协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理方案.docx

协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理方案
一、开展销售工作的可行性方案
一、经营定位
1. 优越的地理位置
XX广场XX号楼项目（）位于XX市XX区，南临 路，北临刚
建成的滨海广场，东临 路，西临 路，可以说是XX市商业圈的中心位置,交通便利，周边配套齐全，是商家选址办公的上风上水之地。
2. 销售的商业化定位
针对XX广场XX号楼项目（ ）自身的物业特点，及其所在的地理位置周边高圈的环境，应该确定其销售方向为商业性写字楼、大中企业办公，及与金融密切相关的商业型办公，如银行、保险、证券等。
3. 选好进驻商家，将名物业加名店的优势发挥出来，以进一步做好销售、招商
为此我公司已先期在XX与我公司旗下管理的XX等分工司几十个在管单位及商家做了广泛宣传及以优惠措施（例如免费设计店铺、代办营业执照等），吸引各商家来X XXX广场X X号楼项目（ ）开办办事处及经营办公。
二、销售的整体策划
根据XX市XX广场XX号楼项目（ ）大厦建设的工程进度和实际情况， 年 月 日实行前期物业管理，我公司接到中标通知书后，按照标书上的承诺立即组建物业管理处。与此同时，配合业主或接受业主的委托，实行销售策划、销售宣传、接待业户现场勘察、销售实施及完成业户入伙等工作。
1. 成立销售工作小组和专用的办公地点
物业管理处在对XX市XX广场XX号楼项目（——）大厦进行前期管理的同时，成立销售工作小组，组长由物业管理处经理担任，组员由具有销售经验的人员、工程技术人员和管理员组成。
办公地点应设立在大厦的醒目的地方，为独立办公室，做出清晰可见的标识，
以方便业户。
2. 销售策划阶段
销售策划阶段主要是销售前的准备工作，内容包括建立租赁房屋清册、划分等级和价格、制定销售办法并报上级主管部门审批、完成宣传策划(销售公告)、完成《业户手册》等一系列准备工作。
2.1建立租赁房屋清册
在征得业主同意后，可与业主一起或接受业主的委托，清点租赁房屋的套数，划分等级，从租赁房屋的朝向问题和面积、结构等方面来考虑，将租赁房屋暂时划分为三个不同等级(不同等级单位价格不同)。准确无误地清点后，建立租赁房屋清册，项目包括：面积、面向、室内已安装的装饰、装修家具、卫生洁具等，作为对向出租的基本资料。
2.2确定销售房屋的等级和价格
将租赁房屋暂时划分为三个不同等级，租赁价格一般采取定价的办法。房屋单价根据物价局的规定，经XX市工商行政主管部门审批后确定价格。
2.3制定销售办法并报上级主管部门审批
本次销售活动，本着公平、公正、公开、一次性定价的原则。凡符合条件的单位，不分单位注册所在地、按租赁时间的长短和报名先后优先的原则。
(1) 负责部门
销售工作由物业管理处负责(或由业主另定)。
(2) 报名及投标日期
物业管理处的日常管理时间定为25年10月1日，销售时间提前二个月，暂定为25年8月1日，即报名时间为25年8月1日。
报名截止日期：25年10月底
投标日期：经过审查合格，随时办理投标手续，在最短的时间内入住。
报名、咨询热线：为销售办公室及销售小组的工作人员。
(3) 销售对象
在中华人民共和国注册的商业法人集体、单位或与银行有着密切联系切合
作的信誉可靠的单位。
（4）所需证件
1）营业执照；
2）法人代表证明书；
3）组织机构代码证。
（5）使用范围
办公、商业、居住。
（6）投标方式
可到本物业管理公司填写《业户登记表》并提交相应的证件，将有关资料存档，如有房屋出租时将通知其单位负责人；或物业管理公司上门登记相结合的办法。
（7）投标报名费
壹万元/套（中标者抵顶房租费，未中标者在公布出租信息后五日内退款）。
（8 ）优惠措施
1）业户可享受政府颁布的有关优惠政策。
2）代办有关证、照。
3）无偿代办信件收发、报纸的增订及收发等。
4）有偿代办大型物品的托收、托运等事宜。
5）租赁期内，允许承租方转租，但必须与物业管理处（或甲方）办理有关变更手续，重新签定租赁合同。
6）物业公司对物业的结构、造型比较了解，可根据物业的特点及限制性条件向经营者提供其在进行二次装修改造方面的专业性意见以及商品设施的陈列布局意见，使有限的经营面积得以充分的、合理的利用从而有助于实现经营者的预期经营目标。不仅如此，物业公司还对经营者的装修中有消防设备安装、消防通道设置方面进行技术把关，提高物业经营的安全性。
（9 ）注意事项
1）承租单位必须用于办公，不得从事其它项目经营，不准超范围经营。
2）承租期限以一年为最短期限。
3）承租单位必须保证无任何不良记录和债务纠纷。
（10）服务承诺
1）物业管理公司为业户提供的一切资料及信息严格保密。
2）在现场设管理办公室，具体业务可拨打电话进行咨询。对顾客和商户的投诉我们将在三个工作日内予以答复或处理。
（11）安全保障措施
物业管理公司管提供高效周全的专业性管理服务。
1）设有保安24小时巡逻。
2）专人负责设施保养，绿化维护及清洁。
3）设有配套公用停车场。
3. 完成宣传策划
本次借销售广泛地对外宣传的机会，旨在树立xx广场XX号楼项目（一一-）的社会形象，展示XX广场XX号楼项目（）的实力。
按区域对不同的办公物业进行有针对性的组织宣传推介，通过电视、报纸、杂志、户外广告及各类印刷品等宣传媒体广为宣传各功能区的功能及其一流的物业管理，扩大影响，吸引业户。
3.1与电视台联系，制作形象宣传片
电视台播映宣传片的时间为每天三次，每次15秒。
3.2与报纸、杂志社联系，刊登广告。
3.3召开新闻恳谈会，邀请市主要媒体及其他主流媒体，通过恳谈形式介绍大厦的良好环境。
3.4在市内主要报纸上刊登销售广告。
3.5在大厦现场举办新闻发布会，邀请主要媒体及有意向租赁单位或个人，参加开幕式活动及其他采访活动，宣传大厦对外租赁的优惠政策及安全保证措施。
3.6利用网站，发布消息及具体的销售办法。
3.7市区主要公交车站设置灯箱广告。
3.8在相关银行所在的营业网站挂上巨幅广告。
3.9在大厦现场挂出巨幅宣传广告。
3.10印制宣传广告单。经业主同意和有关部门批准后，派物业公司的管理员到指定的地方发放。
4.完成《业户手册》
内容包括：
4.1物业概况；
4.2物业管理公司简介；
4.3物业管理公司性质和简介。包括：物业管理公司的主要负责人的姓名、相关事务负责人的联系方式；
4.4物业管理公司的责任。其中包括：管理服务范围，免费服务，有偿服务等；
4.5业户责任。其中包括：租赁费用的交纳方式和交纳时间，管理服务费交纳方式和交纳时间，房屋本体维修基金的交纳等；
4.6防火须知；
4.7防风、沙尘、防震；
4.8安全防范；
4.9乔迁及办公家具搬运规定；
4.10停车须知；
4.11小区的出入管理规定；
4.12房屋用途限制；
4.13噪音骚扰规定；
4.14业户的装饰装修规定；
4.15园艺绿化介绍及管理规定；
4.16环境卫生管理办法；
4.17高空抛物的违害；
4.18大厦机电设备设施简介用及用电、用水的有关规定；
4.19张贴告示海报的有关规定；
4.20投拆和建议；
4.21晾晒衣服等有关规定；
4.22突发事件的自救办法及联系方式。如电梯困人、煤气中毒、触电抢救、溺水抢救等措施；
4.23违约责任及违约解决的主要途径。
三、销售宣传阶段
根据《销售策划方案》的安排，实施宣传。
1. 接待业户现场勘察和咨询
物业管理公司的工作重点之一，就是热情接待来自四面八方前来洽谈和咨询的业户，耐心细致地回答业户提出的每一个问题，应用调研掌握的详实情况，真诚为业户出谋献策，提供参考意见。同时也为瑞华苑小区树立良好的公众形象。
2. 接待业户现场勘察
对于来到现场的有意向的业户，物业公司有专人负责接待。
(1 )察看来访人员的身份证或有效证件；
(2) 登记来访人员的姓名、单位及联系方式；
(3) 安排保安人员带到现场勘察；
(4) 认真、详细回答来访人员所提出的问题，不清楚的地方需请示，不能做出错误的回答；
(5) 记录来访人员的意见，所提出的要求及有意向的楼层及具体单元。
3. 电话咨询
安排专门接听电话，并做好记录。对于电话咨询的业户，因其没来现场实地考察，或者打来电话后再来现场，更应耐心、细致、周到地做好咨询服务。
4. 建立意向业户登记册
由接待人员即物业公司的管理员建立意向业户登记册，详细记录各种信息。
四、销售实施阶段
1. 确定业户名单
根据《销售办法》上规定的原则，确定业户名单，并及时通知业户。在确定业户名单时，应由业主参加，并对外公布，以使体现公平、公正、公开的原则。
2. 签定业户销售(租赁)合同
根据建设部颁发的《城市商品房屋销售管理办法》及有关规定确立合同，双方签字、盖章、备案。
3. 办理相关手续
在签定合同后，积极地主动帮助业户办理经营和入住的相关手续。
(1 )交纳押金；
(2) 签定《业户公约》；
(3) 业户验收房屋；
(4) 交付钥匙；
(5) 将《业户手册》交给业户；
(6) 发出业户《迁入通知单》，帮助业户办理入住后所需的事项。
五、完成业户入伙阶段
1. 做出入伙方案。主要包括：
(1) 做出明显的指引标识；
(2) 入伙车辆的引导工作；
(3) 保安的安全保卫工作；
(4) 入伙期的日常保清工作；
(5) 办公家具的包装物及杂物的及时收拾工作；
(6) 协助物品的搬运及摆放工作；
(7) 小区内搬运小车及搬运工具的配备准备工作；
(8) 水电工的供水、供电的保障工作；
(9) 欢迎入伙的准备工作；
(10 )确定入伙时间。
2. 每个房间的通电、通水检查和最后一次清洁开荒
在入伙的前一个星期，由工程部主管带领水电维修人员，对供电供水情况进行每个房间的仔细检查，以确定入伙后水电畅通。
在入伙的前一个星期，在水电维修人员检查后的房间，进行最后一次的清洁开荒，然后关闭门窗，锁好房门。
3. 挂彩旗等迎接准备工作
在入伙的前二天，我们根据事先的准备安排，做好入伙欢迎工作。
(1) 在小区现场的主要出入挂出横幅标语；
(2) 在南北方向的两个门设置充气拱门；
(3 )在小区的四周设立彩旗；
(4)在建筑物的周围悬挂气球等。
4. 现场的保障及配合
按照《入伙方案》中的相关内容，入伙的当天和入伙阶段，切实做好现场的保障和配合工作，以使业户方便、快捷、安全、省时、省力地顺利地入住。
二、空房管理办法
1管理要求
1.1管理处每月对空关房的管理情况进行抽查，督促管理处做好空关房的日常安全巡视及停电、停水管理，实施空关房日常维护，确保能随时投入使用，每月末将空关房的动态情况记录在案。
2空关房日常管理
2.1每月一次巡查空关房内各部位设备、设施和上下水管道，发现问题及时修复。
2.2做好空关房的定期清洁工作，确保室内干净。
2.3每年春、秋两季要做好空关房的通风工作，防止室内墙面霉变。
2.4空关房巡视中发现问题一般情况三天内予以解决，特殊情况安排计划整改。
2.5任何部门不得擅自使用空关房，如确需使用应报开发商审批。
3空关房屋管理收费
按照国家或地方相关规定向空房产权人收取管理费用。