房地产市场调查报告PPT演示课件.pptx

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/1/8,#,X X,市房地产市场,调查分析报告,调查人员,:XXX XXX,时间：,2016,年,8,月,8,日,1,2,目录,CONTENTS,一、城市宏观环境,一,城市宏观环境,二,项目地块及,SWOT,分析,三,房地产市场调查及竞盘分析,四,本案核心问题及解决思路,一、城市宏观环境,城市宏观环境,1,、,城市概括,2,、,城市区位及交通,3,、,城市经济发展,4,、,总 结,3,阜康地理位置：,阜康市位于天山东段北麓，准噶尔盆地东南缘，东与吉木萨尔县,相连，西与首府乌鲁木齐市相邻，南依天山，北与阿勒泰地区相接，隶属新疆昌吉回,族自治州。,1992,年撤县设市。,阜康行政区域：,全市总面积,11726,平方公里，总人口,22,万，有汉、回、哈萨克等,26,个民族，下辖天池景区、阜康产业园（甘河子镇）和,4,镇,3,乡、,3,个街道办事处，市,域有,3,个兵团农场、,20,多家中央及区、州驻市单位。,城市化建设：,截止,2015,年底，城区面积扩大到,25,平方公里，城市化 水平达到,45.6,。,人口,：,截止,2015,年，,全市年末总人口,16.70,万人，其中城镇人口为,8.58,万人。,4,城市宏观环境,1,、城市概括,区位：,阜康市与首府国家级工业园区甘泉堡相邻，东临吉木萨尔县，西与米泉市,接壤，南与乌鲁木齐县相望，北与阿勒泰地区富蕴县相连，境内东西最宽处,76,千米，,南北最长处,198,千米。西距新疆自治区首府乌鲁木齐市,57,千米，距离乌鲁木齐国际机,场,50,公里，距昌吉市,93,千米，乌鲁木齐向东通往国家级准东经济技术开发区以及蒙,古国的必经之地。,交通：,国道,216,线、省道,303,线、省道,111,线、吐,-,乌,-,大高等级公路以及国家一级货,运铁路乌准铁路贯穿全境。将建成,4,个货运铁路中转站，年货运吞吐能力达,5000,万吨。,即新建的乌,-,阜城际铁路横贯阜康全境。市区规划环城北路，连接乌鲁木齐与昌吉。,5,城市宏观环境,2,、城市区位及交通,阜康市区区域,（一）市属工业经济略有回升：,截止,2015,年,12,月，市属工业累计完成工业总产值,227.1,亿元，,实现工业增加值,54.1,亿元，同比增长,16%,，较去年同期回落了,32.7,个百分点。,（二）固定资产投资持续增长：,截止,2015,年,12,月，全市固定资产投资完成,225.06,亿元，同比,增长,14.8%,，总体保持平稳增长态势。,（三）社会消费品零售总额增速回落：,截止,2015,年,12,月，实现社会消费品零售总额,29.7,亿元，,同比增长,10.6%,，增速比去年同期回落,5.1,个百分点。,(,四,),旅游经济收入稳步增长：,截止,2015,年,12,月，全市接待游客,521.2,万人次，同比增长,8.25%,；,旅游经济收入为,39.12,亿元，同比增长,11.68%,；接待过夜游客,48,万人次，同比增长,10.68%,。,（五）,财政增收稳健，资金运行效率平稳：,截止,2015,年,12,月，地方财政收入累计完成,18.94,亿元，同比增长,11.34%,；地方财政支出累计完成,28.93,亿元，同比增长,19.07%,；金融机构各项存,款余额达,89.14,亿元，与年初相比增长,1.7%,。,6,城市宏观环境,3,、,城市经济发展（上）,（六）阜康市人均收入：,截止,2015,年,12,月，城镇居民人均可支配收入达到,27278,元，增长,12%,。农村,居民人均纯收入达到,16132,元，人均增加,800,元，增长,5.22%,。,城市宏观环境,综合：,全年实现地区生产总值（,GDP,）,140.5,亿元，同比增长,10.5%,。其中，第一产业增加值,27.45,亿元，增长,3.7%,；第二产业增加值,76.54,亿元，增长,11.9%,，第三产业增加值,36.51,亿元，增长,9.5%,。三次产业比例为,19.5,：,54.5,：,26,分别拉动经济增长,0.53,个、,7.5,个和,2.47,个百分点。,3,、,城市经济发展（下）,7,8,城市宏观环境,总结：,1,、做为昌吉州重点县级市，阜康还是以传统工业和农业为主导地位，旅游和相关配套服务业为城市主要服务业，总体经济呈现逐年上涨趋势；,2,、阜康城市经济及三产发展加速，带动城市商贸需求；,3,、城市人口增加、人均收入及支出水平提高，城市消费群需求空间拉大；,4,、城市化进程加速，拉动城市商贸模式创新及升级换代，以满足城市需求。,4,、,城市宏观环境 总结,二、项目地块及,SWOT,分析,1,、,项目用地概述,2,、,项目地理位置及周边配套,3,、,商业项目及车库、车位简介,4,、,剩余房源明细及价值,5,、,项目,SWOT,分析,6,、,目标客户群分析,6,、,总 结,项目地块及,SWOT,分析,9,本项目地处阜康市新城区，属于阜康市公务员小区区域,规划宗地，地理位置较好。近年来，随着阜康市公务员小,区地产开发的逐步拓展规划建设，此区域做为公务员小区,的重要商业地产密集板块，日益得到消费者的重视和青睐,本项目所在区域将成为阜康市公务员小区最具商住潜力的,城市开发新地带之一。,10,1,、项目用地概述（上）,项目地块及,SWOT,分析,11,1,、项目用地概述（下）,项目地块及,SWOT,分析,土地性质：,占地面积：,建筑面积：,（住宅：,，商业：）,车库,+,车位：,个,（车库：个，车位：个）,2,、项目地理位置及周边配套,12,项目地块及,SWOT,分析,地理位置：,项目北至,XXXX,路，南,XXXX,路，东至,XXXX,路，西临,XXXX,路（以上道路均为,XXX,市区道路）。,周边配套：,XXXXXX,小区地处新城区的中心地段，西临,XXXX,景观公园，北靠,XXXX,文博中心、体育馆，周边住宅项目云集，消费人群集中。凭借市政中心及城市体育馆的迁入，该商圈将辐射全城,10,万人口。,XXXXX,商业广场地处阜康城市交通枢纽，城市主干道,XXXX,路、,XXXX,路、,XXXX,路等多条道路贯穿项目周边。,项目周边区域图,项目地块及,SWOT,分析,13,项目地块及,SWOT,分析,本案,雪 莲 花 路,文 博 路,南 华 路,准 葛 尔 路,体育馆,阜康文博中心、电影院,水,磨,河,景,观,公,园,备注：上图,XXX,路已更名,XXX,路，,XXX,路已更名,XXX,路，,XXX,路已更名,XXXXX,陆。,14,项目地块及,SWOT,分析,3,、商业项目及车库、车位简介,15,项目地块及,SWOT,分析,瑶池明珠小区全景图,16,项目地块及,SWOT,分析,4,、剩余房源明细及价值,商业,剩余面积：,XXX,剩余价值：,XXX,万元,车库,剩余间数：,XXX,剩余价值：,XXX,万元,车位,剩余间数：,XXX,间,剩余价值：,XXX,万元,地下室,剩余面积：,XXX,剩余价值：,XXX,万元,总计剩余价值：,XXXX,万元,17,项目地块及,SWOT,分析,5,、项目,SWOT,分析,项目位于,XXX,新城区，有体育馆、博物馆、电影院等大众场所，区位环境优良；,.,项目紧邻新城与老城区主干道（文博路），未来前景极佳,.,项目规模较大，可达到完善的社区配套，公务员小区，认可度高。,周边商业逐渐已形成规模。,优势,Strengths,18,项目地块及,SWOT,分析,项目周边综合商业体较多，且均有大型小区做支撑，面临市场竞争压力较大；,项目南侧靠近准葛尔路，拆迁户较多，人群相对分散，人流量不够集中；,由于前期操作失误，错过了最佳卖点时间，致使大部分客源流失；,本案部分地下车位内部环境有待改善。,劣势,Weaknesses,19,项目地块及,SWOT,分析,新城区的高起点规划、建设，有效的刺激了周边物业的需求，为本项目提供良好的外部环境；,2016,年阜康市政府积极采取五项措施加大房地产管理制度，重点去库存；,成熟商圈价位普遍偏高，本案做为新区价位方面有优势，且所属辖区为公务员小区，社会认可度高。,机会,Opportunities,20,项目地块及,SWOT,分析,区域产品同化严重，均为商业综合体模式；,产品过剩，阜康市城镇人口增长过慢，比例不协调；,政策面及经济环境的不确定性，市场竞争的加剧，对本案的影响不容乐观；,直接威胁：元森国际、百润,.,公园,6,号、德城商贸广场及碧琳城等,-,是本案最直接的竞争与对比个案，与本案有诸多共同点且已分流了本案部分客户，各方面的参数将直接影响到本案。,威胁,Threatens,21,项目地块及,SWOT,分析,6,、项目的目标客户群分析,一、客源区域：,a,、部分在,XXX,市经商的外地人及周边区县；,b,、乌鲁木齐或昌吉用来购买投资的人群；,c,、其他。,二、职业类别：,a,、政府职能部门的公务员；,b,、个体、私企老板；,c,、企、事业单位高级白领、教师。,三、购房动机：,项目所处,XXX,市新城区的地段、配套的公务员小区、物业的投资回报以及升值前景，是购房的主要动机。,小结：,投资客认同产品附加值，渴望得到基本薪资外的其他部分收入，具有感性消费心理，理性消费行为的交叉状态。,22,项目地块及,SWOT,分析,目标客户群锁定,中间知识财富阶层，二次,/,三次置业,点评,:,本案潜在客源主要为阜康市区及周边县市区域收入较高、相对稳定人群。总体消费能力较强，且多为,3060,岁的中青年夫妇，基本是二次或三次置业人士，这部分人群对于投资比较谨慎，注重回报。然而，良好的区位发展前景也吸引了部分的投资者。因此，本案的包装和推广需充分考虑到客源特征。,23,项目地块及,SWOT,分析,7,、,项目地块及,SWOT,分析 总结,商业项目因有公务员小区做支撑，社会认可度较高,。,新城区,道路状况良好，环境优良。,毗邻,XX,市新城区，而其紧邻水系公园，,相对比较有卖点,。,通过对项目所在地自身属性的分析,以及,从区位预期发展的角度来看，本项目适宜定位为中,高,档产品，并可凭借项目产品品质、物业管理和物业配套、商业经营范围等方面为所在区位的价格优势等带来有力的支撑。,24,三、阜康房地产市场调查及,竞盘分析,1,、,XX,市房地产宏观环境分析,2,、,XX,市在售商业项目调研及竞盘分析,3,、,区域调研综述,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,25,26,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,从全市房地产销售情况看，待售面积大幅增加，商品房积压，房地产开发市场景气指数有待提高。,27,阜康市房地产调查及竞盘分析,1,、阜康市房地产宏观环境分析,阜康市房地产市场在保持了较高增长速度的同时也出现了,有效需求不足、房产品结构失衡,的现象，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率较高、商业产品过剩等。,自,2013,年以来，,XXX,市的房价开始出,现分化，部分房价呈现出下跌的趋势，,由于对未来房价预期的改变，,消费者,开始了对楼 市的观望态度，房屋销售,市场交易量开始急剧萎缩。,消费者观望情绪的蔓延，成为影响较为明显的市场因素。,之前的房地产井喷已经,将自住客和投资客的购买力,消化完毕。改善型买家不愿,意接受目前的房价，他们要,等一个合理的价位再入市；,而另外一部分比较谨慎的房,地产投资型买家，则担心入,市后被市场套牢，于是乎开始观望房地产市场的后期发展趋势。,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,28,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,办公楼：,0.1,亿元,同比增长：,0.1,亿元,商业营业用房：,6.3,亿元,同比增长：,185.1%,住宅：,4.6,亿元,同比下降：,47.9%,其他投资：,0.1,亿元,同比下降：,72%,2015,年度,XX,市房地产开发总投资完成,11.1,亿元，同比下降,2.4%,。,29,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,2015,年商品房销售面积：,19.8,万平方米,增长：,6.9%,现房销售面积：,11.1,万平方米,增长：,71.1%,期房销售面积,:,8.7,万平方米,下降：,27.4%,30,31,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,2,、,阜康在售商业项目调研及竞盘分析,前 言：,随着阜康市房地产客户日趋理性，开发商传统的主要营销手段如依靠户型产品、功能、质量等单一卖点与竞争对手进行差异化竞争，已经越来越不能适应日趋激烈的市场竞争化要求。开发商的优势将变的短暂化、易替代化，能否通过快速密集的创新来动态的保持市场竞争优势，将成为未来阶段特别是市场冷淡时开发商竞争成败的关键。透过房地产市场种种竞争表象，我们可以看到开发商之间一切竞争的本质就是如何获得客户对其提供的产品或服务的价值认同。鉴于此，我们特从物业式样、体量、市场定位等层次全面调查、剖析，以便明确产品营销中应该努力的方向。,32,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,XXX,市新城区板块，围绕南华路及博峰西路，是商业项目的集中区域。和本案形成正面竞争的项目除元森国际城外，博峰路以北相对本案入驻商铺较多，已逐渐形成小型商圈的趋势。,项目正面临着强势的市场竞争,碧琳城,德诚商贸广场,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,本案,百润,.,公园,6,号,碧琳城,元森国际城,德城商贸广场,打 好 竞 争 的 两 大 战 役,北面,战役,西面,战役,33,34,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,PK,元森国际城,二期商业项目,一期商业项目,竞争指数：,推广主题：,XXX,首席超百米商业步行街，核心商圈第一桶金。集购物、娱乐、餐饮、文化、休闲与商务多层次立体相结合，享受一站式购物。,三期商业项目,35,位 置,阜康市雪莲花路与文博路交汇处,/,距离本案约,500,米,开 发 商,新疆元森房地产开发有限公司,销售热线,09943528888,商业规模,一期,+,二期约,3.5,万平方米,/,三期约,6.5,万平方米,物业形态,围合式沿街商铺,/,住宅底商,项目定位,城市综合体,业 态,餐饮,/,超市,/,通讯,/,服装,/,步行街等,商铺面积,20200,平方米,售 价,一层,1.31.5,万,/,、二层,0.70.8,万,/,去化情况,2011,年开始一,/,二期部分商家已进驻，销售,60%,以上。,租售政策,免租,15,个月；全款购房享受,9,折；年返首付,6%,，连返,3,年，总计,18%,现 状,分三期开发。一期、二期均为现房，住宅底商招商、销售；三期已盖至地上一层，不明原因停工。,元森国际 商业项目简介：,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,车位情况,小区车位,5.9,万元起,36,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,竞盘分析,优势：,商业项目工程进度快，早期分流了我们很多投资客；,一期、二期招商力度较大，免租,15,月，,60%,以上商铺已入驻；,商铺紧邻城市主干道文博路，具有人气、物流、成熟商业的支撑；,政府扶持，每月逢,2,、,6,日有小型集市。,劣势：,西侧商业被体育馆、市文化中心、电影院等包围，客流量稀少；,北侧商业紧靠三期施工现场，配套不够完善；,三期商业不明原因停工已久，施工现场杂草丛生无人看管，影响整个商业项目的品质。,37,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,PK,百润,.,公园,6,号,竞争指数：,推广主题：,12.4,万平米缤纷商业街，足不出户享繁华。,一期商业,二期商业,一期商业项目,38,位 置,阜康市博峰路与文博路交汇处,/,距离本案约,800,米,开 发 商,新疆百润房地产开发有限责任公司,销售热线,09943524666/09943525666,商业规模,建筑面积约,12.4,万平方米,物业形态,T,字型住宅底商,项目定位,城市综合体,业 态,餐饮,/,超市,/,通讯,/,服装,/,步行街,/,金融等,商铺面积,60200,平方米,售 价,一层,1.82.2,万,/,；二层,1.5-1.8,万,/,；三层,0.8-1.2,万,/,。地下负一层农贸市场只租不售。,去化情况,2015,年,9,月开盘,1.5,万平方米商业，目前已售约,40%,以上。,租售政策,全款购房享,9.5,折,现 状,目前商业项目基本已建成,90%,，均为现房。首批开盘,1.5,万平方米，其余部分均未开盘。进驻率为,30%.,百润,.,公园,6,号 商业项目简介：,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,车位情况,地上车库：,1620,万,/,个；地下车位：,1011,万,/,个,39,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,竞盘分析,优势：,百润地产为品牌开发商，实力雄厚；,住宅,+,商业预计,66,万，规模大，品质好；,商铺沿阜康市老商业街博峰西路，发展潜力好；,政府扶持，地下建有农贸市场，地上建有夜市广场。,劣势：,小区入住率比较低，人气不旺；,12.4,万平方米大体量商业，销售困难；,商业价位普遍偏高，招商优惠政策比较单一，使部分投资客望而却步；,去化时间较长，已经处于低谷阶段。,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,PK,德诚商贸广场,竞争指数：,推广主题：,开启购物新模式,40,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,位 置,阜康市博峰西路，市法院西侧,/,距离本案约,1000,米,开 发 商,新疆德诚房地产开发有限责任公司,销售热线,09943525825,商业规模,建筑面积约,1.4,万平方米,物业形态,一字型四层内商,项目定位,中高端商场,业 态,时尚百货,/,潮流服饰,/,精品珠宝,/,美食娱乐等,商铺面积,60200,平方米,售 价,一层,0.9-1.4,万,/,；二层,0.8-1,万,/,；,三层,0.6-0.8,万,/,；四层,0.65,万,/,去化情况,预计,2016,年,9,月开盘。,租售政策,拿号享折扣，交,1,万返,1,万,现 状,计划今年,11,月份完工，目前已出正,负零。,德诚 商贸广场简介：,41,42,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,竞盘分析,优势：,德诚房产在阜康市本地知名度、认可度较高，建有新城花园等大型综合社区；,统一业态规划，布局优势；,靠近阜康市老城区商圈，发展潜力好，受投资客认可；,性价比较高。,劣势：,该项目为期房，交房时间相对比较晚；,康本市许多居民习惯去首府乌鲁木齐购物，该商业项目未来市场堪忧。,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,PK,碧 琳 城,-,物阜民康、碧水琳城,竞争指数：,推广主题：,碧琳城，阜康人的会客厅。斥资,5,亿元打造阜康新体验式休闲商业聚合体。阜康游客集散中心。,43,位 置,阜康市南华路与新运路交汇处,/,距离本案约,1500,米,开 发 商,阜康市灿坤房地产开发有限公司,销售热线,09948366333/09948366111,商业规模,建筑面积约,9,万平方米,物业形态,旅游,+,商业步行街,项目定位,城市综合体,/,旅游集散地,业 态,特产购物街,/,大型玉器城,/,西域美食街,/,主题酒店,/,特色客栈,/,民俗文化体验馆等,商铺面积,39900,平方米,售 价,一层,1.5,万,/,；二层,0.8,万,/,；三层,0.5,万,/,。,去化情况,已售约,30%,以上。,租售政策,免房租两年，第三年开始收取租金。,现 状,商业项目均为现房。,碧 琳 城 商业项目简介：,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,车位情况,车位配比,1,：,1.2,，人车分流，环圈式车道,44,45,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,竞盘分析,优势：,该物业规模较大，堪称新城区第一综合商业大盘；,招商力度大，最高免前两年租金；,紧邻政府综合办公楼、政法大楼，公务人员带动部分消费市场,打造阜康市本土旅游,+,商业新模式；,紧贴该项目的阜康市旅游集散中心已正式运行，游客数量逐渐递增。,劣势：,该商业体量较大，人流量不够密集；,位置相对较偏，临近城市边缘，周边配套目前还不够完善；,商业业态划分较模糊，没有形成细分划。,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,3,、,区域调研综述（上）,目前,XXX,市商圈主要集中在天池街与博峰路片区，辐射半径为,1000,米以内，构成核心商圈；,整体商业业态分布较混乱；,商业档次属于中低档，建筑形态以街为市的底商居多；,XXXX,项目属,XXX,市新城区，周边大型商业综合体较多，人流量稀少，竞争压力较大；,项目周边新建住宅小区密集，建筑质量明显优于老城区住宅，并已有部分居民入住，相对再建住宅而言，缩短了一定的商业市场培育期；,46,阜康房地产市场调查及竞盘分,析,3,、,区域调研综述（下）,在新老城区的商铺售价对比中，新城区受无人气、商业氛围惨淡的影响，故商铺价格大大低于老城区，但新城区商铺升值潜力较大；,调研中大部分商家比较认可新城区的发展潜力，但对无人气、商业氛围惨淡的新城区较为担心，目前处于观望态度；,新城区道路及景观等市政设施的逐渐完善为本案提供了良好的外部环境；,所在区域内同质类商业楼盘，对本项目销售及招商具有较大的影响，把控好本项目销售节点及招商进程，将是本案操作的要点；,政府办公楼、政法大楼、市人民医院、市一中等均已搬迁或规划搬迁至本案所在的新城区，可见此区域未来发展呈一片欣欣向荣之势。,47,本案核心问题及解决思路,四、本案核心问题及解决思路,问题一：,商业项目搁浅时间较长，错过了最佳销售时间，客源流失严重；,问题二：,地下车位环境需改善,；,问题三：,区域内同类型的综合商业体较多，产品过剩；,问题四：,缺少专业的营销策划团队及销售顾问。,首先,我们应当从自身做起，改善自身内部环境；,其次,是否可以采取部分楼层整体招商模式，建议主要业态为大型超市、家私、宾馆、健身会所、量贩式,KTV,等，为投资客营造一个良好的商业氛围，以带动产品销售。,48,49,Thanks !,以上是此次,XX,市房地产市场调查报告的全部内容，敬请阅览。,