医院楼宇智能化及公用设施设备物业服务范围及内容.docx

医院楼宇智能化及公用设施设备物业服务范围及内容
1）给排水：包括室内给水、雨水、污水、废水、直饮水及太阳能热 水系统，卫生洁具等，医院安装各类供水设备、水泵等共54台。
2）电气：包括强电和弱电系统。强电部分包括高低压变配电、动力、 照明、防雷接地系统，弱电部分包括综合布线、通信网络、视频安防 监控、建筑设备监控、ICU及手术室视频监控、手术示教、门禁、电 子巡更、入侵报警、智能照明、停车场管理、护理呼叫、可视对讲、 公共信息发布、背景音乐广播、信息查询及电力监控系统。医院安装 柴油发电机、变压器、高低压配电柜共13 0台。
3）通风空调：包括水冷式中央空调、变速多联中央空调、净化空调 （手术室、ICU、NICU、中心供应室、静脉配置中心为净化区域、
面积约4967平方米）及通风系统。安装各类冷水机组、多联空调机、 新风处理机组、风机、冷却塔、冷却泵等520台。
4）消防：包括消火栓灭火、自动喷水灭火、消防水炮、气体灭火、 火灾自动报警及电气火灾监控系统。
5）电梯：医院现设有46台电梯（1台待安装）
6）人防：包括人防区域门、给排水、电气及通风空调工程。
7）燃气：包括锅炉房、厨房及庭院燃气管道。
8）其他：
① 锅炉：安装蒸发量4T/h锅炉3台。
② 医用气体：包括中心供氧、压缩空气、负压吸引系统、手术室其 他中心供气系统及配套管路、设备终端。
③ 医用纯水：包括预处理、反渗透、后处理及控制系统。医院安装 各类水箱、水泵、杀菌器、过滤器、变频器等41台。
④ 标识导向系统。
⑤ 智能化物流传输系统。
⑥ 室外工程：室外水电消防管网、泛光及景观照明、10千伏外线、 雨水回收利用系统、污水处理站、水土保持等工程。
物业相关的电气、给排水、消防、医用气体、医院电梯，以及综合布 线、监控、巡更、有线电视、楼控、时钟、配电、广播、报警、门诊 叫号、停车场、门禁设施清单见医院建筑竣工图档案。
9）机电工程管理服务的范围和内容
序号
项目
医院外委设备核心维保
内容
物业职责
1
电梯维保
46台电梯日常维修保养
负责电梯全面管理，安全管理、巡检；机房 与轿厢照明、卫生；对外委维保工作的监督 管理。
2
消防系统保养
全院消防系统日常维修
保养（聘请有资质专业公
司维保）
负责消防系统全面管理，日常巡检、清洁卫 生；防排烟、水系统、灭火器配套设施定期 检查、保养。对外委维保工作的监督管理。
3
监控安防系统维保
监控安防系统核心维保
负责监控安防系统全面管理，主机、摄像头
清洁角度调整，录像情况检查，线路完好。
对外委维保工作的监督管理。

4
发电机维保
发电机应急维修与定期
保养
负责发电机系统全面管埋，应急维修、年度 检测；日常巡检、机房及主机清洁卫生；定 期保养（冷却水、油路、电瓶）；定期试车;
对外委维保工作的监督管理。
5
变配电维保
核心维修与定期保养、检
测
负责变配电系统全面管埋，年度检测；日常 巡检；温度、电流、电压监测；清洁卫生； 对外委维保工作的监督管理。
6
高压系统维保
核心维修与定期保养、检
测
负责高压系统全面管理，开关柜及相关设备 应急维修；日常巡检；温度、电流、电压监 测；清洁卫生及其他相关维保工作；对外委 维保工作的监督管理。
7
手术室UPS维保
核心维修与定期保养、检
测
负责UPS系统全面管理，日常巡检；温度、 电流、电压监测；清洁卫生；定期充放电、 失电测试；对外委维保工作的监督管理。
8
楼宇设备自控系统
维保
应急维修、核心保养
负责楼宇设备自控系统全面管理，日常监控、 操作；清洁卫生；简单故障处理；对外委维 保工作的监督管理。
9
远程抄表系统维保
应急维修、核心保养
负责远程抄表系统全面管理，日常监控、操 作；清洁卫生；简单故障处理；对外委维保 工作的监督管理。
10
护理对讲、医用可
应急维修、核心保养
负责护理对讲、医用系统全面管理，日常监

视维保控、操作；清洁卫生；简单故障处理；对外
委维保工作的监督管理。

11会议音视频系统维应急维修、核心保养
保
负责会议音视频系统全面管理，日常监控、 操作；清洁卫生；简单故障处理；对外委维 保工作的监督管理。

燃气锅炉及主管路系统 负责锅炉系统全面管理，日常监控、操作;
12锅炉核心维保
核心维保（聘请有资质专加油、滤网清洗、清洁卫生；日常故障处理;
业公司维保）对外委维保工作的监督管理。
制冷机组及附属系统核 负责制冷机组系统全面管理，泵与电机应急
心'维保、低压离心机、高维修、系统检测；日常监控、操作；加油、
13制冷机组定期维保
压离心机、冷却塔核心维滤网清洗、清洁卫生；日常故障处理；对外
保委维保工作的监督管理。
负责精密空调全面管理，日常监控、操作； 影像科等区域精密精密空调核心维保（聘请
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加油、滤网清洗、清洁卫生；日常故障处理;
空调维保有资质专业公司维保）
对外委维保工作的监督管理。
负责精密空调全面管理，日常监控、操作；
15
1丁房等区域区域精精密空调核心维保（聘请
加油、滤网清洗、清洁卫生；日常故障处理;
密空调维保有资质专业公司维保）
对外委维保工作的监督管理。
聘请有专业资质公污水处理站按照法律法 负责污水处理系统全面管理，日常监控、操
16司进行污水处理系规要求，委托有资质的专作；加油、滤网清洗、清洁卫生；日常故障
统运营和维护业公司进行运营维护处理；对外委维保工作的监督管理。
洁净机组控制系统核心
负责洁净区域空调系统全面管理，日常监控、
洁净区域空调机组
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维保（聘请有资质专业公
操作；加油、滤网清洗、清洁卫生；日常故
维保
司维护）
障处理；对外委维保工作的监督管理。
洁净机组过滤系统
为保证洁净区域洁净度，
负责洁净区域空调过滤系统全面管理，日常
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维保（聘请有资质
对洁净机组及洁净区域
监控、操作；加油、滤网清洗、清洁卫生;
专业公司维保）
过滤系统进行定期维保
日常故障处理；对外委维保工作的监督管理。
负责中央空调控制系统全面管理，日常监控、
中央空调机房控制系统
19
中央空调控制系统
操作；加油、滤网清洗、清洁卫生；日常故
核心维保
障处理；对外委维保工作的监督管理。
日常监控、操作；加油、滤网清洗、清洁卫
20
中央空调水质处理
核心维保
生；日常故障处理；对外委维保工作的监督
管理。
负责新风机组系统全面管理，日常监控、操
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新风机组维保
新风机组核心维保
作；加油、滤网清洗、清洁卫生；日常故障
处理；对外委维保工作的监督管理。
为保证新风机组新风质
新风机组过滤系统
日常监控、操作；加油、滤网清洗、清洁卫
22
维保
量，对新风机组过滤系统
生；日常故障处理；对外委维保工作的监督
进行定期维保
管理。
负责中央空调系统全面管理，日常监控、操
吊顶风柜、风机盘
吊顶风柜、风机盘管、风
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管、风道专业清洗
道专业维保
作；加油、风机盘管末端滤网清洗更换、清

监督管理。
负责给排水系统全面管理，泵与电机维修、
系统检测；日常监控、操作；加油、滤网清
24给排水系统维保给排水系统核心维保
洗、清洁卫生；日常故障处理；对外委维保
智能化物流传输系、、 统
医疗气体系统核心
设备一
医疗气体管道系统
的维修保养~
医疗气体报警/流
28量监控系统的维修核心维保
保养
29医用纯水系统核心维保
工作的监督管理。
负责智能化物流传输系统全面管理，日常监 控、操作；清洁卫生；简单故障处理；对外 委维保工作的监督管理。
负责医疗气体系统全面管理，日常监控、操 作；清洁卫生；简单故障处理；对外委维保 工作的监督管理。
负责医疗气体管道系统全面管理，日常监控、 操作；清洁卫生；简单故障处理；对外委维 保工作的监督管理。
负责医疗气体报警/流量监控系统全面管理， 日常监控、操作；清洁卫生；简单故障处理; 对外委维保工作的监督管理。
负责医疗纯水系统全面管理，日常监控、操 作；清洁卫生；简单故障处理；对外委维保 工作的监督管理。

备注：特种设施设备如：消防、污水处理、电梯、发电机、洁净精密 空调、二次供水消毒等的维护、保养、检测等须聘请具有专业资质的 企业进行维保，并取得相关合格证，维保费用由乙方在物业管理服务 费中支出，材料费、零部件费用5元以上由医院支付，5元以 下由乙方支付。
机电工程管理服务的要求
A. 保证医院设备设施安全正常运行（医疗设备除外），主要系统包括 但不限于：供配电系统（含柴油发电机系统）、空调系统、电梯系统、 给排水系统、太阳能热水系统、燃气锅炉系统、景观照明系统、燃气 管道系统、垃圾收集系统、设备标识系统、水池水处理设备系统、供 氧系统、污水处理系统的管理及其维护服务工作。
B. 保证供水、供电及运行安全;二次供水设施，须按照《深圳经济特 区用水二次供水管理规定》，每年清洗消毒两次，并进行水质检测， 保证二次供水水质达标。
C. 确保医院机电设备安全、经济、可靠、持续运行，定期保养延长设 备的使用寿命；
D. 中标服务方须承担因管理因素弓I起的设备故障、设备损坏或由此带 来的其它事故的全部责任；
E. 机电工程服务人员必须持证上岗，人员技术队伍配备合理，应配有 持证工程师；
F. 电梯、消防系统、监控系统、锅炉设备、中央空调主机、污水处理 系统等系统运行、保养、维护须具备专业相应资质。
a. 电梯（包含年度的年检、月检及费用）、消防系统、污水处理系统、 生活水池清洗、楼梯清洗、热泵系统等须由物业公司（需具备专业资 质）或委托具备专业资质的公司进行每月的维护、保养检测，费用物 业公司负责并支付。物业公司委托其他专业公司进行维护、保养，必 须征得院方同意，才能执行 在物业维护、管理期间，系统若发生任 何故障或造成安全事故，均由物业公司自行承担一切责任。
b. 电梯须建立严密的安全运行和维修保养制度，由电梯维保公司负责 专业维保，电梯配备有专业人员保养，保养人员需持有上岗证。对各 梯的运行维护保养情况做好记录并对梯内进行卫生保洁与消毒工作。 同时按照有关部门规定及时通知专业公司做好电梯年检工作。
c. 电梯日常运行管理和维护保养工作应当符合《深圳市电梯安全管理 办法》（深圳市人民政府令第89号）和合同约定的工作内容，实施 日常维护保养后的电梯应当符合《电梯维修规范》（GB/T18775）、《电 梯制造与安装安全规范》（GB 7588）的相关规定。中标供应商要按《深 圳市电梯安全监管方式改革实施方案》要求，对院区全部电梯购买事 故责任险，基础保费不少于每年1元/台。
d. 空调设备保养（含中央空调、手术室洁净空调等）各种空调每年最 少清洁保养两次，各种空调未端过滤网面板每月最少清洁保养1次。 保证设备运转正常和制冷洁净需求。每月进行保养，并提交运行情况 报告和水处理报告。保障冷却、冷冻、循环水达到规定指标。
e. 消防中心安排专职人员管理24小时值班，持证上岗，经常巡视检 查消防系统设备和设施，发现问题及时催促专业公司进行时检修。保 障设备完好，运行正常。消防中心每个工作人员要熟悉消防知识，了 解所有消防范围的阀门、管道、水龙头、按钮位置、警铃位置、探 头位置、进风、出风的设备位置、接线盒的安装位置和电缆、电 线槽走向。熟悉消防中心设备的性能、操作、简单维修，逐步达到较 复杂维修。每天巡查安全疏散通道、消防门、应急灯、安全出指示 标志等，确保畅通、安好。
£电工班人员必须持有上岗证。配电机房须安排人员24小时值班， 值班人员每天对值班房、配电房、机房进行清扫，保持室内和电器设 备的整洁，机电设备完好率达1%。严格按照工作手册操作。必须 具备全面性电工技能，会看大厦的电器安装系统图，熟悉所有的电气 设备性能、线路的分步走向，懂得强、弱电的线路维修和用户的设备 维护。对自己的责任工作范围内的设备要做到三勤（勤巡视、勤检查、 勤保养），四会（会操作、会判断异常、会维护、会保养）；按规定保 养所有的设备，及时发现和处理隐患问题。发电期要求定期试运行， 一般每15天试运行一次，不带负荷运行15分钟，每月带负荷运行 运行一次，做好检查和试运行记录。
g. 锅炉监视运行管理安排专职管理人员24小时值班，持证上岗，做 好定期检查记录，保证设备的安全运行，保证锅炉各项检测指标全部 合格。保证消毒供应室用气。同时按照上级有关部门要求，定期做好 压力耘阀门等部件的检测和年检，发生故障应及时配合专业公司检 查，若因不及时通知或检测、检修，发生事故由物业公司负责承担相 关责任及费用。保障污水处理设备正常运行和污水处理达标。投放药 物和自行检测效果做好记录。
h. 各类弱电系统：要求配备专业的弱电工程师，具有现场管理经验， 并能熟练掌握各类系统的正常应用。楼控系统（BA）:检测中央主机 的硬件是否完好，软件模块是否能正常使用，各类软件功能是否能够 实现，控制流程、联动关系、控制精度是否符合要求，保证BA系统 的正常使用，提高其使用寿命；数字广播系统：检查放大器、喇叭、 电源、消防联动能功能；护理呼叫及对讲系统的通讯效果、电缆、通 讯天线及其他辅助设备的正常运行;多媒体发布系统的显示器、电源、 网络的正常使用；相关各类设备的输入、输出电压、电流和频率等指 示是否在正常运行范围内，测试各种音源信号；安防系统：熟练掌握 硬盘录像机软硬件使用方法，建立管理规范，认真负责完成视频、门 禁、巡更等各类系统的监控工作，24小时值班，保证安防系统的正 常运行。
i. 医用气体供应及设备维护保养运行（氧气、压缩空气、真空吸引）: 保证医院气体供应，不得间断；设备维护保养完好率1% ；安全管 理合格率1% ；人员岗位责任清晰。负责全院的供氧供气设备维护 服务，定期排查，出具排查报告，应急预案。由于医院的特殊性，供 氧设备需保持稳定工作状态，如出现突发事故由中标方负责。
G. 水、电、气的抄表统计工作；科研实验用水的运送和统计工作。
H. 图纸、设备设施台账、档案资料管理。
I. 设备设施突发事件应急预案制定、演练及突发事件的及时处理。
J. 医院空调的日常管理和维护报修工作。
K. 中标供应商按照采购人的节能目标要求，负责服务范围内物业的用 水用电、中央空调等设施设备的节能管理。中标供应商有责任提出医 院内节能优化、整改方案，报采购人批准后，共同组织实施，费用按 照双方约定条款执行。中标供应商须根据政府职能部门要求，做好向 相关部门申报与节能有关的工作（如太阳能系统），并负责其申报费 用。
L. 中标供应商作业时所使用的各类材料、零配件要符合国家环保要求， 并能提供相关检验证明材料。中标供应商在处理废旧材料、零配件时 要按照环保流程进行处置。
M. 根据医院要求做好有关医院公共设备维修维护和管理的其它服务 工作。