学校物业配套设备设施维护与保养方案.docx

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学校物业配套设备设施维护与保养方案设备设施的正常使用是确保学校内正常运作的重要保证，我公司将派驻专业的工程技术人员，对区内的设备设施进行全面的维修保养，并设立24小时保修制度，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需求（属专业保修公司维修范围的由我公司联系并监督），同时制定相应的工程设备管理制度，通过运用科学合理的管理方式，有效的为学校提供满意的服务，我们密切与学校进行协调配合，对重大维修保养设备设施及时汇报和提出解决意见，力求保证学院内所有设备设施正常运行，确保学校的工作学习生活环境不受影响。 1、工程部架构工程部 2、人员配置及工作安排冈位人数负责内容工作时间日常维修技工 X 负责电气设备管理，包括机电设备维修保养、空调与电梯设备设施的管理、智能监控系统早班：7点--15点中班：16点一22点晚班：22点一明早7点等的管理工作。轮休 1 合计 X 3、物业共用部位的管理1）维修及养护方案序号维修养护项目养护方案检查、养护计划备注 1 楼盖、房顶屋面漏、渗水的修缮维护 a、清除天沟以及地漏排水的积灰、草根、杂物，使雨水管畅通；工程人员及工程主管日常巡查按要求每月一次全面巡查，发现异常及时记录、报告。根据实际情况制定整改方案报学校。更新改造和小修以上的修理工程，乙方可应学校要求提供有偿服务； b、检查已经在屋面架设的设施及各类天线，是否影响屋面排水及防水层的完整，是否有随意在屋面堆放杂物等现象，防止损坏屋面隔热层；工程人员及工程主管日常巡查 c、屋面局部修补时，对其余部位应采取保护措施，防止任意堆物堆料损伤完好部位；修补时工程主管负责监管及落实保护措施 2 防雷装置维护检查接闪器的固定及连接情况，避免脱焊、生锈，每年进行接地电阻测量，确保10 Q以下；工程主管负责监管及落实维护措施序号维修养护项目养护方案检查、养护计划备注 3 内、外墙面的维护不能随意在内、外墙面打洞，对因搬运重物或超长物体等造成的和非大楼承重结构发生问题而产生的内墙面破损或裂纹及时修补，对脏污处及时擦洗或粉刷；走火梯、公用内墙、通道等部位定期粉饰；学校及工程主管按规定检查，确保墙面整洁、美观 4 大楼承重结构等部位的修缮维护 a、对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况，应进行定期检查发现腐蚀、渗漏、开裂等情况要及时处理; 工程人员及工程主管按规定检查，每月不少于一次同上 b、钢筋的混凝土保护层损坏要及时补修，以防钢筋生锈，必要时应涂抹耐腐层等进行保护； c、作好对屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等的维护工作，发现问题及时处理，避免和减少由此产生的对结构的影响；工程人员及工程主管日常巡查 5 楼面、地面、廊通道、梯 a、经常保养上下水管道，使其处于良好状态，防止管道漏水，厨、厕地漏应保持畅通，以免造成室内积水而渗入楼板；每年保养一次、地漏疏通视情进行同上 b、检查楼地面是否有开裂、破损现象，及时修复开裂、损坏部位；由工程人员及工程主管负责日常监管序号维修养护项目养护方案检查、养护计划备注间、门厅等部位的修缮维护 c、对木结构等要做好白蚁的防治工作，保持通风干燥，消除白蚁生存条件，必要时可喷洒、放置灭蚁药剂；每月检查一次 d、对楼地面的一些小损伤要及时修补，以免损伤进一步扩大，影响使用；日常巡视、及时修补 6 门窗修缮维护 a、检查门窗有无开关不灵、缝隙过大、小五金配件丢失或损坏等现象，发现异常及时处理，避免进水、透冷风，以保持室内干燥不潮湿；工程人员及工程主管每天巡查一次同上 b、门窗油漆局部脱落时应及时进行补油，并要求与原油漆格调保持一致，以免妨碍美观 c、对铝合金门窗应避免外力的碰撞，禁止用带有腐蚀性的化学物质去清洁或与其接触； d、对于门窗玻璃及锁类安装牢固，应没有损坏现象，开关应符合使用要求，没有安全隐患；工程人员及工程主管日常巡查 7 装饰工程修缮维护 a、定期检查室内外抹灰层有无损伤处，发现空鼓、裂缝、脱落、爆灰等现象及时修补以防扩大损失；工程人员及工程主管日常巡查同上序号维修养护项目养护方案检查、养护计划备注 b、检查饰面上是否有破损现象，发现时必须及时予以修补，必要时更换饰面；工程人员及工程师日常监管 c、对裱糊工程定期检查，发现损坏现象及时修补；定期巡查次数 d、对吊顶工程要着重检查龙骨有无变形裂缝和下垂情况，发现异常要及时修补或更换；工程人员及工程主管每月巡查一次 e、对花饰工程，要定期检查有无空鼓、不稳定等情况，发现异常及时调整或维修；工程人员及工程主管每月巡查一次 8 幕墙玻璃安装牢固，应无安全隐患，无破裂现象；工程人员及工程主管每天巡查 9 大楼地基基础维护地基浸水会使地基基础的工作条件不利，应经常检查四周的排水沟、散水，保持房屋四周的排水良好，避免房基附近出现积水现象；工程人员及工程师负责日常巡视维修 2）维修养护标准及相关制度 > 墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落 ① 将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。 ② 用1： 3水泥砂浆修复勒脚步破损部位，并在勒脚上做成斜坡，以利泄水。 ③ 恢复勒脚饰面。 > 如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降 ① 如不严重，应做好巡查和记录。 ② 如情况较严重或有扩展趋势，应立即通知学校。请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。 > 梁、柱、板主体 ① 露筋 A、露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。 B、用钢丝刷清洁干净。 C、充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。 D、用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。 ② 有裂缝参考《户内工程人员作规程》中“楼板裂缝”维修程序进行维修。 ③ 有孔、洞 A、孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。 B、用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞。 C、充分喷水湿润孔、洞内壁。 D、如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先（梁、或柱、或板）的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好。 E、按原标准做好饰面。 F、如破坏情况较严重（如变形、裂缝程度已超过规定范围）。属于此种情况进，应立即通知学校，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。＞墙体墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修。） ① 裂墙 A、先将裂墙周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿槽成外八字形。 B、用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。 C、均匀地涂刷一道素水泥浆。 D、再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1： 3水泥浆填缝、抹平。 E、用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。 ② 砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。 A、先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土。 B、充分喷水湿润破损面。 C、用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砌块应先充分湿润）。 ③ 墙体室外饰面缺损。 A、将缺损饰面及其周边松散层一并凿除。 B、用钢丝刷清扫干净浮动灰土。 C、充分喷水湿润破损面。 D、均匀地涂刷素水泥浆。 E、用1： 3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。 ④ 墙体室内饰面缺损 A、同⑶（墙体室外饰面缺损），墙体轻度划损时直接进行C步骤。 B、用1： 3水泥砂浆填平，然后修复饰面至干。顷双飞粉调胶（或乳胶漆）后批灰1〜2次。 D、干后打砂纸，再视情况重新批灰或刷乳胶漆。 ⑤ 外墙渗水 A、外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝。 B、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1CM左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。 C、在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃网格布和四道氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或用手工涂刷）1： 0.5水泥砂浆面层。 D、外墙渗水面积较大进，先将饰面铲除，然后涂1-2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面。 E、墙、板接通处渗水，可用预制氯乙烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。 F、用氯丁防水胶在室外修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大10〜15CM，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2-3道氯丁胶，在最后一度胶未干时用水泥砂浆按平，再修复饰面。 G、积累经验，随着科技发展，积极采用新型防水材料，使防水执漏工程质量达到最好，如：鲁班811、911、JS、硅丙胶等。＞顶棚参照《户内工程人员作规程》中“顶棚抹灰层（饰面）脱落”维修程序进行维修。＞楼梯间 ① 踏步缺损 A、将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层。 B、用钢丝刷清扫干净浮土。 C、充分喷水湿润。 D、均匀地涂刷一道素水泥浆。 E、用1： 3水泥砂浆做好基层。 F、修复饰面。 ② 栏板缺损如为砼或砌块栏板，可参照梁、柱、板主体和墙体的相应程序执行。如为其他如木材或金属材料栏板，维修程序如下： A、不能修复，应及时更换新配件。 B、使栏板、梯板、扶手连接牢固。 C、修复栏板饰面（如：油漆、乳胶漆等） ③ 扶手 A、如不能修复，应及时更换新配件。 B、使之与栏板连接牢固。 C、修复饰面（如油漆、乳胶漆等）。＞门、窗参照《户内工程人员作规程》中有关“门、窗”维修程序执行。＞屋面避雷设施 ① 锈蚀 A、用砂纸除锈。 B、均匀涂刷两道防红色锈漆和一道银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准。 C、如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆。 ② 连接部位断开 A、除锈清洁后，焊接牢固。 B、刷两道防锈漆。＞屋面隔热层、防水层 ① 隔热层缺损：及时更换，用1： 3水泥砂浆嵌缝。 ② 屋面漏（渗）水（刚性屋面）： A、用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水。 B、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理。 C、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥等。 D、檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。＞屋面水池（箱） ①渗漏 A、先将水池（或水箱）四壁清洗干净。 B、做一布四胶防水层（或其它材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用1： 2水泥砂浆做保护层。 ②水池（箱）检查盖缺损 A、应立即维修，并加锁。 B、刷两道防锈漆，并定期检查。 ③ 楼地面地砖、墙面瓷砖部分损坏 A、测量尺寸、按损坏的地（瓷）砖样板购回相同砖材。 B、凿除缺损的地砖（墙砖）以及松动部分至结实层。 C、用钢丝刷清扫干净浮土。 D、充分喷水湿润。 E、用1： 3水泥砂浆做好基层。 F、取出事前浸入水中待用的砖材，用素水泥浆涂抹后粘贴。 G、抹干净砖表面粘上水泥浆，设置围栏防止踩踏、碰撞，待干后再恢复。＞室外共用设施维修工作规程 ① 学院道路（人行道和车道） A、修补损坏的砼路面。 B、如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用1：2：2硅酸盐干硬性砼。 C、将人行道或车道疲乏表面松散或破碎的凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。 D、用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。 E、将要修补的砼表面充分湿润（由表及里）。 F、湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将其捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉（砼坍落度要控制W3CM）。 G、用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子要细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态（养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁）。 ② 修补块材地面（如：地面砖、石块材料、预制砼块等） A、凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。 B、待表面积水完全渗入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆（如为人行道板砼预制块，无需此道工序）。 C、将块材充分洒水或浸湿后，用1：2.5水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平，锤直，抹去砖缝多余泥浆。 D、必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面。 E、修补工作完毕后，把块材表面清扫干净。 F、对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂浆防水层（可渗3%防水剂），然后再坐砌块材。 ③ 路灯 A、灯不亮：参照《住户室内维修规定》中的关于“灯不亮”的维修规定。 B、灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。 ④ 雨水管道 A、如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物，使之畅通;如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底（基础），使管道放置平稳；如因管道接错位，应开挖校正接，并注意做好坡度和接防漏，以及管道的平稳。 B、如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换，接应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结。 C、最后修复地坪。 ⑤ 化粪池 A、如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物，并制定如期清掏制度。 B、如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故。 C、如池壁缺损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。 ⑥ 隔油池 A、如隔油板缺损，应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度。 B、如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并最终堵塞管道，可打开盖板，用工具将凝固的油脂清除，使管道排水顺畅。 C、如池（井）盖缺损，无法修复，应及时更换新盖，其上部不允许堆放杂物。 ⑦ 电缆沟 A、如是沟盖板损坏，应按原设计规格制作（放足钢筋），并按设计要求把损坏的盖板换掉。 B、如沟内积水过多，影响电的正常供应，应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般地电缆沟内积水有两种原因:一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。 C、如是电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。 ⑧ 排水渠 A、如是盖板损坏，应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉。 B、如是渠壁损坏，应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复；如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。 C、如是杂物（如淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不畅，应及时清除杂物。 D、池（井）壁损坏。通知用户停用或采取其他措施，不影响用户的日常运作，然后抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面（如贴瓷片等），清理饰面残余的水泥浆等。 ⑨ 路障 A、如缺损较少，可用高标号水泥砂浆修复，具体做法凿除破损面松动砼，清洁表面，喷水湿润，刷素水泥浆，补水泥砂浆，然后养护保护。 B、如缺损较多，应及时更换新路障。 C、如钢管锈蚀，应先用粗砂纸将铁锈打磨掉，然后清理表面，刷两道防锈漆，最后再刷红白相间的荧光漆。＞房屋物业巡查与维护制度 ① 为使公司所管理的学院房屋和设备设施始终处于良好的使用状态，不使学校的生活和工作运作等受到影响，提高维修、保养工作效率，特制订物业巡查操作规范。 ② 每天由工程人员、工程主管、或者派出专业工程人员对辖区的学习场所的共用部位、公共设施、设备机房等进行巡查，每班巡查不少于一次，须巡查到所有部位及做好记录。 ③ 所有物业设备均属巡查范围，包括空调末端设备，应急系统，供配电及照明系统，门窗、地面、天花、墙面等房屋结构、供排水系统、用具等各种设施。 ④ 巡查必须在规定时间内到位，特殊情况必须知会学校部门。巡查时注意在物业巡检表上做好相关记录，发现异常情况或需特别说明的事项应如实填写。巡检完毕后，向学校部门汇报巡检情况及提交《物业巡检记录表》，并做好相关确认工作，以便使各信息汇总后派单进行维修维护，以及报相关部门备案。＞业主（用户）报修制度 ① 为使公司所管理的物业房屋及设备设施始终处于良好的使用状态，明确管理责任，在制定物业巡查制度，加强巡查、及早发现和消除隐患的基础上，对物业巡查人员不便到达和进入的区域或者房间，采用由使用部门报修的方式，特制定本报修制度，以弥补物业巡查可能遗漏的不足之处。 ② 使用部门报修可利用电话进行，我公司在进入管理服务时，则将报修电话号码进行公告，每天由工程人员接听报修电话并进行记录备案，然后迅速派工作单交工程部实施维修。 ③ 工程人员接工作单后按规定时间到达进行维修，完成维修后请用户验收和进行签名确认及对维修情况进行评价。发现维修未达标准时应马上返修。 ④ 完成的工作单经按月整理和装订后由工程部保存备查。＞周期性维修和维修记录制度 ①房屋以及附属设备设施的周期性维修由工程主管根据使用及保用年限和实际的现状，在每年的12月份提交次年的周期性维修养护计划，经学校部门批准后，则开始准备及组织实施。 ② 周期性的简单修理工作主要由管理公司工程人员进行，复杂的小修、大、中修根据实际情况选定维修单位。 ③ 房屋维修和附属设备设施的维修都必须进行记录备查。房屋维修的记录系在专门的《物业房屋维修记录》上，附属设备设施的大、中维修记录记在《设备档案》中，小修记录在工作单上。 ④ 工作单的记录保存不少于两年，电脑工作单的记录保存不少于三年。 4、机电设施设备服务项目内容及工作标准 1）给排水设备的维护及运行管理序号检查保养项目维护保养内容周期备注 1 水泵机房、水泵机组及附件泵房及设备外观保洁、擦除污渍、防锈每周发现异常及时记录、报告。根据实际情况制定整改方案报相关部门批准维护、跟踪。水泵房及房内设备每月保洁变频、控制电路吹尘、测试检查紧固每季度电、水压等表计调试、送捡、更换不定期水泵如渗漏上紧或更换盘根填料，电机轴承及联轴节检查、加油或更换不定期机械润滑加机油或润滑脂每月浮球阀或浮子开关上下水池自动水位控制浮球阀或浮子开关要勤加检查，确保有效灵敏，出现问题及时修复或更换不定期 3〜4次，房内所有设备及管道每年油漆1次，清洗水池后水样送检，使之符合饮用水标准。 2 管道、阀门如渗漏则补漏或紧固螺丝，如锈蚀则除锈刷漆不定期保持标识清晰不定期 3 自动控制箱积极巡查，及时维修维护，确保系统水位、压力继电等装置有效不定期 4 饮用水质保洁上下水池清洗、消毒、保洁、水质化验，水池加盖密封、加锁，对透气孔、溢流孔等防蚊虫、异物的装置是否完整每月度 5 排水、排污井积极巡查，及时清理垃圾、异物，疏通堵塞，保持畅通确保系统自动有效每季度 6 外围沟、渠发现垃圾、异物及时清理并保持畅通。每日 7 化粪池化粪池全面检查、清理，使之保持通畅每半年 2）物业照明系统，通风等日常维护保养序号检查保养项目维修保养内容周期备注 1 梯道、走廊、大堂照明灯具、控制开关等检（巡）查、维修、更换每日工程人员 2 应急灯、消防设施等检查、保持良好正常状态，待机使用每周注意巡查和接报维修，及时维修恢复 3 设备场所、通道、学习室、接待室、会议室、洗手间等灯具、门窗、水龙头等检查、维修、更换每日 4 外围招牌灯箱、路灯照明、配电箱等巡查、维修、清洁保养每日 5 学习场所、机房等通风排气、楼层排烟风机、配电箱空调系统末端设备等检查，轴承加油，风除尘，每月通风排气、空调系统的全面保养与清洗工作每月 6 智能照明控制主机、模块防潮、防尘，连接良好，光敏或红外感应元件无阻隔每日 7 车场照明、通风等设备灯具损坏更换，通风、挡车杆（电动车栅）设备维护不定期 3）电梯设备巡查序号检查保养项目检查、保养内容周期备注 1 机房墙、天花、门窗、地面除尘、清洁，无积尘、无污渍每半月监控与管理维保公司按合同维保，发现故障报告维修，使安通风、照明、消防照明通风散热良好，消防器材完备每周制动器、钢丝绳外部清洁、检查制动器、钢绳完好性不定期电源柜、控制柜检查组件发热情况，吹尘，每半月序号检查保养项目检查、保养内容周期备注绳轮、导向轮磨损程度及钢丝绳打滑检查半年全运行与年审合格，避免或减少困梯事故。曳引机、限速器机身保洁，检查轴承运转部分每月 2 轿厢及层门轿厢清洁、照明、通风轿厢洁净明亮，照明通风良好，随坏随修每日轿厢壁、门踏板槽保洁、挑除垃圾每日信号操纵箱、按钮可靠性检查，保洁每日运行舒适感、平层运行平稳，平层合格（土 15mm）每日内外呼、显示内外呼良好，反应灵敏每日门窗开关、安全触板等安全触板或红外感应保护工作正常，缺相、超载、超速、电气联锁等保护均灵敏可靠每日 3 轿顶、井道和坑底轿顶、导轨、底坑检查、清洁（含井道清洁）每月导靴、安全钳检查固定、磨损情况、润滑装置加油每月换速开关、极限开关可靠性检查、试验（含底坑开关）每月对重架、补偿练、对重架润滑、补偿练及消音绳挂牢每月缓冲器固定情况、锈蚀情况检查每月钢丝绳头组合、电缆张紧力检查、电缆固定检查不定期 4）消防、监控系统维护保养序号检查保养项目检查、保养内容周期备注 1 消防箱、防火门、排烟门设备器材齐全、良好，封条完整有效，门开关灵活每天保安每天巡查，发现问题或隐患，及时汇报处理和维修，工程人员监管及配合维保单位全面检查保养。 2 火警控制机、显示器、联动柜定期按火警测试钮检测各项显示与动作正常每周 3 感烟探测器，编码底座定期喷烟，吹热风抽查（2〜5%）探测器报警情况和与编码底座的接触良好情况每季 4 消防对讲电话，紧急广播系统、升压放大器，分区器，防潮、防尘，散热，连接良好，接通线路，对主机、线路、喇叭实际试验及维修维护以确认完好每月 5 地址输入、控制模块，区域报警显示器、扬声器音响与探测器检验同期进行，以确认完好每季 6 消防栓、碎玻开关、闭式玻璃感温洒水喷头，防烟面具等防烟一面具、灭火器，消防箱设备定期检查以保良好，碎玻开关松开测试确认动作每季 7 水流指示器，湿式报警阀、警铃定期打开泄水阀放水测试，以确认工作正常每季 8 消防泵，喷淋泵，消防恒压泵、控制柜，送风、排烟风机点动测试正常，必要时进行联动测试确认每季 9 主电源及备用电源散热、连接良好，电池失效更换（约两年）每月 10 管道、阀门，线管、线槽清洁维护、刷漆翻新，机械转动部分加油润滑不定期 11 监视监控系统分割器、监控头调整维护，监视器、录像机维护每月 12 CO2或其它气体灭火系统外部清洁，定期检查称重，保持正常每半年 13 紧急疏散指示与应急照明系统外部清洁，检查更换灯泡、光管或发光器件，每两年检查更换应急照明电池每周 14 监控系统主机、电源保持电源稳定，散热良好，连接接触良好每半月 15 摄像头，云台等固定稳妥，与缆线以及防雷接地装置连接良好，注意防水、防尘，定期擦洗外镜罩每半月 18 监视器，分割器，监视墙屏与控制台等保持电源工作稳定，散热良好，连接良好，避免震动，定期开盖吹除灰尘每季度 19 长时间录像机，硬盘录像机避免震动，保持散热、连接良好，定期除尘每季度 5）配电系统的巡查、维护保养序号检查保养项目保养维护内容周期备注 1 避协柜、继保柜避雷器拆下送捡，继保装置检查调整外委供电局进行每年 2 专用变压器外观吹尘，绝缘摇测，保持温度检控装置、散热风机良好每年 3 验电器、绝缘工具定期送捡、试验，以策安全使用。按规范 4 母线排、零地接线端压接良好，牢固可靠每年 5 低压开关柜、计量柜扫尘、检查紧固、更换损坏的指示灯、仪表等每年 6 继电器、交流接触器保持外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音不定期 7 电容无功补偿功率因数达0.9以上，电容接触器完好，电容补偿三相平衡、自动进、退补偿控制保持完好每日 8 低压控制回路母线排压接良好，标号清晰，绝缘良好、无变色、老化每年 9 配电屏对地测试接地良好（接地电阻M0.5Q）每年 10 市电、发电转换柜扫尘、检查紧固、更换损坏的指示灯、仪表等每年 11 低压房通风、消防等保持良好状态，正常使用不定期 12 各分电箱、电缆槽等清洁、除尘、检查维修、低压房及室内电缆槽保洁每半月 6）应急备用供电电源维护保养序号检查保养项目保养内容周期 1 机柜外部清洁用抹布擦除油污、除尘每周 2 直流电瓶电瓶电解液高出极板10T5mm，不足加蒸馏水补齐，计测试读值为1.28。并利用非上班时段进行放电及充电维护以确保使用寿命。半月 3 开关、断路器、电缆接点断路器接线紧固，电缆线连接部分紧固等月保养 4 供电自动控制系统检查、清洁除尘、保持自动互投装置工作正常每月 7）空调系统的日常运行值班与维护保养类别检查保养项目检查、维修保养内容周期备注模块式空调空调机按时开机，正常供冷，设备维护保洁良好冬季每月开机一次每日（每月）监控与管理维保公司按合同维保，发现故障报告维修，确保安全运行温度传感器接、主控板每月 EEPROM 芯片每月室外机控制箱检查室外机控制箱内主控电脑板、变频电脑板每月测量、显示表计定期送捡，确保准确计量每半年导风板检查室内机导风板运行情况按合同压缩机检查压缩机工作运转情况按合同 8）机电设施设备管理与标准＞供配电设施、设备的维护、保养工作工作规范 A、目的及时处理供配电设备故障，确保设备性能，确保安全运行。 B、适用范围适用于低压配电设备、变压器及附属设备的维护保养工作。 C、职责 a）负责供配电设备的维护保养。 b）H程部主管负责对维护保养工作进行指导、监督及外委修理的联系工作。。、工作规程 a）值班电工必须掌握配电开关的控制范围及线路走向和分布情况，熟悉各控制柜与配电柜中的开关性能以及各仪器仪表的工作性能和指示范围，能独立正确地进行电压设备倒闸与合闸的操作。严禁线路超负荷供电及乱拉乱接线路，变动或改动供配电室内的设备和线路须经管理处同意，重大变更须上报公司同意后再进行。 b）供配电设施、设备的维护、保养工作由值班电工带领维修电工进行，维修电工必须听从调派。 c）停电工作时，值班电工所悬挂的“有人工作，禁止合闸”指示牌，工程人员不得随意摘下或移动。 d）严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人、足够的安全措施和足够的照明空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，使遮拦和足够的安全距离，确认安全才可进行。 e）X作中，严格实施安全有效的技术措施：停电、验电、悬挂标示牌和装设遮栏，以及实施保证安全的组织措施：工作票制度，工作监护制度，工作许可制度和工作间断，转移和终结制度。 f）不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。维护中注意正确拆装接地线，安装接地线时，先接接地端，后接导体端，拆时与这相反。 g）认真清洁设备上积尘、油渍，检查接触情况，整理室内设施，不得乱堆乱放杂物。 h）工作完成后，清理现场，清点工具，防止遗漏工具或物品在设备内，确认各项工作无误后才能恢复正常供电。 i）将维护、保养情况做好记录，零部件的更换记录入设备档案内。＞停送电操作规范 A、目的规范停送电工作的操作，保证安全作业。 B、适用范围所管物业停送电的操作管理。 C、职责孔）工程部主管负责下达停送电操作任务工作票。 b）工程人员负责落实停送电操作工作。 D、工作规程 a）正常情况下的倒闸操作。 •管理处接到停电通知后，由工程部提前一天在各宣传栏贴出停电通知以告知业主，并由工程部主管下达“停送电操作票”。 •操作电工在倒闸操作前要做好相应准备工作，由电梯工将电梯降至首层，如有必要，可将发电机操作开关置于停机位置。 •在确定时间，在监护人的监护下，操作电工按操作票进行倒闸操作。 •倒闸操作完成后，由电梯工检查电梯的运行状态，发电机操作开关置于自动位置。 •操作电工应做好各项相关记录。 b）紧急状态下的倒闸操作。 •发现电路有冒烟、短路等异常情况，或发生火警等重大事故时，工程人员有权进行全部或部分负荷停电操作。根据情况立即断开供电开关。 •操作工程人员在停电后应立即赶到现场检查事故原因，在查出确定的原因后方可恢复部分或全部供电，对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电。 A供配电设备（设施）操作规程 A、目的保证供配电设备操作正确性和安全性。 B、适用范围适用于一般性低压配电设备、电力变压器的操作。 C、职责高低压配电值班工程员负责配电设备（设施）操作。 D、配电房送电操作程序： ★注意：根据实际供电线路进行，此仅为参考。计量及避协器柜一般情况不许分开。 E、停电程序与送电相反。 F、市电停电，启用备用电源的操作： a）确定市电停电启用备用电源，启动发电机，在启动发电机前为了避免发电机反送电网，故要先断开低压配电房低压总线柜，退出断路器，使之有一个明显的断开点。 b）发电机启动前，必须检查发电机相应检查项目。 c）发电机带负荷时，逐渐增大负荷，并观察发电机的相应运行参数，油压、油温、水温、电压、频率转速是否正常。＞柴油发电机运行管理规程入、目的确保柴油发电机处于良好技术状态，满足电梯'消防'应急用电的需要。 B、适用范围柴油发电机组的运作管理。 C、职责 a）高低压值班工程人员负责柴油发电机组的操作、监控、记录、清洁、维修、保养及试运行。 b）工程部主管负责柴油发电机综合管理及上述工作的检查监督。 c）管理处项目主任负责上述工作的检查监督。。、工作规程 a）配电工程人员 •在“市电”停电的情况下，值班配电工程人员应迅速赶到发电机房。遵照《柴油发电机操作规程》对冷却系统、润滑系统，燃油系统、空气系统进行检查，经检查无故障，迅速手动启动发电机组。 •带负荷运行过程中，每一小时抄填一次《发电机组运行记录表》。 •分析运行各项数据，发现隐患及时排除，重大异常情况及时报告工程部主管解决。 •依《柴油发电机检查保养计划》要求按《柴油发电机设备保养记录表》项目进行保养检查并记录于该表。 •负责编制设备台帐、设备卡。 •负责发电机房的清洁卫生。每周打扫机房一次，每半月清洁机组一次，无积尘、水渍、油渍。 b）X程部主管 •工程部主管负责洽购、验证、报废及库存管理设备帐目管理、外委修理的联系工作。 •每年12月份制订下年度《柴油发电机检查保养计划》，并按运行情况制订中修、大修计划。 •对柴油发电机的维修保养提供工作指导及检查监督。 c）管理处项目主任 •审核一次《柴油发电机检查保养计划》、《柴油发电机设备保养记录表》，中修、大修计划。 •执行周检、月检。每月最后一周组织有关人员对发电机房进行机房评比。 E、发电机房管理工作程序 &）非工作人员进入发电机房，须经工程部或管理处项目主任批准后，由高低压值班工程员陪同下方可进入。 b）由电房工程员负责操作。 c）消防设施完好，禁止吸烟。 d）保持良好通风及照明，门窗开启灵活。 e）保持机房清洁、地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍，不得堆放杂物。 f）发电机通常置于手动启动状态，对要求须快速供电的置于自动启动状态。 g）每月试运行两次，每次半小时。 h）发电机油箱内储备24小时满负荷用油量。＞电梯维修保养管理规程 A、目的：及时处理电梯故障，确保电梯技术性能，保证安全运行。 B、范围：电梯的维修保养工作。 C、职责： a）电梯管理工程人员负责电梯周检及电梯公司联络，督促并协助其它维修保养。 b）电梯公司负责电梯的维修保养。 c）X程部主管对维修保养进行检查监督。。、工作规程： a）24小时运行的直升梯，维修、保养工作均在晚间客流低峰期进行，维修人员到达现场后，应控制好该梯，确认梯内无人时才能将该梯停驶，按相应的维保项目，并按如下操作程序进行工作： b）在停驶梯的首层厅门前和轿内树立维修指示牌，并在基站门外装设遮栏，以防乘客误入电梯轿厢。 ^进入机房将停驶梯之电源总挚切断，在该挚手柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”标示牌。 d）清洁机房地面、墙面、天花、消防器材、照明、通风设施等处。对停驶梯的机身擦试油污，积尘，运转部分加注润滑脂。 e）对其控制柜进行吸尘或吹尘，沙纸打磨锈蚀及开关触点，更换磨损严重的触头碳精。 f）完成工作后取下警戒牌，送上该梯电源，使其在井道内运行两周，然后清点工具离开机房，进入井道工作。 g）在进入井道轿厢顶前，须确定轿厢是否在该层附近。几台电梯共用井道，站在井道内维护故障电

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