金水平应低于片区同类型物业。,由于餐饮类商家的租金提升比较困难，项目初期又需经过,13,年的市场培育期，同时还有哥伦布广场的竞争，建议通过长免租期或租金折扣调整，降低商家经营成本，减少商家担心，来保障项目长期利益的实现。,采取“放水养鱼”的策略，依靠主（次主）力店的带动作用，逐渐汇集人气，待项目经营渐旺后逐步增加租金水平。,“放水养鱼”，逐步调高,八、招商策略,41,