园区建筑房产-房地产项目可行性研究概论.docx

房地产工程可行性研究概论
一、可行性研究的内容
可行性研究的根本目的是实现工程决策的科学化、民主化，减少或防止投资决策的失误，提高工程开发 建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：（1）工程概况；（2）开发工程用地的现场调查及动迁安置；（3）市场分析和建设规 模确实定；（规划设计影响和环境保护；（5资源供给；（6）环境影响和环境保护；（7）工程开发组织机构、管理费 用的研究；（8）开发建设方案；（9）工程经济及社会效益分析；（10结论及建议。
二、可行性研究的工作阶段
投资时机研究。该阶段的主要任务是对投资工程或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自 然资源和市场的调查预测为根底，寻找最有利的投资时机。
投资时机研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为土 30%，研究费用一般占总投资的0.2%〜0.8%。如果时机研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
初步可行性研究，亦称“预可行性研究。在时机研究的根底上，进一步对工程建设的可能性与潜在效 益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%〜1.5%。
详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设工程投资决策的根底，是在分 析工程在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型工程约占投资的1.0%〜3.0%，大型复杂的工 程约占 0.2%~1.0%.
工程的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的工程及重要的小型工程，必须经有权 审批单位委托有资格的咨询评估单位就工程可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设工程，任何单位 不准审批，更不准组织建设。
三、可行性研究步骤
可行性研究按5个步骤进行：（1）接受委托；（2）调查研究；（3）方案选择与优化；（4）财务评价和国民经济 评价；（5踹制可行性研究报告。
房地产可行性研究
第1操作环节：成功迈出投资第一步
第2操作环节：房地产可行性研究战略分析
第3操作环节：设计成功的可行性研究流程
第4操作环节：撰写出色的可行性研究报告书
第5操作环节：如何协调可行性研究投资预算
第6操作环节：从全局出发进行可行性研究
使用指南
可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产开展的阶段性局限， 导致市场的不确定因素较多，工程成败的盘旋余地也较大.如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸 说辞。＜房地产可行性研究实战操作手册〉从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入 整体战略设计。
第1操作环节：成功近出投资第一步
1. 透视民地产可行性研究
房地产开发工程的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的工程进行全面、系统的调查研究和分析，运 用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该工程是否可行的综合研究。
一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指 标为结果，它通常要处理两方面的问题：
第一是要确定工程在技术上能否实施；
第二是如何才能取得最正确的效益〔主要是经济效益〕。
从房地产工程开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无 论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达420米、88层的金茂大厦和高达468 米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最正确的经济效益，并兼顾社会 效益和环境效益。
2、工程投资制胜第一法宝
一个房地产工程在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定工 程成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该工程是适 宜的。-般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能 是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析 的根底上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地 答复这么三个问题：
a、这工程是可行的还是不可行的
b、如果可行，可行到什么程度
c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算
第2操作环节：房地产可行性研究战略分析
分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响
房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的’喷头产业 来看待是错误的， 这并不仅仅是个说法问题，而是一个最根本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的开展还是国民经济 的成长带动房地产业的开展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府 还是企业都会导致“先人为主 的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起 大落，都是无视当地国民经济开展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。
分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响
一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管 理比拟好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比拟平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、 严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发防止7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管 理一片的原则，这里的小区住宅市场根本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形 成比照的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供 给量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给开展商们带来了很大的风险。
分析角度三：街区环境对房地产营销的影响
古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区一一虹 桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购置或租赁住宅的主要目标。区内满 是豪华住宅，住户大局部是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯一一个名副其实的境外人士居住区。这使 古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多 而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是 国内最贵的地方。
从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街 区环境有关。正因为有虹桥开发区的开展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之 间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。
****投资商自身条件考察
1、考察你的经验
隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是 如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对 象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重 为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验 这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量 了。
2、考察你的投资方式
由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的工程投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一 幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一局部卖一局部，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长 线开发的工程和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好工程，到了某些房地产企业手里 就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
3、考察你的融资能力
每一个房地产工程的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果工 程建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的工程因 为没有后续资金而停工两三年，前期本钱已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本 的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明。房地产商在进行工程分 析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的工程都能开发，也不可能什么样的风险 都敢去冒，所以在考察一个地区、一个工程值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于 那个地区去投资，适不适合于投资那样的工程。
第3操作环节设计成功的可行性研究流程
步骤A人员安排组合
工程内容人数负责工程 费用 时间
注册房地产估价师
造价工程师
市场调查和分析人员
经济分析专家
制作人员
社会学，环境等专家
步骤B :市场分析
a、宏观因素分析
房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经 济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。
b、区域性因素分析
一般来讲，工程所在国内部地区之间的开展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素 还不够、还必须对工程所在区域进行因素分析，这是因为：首先宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有 的区域影响大，有的区域影响小；其次区域经济开展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现 状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的开展产生影响，有的地区反响快，有的地区则滞后性较为明 显，投资时必须加以考虑；其三国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚 至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较 低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的工程受 到冲击也较小。
c、微观市场分析
对拟投资工程所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个局部，其一是对拟投资房地产市场 的分析，其二是对与投资工程同类型的物业市场分析。
步骤C:市场预测
a需求预测
需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求 规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。
b供给预测
供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规 律和变化趋势进行分析，从而预测为了市场上该类物业的供给情况
c 预测方法
通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法 等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。
步骤D:本钱测算
在房地产开发工程的可行性研究中，工程的本钱测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。 本钱测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对工程的经济效益有重大的影响，但相对而言，本钱测 算较易把握。
一般来讲本钱构成包括以下四个局部：
A 土地前期费：指取得合理的土地的权证，完成土地上现有建筑物的拆迁，开通施工用水、用电、道路以及 完成场地平整为止所要的费用。根据取得上地方式的不同，又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土 地批租费三种类型。
B设计和建筑安装工程费：指完成场地的三通一平以后，从规划设计到土建工程、设备安装、装饰工程及小 区配套、小区绿化结束所包括的费用。
C市政配套费：指工程开发时必须向城市市政建设所交付的配套费，主要是由于新增房地产工程所引起的水 电费。
步骤E：财务评价
工程投资方案评价的指标一般分为两类：
一类是考虑7贴现因素的动态指标，即考虑7货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收 期、内含报酬事等指标。
另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地 产开发工程的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。以下简单介绍三种常用的静态评价指标。
步骤F：盈亏平衡分析
盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建工 程的产出〔量〕、本钱〔本〕和收益〔利〕之间的关系，来判断工程优劣及盈利能力的一种方法。
盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点〔BPe0K -even P0iDt即工程到达盈亏平衡状态利润为零的点。一般 来讲，在工程产出能力一定的前提下，盈亏平衡点越低，工程的盈利可能性就越大，经营平安性越好。在房 地产工程的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指对特定的工程而言，要找出预计销售收入恰好能弥补本钱时 的销售量又称保本销售量。
步骤G :动磁性分析
敏感性分析是研究某些因素发生变化时，工程经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对工程经济目 标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对工程财务评价指标的影响程度，还可以使他们 对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高工程可行性研究的准确性。
反响敏感程度的指标是敏感系数：
敏感系数=目标值的变化百分比/参数值变动的百分比
例如：以售价为参数值，以工程的净现金流量现值作为目标值，售价增加10%，
净现金流量现值增加20%，则售价的敏感系数=20 %/10%=2。
敏感系数可正可负。假设敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反， 敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量确实定须越谨慎。
步骤H：风险分析
风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方 案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比拟准确的判断。
第4操作环节：撰写出色的可行性研究报告书
A、可行性研究报告的主事内容
一般来讲，专业机构编写一个工程的可行性研究报告应包括封面、摘要、目标、正文、附件和附图六个 局部。
1、封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。
2、摘要：它是用简洁明7的语言概要介绍工程的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件， 要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可 行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。
3、目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设 条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。
4、正文：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容：
a、概况〔包括：工程背景、工程概况、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写 的依据、编写的假设和说明〕；
b、市场调查和分析；
C、规划设计方案；
d、建设方式和建设进度；
e、投资估算及资金筹措；
f、工程财务评价；
g、风险分析；
h、可行性研究的结论；
i、研究人员对工程的建议；
j、相应的附表。
5、附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的局部。一般来讲，一个工程在做正式 的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件〔如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程 许可证等〕。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写工程可行性研究报告。
6、附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：工程的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图， 有时也包括：工程所在地区或城市的总体规划图等等。
B、可行性研究报告正文局部的编写
正文局部是可行性研究报告的核心局部。内容多，较复杂。
1、概况：
〔1〕进行可行性研究的背景；
〔2〕所研究工程的名称、性质、地址、周边的市政配套和根底设施现状，交通及周围环境等；
〔3〕委托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人；
〔4〕受托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人；
〔5〕可行性研究的目的；
〔6〕可行性研究的编写人员名单；
〔7〕可行性研究的编写依据；
〔8〕研究报告的假设和说明。
2、市场调查分析：要求对工程进行宏观、区域和微观的市场分析和调查，及对未来的供给、需求和价格的预 测，不仅要有定性的分析，还要有定量的推导。
3、规划设计方案：要求写出工程所具备的规划设计方案及建设过程中市政条件是否具备。市政条件包括水、 电、煤、卫、通讯、供暖〔局部地区〕及道路等的配套情况，在报告中必须有这些市政条件是否具备的书面 文件。
4、建设方式和建设进度：专业人员可对工程的建设方式的委托提出建议或由委托方提供建设方式和进度安排， 他们一旦确定则为其后进行投资估算作了准备。
5、投资预算和资金筹措要求写出工程建设过程中必须发生的各项费用并逐一计算资金筹措局部，要就整个工 程投资额和相应的支付时间作出融资安排。例如：自有资金、贷款和预售收入这三种主要资金来源的安排等。
6、工程的财务评价：要求写出主要财务评价指标的计算结果，如净现值、现值指数、内含报酬率和动态回收 期等。
7、风险分析：一般要求计算出保本销售额、盈亏平衡点及对主要敏感因素在有利和不利情况下的敏感分析并 计算出相应的财务评价指标。
8、结论：要求写出该工程可行性研究的结论，明确说明该工程是否可行，是否具有较强的抗风险能力。
9、有关建议：是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于工程获得更佳的经济效益、社会 效益、环境效益等方面的建议，供委托方参考。附表：是可行性研究报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算 表、销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。
第5操作环节：如何协调可行性研究投资预算
一些不大标准的房地产工程可行性研究报告，其中的工程投资概算只包含7工程建设的工程概算。这样 算帐不好。一个房地产工程不等于一个简单的建筑物，它需要营销本钱、金融本钱和建筑本钱，工程投资就 是为了满足这些本钱支出。而且，工程概算也不一定就等于开展商对工程工程建设的实际投资。在被证明星 可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来开展商在工程建设 上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替工程投资概算是极不严肃的。房地产工程的投资概算应包括以 下内容：
营销开支概算，包括：
工程前研究及可行性研究的开支
工程筹划的开支
销售筹划的开支
广告开支
工程公司日常运作的开支
工程及企业的公关开支
工程开支概算，包括：
用于工程勘探的开支
用于吹沙填土、平整土地的开支
用于工程设计的开支
用于建筑施工的开支
用于设施配套的开支
用于工程监理的开支
土地征用开支概算，包括：
政府一次性收取的标准地价
用于拆迁补偿或青苗补偿的开支 影响公共设施而出现的赔偿开支 金融本钱开支，包括：
外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出
贷款引起的利息支出
各项保险开支
税收和行政性收费
不可预见开支
第6操作环节：从全局出发进行可行性研究
现实化的可行性研究前握
事实上，一个好的市场营销者才是一个最好的利润创造者和挖掘者，他们致力于分析各种营销时机的利 润潜力，捕捉赢利时机。这样的房屋是有目的、有针对性地建造的。优秀的房地产公司应从机构内外来纵观 其业务，监视变化中的环境并抓住最正确的时机。公司营销人员的主要职责是区分外界环境中的主要变化， 通过设立早期预警系统，及肘改变营销策略，去迎接营销环境中的新挑战和新时机。消费者市场分析与营销 环境分析同等重要。消费者市场包括个人和家庭、消费者在年龄、收入、教育程度、迁移状态及兴趣等方面 差异极大，营销者区分不同消费者群体和细小的市场，并按照他们的需要来开发产品和效劳是非常有用处的。 我们应在分析消费者行为的根底上，从消费者购置心理入手，分析营销筹划人员如何制定营销方案。具体来 讲就是要研究如下问题：购置什么？为什么购置？购置者是谁？如何购置？何地购置？何处购置？
为选定市场和制定策略而进行可行性研究
在此根底上，我们应进行细致而有针对性的市场调研，进行市场分析，并选定适合的目标市场，制定产品的 定位策略、产品开发和定价策略、营销渠道策略、促销组合策略及售后效劳即物业管理策略。公司要对每个 选定的细分市场制定产品定位策略。他需要向客户说明本公司与现有竞争者和潜在竞争者有什么区别。定位 是勾划公司形象和所提供价值的行为，以此使该细分市场的顾客理解和正确认识本公司有别于其竞争者的特 征。定位任务包括三个步骤：
A、明确一些可利用的竞争优势；
B、选择假设干个适用的优势；
C、有效地向市场说明公司的定位观念。
产品是营销首要和最重要的因素，房地产产品策略需要对产品类型的选择、开发风险的选择以及开发方案的 制订与效益分析作出决策。房地产产品类型可大致分为土地、住宅、公寓、购物中心和商店、工业建筑、旅 馆及其他特殊用途的物业。房地产产品开发风险的选择与房地产开发资金的筹措渠道密不可分。风险和收益 是成正比的，如果某一工程不能产生足够收入归还抵押并产生正现金流量或者工程的总债务超过其价值则被 认为是筹资过度，明智的方法是在准备随风险的限度内尽量赚钱，应保存局部现金和兑 现性强的财产。房 地产开发策略即为作出种种投资决定而事先安排的方案——投资多少？投资哪类？何处投资以及如何着 手？开发方案一般包括以下内容：开发目标、投资规模与投资额、营运费用及税费、投资收益方式与收益大 小、经营期间现金流量分析。
纳入整体营销方案的可行性研究
一个好的房地产营销方案最终有一个好的方案书，以便在整体上把握整个营销活动。方案一般应包括以下八 大内容：
1、方案概要〔便于决策者快速浏览〕
2、市场营销现状〔提供背景资料〕
3、时机与问题分析
4、目标、销售量、市场占有率、盈利水平
5、市场营销策略
6、行动方案：做什么？谁去做？如何做？何时做？费用多少？
7、预计盈亏报表
8、控制措施
策略涉及的是营销活动“是什么 和“为什么 的问题，而执行则涉及“谁？ “时间？ “地点？ “怎 么样？ 等问题。影响有效执行营销方案的因素主要有：发现及诊断问题的技能：评定存在问题的技能；执 行方案的技能；评估执行效果的技能。