物业管理科考题.docx

物业管理科考题

一、综合知识题。
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1、什么是住宅物业管理？
答：《上海市住宅物业管理规定》所称住宅物业管理，是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
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2、物业管理企业的定义是什么？
答；《上海市住宅物业管理规定》所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。
3、业主大会履行哪些职责？答：业主大会履行下列职责:
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。
4、物业服务企业按照物业服务合同的约定应当可以提供哪些相应的服务？
答：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：
（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；
（二）公共绿化的维护；
（三）公共区域的保洁；
（四）公共区域的秩序维护；
（五）车辆的停放管理；
（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；
（七）物业维修、更新、改造和养护费用的帐户管理；
（八）物业档案资料的管理；
（九）业主大会或者业主委托的其他物业管理服务事项。
物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。
5、上海市创建“四高”优秀公区是哪“四高” ？
答：所有新建住宅小区按“高起点规划、高水平设计、高质量建设、高标准管理”的要求进行建设，并在此基础上创建一批“四高”优秀小区；规范创建管理，提高创建水准。
6、居住物业小区经理的任职条件有何规定？
答：担任小区经理的管理人员应符合下列条件：
（一）取得建设部颁发的《全国物业管理从业人员岗位证书》；
（二）取得小区经理岗位资格证书；
（三）具有一年以上从事居住物业管理的工作经历；
（四）与物业管理企业订有聘用合同；
通过执业注册。
7、《上海市住宅物业消防安全管理规定》规定业主大会、业主委员会应当履行哪些职责？答：业主大会、业主委员会应当履行以下职责：
（一）组织、催促业主或者住宅使用人遵守消防法规和章程；
（二）配合居民委员会依法履行消防安全自治管理职责，支持居民委员会开展消防工作，并接受其指导和监督；
（三）监督、协助物业管理企业落实消防安全服务工作；
依据法律、法规和技术规范标准，维修更新消防设施。
8、召开业主大会会议的程序有哪些?答：业主大会会议按下列程序召开：
（一）会议筹备工作
业主委员会（换届改选小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或者表决表（选票）、核实业主情况。
（二）发布公告
业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届改选小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。
（三）征询意见或者投票表决
采取书面征求意见形式的，业主委员会（换届改选小组）应发放征询意见表或者表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或者由业主投票表决。
（四）回收统计意见
业主委员会（换届改选小组）根据《业主大会议事规则》的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。
（五）通过大会议事决定
业主委员会（换届改选小组）在公告栏通报征询意见或者投票统计结果，接受业主的查询和监督。
业主委员会（换届改选小组）根据征询意见或者投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会（换届改选小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。
二、政策法规题
1、国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》分别从何时开始施行？
答：《物业管理条例》自23年9月1日起施行，《上海市住宅物业管理规定》自24年11月1日起施行。
2、物业管理用房的配置有何具体规定？
答：建设单位应当按照下列标准配置物业管理用房：
（一）物业管理企业用房，不低于物业管理区域房屋总建造面积的0. 2%；物业管理区域房屋建造总面积不足5万平方米的，不低于建造面积1平方米。
（二）业主委员会用房，不低于建造面积30平方米。
配置的物业管理用房应当为地面上的独立成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。
分期开辟建设的物业管理区域，建设单位可在先期开辟的区域内配置物业管理用房，或者以先期开辟区域的建造面积为基数，按上述第一款、第二款规定配置暂时物业管理用房。建设单位提供暂时物业管理用房的，应当根据《上海市住宅物业管理规定》第十九条的规定办理相关手续。
3、物业服务企业在业主、使用人使用物业时应起到哪些监管职责？
答：物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主暂时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定或者业主暂时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。
4、当事人对市房地资源据、区（县）房地产管理部门以及其他有关行政管理部rj的具体行
政行为不服的怎么办？
答：当事人对市房地资源据、区（县）房地产管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作为具体行政行为的行政管理部门可以依法申请人民法院强制执行。
5、对违法搭建建造物、构筑物的如何处理？
违反《上海市住宅物业管理规定》第二十六条第二项规定，违法搭建建造物、构筑物的，由区（县）房地产管理部门责令限期拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款；当事人逾期不拆除的，区（县）房地产管理部门可以申请区（县）人民法院组织强制拆除。
对正在实施违法搭建建造物、构筑物的，区（县）房地产管理部门应当责令即将住手施
工，可以暂扣施工工具、材料；拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人
承担。
附有违法建造并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。
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6、本市的非住宅物业管理和未选聘物业管理企业提供物业服务的住宅物业的管理，执行什么艘？
本市的非住宅物业管理和未选聘物业管理企业提供物业服务的住宅物业的管理，参照《上海市住宅物业管理规定》执行。
7、擅自损坏房屋结构，伤害公共利益的行为如何处理？
违反《上海市住宅物业管理规定》第二十六条第一项规定，损坏房屋承重结构的，由区（县）房地产管理部门责令即将改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下罚款。
8、虹、使用人违法《上海市住宅物业管理规定》,擅自改变物业使用性质的如何处理？业主、使用人违法《上海市住宅物业管理规定》，擅自改变物业使用性质的，由区（县）房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，可处一万元以上五万元以下的罚款。
三、业务知识题。
L利用物业公共部份获取的收益如何处理？
答：利用物业共用部份获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。
2、清洗水箱的费用是否应动用维修基金？
答：商品房清洗水箱的费用，在日常的物业管理服务费里列支。根据上海市房屋土地资源管理局“关于实施《上海市商品住宅维修基金管理办法》若干问题的通知”（沪房地资物【22】457号）规定：“四、关于《办法》第十四条维修基金的用途：《办法》第十四条所称的系用于物业共用部位、共用设备以及公共设施的维修更新，不包括日常养护。其日常绿化养护费、水箱清洗、公用照明和共用设备养护费等应纳入日常物业管理服务收费范围。”
关于售后公房清洗水箱的费用，根据《关于水箱清洗和绿地养护收费标准地通知》（沪房地物【1996】872号）的规定可以在三项维修基金的住宅修缮基金中列支，而商品住宅的水箱清洗费不能在维修基金中列支。
3、成立蛭大会必须具备什么条件？
答：一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建造面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。
4、《上海市居住房屋租赁管理实施办法》对出租房屋的人均承租面积标准有何规定？
答：租赁居住房屋，承租的人均建造面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建造面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。
5、对再次筹集维修资金有何规定？
答：专项维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，业主大会应当就再次筹集方案作出决定，业主应当按照业主大会的决定缴纳专项维修资金。分期筹集的，业主应当在3年内交纳完毕。
再次筹集的维修资金余额，不得少于首期维修资金中购房人交纳的数额。
6、物业服务项目和等级是如何划分的？
答：本市住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维护服务五项，等级从低到高，最高为五级。
7、《上海市住宅物业服务规范》的岗位规范有哪些？
答：小区经理：熟悉业务，履约守信，勤于协调，管理有序。
接待人员：热情主动，登记准确，处置及时，件件落实。
维修人员：约时不误，工完料清，住户签收，事后回访。
秩序维护员：在岗尽责，熟悉域情，防范到位，举止文明。
清洁人员：按时保洁，日清垃圾，定期灭害，环境整洁。
绿化养护员：及时灌溉，按时修剪，清除杂草，防治虫害。
8、物业管理区域内的哪些配套设施设备归全体业主所有？
答：物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：
（一）物业管理用房；
（二） 门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊；
（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；
（四）物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；
（五）建设单位以房屋销售合同或者其他形式承诺归全体业主所有的物业；其他依法归全体业主所有的设施设备。
四、案例分析题。
1、本区某小区业主正在屋顶搭建建造物，请分析我局将如何进行处理？
答：对于正在实施的违法建造，拆违实施部门在2小时到现场调查取证，确认属于我局执法范围的，向违法当事人送达《当场拆除违法建造决定书》、责令即将住手施工、暂扣施工工具和材料、限期其房地产登记，报区拆违办组织强制拆除，拆除后结案并恢复房地产登记。
2、某小区物业服务企业原由小区开辟商礼聘，业主入住后对该物业服务企业不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该企业，但该企业称：其与开辟商有委托管理合同,且业主购楼时与开辟商的契约中已订明：“允许开辟商委托的物业服务企业进行管理〃，因此，业主现在无权解聘服务企业，业主称服务质量不好*无法举证，且物业服务质量没有统一标准，所以物业服务企业不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任,为此，业主与物业服务企业争执不下，诉诸于法院。问题：1、试析本案所涉及的法律问题。
2、对此类纠纷应如何解决。
答：1、本案涉及的是物业管理法律关系问题；
2、物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中，物业服务企业的管理权来自于产权人的委托授权。在物业开辟阶段，产权是开辟商的，于是这时惟独开辟商有权决定请哪一家物业服务企业参预开辟和日后过渡期的服务；在业主入主后，由于产权的转移，物业服务的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的服务权或者委托服务权自然也属于业主，因此，开辟商委托的物业服务企业在完成为了过渡期的服务后，物业服务的决定权就随即从开辟商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开辟商聘用的物业 服务企业的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业服务企业。
3、本案中，物业服务企业拒绝交出管理权的理由不能成立，业主委员会在与物业服务企业自行商议不成的情况下，可提起司法诉讼。