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设施设备维护保养服务方案
1. 物业设施设备管理的意义
物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用：
（1）是充分发挥房屋住用功能的保障；
（2）是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的保证；
（3）利于推动房屋建筑设备的现代化；
（4）利于强化物业管理企业的基础建设。
2. 物业设施设备管理的特征：
（1）服务性功能强；
（2）经营性特点突出；
（3）专业性技术要求高；
（4）综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特
3. 设施设备维护保养的要求
（1）综合管理
① 制定设施设备维修保养计划，重点设备（变压器、锅炉、水泵、冷暖设备等）应建立维修保养档案。
② 设 24小时报修电话，报修记录规范，配备专业人员，对学校电气、弱电、给排水、暖通、升降设备、空调、锅炉等公共设施设备进行维修、保养。
③ 及时更新全校电力、供暖、供水、雨污水、通讯等地下管网图，确保学校正常工作和教学秩序。
（2）供配电设备
① 按要求对供配电设备进行周期检查、保养，并登记记录结果。
② 供配电设备发生异常或故障应及时报告，做好记录，并协同排除异常或故障。
③ 定期检查维护应急供电系统，确保正常工作状态。
（3）给排水系统
① 按照规范定期对给排水系统进行维护、润滑。
② 每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、
排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏。
③ 定期对污水处理系统全面维护保养，作业人员应有相应的职业资格；系统无明显异味和噪声；污水排放达到GB 8978的要求。
④ 中水按规程生产运行，同时做好运行记录；中水水质达到有关标准要求;工作人员要有防护装；中水管道和设施设备要有明显标识。
⑤ 用户末端的水压及流量满足使用要求。
⑥ 每季度对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆。
⑦ 定期对水泵、水质处理和消毒装 及设备控制柜进行保养。
⑧ 如遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知校方，供水恢复后检查阀门及水龙头的关闭情况。
（4）供暖系统
① 市政集中供暖及自行供暖的根据实际情况协助学校做好维护工作。
② 保证供暖锅炉房、每年应对供暖锅炉、热交换器、水泵、电机、阀门、控制设备、供热管网进行检修，重要设备应建立检修档案。
③ 供暖期间锅炉房、交换站应做到24小时值守；供暖管网应每两天检查一次并保有记录，减少管网跑水，日补水率每万平方米应少于1吨。
④ 在每个交换站所供区域建立不少于5个观察点（或每万平方米不少于一个监测点），每天统计，室内温度达标率在97%以上。
（5）避雷装
① 公寓楼、教学楼、机房等重要部位防静电地板的接地可靠，对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查。
② 每月一次对变、配电室的设备的接地带进行检查；每季度对以上重要部位的配电柜及设备接地进行检查。
③ 保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好。
④ 所有避雷设施完好，接地电阻应不大于4。，弱电设备接地电阻应不大于
1 Q。
（6 ）消防设施
① 疏散通道、安全出、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，严禁占用防火间距。
② 室内消火栓箱醒目、无遮挡，箱门应设 紧急开启装，栓、水枪、水带齐全，使用正常。
③ 室外消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象。
④ 灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，应定期维修、检测；
⑤ 消防器材应设明显标识，不应随意挪用。
⑥ 消防水池等消防储水设施水量达到规定水位，冬季应有防冻措施。
⑦ 自动消防设施运行正常；发生火灾时，设施应能及时联动，启停均在消防控制室有信号反馈。
（7 ）日常维修（小修）标准
① 电气：
a. 对供电系统高、低压电器设备、电线电缆、电气照明装 等设备正常运行使用进行日常管理和维护。
b. 随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备，保证各种电气设施和元件的完好，保证正常使用，不影响日常办公。
c. 供电范围内的电器设备仪器仪表定期巡视维护和重点检测，建立设备档案、台帐、维修记录，做到安全、合理、节约用电。
d. 建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电和维修人员必须持证上岗。
e. 建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零维修合格率1%。
f加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保障完好，确保用电安全。
g.管理和维护好避雷设施和办公楼（区）灯光亮化等设施。
② 水暖
a. 对办公楼区）室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装，水处理设备、消防栓、
b. 管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进行日常养护维修。
c. 上下水和暖气的保养，水、暖设施跑、漏水的止水和修补，水阀、便器具、管道的检修和更换等。
d. 建立正常供水管理制度，保障水质符合国家标准、防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路及设备进行日常清洁卫生并定期清洗消毒。
e. 定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅。
f及时发现并解决故障，零维修合格率1%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。
③ 土建
房屋的主体结构，各种墙、梁、板柱和门窗洞的修复。
④ 设备
各种机械设备和电器设备的简单修复。如：开水器、热水器、空调器、供电开关、盘柜、窗帘等。
⑤ 其他维修项目
要求其他需要维修的项目。如：外点运抵的设备、室内要求装其他设施等。
⑥ 维修率维修及时率达到1%，人员10分钟到位。电气、水暖维修不超过24小时，土建维修不超过3天。
4. 设施设备维护（使用）管理职责
（1）北京市第一中学的所有设施设备的使用、维护均由物业公司负责，包含水、电、暖设备日常维修等。
（2）各类专业技术（工程）人员须经过培训、考核并持有效证书方能上岗工作。
（3 ）所有上岗人员必须熟悉学校各类房屋的分布状况、房屋内外部结构、附属设施、管线走向、管网主控位。
（4 ）熟悉学校的供水、供电、供暖等设施、设备的情况，掌握
主要信道、配电室、水泵房、消防中心等相关设施设备的操作程序和应急处理措施。
（5）熟悉各自操作运行设备的品牌、功能、数量、位、保修年限与单位，并做好设备原始档案及保养、维（大）修档案的记录。
（6）定时巡视设备房和设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录，认真执行交接班制度。
（7）定期按设备维护规程严格进行维护。
（8）履行学校教学楼、办公大楼水电管理的职责，切实做好水电供应、维修与管理，以保障水电的正常供应。
（9）在日常运作中，应采取多种有效措施，落实节能降耗。
① 照明：公共区域照明做到人走灯灭，走廊照明限盏（一般为间隔10米2盏节能灯）。外墙照明灯非重大节庆活动一律关闭，停车场等公共场所照明应限盏。
② 电源：相关电器设备下班后非运行期间须关闭电源。
（10）根据各种设施设备的技术参数和合同要求，对水、电、暖等设施设备的运转、使用及维护保养情况进行定期的检查，对各项节能措施的落实情况进行不定期的督查。
（11）每周五下班前物业公司应把一周设施设备运转维保（使用）详情上报后勤处。
（12）日常维修：在接到报修通知后15分钟之内及时赶到现场，并进行维修使业主满意，按要求填写《维修派工单》、《维修派工回执单》及《维修登记表》，三者对应无误，按规定对业主进行回访并达到满意率。
5. 设施设备维护保养服务
在北京市第一中学的水暖设施设备维护及物业管理工作中，我们确立以“管养合一”的方针，制定合理的管护计划，建立和健全科学的服务态度，切实做到为业主服务。
（1）给排水系统的养护管理
给排水系统是指所托物业本体的冷、热水管道、阀门、消防水池、生活及消防水泵、污水排放管道设施等。
①加强巡视检查，检查范围包括室内外外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱浮
球阀、泵房等。
②维修组水工工作职责之一就是巡视检查，一般每天不少于一次。巡视检查可发现管道渗漏、阀门滴水、下水管道堵塞、阀门开关情况、水箱浮球阀是否卡住、泵房水泵压力、电机运行有无异常等。一旦发现问题，及时维修解决。
（2）供电系统的养护管理
① 所托物业内部的配电房首先要符合“四防一通风”要求。
② 所托物业配电房的巡视要做到“一看二闻“，即看各种仪表是否正常，变压器温度是否在规定范围内，刀闸、线头有无异常；闻是否有焦味，闻是否有异味，发现问题要及时查明原因，立即处理解决。
（3）电器设备的养护管理
电器设备除变配电设备外，还有公共照明、热水器、消防系统等部分。
① 维修人员做好巡视检查工作，如:各种电机运行的声响；仪表显示的表值；安全出灯的好坏；公共地方照明灯的完好等等，具体要求如下：
a. 所有巡检都应有详实的记录；
b. 公共地方的照明灯应定期更换；
c. 公共地方的电源插座、接线盒箱等应无脱落和缺盖；
② 配合校保卫对消防及电机半年进行一次试运行；
③ 消防设施的维护保养；
a. 消防设施设备平时要注意加油，防止锈蚀。
b. 对于管道和阀门，要检查管道有无渗漏，阀门是否漏水，开关是否灵活，关闭是否严实等。
c. 定期检查消防水龙带、接是否老化，管带是否霉变和发脆，如查出不合格现象要及时更换。
d. 灭火机应定期检查压力，对于过期失效的灭火机要及时更换。
e. 对物业服务中心员工应进行消防知识教育培训，每年进行1-2次消防演习，使人人都会使用消防器具，都能处理火灾事件。
附：设备故障维修工作程序

6.设施设备维护保养服务具体服务实施方案

序号
类别
项目
日常维修
计划
方案
标准
实施效果
1
水暖部
分
自来水、上下
水管道、暖
气管道
经常性
巡查
电话报
修
由专业维修工按项目维修规
程实施。
水暖修
缮质量
标准。
干净，整洁，无滴漏、缺损，使用正常。
2
强弱电部分
室内外照明
道路灯、庭院灯、高秆灯、投光灯、教学区域、办公区域及其他
经常性巡查电话报修
由专业维修工按专业操作规
程实施。
电气作业安全操作规程，灯具施
开关及灯泡
正常使用，灯罩完好清洁灯杆及灯座无破损
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照明灯具

工技
术 标
准。

室内外电线电缆
室内外各主支路线缆、高低压配电箱、插座
经常性
巡查电
话保修
由专业维修工按专业操作规程
电气作
业安全
操作规
程
各线缆无破损漏电、无超荷、高低压配电箱布置合理、整洁，操作灵便、插座安置牢固，接
触良好
其
他
电话、内线电话、有线电视、LED电子屏、背景音乐系统会议系统、自动门
经常性巡查电话报修
由专业维修工按专业操作规程实施。
各项安
全操作
规程
电视、电话通信正常，线路整洁，电子屏显示及传输线路正常，干净整洁，背景音乐、会议系统、自动门能正常使用
3
办公
类部分
办公桌椅、书
柜、文件柜、
衣柜、保险柜
经常性
巡查电
话报修
由专业维修工按作业规程实施维修。
各项安
全操作
规程
各项设施、设备完好，正常使用。
4
其它
部分
室内外装修修补、墙面处理、窗户门窗地板等
经常性
巡查电
话报修
由专业维修工按作业规程实施维修。
各项安
全操作
规程
各项设施、设备完好，正常使用。