物业管理服务维修设备管理方案.docx

物业管理服务维修设备管理方案
一、维修工作检验标准
序号
内容
服务标准（时限）
分值
评分标准
实际得分
1
仪容仪表
1. 上班穿工作服，佩带工作牌，不准穿拖鞋，不穿奇装异服。
2. 上下班时，手不放在衣服袋内，不勾肩搭背。
3. 精神饱满，举止文明、端庄，仪表整洁、利落。
4. 遵守办公环境规定。
6分
每发现一项不合格扣2分，扣完为止。

2
服务态度
1. 见到业主微笑、点头、问好。
2. 使用规范文明礼貌用语。
3. 服务态度端正，有良好的职业道德。
4. 做事认真负责，有较强的奉献精神。
5. 服从领导。
6. 文明服务，礼貌待人。
6分
每发现一项不合格扣1分
。

3
工
作
纪
律
1. 遵守法纪，履行职责，遵守员工纪律。
2. 上班不迟到、早退，不旷工离
少冈。
3. 上班不会客、闲谈，不在走廊楼梯间大声喧哗，不做与本职工作无关的事。
4. 服从领导安排，团结同事，不挑拨是非，保守公司机密。
5. 不擅自留宿他人，按时做好宿舍清洁工作。
6. 遵守公司廉洁制度和有关管理规定，不收受、私自动用业主
10分
每发现一项不合格扣1分，扣完为止。

1 / 8

钱财和物品。

4
工作日志
工作日志书写清楚、内容齐全。
1分
不合格扣1分
。

满意率未达

5
服务质量满意率
90%以上
2分
到90%以上的扣2分。

6
提供材料
1%合格
2分
提供材料不合格扣2分。

序号
内容
服务标准（时限）
分值
评分标准
实际得分

没有及时维

接到维修申请后无特殊情况，10

修扣1分；维

6
预约维修时间
分钟到达维修地点，如暂时没有

修人员不在

维修人员应向业主解释，另约时
2分
时未向业主

间。

解释的扣1分
。

7
维修时间
小故障30分钟内，一般故障2小时内（不超过8小时），特殊情况向业主解释清楚，并组织突击，尽快维修好。

A
卫生间设
小故障30分钟内，一般不超过2
3分
维修不合格

施出现堵、
小时。

项扣2分，超

漏、渗或无

过时限扣1分

水等

。

B
水管、闸、
一般在2小时内，最长不超过8小时，较大故障视实际情况由事
3分
未维修好的

阀、水表渗
务助理或主任上报业主，维修人

扣2分，超过

漏
员积极配合。

时限扣1分。

2 / 8
C
D
E
F
G
H
I
卫生间楼板渗水到楼下
供水系统停水
锁的更换或修理
下水道、地漏的堵塞
办公桌椅的修理
门窗（纱窗、窗帘等）的修理、拆装
管理处主任通知业主，得到允许后请专业人员进行维修，维修人员积极配合。（保修期内联系建设商）
市政停水或供水系统停水要提前1天通知业主，定期检修要提前1天通知业主，临时停水要及时通知业主。
小故障修理一般需要1小时，更换需30分钟，无材料时及时购买，并向业主解释清楚，购买后再更换。
小故障30分钟内解决，一般不超过2个小时。
一般30分钟。
2小时内修理好，需更换的门窗在3天内完成，无特殊要求的门窗1天内完成。
较小故障，当天完成，更换的卷帘门，维修人员积极配合专业人员进行更换。
3分
2分
2分
3分
2分
2分
2分
维修人员不积极配合工作的扣1分。
未提前通知业主扣2分。
维修不合格或无材料时未向业主解释扣1分，超过时限扣1分
。
维修不合格扣2分，超过时限扣1分。
维修不合格扣1分，超过时限扣1分。
维修不合格扣1分，超过时限扣1分。
维修不合格

3 / 8

防火卷帘

扣1分，超过

门的维修

时限扣2分。

J

一般4个小时内完成，最长不超过1天，玻璃门的更换需向上申请，申请批复后维修人员积极配
2分
维修不合格

安装标牌、
合专业人员进行更换。

扣1分，超过

玻璃门、悬挂布幅等
小故障维修人员能解决的应及

时限扣1分。

K

时解决，不能解决的10分钟内上报业主，如果在厂家保修期内上报业主，维修人员积极配合厂家
2分
维修不合格

空调的维
维修。

扣1分，超过

修（包括冷凝管的破
小故障一般1小时，大故障一般

时限扣1分。

L
裂、漏水等
不超过1天。如果线路等有大型

维修）
的更换需向上申请，得到批复后维修人员积极配合进行更换。
3分
维修不合格

照明器具

扣2分，不积

的修理、更

极配合工作

换
10分钟内上报业主。出现故障维

的扣2分，超

修人员积极配合电梯公司人员

过时限扣1分

M

进行维修。
2分
，扣完为止。

不积极配合

维修人员能解决的小故障一般

工作扣1分，

电梯的维
30分钟内解决。较大故障10分

超过时限扣1

N
修
钟内上报业主。较大故障维修人员积极配合专业人员进行维修
2分
分。

。

维修不合格扣2分，不积极配合工作

供暖系统
10分钟内上报业主，维修人员积

的扣2分，超

维修
极配合专业维修人员进行维修。

过时限扣1分

4 / 8
O

2分
，扣完为止。

市政停电提前1天通知业主。检

不积极配合

修线路应提前1天通知业主。

工作的扣2分，超过时限扣

P
通风系统
10分钟内上报业主。维修人员积

1分，扣完为

的修理
极配合专业人员进行维修。
1分
止。

未提前通知

Q
系统停电
记录准确、完备、详实。
2分
扣1分。

1）维修发现故障或接到维修故

不积极配合

障电话后，登记维修记录，开派

工作的扣2分

R
消防、机电
工单，维修人员10分钟内赶赴现
1分
，超过时限扣

、水泵等设
场。

1分，扣完为

备的维修
2）到达故障现场后，微笑服务

止。

S

，有礼貌地询问业主故障情况，分析故障原因，尽快处理。若暂
8分
记录未达到

维修记录
时无法处理，应向业主解释原因

标准的扣1分

，及时向管理处汇报，尽快解决

。

维修程序
。
3）管理处主任验收检查并在派

不合格项扣1

合计

工单上填写验收结果、签名。

分，扣完为止

4）派工单归档保存。
7分
。

实际得分
分数计算方法：得分=X1

所查项目总分值
实际得分：检验管理处每项得分的总和。
所查项目总分值：根据管理处实际情况，所查项目分数的总和。
二、服务措施
(一) 设备故障处理规程
1. 故障分类
设备在运行中，凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常情况均为故障，凡故障发生时，均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。
重大故障包括：人身伤亡事故；设备故障导致经济损失达人民币几万元以上;因故障引起整个大楼停水、停电、停气；发生火灾等。
除上述重大故障外，其它为一般故障。
2. 重大故障处理职责
凡发生重大故障，由值班人员立刻报告管理处主任并按相关应急处理程序采取措施，管理处主任接报告后应立即到现场指挥故障处理。
对于一般故障，管理处主任可授权值班负责人处理。
3. 故障处理通则
(1) 发生故障时，值班员应立即处理，一般故障应先汇报后处理，事后作好记录。重大故障应一面处理，一面汇报，无法处理的应尽快报告管理处主任。
(2) 根据表计的指示和设备的外部征象，判断故障的全面情况，尽快限制故障的发展，迅速地排除危及人员及设备安全的因素。
(3 )最迅速地恢复设备(设施)至正常运行状态。
(4) 处理故障必须迅速、正确、果断、镇静。不得违反安全规程。
(5) 管理处主任是处理故障的全面领导人，负责调动、安排有关人员采取相关措施。
(6) 对于需要立即抢修的设备，值班员应判断故障部分和性质后在工程技术人员到达之前，把工作现场安全措施作好。
(7) 发生故障应仔细注意表计和信号的指示，并记录操作的时间和故障现象。
(二) 电梯困人救援规程
1、电梯故障，应由电梯工解救被困乘客。
2、轿顶操作放人程序
(1 )确认故障电梯号及该电梯所停层数(如N层)，并通知乘客“救援在进
行中”
(2) 到停层的上一层(N+1层)，用△形钥匙打开该电梯的厅门。
(3) 进入轿厢顶，将“检修开关”转到“检修”位置；注意：“检修开关”未转到“检修”位置时不得关厅门，以免电梯突然运行。
(4) 关上厅门，按“上行”或“下行”按纽，将电梯轿厢在最近楼层平层
O
(5) 将“门机开关”打开，用手盘动门机将门推开放人。
(6) 放人完毕，将“检修开关”转回正常位置。注意：此时要保持厅门为打开状态。
(7) 将“门机开关”复位，关好厅门。
3、机房操作手动放人程序
(1) 如轿厢门处于半关闭状态，则应先将其完全关闭。
(2) 利用电梯对讲或其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌。
(3) 进入机房，关闭该故障电梯的电源总开关。
(4) 插入松抱闸手柄，并小心将抱闸撬开。
(5) 根据负载情况盘动飞轮，使电梯降(或升)至最近一层门为止(由钢丝绳上油漆标志确定)o
(6) 打开厅门及轿厢门放出乘客。
(7) 用手把门关好。
(8) 确认所有楼层电梯门锁好。
(9) 维持电梯电源切断状态。
(10 )放人完毕通知电梯维修工作进一步检查。
(三) 供电电源停电故障处理规程
电源故障分以下几种情况处理：
1、在接到供电部门发出的停电通知后，管理处应在一小时内通知各单位。
2、正常情况下的倒闸操作，管理处接到通知后，提前一天发出停电通知。
3、若供电系统全部停电，启动发电机组，保证供电需要。
4、如因大楼内故障引起供电回路停电，应在排除故障后恢复送电。
5、如设备或线路的电气联络部分发热、发红，不能继续运行时，应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷，并继续观察，采取相应措施。
6、低压配电盘母线、及其引出线故障时，应将故障段母线隔离，然后设法对未受影响的部分恢复送电。
（四）停水及故障处理规程
1、接到自来水公司发出的停水通知后，管理处应在一小时内通知各单位。
2、若安排水池清洗，管理处应提前三天以书面形式发出通告，通告内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。
3、给排水设备故障一般处理程序
4、供水泵出现故障时，值班人员应马上启动备用泵，然后及时对故障泵进行维修。
5、排污泵出现故障时，应迅速抢修，若一时不能修复，应准备临时借用设备。
6、若供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水，值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门，及时通知有关人员抢修。
7、排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，立即组织人员疏通。