小区设施设备运行维护管理制度.docx

小区设施设备运行维护管理制度
小区设施、设备运行维护管理制度
（一）设备维护四项要求：
1、整齐：设备零件及安全装置齐全，各种标牌完整、 清晰，线路、管道应安装整齐、安全可靠。
2、润滑：按时、按质、按量加油、换油。保持油标 醒目，油杯、油嘴齐全，油线清洁。油泵压力正常，油路畅 通。各轴承部位润滑良好。
3、清洁：设备无油垢，锈蚀，周围环境清洁。
4、安全：熟悉设备性能、遵守操作规程、及交接班 制度。
（二）给排水设备
水泵房管理
1、未经有关部门许可，非泵房工作人员不得随便入 内。
2、泵房内应配备消防器材，并放置在方便、显眼的 地放，泵房内严禁吸烟。
3、每周清洁一次水泵房内的设施，做到地面、墙壁、 天花板、门窗、设备设施表面无积尘、油渍、锈蚀，整洁光 亮。
二次供水设备卫生监管规程：
1、露天水箱入孔应加盖锁好，室内水箱应加锁，钥 匙统一保管。
2、水箱清洁员需持有有效的"健康证"操作。
3、每半年清洗水箱一次，清洗后取水样检查色度、 有无异味、沉淀、测试PH值，做好清洁记录。
4、水箱清洗工作程序：
（1）所有清洁物品及人员装备均需事先消毒
（2）清洁水箱内沉淀、杂物等：
（3）投药消毒：
（4）放水冲洗2--3遍，以清除异味：
（5）取样检查，合格后恢复正常供水。
给排水设施维护规程：
1、每年4月、10月应对水泵机组进行一次清洁、保 养。每年至少进行一次控制阀门的开关试验。
2、泵的维护保养：
（1）检查轴承是否灵活，如有阻滞现象，鉴定是否 需要更换。
（2）检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳 的内外表面。
（3）检查密封磨损情况，密封效果差的应更换。
（4）校对轴线、检查键的磨损情况。
（5）检查电机绕组的绝缘。
（6）清洁水泵外表。铲除脱落层油漆，重新上漆。
3、闸阀维修保养
（1）检查密封件是否需要更换。
（2）闸阀杆涂黄油润滑、防锈。
（3）止回阀弹力是否足够，如太软须更换。
（4）浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直，连杆 插销如磨损严重，也应更换。
4、明装给排水管维修保养：
（1）检查支持托架是否牢固，否则应加强。
（2）检查流向标示是否鲜明醒目，检查保护漆是否 完好。
（3）各连接处是否有漏水现象，并作处理。
（三）、供配电设备
电气维修安全管理规程：
1、电气维修人员必须持证上岗。
2、在电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品， 配备绝缘良好的电工工具。
3、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全 的组织和技术措施，维修组长应在分配工作时向维修人员讲 明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。
4、在配电干线、变压器、低压配电箱作业时，应设 专人监护，并至少二人进行。
5、一般情况下，应尽量避免带电作业，若因特殊需 要必须带电作业时。应安装隔离挡板，并有专人监护。
6、在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的 操作手柄上，要挂"禁止合闸，有人作业"的标识牌。
7、维修或养护后的电气设备或线路，经检查无误， 拆除安全措施。全体维修人员撤离工作现场后，方可送电。
配电室管理
1、未经相关部门许可，非工作人员不得入内。
2、室内照明、通讯保持良好，墙上配挂温度计。
3、值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作 方法和安全注意事项。
4、建立配电运行记录，每班巡查，密切注意电压表、 电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器，空气开关超 载运行。查出问题应及时处理，并做好记录。不能解决的问 题要及时上报。
5、配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在 场人员只做监护，严禁两人同时操作，以免发生错误。
6、保持配电室消防设施的齐备完好，保证应急灯在 停电状况下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞， 严防蛇、鼠等小动物进入配电室。
7、供电回路操作开关标志要明显，停电拉闸要挂标
识牌。
8、配电室设备及线路改变要经主管部门同意。
9、操作及维修时必须使用电工绝缘工具，绝缘鞋、 绝缘手套等。
10、认真执行交接班制度。
11、经常保持配电室地面及设备外表清洁无尘。
配电运行规程：
1、正确记录各种仪表的数值。
2、监视和控制设备的各项运行参数，使其保持在规 定的范围内。
3、正确执行各项操作规程，确保用电安全。
4、高、低压侧分、和闸，必须严格遵守一人操作， 一人监护的原则，严禁单人独自进行。
5、发现设备缺陷，应及时处理并上报。
6、做好运行记录，全面掌握电气设备运行情况，积 累运行经验，进行运行分析，发现隐患及时消除。
7、配电室巡视每天不得低于4次，每日巡视一层或 数层电管井，每月完成所有电井的巡视。
高压送电合闸操作规程：
1、操作票，并有人监护。
2、作人员必须穿戴好绝缘手套、鞋等。
3、验明高压柜位置及开关，并确认无误。
4、检验一切正常后，若无规定采用某段母线送电时，
可按实际选用送电。
5、根据所需送电变压器、高压柜，并确认变压器高 压柜编号无误后，按操作票要求送电。
6、备用电及检修开关、线路、应挂上"有人操作，严 禁合闸"标识牌并记录在运行本上。
低压合闸送电操
作规程：
1、各开关柜位置，开关应在断开位置，无误后方能 送电。
2、先合变压器低压侧进线总开关，然后才能合分开 关。
3、备用电开关及检修开关，线路必须挂上"有人工作， 严禁合闸"标识牌。
停电操作规程：
1、验明所停电线路开关位置，确认无误后，方能停 电，再挂上"有人工作，严禁合闸"标识牌。
2、全面或一台变压器停电，应按规程从低压侧负荷 分开关开始停电，然后再停变压器低压侧总开关，高压侧总 开关，当停高压侧电的操作时，监护人需穿戴好绝缘手套、 鞋等。
3、停电检修也必须办理操作票才能进行操作。
4、当要将电转换时，应选择适当时间，并事先通知
有关部门、业户。
高低压保养维修程序：
1、变压器：每年冬季作高低压绝缘检查，对变压器 线圈和紧固螺丝进行检查、收紧、清污等。具体实施程序如 下：
（1）熟悉设备人员（两人以上）指定专门负责人， 讲清工作责任和注意事项，并由专门责任人按工作单程序布 置工作。
（2）工作时穿戴长袖工作服，身上不带其它杂物及 手饰，着绝缘鞋，戴绝缘手套、实测验电器是否正常。
（3）先停低压侧开关，再停高压侧开关，用合格验 电器验明接线端无电后，再用专用接线杆将接地线，可靠接 地，对母线进行放电并相间短接。
（4）接地线应专人负责，所有停电安全措施完成后， 方可进行保养工作。
（5）工作完毕后检查所工作器材数量，不得遗留杂 物，由专人拆除接地，工作人员全部撤离工作现场可按步骤 进行送电。
2、高压开关柜：高压系统属技术要求较高的供电系 统，因此每年冬季将继电保护工作委托给供电局继保班进行 试校核。每年冬季对动手合闸和引闸回路进行实验和检修。
3、低压开关柜：每年冬季对低压开关柜内各开关触 头和机械进行检修，收紧螺丝，清洁尘污，具体实施程序如 下：（1）、（2）、（3）、（4）,项与变压器保养程序相同，其中 第3项补充对电容器进行放电。
避雷设施的检测维修规程：
1、接闪器应保持镀锌、涂漆完好。
2、引下线应保持镀锌、涂漆完好。在承受机械损伤 的的地方，地面上的0.3米至1.7米处应加保护设施。
3、防雷接地电气设备的保护接地和工作接地，都是 合在一起的，组成混合接地系统。为防止雷击时产生跨步电 压，故接地装置于道路及建筑的主要入距离一般不得小于 3米。避雷设施各部分之间均应焊接牢固，其接地电阻应符 合规范要求，一般5-10欧，高层建筑接地电阻按最小的要 求而定，通常在4欧以下。
发电机房管理规定
1、电机房门平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理。 未经相关部门批准，非工作人员严禁入内。
2、房值班人员必须熟悉发电机的基本性能和操作方 法，发电机运行时，应做好经常性的巡视检查。
3、应经常检查发电机的机油油垢，冷却水位是否符 合要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运 行8小时用油量。
4、发电机每星期空载运行一次，运行时间不大于15 分钟，平时应将发电机置于自动启动状态。
5、电机一旦启动运行，值班人员应立即前往机房观 察，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。
6、严格执行引发电机定期保养制度，做好发电机运 行记录和保养记录。
7、定期清扫发电机房保证机房货物设备的整洁。发 现漏油、漏水现象应及时处理。
8、加强防水和消防管理意识，确保发电机房消防设 施完好齐备。
柴油发电机定期保养规程
1、每星期空载试机一次，运行时间为10-15分钟， 以便及时发现问题，并保证蓄电池有足够容量供发电机启动。
2、保养前断开发电机自动空气开关，把发电机控制 屏上的选择开关置于"停止"位置，拆开蓄电池正负极电线， 确保发电机不能启动。
3、检查蓄电池点液液位，液位偏低时应根据电解液 浓度加装溶液。
4、计算发电机距上次保养的积累运行时间，空气滤 清器每累积满50小时应清洗一次。机油滤清器、柴油滤清 器。每累积满250小时应更换一次滤芯（新机运行满50小 时即更换一次）。
检查机组有无漏油、漏水现象，清洗发电机身。
5、紧固蓄电池电线和控制屏内电线接头。
6、检查接地线是否良好。
7、手动试机运行正常后，合上发电机自动空气开关。 把选择开关置于"启动"位置，进行模拟停电试验，观察发电 机自动启动状况。
8、发电机带负荷运行1小时，观察各仪表指示机组 运行情况是否正常。
（四）、电梯
电梯机房管理规定
（1）每周对机房进行一次全面清洗，保证机房和设 备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。
（2）保证机房通风良好，风有防雨措施，机房内 悬挂温度计，机房温度不超过40度。
（3）保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和 盘车工具。
（4）毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。
（5）机房门窗应完好并上锁，未经部门允许，禁止 外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。
电梯安全技术规则
1、每天电梯司机或专职管理人员，在开启厅门进入 轿厢前，应看清轿厢是否确实停在该层站，切不可贸然进入， 防止因轿厢不在该层站而坠入井道。
2、认真听取上班工作情况介绍，翻阅运行记录或留 言。
3、每班启用电梯时，应将电梯向上、向下试运一次， 注意观察电梯有无不正常现象。
4、有司机电梯必须由专职司机操纵，当司机需暂离 轿厢时，应将轿厢电开关关闭，并关闭厅门。
5、客梯不应作货梯使用，轿厢不允许装运易燃、易 爆的危险品及国家规定禁运的各种物品。货梯运载危险物品 时，要严格遵守安全操作规程，并采取必要的安全措施。
6、应保证电梯在额定载重范围内工作。
7、货梯装货时，要注意把货物分散、均匀堆放。
8、轿厢的检修速度不能用作正常运
行；操纵板的按扭不能作正常运行使用。
9、提倡文明乘梯，劝止少数乘客的打闹蹦跳和可能 损坏轿厢设备及影响电梯运行的举止，不要靠在轿厢门上。
10、当轿厢停靠在厅门时，任何人都不能停留在轿 厢与门厅之间。
11、在轿厢尚未停稳时（包括自平与慢速），不可开 启轿门与层门使乘客出入。
12、每班下班前，应将电梯驶回基站，做好轿厢及门 厅的清洁卫生工作，填写运行记录，切断轿内电，关闭轿门 照明，关好轿门，厅门后方可离去。
电梯的日常检查和维护：
1、曳引电机的温升是否正常，运行中有无震动和异 味、通风是否良好。限速器运转有无异常响声。对以上设备 外部进行清扫，保持设备本色。
2、制动器的动作有无异常，线圈是否过热，紧固螺 丝有无松动，制动轮表面有无划痕和油垢。清除外部灰尘和 油垢。
3、减速器的油垢、油色、油温是否正常，有无渗油、 漏油现象。运转声音是否正常，有无异常震动和冲击。做好 机体外部清洁。
4、曳引轮、导向轮及曳引绳的运行情况是否正常， 轴承的润滑是否良好。曳引绳在轮槽中有无打滑、扭转、移 位现象或断丝，如发现有上述情况，应做好标记，每日进行 跟踪观察。检查曳引绳外表面清洁和润滑情况，若油垢落灰 过多，应安排时间擦洗。
5、限速器的工作状态是否正常，有无异常响声和卡 阻现象。
6、控制柜、配电盘等电气装置的电器元件运作是否 正常、有无发热现象，并作好外部清洁。
7、轿厢内灯具和隔光板是否完好，电风扇能否正常 使用，运转声音是否正常。
8、轿厢操纵板、各按纽、开关的动作是否灵敏可靠，
信号指示是否正常。
9、轿厢门的开关动作是否正常，运行中有无卡阻、 跳动和异常响声，安全触板是否好用。
10、轿厢内部是否清洁，装饰面有无磕碰损坏、脏污。 地坎槽内脏物应清除干净。
11、轿厢的起停运行是否平稳，平层是否准确，有无 晃动、震动及来自井道里的异常响声，如有，应尽快处理。
12、层站召唤和层楼指示是否正常，厅门锁是否灵活 可靠。
13、对于检查发现的问题，能及时处理的及时处理； 一时不能处理又可缓步进行的项目，应及时记录下来、及时 上报，并继续观察防止情况恶化，避免电梯带隐患运行。
消防监控系统
（一）火灾报警控制系统维保程序：
1、日检：对火灾报警主控屏作自检功能检查，主机 显示功能是否正常，指示灯是否有损坏。
2、月检：完成日检全部内容。测试主控屏主要工作 电压，检查备用电蓄电池是否正常。对集控柜清扫除尘。检 查接线端子电线是否松脱，导线编号是否完整清晰，因受环 境影响导致烟感器、温感器脏污应及时清洁。
3、年检：逐个拆下烟感器、温感器，对其上的灰尘、 锈斑进行清洁，并对线路接头进行紧固。
4、喷烟检查每个烟感器报警的正确性。
（二）烟、温感器系统的保养程序：
1、日常情况下，主控器自检时若发出烟感报警信号。 应赶到报警现场检查报警原因，若为误报警，应对该报警作 消音和复位处理。
2、每月抽取总烟感器的5%，用熏烟法试验灵敏度， 应该全部合格，若其中不合格，则应另外抽取总数的10%直 至全部合格为止。
3、对因楼层跑水而危及烟感及其电路的地方，应及 时做出特别检查。
4、温感的保养参照烟感进行，试验报警灵敏度时应 加温，使其报警。
（三）自动喷淋灭火系统保养程序
1、每天巡查系统的供水总控制阀、报警控制阀及其 附属配件，进行外观检查，确保系统处于无故障状况。
2、每月检查一次警铃是否正常，报警阀是否灵活。 打开试警铃阀，报警阀阀瓣应自动开启，延迟器延迟5--90 秒，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整 个警铃管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流畅通，以防报 警失灵。
3、每月应对喷头进行一次外观检查，发现不正常的
喷头应及时更换。
4、每月检查系统控制阀门处于开启状态，若损坏应 及时修理更换，保证控制阀门不会误关闭。
5、每二个月应对系统进行一次综合测试，按分区逐 一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。观察阀门开 启性能和密封性能。如阀门开启不畅或密封不严，应将供水 阀门关闭，打开放水阀将系统中水放掉，然后打开阀门盖检 查，视情况调换阀门密封件，排出水垢及杂物等。检查流动 水压，压力表所显示的压力值不应明显下降，若明显下降， 应检查闸阀是否阻塞；若压力下降明显且警铃不报警，应检 查测试报警阀的阀瓣是否锈蚀。观察系统中水流指示器、压 力开关、报警控制器各部件的联动性能，应能及时报警。
6、当系统因试验或因失火启动后，应在事后尽快使 系统重新恢复到正常工作状态。
（四）消火栓的保养程序：
1、消火栓箱内部配件应齐全、完好。
2、检查栓门把手是否完好、栓开关有无卡阻，锁、 玻璃有无损坏、报警系统按纽是否完好。
3、测试报警按纽的灵敏性和检查指示灯显示的正确 性。
4、检查消防水带有无磨损，发黑、发霉现象，如有， 应立即进行修补、清洁或更换。
5、将栓内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀
附近锈渣，将阀杆上油防锈。
（五）风机保养规程：
1、保养前应先断开风机主电，并挂上标识牌。
2、手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松 紧度，或连轴器间隙及对中度。
3、检查各接合面的垫片及密封填料，必要时应予更 换。
4、清洁风叶、机壳外部及电机外表面。
5、给各转动部位加润滑油，调节风阀转动机构，应 动作灵活可靠。
6、检查电机绕组的绝缘电阻，紧固电线的接线端子， 检查接地是否良好。
7、检查风机控制柜内各电器是否完好，紧固各接线 端子。
8、检查风机转动机构是否灵活可靠，电线有无破损、 电线接头紧固是否良好。
9、合上风机主电，检查电指示是否正常。
10、开机连续运行半小时，观察各仪表、指示灯是否 正常、运行时应无异常声响。
防火卷帘门保养程序：
1、外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象。卷帘 门电控器指示信号是否正常。箱体是否完好；
2、在接纽操作上升（或下降）的过程中，操作人员 应密切注意卷帘门上升（或下降）到端部位置时。能否自动 停车，若不能，应迅速手动停车，且必须待限位装置修复（或 调整）正常后
，方可重新操作。
3、对卷帘门清洁除尘。若有油漆脱落及局部变形的 地方，要进行修复，确保清洁美观。