黑龙江房地产估价师经营与管理市场定位的含义考试试卷.docx

2016年黑龙江房地产估价师《经营与管理》：市场定位的含义考试试
卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分1分,60分及格.
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。
A. 移动平均法
B. 指数平滑法
C. 市场因子推演法
D. 简单平均法
2、短期资金市场是指以短期金融工具为媒介而进行的年期以内资金交易活动的 总称。
A： 1
B： 3
C： 5
D:8
E：执行层的组织协调
3、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一
年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%,该房地产的价格为。
A： 225. 万元
B:237. 50 万元
C:381. 25 万元
D： 395. 83 万元
E:工业用地的监测点评估价格
4、关于估价对象实地查勘的说法，错误的是。
A：任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B：对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解
C:实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况
D：拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可
E:工业用地的监测点评估价格
5、若现在借入5元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于—元.
A. 605
B. 6
C. 650
D. 550
6、采用—求取的年折旧额每年递减.
A. 成新折扣法
B. 偿债基金折旧法
C. 年数合计法
D. 直线折旧法
7、某开发商将80万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年， 当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%,已知在总投资中 开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为__。
A. 40。9%
B. 54.7%
C. 56.7%
D. 61%
8、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。
A. 30%〜40%
B. 40%〜50%
C. 50%〜60%
D. 60%〜70%
9、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为
O
A. 时间类参数
B. 融资类参数
C. 评价标准类指标
D. 收益类指标
10、竣工房屋价值一般按—价格计算.
A. 概算
B. 结算
C. 预算
D. 决算
11、居民购买住宅的行为属于__。
A. 习惯性购买行为
B. 寻求多样化购买行为
C. 化解不协调购买行为
D. 复杂购买行为
12、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收 入比在—倍以上.
A. 2
B. 3
C. 4
D. 5
13、按—分类，债券可分为公债券、金融债券、公司债券等几大类。
A. 偿还期限的长短
B. 发行主体的不同
C. 期限长短
D. 利息支付方式
14、某宗土地总面积1 0皿，容积率为3,对应的土地单价为450元/皿，现允 许将容积率提高到5,楼面地价不变.则该土地应补地价（单价）数额为.
A:3元/皿
B:30元/皿
C： 4 240 元/皿
D： 1272 元/皿
E：工业用地的监测点评估价格
15、甲、乙两个物业25年10月的价值均为10万元，预计甲物业26年 10月的价值为11万元和9万元的可能性各为50%，预计乙物业26年10 月的价值为12万元和8万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险 比较的结果是__。
A. 甲物业投资风险大
B. 乙物业投资风险大
C. 甲、乙两个物业投资风险相同
D. 无法判断
16、某家庭申请了 25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等 额偿还4年后，于第5年年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的 月还款额减少了（）元.
A. 994.37
B. 1016.81
C. 1255.16
D. 1387。 24
17、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后， 应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受 偿。
A：税金
B：拍卖费用
C： 土地使用权出让金
D: 土地使用成本
E：工业用地的监测点评估价格
18、在发生过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明.
A：商业信用
B：银行信用
C：消费信用
D：民间信用
E：执行层的组织协调
19、以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减 少的是__。
A. 普通商品住房和经济适用住房
B. 宾馆与写字楼
C. 普通住宅及其配套的娱乐房地产
D. 城市地铁和城市公交
20、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年,单价为35元/m2,报酬率 为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为30元/m2,报酬率为6%。那么，甲 的价格（）乙的价格.
A. 高于
B. 低于
C. 等于
D. 条件不足，无法确定
21、某宗房地产土地面积3m2，建筑面积250 m2,建筑物的外观及设备均已 陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3元，残值每平方 米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为—元。
A. 625
B. 620
C. 610
D. 615
22、A省B市C房地产开发公司于25年9月，成为上市公司，股本总额为2 亿1千万，其中发行社会公众发行股票总数1万股.27年3月，该公司股本总 额为超过4亿元。按照有关规定,A市w公司23年9月，成为上市公司时，该 公司内部职工认购的股份不得超过万股。
A： 10
B:25
C： 50
D:1
E：执行层的组织协调
23、下列应计入用地面积的有.
A：有明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地
B：市政管辖的道路、街道等公共用地
C：公共使用的河涌、水沟、排水沟
D:经规划部门核定需要作为市政建设的用地
E：执行层的组织协调
24、下列表述中正确的是。
A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D:在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
E：工业用地的监测点评估价格
25、是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。
A：地形图
B：地籍图
C：宗地图
D:房产图
E:执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合 题意，至少有1个错项.错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、房产图的测绘顺序为__。
A. 先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图
B. 先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图
C. 先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图
D. 先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图
2、房地产交易双方在合同完成后__天内，持有关证件向所在地房地产管理部门 提出申请和申报成交价格。
A. 120
B. 90
C. 60
D. 30
3、会计确认和计量的一般原则包括.
A:权责发生制原则
B：配比原则
C：谨慎原则
D：划分收益性支出与资本性支出原则
£:历史成本原则
4、下列关于潜在毛租金收入，说法正确的是__.
A. 物业可以获取的最大租金收入称潜在毛租金收入
B. 它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C. 能够改变其收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
D. 它代表物业实际获取的收入
E. 实际租金收入与潜在毛租金收入相等
5、保险合同的终止主要包括。
A：保险期限届满
B：保险公司因解散、破产等原因而终止
C：保险标的因除外责任原因而灭失
D：当事人解除保险合同
E:保险人未履行赔偿或给付义务
6、房地产价格构成中的开发成本包括.【23年考题】
A:取得土地使用权时的出让金或转让金
B:基础设施建设费
C：公共配套设施建设费
D：勘察设计和前期工程费
E:管理费
7、以下属于物业管理委托方的是__。
A. 房地产开发企业
B. 公房出售单位
C. 施工企业
D. 业主大会
E. 房地产施工单位
8、房地产估价规范的内容包括__。
A. 评估制度
B. 估价原则
C. 估价程序
D. 估价报告
E. 职业道德
9、房地产开发投资的经济效果主要表现为__。
A. 开发利润
B. 销售收入
C. 投资收益
D. 成本利润
10、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象 的.【27年考题】
A:最佳规模
B：最佳经营手段
C：最佳集约度
D：最佳管理方式
E：最佳投资渠道
11、债务融资的资金融出方所获得的报酬有.
人：项目投资形成的可分配利润
B：协议中所规定的贷款利息
C：协议中规定的有关费用
D:租售收益
E：股息
12、《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时 效期间为年，法律另有规定的除外.
A： 1
B： 2
C： 3
D： 5
E：执行层的组织协调
13、零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有几种。
A:租户交纳固定的租金
B：租户仅按比例分摊与物业有关的税项
C:租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
D：租户按比例分摊与物业有关的保险费
E：所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、 物业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一 般只负责建筑物结构部分的维修费用
14、企业负担利息表明。
A:费用可以表现为资产的减少
B：费用也可能引起负债的增加
C：费用同时表现为资产的减少和负债的增加
D：费用将引起所有者权益的减少
E：执行层的组织协调
15、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15 万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地 产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格最接近于—万元。
A. 280
B. 285
C. 290
D. 295
16、《土地管理法》将土地分为__。
A. 生产用地
B-非生产用地
C. 农用地
D. 建设用地
E. 未利用地
17、工业建筑设计的评价指标不包括__。
A. 土地利用系数
B. 厂房展开面积
C. 厂房有效面积与建筑面积比
D. 单位面积造价
18、在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的 销售策略，该策略下的定价方法是。
A：领导定价法
B:认知价值定价法
C：成本加成定价法
D：随行就市定价法
E：借款合同
19、下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。(28年试题)
A：销售税费
B：租金收益
C:物业增值
D：股权增值
E：抵押贷款规模
20、下列划拨建设用地使用权应采取土地出让或出租方式处置的包括。
A：继续作为城市基础设施用地的
B:国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的
C：国有企业改组为股份合作制的
D：国有企业租赁经营的
丘非国有企业兼并国有企业的
21、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此 后分别逐年递增2%和1 %,该类房地产的报酬率为8%,该房地产的价格为— 万元。
A. 1
B. 42
C. 63
D. 77
22、影响商品的供给的主要因素不包括__。
A. 商品价格
B. 偏好
C. 政府政策
D. 预期
23、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现()的模 式。
A. 同质偏好
B. 同形偏好
C. 集群偏好
D. 分散偏好
£.心理偏好
24、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__.
A. 可出租或可使用面积
B. 出租方的商业信誉
C. 基础租金与市场租金
D. 出租单元的面积规划和室内装修
E. 物业管理企业的经营业绩
25、有关房地产投资的描述中属于房地产特性的是__。
A. 位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性
B. 房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产
C. 房地产投资容易受到政府政策的影响
D. 房地产投资能够得到税收优惠
E. 房地产投资可获得相当高的利润