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作为一个物业工程主管应如何管理

一、关于物业公司的绩效考核周期
物业公司的绩效考核普遍由月度考核+季度考核+年度考核组成。月度考核主要适用于对一线服务的员工进行考核，考核人员是管理人员，考核结果与被考核人的业绩工资挂钩。同时，绩效考核的结果会作为员工晋升或薪酬调整的重要依据;季度考核重点在于对管理人员进行考核，目的是对所在管理项目的业绩进行动态评价、监督与跟踪并适时调整，其考核结果应用于对管理人员绩效评价和奖金发放。年度考核属于普及性考核，其评价依据直接地反映在管项目年度核心指标完成状况，即经营业绩、第三方客户满意度调查成绩、第三方员工敬业度及满意度调查。年度考核成绩涉及该管理团队所有员工，由上级指挥单位对管理团队进行综合评价。
二、物业工程管理的考核内容
虽然我国《物权法》将物业〔企业〕的性质定位为服务企业，但是物业企业的经营意识由"管理'向"服务'的转换却必须要一个漫长的过程。目前，工程部综合修理服务人员的主要工作还是集中于简单入户修理和客户〔沟通〕层面，大多只是为了维系客户关系，为物业管理费用收缴打打基础，并没有上升到对特约代办服务进行探究和挖掘的高度。非〔财务〕指标考核尚少，存在考核指标不能量化，定性指标占有比重过大且缺乏灵活性的特征。
三、物业工程管理的考核主体
工程部综合修理服务人员由直属主管考核，工程部主管由工程部经理及项目经理按不同比例综合考核，工程部经理由项目经理考核。

四、物业工程人员的绩效考核评价方法
关键事件法，即参加考核的人员将工作执行过程中的关键事件记录下来，并通过工作日志法、观察法、问卷法、访谈法等对工作时间、内容、责任人和工作条件等进行信息收集，并依据相关岗位标准进行比对、分析，最终用于评价员工绩效的过程。这种方法的优点在于它记录了员工工作优劣两方面的例子，管理者便可以用其解释员工的得分。评估不仅反映员工最近阶段绩效，而且事件表还能给下属员工提供弥补工作不够之处的具体对策。例如，物业工程部综合修理工应在15分钟内到达现场处理报修事件，并将反馈看法传递客服部，将客户必须求回访要点以书面交接当值客服楼座管家。此时，工程直属主管应对下属是否即时、保质保量完成工作进行记录，作为具体事件来支撑月度绩效评价和工作辅导开展。
2物业机电设备安装工程品质管理

1、制定先进的安装技术方案
在确保安全性与质量的同时，制定先进的安装技术方案，不仅可以降低设备的损耗更可以节约电力等资源，注重安装的科学性，充分提升设备的工作效率，系统性的制定安装技术，依据具体状况，方案不仅要可靠更要协调好各个工种之间的工作关系，确保施工质量的同时提升工作效率。视角要广，不要仅仅依靠国内的技术，要引进国外先进技术，结合自身问题进行技术的革新，已经确定好的施工计划，在施行中不要随意更改，严格按照施工安排施工，施行中必须要改动的地方要经过有关部门审批。
2、严格控制机电设备安装工程的进度
物业机电设备安装是一个系统的过程，不是短时间就可以完成的好的，必须要进行长时间的调试以及安装，机电设备的安装要与土木建设互相结合来完成，最基础的施工时期，要进行设备基础底座的搭建，电力设备的安装过程，不仅仅要制定好自身的施工进度安排，更要协调好总体进度的施工安排，在进行总体计划的过程中为电力设备的安装留出相对应的空间，从而进行合理安装、调试、才干使各项工程顺利进行。

3、安装过程要进行严格的控制管理
物业机电设备安装过程必须要精细化的管理，从设备的〔采购〕开始，设备的质量以及及时性都对施工过程有很大影响，也是最终成品质量好坏的基础，施工过程中的问题要及时处理，对施工人员进行定期的专业素养培训，关于复杂零散的设备要进行预装检测，做好技术性的交底工作，对制定图纸进行统一会审，施工工作要有组织性，制定好每一环节，施工过程严格按照制定施工。
4、安装工程的成品要进行保护
由于物业机电设备众多，安装起来是一项庞大系统的工程，并且物业机电设备安装复杂，成本高，损坏程度大的话修复困难、造价高，还会对以后的使用造成安全隐患，同时物业机电设备安装工程和土建工程常常穿插配合进行，这样就要在基础施工阶段预埋设备底座，在建筑装修阶段，必须要对安装的底座等设备进行保护。所以关于设备安装管理还要进行优良的后期维护，这样不仅可以美观，还可以增加设备的使用寿命。
3物业机电设备安装工程品质管理

(1)要注意物业机电设备安装工程的进度管理
物业机电设备安装工程是一个系统性工程，不是一朝一夕就能完成的，必须要一定的时间来完成安装和调试;同时，物业机电设备安装工程和土建工程要穿插配合完成，在基础施工阶段，必须要预埋设备底座，在建筑装修阶段，要采用措施对已安装的设备进行保护。所以，物业机电设备安装工程要想顺利地进行下去，不仅要做好设备安装工程自身的进度安排，还要协调好整个建筑工程的整体进度安排，在总体进度计划中，为设备安装工程留下合理的安装、调试时间，以确保各项工程的顺利进行。
(2)要注意物业机电设备安装工程的品质控制
随着人们对物业机电设备功能的要求越来越高，设备采购的成本也随之提升，设备的技术含量和安装复杂程度也在不断提升。要做好物业机电设备安装工作，确保设备安装品质首先，要选择合适的人员、合适的施工机电、合理的施工方法来完成这项工作，最重要的是选择技术精湛的，有着丰富安装经验的作业队伍来进行安装。有了很好的〔人力资源〕，可以在施工过程中凭借优良的经验和技术水平，选择合适的方法和施工机电，也可以在安装过程中发现问题并解决。
物业机电设备安装工程的品质控制也和一般工程的品质控制一样，分为事前控制、事中控制和事后控制。前面提到的选择合适的人员、合适的施工机电、合理的施工方法属于事前控制的内容。事前控制在物业机电设备安装过程中举足轻重，起着事半功倍的作用，事前控制策划得当，整个设备安装工程可以得以顺利完成。
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