房地产经纪操作实务考试-模拟卷一.doc

房地产经纪操作实务考试-模拟卷一
房地产经纪操作实务考试-模拟卷一
1. 如果买卖双方保持自行交割房地产交易资金，房地产经纪人员应杜绝的做法是〔〕。 [单项选择题] *
A.提醒双方自行交割存在的风险
B.告知双方交易资金监管的要求
C.要求双方签署交易资金自行划转声明
D.收取自行交割风险担保金(正确答案)
答案解析：施行中，如买卖双方保持自行交割或者所在城市没有执行资金监管的，房地产经纪人员要告知买方交易资金交割的风险。在执行交易资金监管的城市，如买卖双方执行自行交割交易资金，登记部门一般要求买卖双方在办理房屋转移登记手续时，提交放弃资金监管声明或交易资金自行划转声明，声明交易过程中发生的资金及权属风险由交易双方自行承当。考点延伸：房地产交易当事人自行交割是指买方将交易资金直接支付给卖方或转到其账户。
2. 关于认购房地产协议书与商品房买卖合同关系的说法，错误的是〔〕。 [单项选择题] *
A.两者完全相同(正确答案)
B.前者通常不能代替后者
C.前者有时具有后者的效力
D.前者在后者之前签订
答案解析：认购协议书或者意向书并不能代替正式的商品房买卖合同。只是约定了购买的意向；或者约定将来拟定购买该商品房项目。考点延伸：依据认购协议书或者意向书的内容，法律上可以认定其为预约合同。如果认购协议书或者意向书内容完全符合商品房买卖合同的特征和要求，并且卖方已经按照约定收受购房款了，则在法律上视其为商品房买卖合同。
3. 以下房屋相关信息中，不属于新建商品房买卖合同主要内容的是〔〕。 [单项选择题] *
A.商品房基本状况
B.装饰装修标准承诺
C.市政规划(正确答案)
D.办理产权登记时间
答案解析：依据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业和买受人订立书面商品房买卖合同应当明确以下主要内容：1.当事人名称或者姓名和住所。2.商品房基本状况。3.商品房的销售方式。4.商品房价款确实定方式及总价款、付款方式、付款时间。5.交付使用条件及日期。6.装饰、设备标准承诺。7.供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设的交付承诺和有关权益、责任。8.公共配套建筑的产权归属。9.面积差异的处理方式。10.办理产权登记有关事宜。11.解决争议的方法。12.违约责任。13.双方约定的其他事项。不属于的即选C.
4. 房屋交接单有时也被称为〔〕。 [单项选择题] *
A.房屋确认书或房屋确认表(正确答案)
B.房屋环境状况表
C.房屋状况说明书
D.房屋设施运行状况表
答案解析：房屋交接单，有时也称房屋确认书或房屋确认表。
5. 以下房地产信息中，不体现在房屋状况说明书中的是〔〕。 [单项选择题] *
A.装饰装修状况
B.规划用途
C.房屋评估价格(正确答案)
D.是否产权共有
答案解析：C选项是不体现在房屋状况说明书中的。考点延伸：《房屋状况说明书(房屋租赁)包涵六个方面的内容：(1)房屋基本状况；(2)房屋实物状况；(3)房屋区位状况；(4)配置家具、家电；(5)房屋使用相关费用；(6)必须要说明的其他事项。《房屋状况说明书(房屋买卖)包涵五个方面的内容：(1)房屋基本状况；(2)房屋产权状况；(3)房屋实物状况；(4)房屋区位状况；(5)必须要说明的其他事项。
6. 存量房买卖居间经纪业务中，房地产经纪机构收取佣金的时间节点是〔〕。 [单项选择题] *
A.买卖双方就房屋价格口头达成一致后
B.买方支付意向金后
C.买方向经纪人员承诺购买后
D.买卖双方签订存量买卖合同后(正确答案)
答案解析：买卖双方签订房地产买卖合同后，经纪机构就可以按照房地产经纪服务合同的约定收取佣金。
7. 新建商品房销售代理的形式一般分为独家代理和〔〕两种形式。 [单项选择题] *
A.共同(联和)代理(正确答案)
B.买方代理
C.一级代理
D.卖方代理
答案解析：新建商品房销售代理一般分为独家代理和共同(联合)代理两种形式。考点延伸：独家代理指商品房的出售单独委托给一家房地产经纪机构。共同(联合)代理则指商品房的出售委托给多家房地产经纪机构，按销售额多少分配收益的一种代理方式。
8. 为了实现房源客源快速检索、匹配，房地产经纪机构应采用的客源信息管理工具是〔〕。 [单项选择题] *
A.客户来电记录
B.客户数据库(正确答案)
C.客户来访登记表
D.客户档案
答案解析：房地产经纪机构可以建立房源数据库，将房源信息登记表中的房源特征录入数据库，依据客源的必须求及资金、购房资格等限制条件通过数据库自动检索合适的房源。
9. 房地产经纪档案的管理步骤是〔〕。 [单项选择题] *
A.收集、整理、归档、利用(正确答案)
B.查验、记录、整理、归档
C.查验、交接、记录、归档
D.交接、整理、归档、利用
答案解析：房地产经纪业务档案管理的步骤包括收集、整理、归纳和利用四个环节。
10. 以下房地产经纪人员的行为中，未做到勤勉尽责的是〔〕。 [单项选择题] *
A.及时催促买卖双方按约按时间签订房地产买卖合同
B.向买卖双方提供政府制定的示范文本
C.向买卖双方说明和解释合同主要条款以及双方应承当的相应责任
D.未提醒为未成年子女买房的客户提供父母子女关系证实(正确答案)
答案解析：如父母为未成年子女购买的房屋，那么必须要必须要代为签订合同，这就必须要提供父母子女关系的证实。经纪人员应及时提醒。考点延伸：无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，应由其监护人代为办理。关于法人和其他组织，应按照国家规定领取营业执照、登记证书或组织机构代码证等。
11. 房地产经纪人员在接待出租客户时的重点工作不包括〔〕。 [单项选择题] *
A.了解出租房屋的出租历史(正确答案)
B.核实出租客户的身份
C.了解出租房屋的现状
D.要求出租客户提供有关资料
答案解析：出租客户接待：(1)主体身份识别。(2)了解出租房屋的基本状况。(3)告知委托人必要事项。(4)告知委托人近期类似房地产租金水平，协助委托人初步确定房屋挂牌租金。(5)对承租人的特别要求。
12. 房屋权利人委托房地产经纪机构出售房屋，应当订立的合同是〔〕。 [单项选择题] *
A.房屋承租经纪服务合同
B.房屋出租经纪服务合同
C.房屋承购经纪服务合同
D.房屋出售经纪服务合同(正确答案)
答案解析：房屋出售经纪服务合同，是指房地产经纪机构和房屋权利人之间就委托出售房屋有关事宜订立的协议。考点延伸：选择房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同的类型，应当依据委托人的委托事项或服务内容来确定。
13. 依据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，可将房地产经纪业务分为房地产租赁经纪业务和〔〕。 [单项选择题] *
A.房地产买卖经纪业务(正确答案)
B.房地产贷款代办业务
C.房地产代理业务
D.房地产登记代办业务
答案解析：依据房地产交易的类型可以分为房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务。考点延伸：依据标的房地产所处的市场类型，可以分为新建商品房经纪业务和存量房经纪业务。依据标的房地产的用途可以分为居住房地产经纪业务(或住宅经纪业务和商业房地产经纪业务。依据房地产经纪服务方式，可以分为房地产居间业务和房地产代理业务。
14. 房屋查验时，房地产经纪人员应依据现场勘察状况，填写〔〕。 [单项选择题] *
A.公用设备运行报告
B.住宅使用说明书
C.房屋交接单(正确答案)
D.房屋环境信息核查表
答案解析：房地产经纪人员要依据现场查看状况，边查边记录下房屋及各项设施设备的基本状况，并填写房屋交接单。
15. 关于房地产经纪服务合同签名的说法，正确的是〔〕。 [单项选择题] *
A.只能由房地产经纪人签名
B.不能由房地产经纪人协理签名
C.只能由一名房地产经纪人或一名房地产经纪人协理签名
D.可以由一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名(正确答案)
答案解析：房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人员或者两名房地产经纪人员协理签名。考点延伸：委托人是境内自然人，甲方(签章)处应由委托人亲笔签名；委托人是法人的，应加盖法人公章或合同专用章。房地产经纪机构印章可以是机构的公章或合同专用章。
16. 与出售房源信息相比，出租房源信息应增加的内容是〔〕。 [单项选择题] *
A.面积
B.楼幢
C.户型
D.押金(正确答案)
答案解析：在房屋租赁过程中通常使用押金，押金是作为一种对租赁房屋内的设施(如家具家电)、正常使用所产生的费用(如水、电、燃气等费用)及时支付租金的一种保证。
17. 房地产经纪人员代拟新建商品房买卖合同时，以下针对面积条款提出的建议中，错误的是〔〕。 [单项选择题] *
A.当事人应当在合同中写明必须分摊的共有建筑面积(正确答案)
B.当事人可选择是否要约定交付面积与实测面积发生误差时的处理方式
C.当事人应在合同中约定套内建筑面积发生误差时的处理方式
D.当事人应在合同中约定建筑面积发生误差时的处理方式
答案解析：A选项说法错误，合同中必须要约定分摊的公用建筑面积等误差处理方式。考点延伸：合同面积与房地产权属证书所在面积之间可能存在一定的误差。经纪人员应提醒当事人：1.在合同中约定交付面积与实测面积发生误差时的处理方式，建议在合同中直接约定误差解决方式适用有关部门的规定。2.为避免交付时的矛盾，合同中也必须要约定套内建筑面积和建筑面积、分摊的公用建筑面积等误差处理方式，公用建筑面积分摊方式应有明确约定。3.建议经纪人员向买方解释哪些部位属于分摊的公用建筑面积，预防将来就公用建筑面积的不同理解产生纠纷。
18. 房地产经纪机构与委托人签订的个人住房贷款代办服务合同中，不必须要约定的事项是〔〕。 [单项选择题] *
A.服务收费标准
B.责任范围
C.贷款额度(正确答案)
D.服务内容
答案解析：个人住房贷款代办服务合同，明确约定经纪机构的服务内容和责任范围，不对贷款能否获批、贷款额度、利率、放款期限等作出承诺。
19. 在存量房房源中，最为常见的产权状况是〔〕。 [单项选择题] *
A.只有使用权
B.产权证正在办理
C.只有购房合同
D.权属证书齐全(正确答案)
答案解析：房屋的权属证实通常为房屋所有权证或房地产权属证书，房屋共有权证或房地产共有权证，房屋他项权证或房地产他项权证等。
20. 房地产经纪人员用于记录新建商品房信息的表格是〔〕。 [单项选择题] *
A.楼盘信息调查表(正确答案)
B.委托出售的房源信息登记表
C.新建商品房销控表
D.委托出租的房源信息登记表
答案解析：楼盘信息调查表是记录新建商品房信息的表格，应选择A.考点延伸：记录房源信息的常用表格一般包括楼盘信息调查表、委托出售的房源信息登记表以及委托出租的房源信息登记表。
21. 依据房地产经纪的服务方式，可将房地产经纪业务分为房地产居间业务和〔〕。 [单项选择题] *
A.房地产代理业务(正确答案)
B.住宅经纪业务
C.存量房经纪业务
D.房地产租赁经纪业务
答案解析：房地产经纪业务依据房地产经纪服务的方式，可以分为房地产代理业务和房地产居间业务。考点延伸：依据标的房地产所处的市场类型，可以分为新建商品房经纪业务和存量房经纪业务。依据房地产交易的类型，可以分为房地产买卖经纪业务和房地产租赁经纪业务。依据标的房地产的用途可以分为居住房地产经纪业务(或住宅经纪业务)和商业房地产经纪业务。
22. 在房地产经纪服务合同中，房地产经纪机构应当告知委托人其知悉的房屋优点和瑕疵，这是其〔〕义务的体现。 [单项选择题] *
A.代办产权
B.市场咨询
C.如实报告(正确答案)
D.撮合配对
答案解析：房地产经纪机构应当告知委托人其知悉的房屋优点和瑕疵，属于如实报告的义务。
23. 房地产经纪人员在存量房租赁居间业务带看阶段的主要工作是()A。 [单项选择题] *
A.介绍房屋的基本状况和优缺点(正确答案)
B.发布客源信息
C.房屋租赁合同登记备案
D.协助签订房屋租赁合同
答案解析：带看前要租赁双方预约好时间，带看过程中，要依据房屋状况说明书内容向承租方具体介绍房屋的基本状况、优缺点。
24. 关于编制房屋状况说明书的意义，说法正确的是〔〕。 [单项选择题] *
A.可以杜绝房地产交易相关风险的发生
B.有助于隐瞒房屋瑕疵，促进成交
C.有助于提升客户对经纪服务的信赖(正确答案)
D.可以防止客户跳单
答案解析：编制房屋状况说明书，能更加系统、全面、具体反映房屋状况。重要意义表现在：(1)强化对委托房屋状况全面熟悉。(2)提升房地产权利人对经纪服务的认同和信赖。(3)降低房地产交易风险。(4)防范房地产交易有关纠纷。(5)积存房地产基础数据。
25. 房地产经纪人员代拟的房屋租赁合同中，必须明确〔〕。 [单项选择题] *
A.房屋出租人的收入水平
B.房屋租金及支付方式(正确答案)
C.房屋承租人的生活习惯
D.房屋四周的交通状况
答案解析：房屋租赁合同一般应当包括以下内容：1.房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所。2.房屋的坐落。3.出租房屋的户(套)型、面积(明确是使用面积或者是建筑面积)、结构。4.附属设施设备、家具和家电等室内设施状况。5.房屋租金及支付方式和押金数额、支付方式。6.租赁用途和房屋使用要求。7.房屋和室内设施的安全性能。8.租赁期限。9.房屋修理责任。10.物业管理、水、电、燃气、网络、有线电视等相关费用的缴纳。11.违约责任和争议解决办法。12.其他约定。
26. 关于存量房买卖中买方向卖方支付定金的说法，错误的是〔〕。 [单项选择题] *
A.如果合同按约定履行，定金可以抵作价款
B.如果买方违约，卖方应返还定金(正确答案)
C.如果卖方违约，买方可以要求双倍返还定金
D.定金数额不得超过购房款的20%
答案解析：依据我国法律规定，给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。如果既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，守约方可以选择适用违约金或者定金条款。如定金没有实际交付，则不适用定金罚则。房地产经纪合同的违约责任可以定金或者违约金的形式约定，定金或违约金的数额由双方约定，但是金额数不应该超过房屋交易价款的20%.考点延伸：定金的作用是担保合同的履行，担保性是其根本性质。
27. 卖方周某与买方王某在存量房买卖合同中约定违约金6万元，定金4万元，王某未将定金交付周某。假设王某不履行约定的义务，则周某〔〕。 [单项选择题] *
A.无权要求王某支付定金或违约金
B.有权要求王某支付违约金6万元(正确答案)
C.有权要求王某支付10万元作为补偿
D.有权在10万元以内任意指定补偿数额
答案解析：给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。如果既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，守约方可以选择适用违约金或者定金条款。如定金没有实际交付，则不适用定金罚则。
28. 签订房地产经纪服务合同的主体是〔〕。 [单项选择题] *
A.房屋买卖双方
B.房屋租赁双方
C.房地产经纪机构和委托人(正确答案)
D.房地产经纪机构和房地产经纪人员
答案解析：房地产经纪服务合同是房地产经纪机构与委托人之间约定权利义务的书面文件。
29. 存量房买卖居间业务基本流程的最后一个阶段是〔〕。 [单项选择题] *
A.匹配带看阶段
B.接受委托阶段
C.结算交验阶段(正确答案)
D.洽谈签约阶段
答案解析：存量房买卖居间业务的基本流程包括：①接受委托阶段。②调查推广阶段。③匹配带看阶段。④洽谈签约阶段。⑤结算交验阶段。
30. 在存量房经纪服务中，编制房屋状况说明书的主要依据是〔〕。 [单项选择题] *
A.房地产经纪人员实地查看房屋获取的信息(正确答案)
B.房屋所有权人口述的信息
C.房屋所在小区的物业服务企业告知的信息
D.房地产开发企业告知的信息
答案解析：房地产经纪机构在编制房屋说明书时，必须要注意以下事项；(1)依据自己亲自查看的状况，真实描述、具体记录房屋状况和信息。(2)房屋权益状况、房屋交易信息，是房地产经纪人员依据房屋权利人提供的资料或说明编写的，但要到登记部门核实权益状况是否真实。(3)房屋状况说明书应及时更新。(4)房屋状况说明书编制及更新要经委托人签字确认，房地产经纪机构加盖公章后生效。
31. 签订房地产经纪服务合同的作用主要是〔〕。 [单项选择题] *
A.节约时间
B.多收佣金
C.约束交易双方的行为
D.明确房地产经纪机构和委托方的权利与义务(正确答案)
答案解析：房地产经纪服务合同的作用；一是确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系。二是明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务。三是建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的机制。
32. 田某向银行申请了20年期个人住房商业贷款120万元，按银行规定的贷款利率，田某每月必须还款8000元，则田某的家庭年收入不应低于〔〕元。 [单项选择题] *
A.96000
B.192000(正确答案)
C.120000
D.16000
答案解析：目前大多数银行给予借款人的最高贷款金额不使其分期偿还额超过其家庭同期收入的50%.本题中，月还款额为8000元，则月收入最低为16000元，年收入为16000x12=192000元。
33. 赵某想对承租的房屋进行装修，以下房地产经纪人员给出的建议中，不合理的是〔〕。 [单项选择题] *
A.避免对房屋的装饰装修做任何改动(正确答案)
B.必须先询问出租人的看法
C.出租人同意与否要以合同形式明确
D.要在合同中约定装饰装修的处理办法
答案解析：房地产经纪人员必须要告知当事人：合同中要明确是否同意承租人另行装修。如果同意承租人装修，还必须要约定租赁合同到期时，装饰装修物的处理办法。
34. 房地产经纪人员抓住一切熟悉和接触潜在客户的机会拓展客源的开发策略属于〔〕。 [单项选择题] *
A.合理运用营销手段
B.打造优良客户关系
C.及时挖掘客户信息(正确答案)
D.善于使用养客策略
答案解析：关于一个专业的房地产经纪人员来讲，不会放过任何一个熟悉的潜在客户和接触潜在客户的机会，这个策略属于及时挖掘客户信息。考点延伸：客源开发的常用策略包括：1.注重营销手段的运用，房地产经纪机构和房地产经纪人员为获取足够的房源和客源，必须集中精力开展市场营销活动，以现代市场营销理论指导客源信息开发和客户关系维护。2.着力打造优良的客户关系，维护客户关系并将其发展成为终身顾客，这是房地产经纪人员取得源源不断业务的最重要的确保。3.及时挖掘客户信息，随时随地、连绵不断地发觉、收集客户信息，积存足够多的客源。4.善用养客策略，养客是客源开拓中的重要策略，指的是房地产经纪人员将一个陌生的客户转化成一个积极的购买者的过程。5.择机使用直接回应方法，直接回应方法是通过提供一个有人的价位或某一种好处，如减免某种费用，或制造某种吸引力等促销手段，吸引客户并得到客户回应，从而获得客户的策略。
35. 房地产经纪人员对委托房屋的电梯配置状况与性能的检查，属于房屋〔〕实地查看。 [单项选择题] *
A.区位状况
B.物业管理状况
C.实物状况(正确答案)
D.交易状况
答案解析：房屋实物状况查看的内容：(1)建筑规模。(2)空间布局。(3)房屋用途。(4)层高或室内净高。(5)房龄。(6)装饰装修。(7)设施设备。(8)通风、保湿、隔热、隔声、防水等状况。(9)梯户比。考点延伸：房屋区位状况查看的内容：(1)坐落。(2)楼层。(3)朝向。(4)交通设施。(5)环境状况。(6)嫌恶设施。(7)景观状况。(8)配套设施。房屋物业管理状况查看的内容：(1)物业服务企业名称。(2)物业服务费标准和服务项目。(3)基础设施的维护状况和周边环境的整洁程度。
36. 依据客户对住房必须求的类型，房地产经纪人员可以把客户分为〔〕。 [单项选择题] *
A.买房客户和租房客户(正确答案)
B.买房客户和投资客户
C.机构客户和个人客户
D.新客户和老客户
答案解析：依据客户的必须求类型，可以分为买房客户和租房客户。考点延伸：1、依据客户交易目的可以分为自用客户和投资客户。2、按照客户的必须求或交易类型分为：买房或租房客户；3、按照客户必须求的房地产类型分为：住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房及其他客户。4、按照客户的性质分为：机构团体客户和个人客户；5、按照与本经纪机构接触的次数分为：新客户和老客户、现在客户和关系客户；6、按照房地产的价格区间分为：高价位房地产必须求客户、中低价位房地产必须求客户、低价位房地产必须求客户。
37. 在存量房租赁居间业务的签约阶段，房地产经纪人员除协助签订房屋租赁合同外，还必须要协助〔〕。 [单项选择题] *
A.签订房屋装修合同
B.签订房屋买卖合同
C.签订房屋资产托管合同
D.办理房屋租赁登记备案(正确答案)
答案解析：租赁双方签订房屋租赁合同后，房地产经纪人员应协助租赁双方到市、县人民政府房地产管理部门办理租赁合同登记备案，也可以为租赁双方代办具体登记备案事项。
38. 在商品房销售代业务中，关于商品房买卖合同的说法，正确的是〔〕。 [单项选择题] *
A.可由房地产经纪机构按照约定代表房地产开发企业和买方签订(正确答案)
B.应由房地产经纪机构及房地产开发企业和买方共同签订
C.无必须开发企业盖章
D.可由房地产经纪机构签章
答案解析：如果经纪机构和开发企业订有委托销售的合同，如合同约定可由经纪机构代表开发企业签订，则经纪人员可以代表开发企业，以开发企业的名义和买方签订买卖合同。
39. 房地产经纪人员欲了解房屋的物业管理状况，则应〔〕。 [单项选择题] *
A.实地了解房屋所在小区居住人群的素养
B.了解小区的绿地覆盖率
C.查看小区的周边配套
D.查看小区道路和共用部位的状况(正确答案)
答案解析：房地产经纪人员欲了解房屋的物业管理状况，则应查看门厅、楼梯等共用部位和电梯等共用设施设备的维护状况，查看房道、小区道路和周边环境的整洁程度，查看小区花草树木的养护程度等。考点延伸：房屋物业管理状况查看的内容包括物业服务企业状况、物业服务费标准和服务项目、基础设施的维护状况和周边环境的整洁状况。
40. 房屋租赁合同不必约定的事项是〔〕。 [单项选择题] *
A.房屋坐落
B.附属设施设备状况
C.房屋修理责任
D.户口迁移时间(正确答案)
答案解析：房屋租赁合同一般应当包括以下内容：1.房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所。2.房屋的坐落。3.出租房屋的户(套)型、面积(明确是使用面积或者是建筑面积)、结构。4.附属设施设备、家具和家电等室内设施状况。5.房屋租金及支付方式和押金数额、支付方式。6.租赁用途和房屋使用要求。7.房屋和室内设施的安全性能。8.租赁期限。9.房屋修理责任。10.物业管理、水、电、燃气、网络、有线电视等相关费用的缴纳。11.违约责任和争议解决办法。12.其他约定。不包括户口迁移的时间。
41. 存量房查验和交接时，房地产经纪人员必须要准备的材料不包括〔〕。 [单项选择题] *
A.房屋交接单
B.各种验房工具
C.房屋状况说明书
D.房地产权属证书(正确答案)
答案解析：房地产经纪人员必须要准备的资料包括准备好各种验房工具及房屋状况说明书、房屋交接单。考点延伸：卖方必须要准备的资料包括身份证实、合同约定转移的各种设施设备使用说明、各项交费凭证、物业服务合同和管理规约、钥匙等。如果在办理房屋过户手续前查验房屋的，要提醒卖方携带房地产权属证书。买方必须要准备的资料包括身份证实、购房合同、房地产权属证书以及必须要支付的款项等。
42. 银行对借款人个人住房贷款金额的限制性规定不包括〔〕。 [单项选择题] *
A.贷款金额不得超过某一最高金额
B.贷款金额不得超过借款人现有资产总值的一半(正确答案)
C.贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额
D.贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算除的金额
答案解析：贷款额度也称为贷款限额。(1)贷款金额不得超过某一最高金额；(2)贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出来的金额；(3)贷款金额不得超过按最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。
43. 房地产经纪人员提前与委托人约定房屋实地查看的时间，最好能分成预约和确认两个阶段，较为恰当的时间分别为〔〕。 [单项选择题] *
A.看房一周前，看房前三天
B.看房一周前，看房前一天
C.看房三天前，看房前两天
D.看房三天前，看房前一天(正确答案)
答案解析：提前与委托人约定房屋实地查看的时间。最好能分为两个步骤，至少在三天前预约一个看房时间，然后在看房的前一天提醒并再确认。
44. 房地产经纪机构在对出租房屋进行改造之前，必须取得〔〕。 [单项选择题] *
A.出租人的口头通知
B.出租人的书面同意(正确答案)
C.拟承租人的口头同意
D.拟承租人的书面同意
答案解析：房地产经纪机构在对出租房屋进行改造前，须取得出租人的书面同意。
45. 房地产交易资金的交割方式分为〔〕。 [单项选择题] *
A.交易当事人自行交割与通过政府交割
B.交易当事人自行交割与通过第三方专用账户划转(正确答案)
C.通过房地产经纪机构代收代付与通过第三方专用账户划转
D.交易当事人自行交割与通过第三人交割
答案解析：房地产交易资金的交割方式分为：房地产交易当事人自行交割与通过第三方专用账户划转。
46. 房地产经纪人员成功撮合存量房买卖的可靠标志是〔〕。 [单项选择题] *
A.买卖双方就房屋价格口头达成一致
B.买方支付意向金
C.买方经纪人员承诺购买
D.买卖双方签订存量房买卖合同(正确答案)
答案解析：在存量房的经纪服务中，房地产经纪人员通过前期的推介撮合，最后成交的关键一步或者说成交的标志则是存量房买卖合同的签订。
47. 买卖双方签订的商品房买卖合同中有附件装订在合同签署页前，则尾页签字所确认得内容通常是〔〕。 [单项选择题] *
A.合同主文
B.合同尾页的内容
C.附件合同
D.含附件在内的全部内容(正确答案)
答案解析：买卖双方签订的商品房买卖合同中有附件装订在合同签署页前，在合同尾页签字，如果没有特别的约定，一般可以视为对全部合同(含附件、补充条款)的认可。
48. 新建商品房实际面积与买卖合同中约定的面积误差比超过3%时，以下处理方式中，正确的是〔〕。 [单项选择题] *
A.据实结算房款
B.买方要求解除合同(正确答案)
C.不解除合同，买方补足4%面积误差对应的房价
D.不解除合同，买方不补差价
答案解析：面积误差比绝对值超出3%,购房者要求解除合同，并且主张返还已付房款和赔偿利息损失的，法院应予支持。答案选择B.考点延伸：面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算，即多退少补。购房者因此要求解除合同的，法院不予支持。面积误差比绝对值超出3%,购房者不要求解除合同，愿意持续履行合同，假设房屋实际面积大于合同约定面积，在3%以内(含3%)的房价款由买受人按约定的价格补足；超出3%部分的房价款由开发企业承当，所有权归购房者；房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比在－3%以内(含－3%)部分的房价款及利息，由开发企业返还购房者，面积误差比超过－3%部分的房价款，由开发企业双倍返还购房者。
49. 王某准备购买一套住宅，合同约定价格为195万元，房地产价格评估机构提供的评估价值为190万元。当地住房公积金贷款政策规定，贷款金额不得超过抵押房地产价值的60%,最高不得超过120万元，则王某申请住房公积金贷款最高金额为〔〕万元。 [单项选择题] *
A.120
B.114(正确答案)
C.76
D.117
答案解析：抵押房地产价值通常采纳抵押房地产的评估价值，因此贷款金额为190x60%=114万，且没有超过最高贷款金额120万。因此王某申请住房公积金贷款最高金额为114万元。考点延伸：贷款额度也称为贷款限额。(1)贷款金额不得超过某一最高金额；(2)贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出来的金额；(3)贷款金额不得超过按最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。
50. 在接待买方客户时，核实买方的主体资格是指核实买方是否具有〔〕。 [单项选择题] *
A.购房资格(正确答案)
B.稳定的收入
C.工作单位
D.中国公民身份
答案解析：核实买方的主体资格。经纪人员要查看买方客户的身份证实原件，辨认客户身份，包括是否具有购房资格、是否具有贷款资格等。
51. 以下房地产交易涉及的钱款中，不具有补偿性的是〔〕。 [单项选择题] *
A.定金
B.押金
C.意向金(正确答案)
D.违约金
答案解析：意向金不具有补偿性和担保性。考点延伸：定金具有担保性和惩处性，押金具有担保性和补偿性。违约金具有补偿性和惩处性。
52. 停售的房屋重新挂牌出售，房源的状态将从无效状态转变为〔〕状态。 [单项选择题] *
A.有效(正确答案)
B.定金
C.签约
D.抵押
答案解析：已完成交易的房源或由于其他原因停止出租与出售的房源属于无效房源，但将停售的房源重新挂牌出售，则从无效房源变成有效房源。考点延伸：房源的状态分为有效、定金、签约、无效四种。房源委托人与客户签订了定金协议，房源将从有效状态转为定金状态。定金状态的房源，假设超过预定签约日期仍未签约，出现退定，则该房源变为有效状态；房源委托人与客户签订了交易合同，房源从有效或者定金状态转为签约状态，至此交易结束，房源状态将变为无效状态。
53. 房地产经纪机构为存量房买卖双方报告订立房地产买卖合同的机会，并收取佣金的服务是〔〕。 [单项选择题] *
A.存量房租赁居间
B.存量房买卖居间(正确答案)
C.存量房租赁代理
D.存量房买卖代理
答案解析：存量房买卖居间是指房地产经纪机构及经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，为存量房买卖双方报告订立房地产买卖合同的机会或者提供订立房地产买卖合同的媒介服务，并收取佣金的经纪行为。考点延伸：本题主要理解居间和代理的区别。在居间业务中，房地产经纪机构属于中立的第三方，只为房地产交易双方提供撮合服务或促进成交。在代理业务中，房地产经纪机构只能代表交易双方中某一方的利益，故分为买方代理和卖方代理两类。
54. 关于存量房买卖合同的说法，正确的是〔〕。 [单项选择题] *
A.房屋图纸不能附于合同中
B.合同附件应视为合同的组成部分(正确答案)
C.合同中的空白之处不用刻意划掉
D.水电燃气等费用的结算方式无必须写入合同
答案解析：如果图纸和附件直接附于合同中，应视为买卖合同的组成部分。合同中的空白之处必须要划掉或在注明“以下空白〞字样，水电燃气等费用的结算方式必须要在合同中约定。
55. 房地产经纪人员在接受委托售房时，必须要提供职工代表大会批准文件的交易主体是〔〕。 [单项选择题] *
A.国有企业
B.集体企业(正确答案)
C.私营企业
D.社团法人
答案解析：如果出售委托人是国有企业则必须要取得国有资产管理部门的批准文件，如果是集体企业必须要取得国有职工代表大会的批准文件。考点延伸：如果是公司产权的房屋，必须要公司董事会、股东会审议同意的书面文件。共有房屋出租、出售的，要提供共有人同意出售或出租的书面证实或委托书。
56. 房地产经纪人员在向买方告知其拟选房屋的基本状况时，应采用的方式是〔〕。 [单项选择题] *
A.一次性口头通知
B.一次性书面告知(正确答案)
C.依据客户状况，分次告知
D.依据客户状况，有所保留的告知
答案解析：房地产经纪人员要向买方一次性书面告知其拟选定房屋的基本状况。考点延伸：带领客户实地看房过程中的要求包括：①在途中要注意与客户交谈，充分展示专业水平，态度坦率诚恳，从客户的回答中获取更多客户必须求的信息。②提醒客户不要与业主在看房时直接谈价格。③看房时假设要乘电梯，则不管进出，都让客户先行，避免客户被电梯夹住。④进入带看房屋向客户介绍房地产时，关于优点，必须要重点说明；关于缺点，实事求是向客户展示房屋的全貌，并给出合理建议。⑤房地产经纪人员要向买方一次性书面告知其拟选定房屋的基本状况与重要产权状况。
57. 在新建商品房销售代理业务中，房地产经纪机构必须要向买方提供的合同是〔〕。 [单项选择题] *
A.存量房买卖合同
B.商品房买卖合同(正确答案)
C.房屋租赁合同
D.存量房经纪服务合同
答案解析：在新建商品房销售代理业务中，房地产经纪经纪机构必须要向买方提供的合同是商品房买卖合同。
58. 某房地产开发企业因暂时不具备签订合同示范文本的条件，先要求买方签订了其编制的商品房买卖合同，后又签订了示范合同。关于这两份合同的说法，错误的是〔〕。 [单项选择题] *
A.先签订的合同可作为示范合同的附件
B.先签订的合同可以被示范合同取代
C.先签订的合同违法(正确答案)
D.办理过户登记必须要使用示范文本
答案解析：一些房地产开发企业因暂时不具备签订示范合同的条件，可能会在正式签订示范合同前，要求买方签订本企业制定的商品房买卖合同。此类合同将来可能是作为示范合同的附件；也可能是作为草签的合同，其内容被后签的示范合同内容所取代，此合同即作废。
59. 在带领客户看房时，房地产经纪人员与房屋所有权人约定的时间最好是〔〕。 [单项选择题] *
A.一个具体的时间点
B.一个两小时的时间段
C.一个一小时的时间段
D.不超过半小时的时间段(正确答案)