物业保洁外包服务检查评估标准.docx

监管检查内容及标准
监管检查方法
监管检查频次
监管检查范围
一
服
务
（一）
公共部位
【地面】
1清洁基本要求：洁净无杂物、污渍、灰尘（浮灰、积尘、印迹、积水等。
.办公楼/公寓大理石/花岗石如打蜡应确保光泽均匀；住宅区公区大理石/花岗石持材质原貌；
地毯应色泽均一、图案统一、纤维方向一致；木地板应表面光亮、不褪色；水泥地面、水磨 石如用面蜡应防水、防滑；文体活动场地应平整，塑胶场地无折皱。
1厂房环氧采砂地面、金属硬化地面保持地面材质原貌；集控楼静电地板严禁用湿拖布；厂用
电红色防滑胶垫、黑色绝缘胶垫：干净无污迹、无脚印，胶垫成一水平线。
1台阶扶手、栏杆及底部、根部干净，无灰尘。
1大坝坝面无杂物、污迹、蛛网、积水、积雪。
6保洁巡回维护要求：维护区域每1m2烟头、纸屑等不超过规定数量。（未要求巡视维护的区
域不作规定）。
视检：目测符合标准。 手检：门窗等表面用 纸巾擦拭20cm无明 显污迹。
嗅检：嗅味正常无异 味。
仪表检：石材抛光、 结晶处理效果可用光 洁度测试仪测光洁 度。
以刚做完保洁时质量 检查为主。结合作业 中及巡视维护中的检 查。
•小区楼道、办 公楼地面、厂房一 般部位、坝面等地 面1次/天；
•厂房特殊区域 地面按合同要求 作业频次。
•普通办公室地 面1次/周。
•重要计划性卫 生即时检查
•抽检面积 大于20%/次， 不漏项。定期 全面覆盖。
•重点区域、 部位适当增加 检查频次。经 常变换检查线 路/部位。
•问题项复 查 1%
【内墙面、柱面、顶面】
7 清洁基本要求：洁净，无污渍、灰尘（浮灰、积尘）、印迹、蛛网等。
8 大理石/花岗石表面光滑、明亮；墙纸无明显污迹、色泽均一；涂料无有色划痕及其他各种污 垢；玻璃、镜面投光性好，镜面人像清晰；不锈钢、黄铜色泽均一、明亮，有金属质感；铝 合金板表面光滑，接缝处洁净。
1二米以下做日常保洁；二米以上普通高度做一般计划性保洁；超出普通高度、需要使用升降
平台/脚手架进行高空保洁的，按委托合同要求的标准及频次进行计划保洁。
•低处1次/周；
•高空区域按合
同要求作业频
次。
【门、窗】
1.10清洁基本要求：整体干净，表面无污渍、灰尘、水迹、污迹，窗槽、窗台无积尘。
1.11窗帘挂钩无脱落，窗帘悬挂美观；金属框架、拉手无作业不当产生的氧化斑点；厂房防火门 无油迹，保持光亮见本色；幕墙玻璃外侧部分按委托合同要求保洁。
一般1次/天 厂房防火门、启闭 机房门、设备间门 按作业频次1次/ 周（月）。
【外墙】
1.12基本要求：外立面无污垢，无悬挂杂物。
1.13二米以下外墙做日常保洁；二米以上外墙按委托合同要求的标准及频次清洗。
办公楼二米以下1 次/周；普通办公 楼、小区、营地等 二米以下1次/ 月。二米以上按合 同清洗频次检查。

【天台、平台】
1.14无垃圾杂物，排水定期及大雨前清理，确保畅通。

1次/月 大雨前即时

一
服
务
（二）
楼内公共 设施、物 品
【电梯】
1.15清洁基本要求：轿厢干净，无杂物、污渍、灰尘、印迹、异味，金属面光亮，门槽无积灰、 异物。
1.16保洁巡回维护要求：电梯内烟头、纸屑等不超过规定数量（办公楼、酒店公寓1个，其它2 个）
视检：目测符合标准。 手检：家具、电器、 镜面等表面用纸巾擦 拭20cm无明显污迹。 嗅检：嗅味正常无异 味。
以刚做完保洁时质量 检查为主。结合作业 中及巡视维护中的检 查。
1次/日
业主上班前检查
及中途维护抽查
结合
•抽检面积 大于20%/次、 设备设施数量 大于20%，不漏 项，定期全面 覆盖。
•重点区域 设施适当增加 频次，经常变 换检查线路/ 部位。
•问题项复 查 1%。
【消防监控等设施】
1.17灭火器箱、消火栓箱、消防按钮、探头及疏散指示、风等表面无灰尘、污渍、蛛网；箱内 无杂物、积灰；
1.18楼顶进出风定期计划保洁，无杂物、蛛网、积灰。
1.19安防设施（摄像探头、门禁设备、安检设备等）设备外壳无浮灰、污渍、水迹。
夕卜表面：小区1次 /2天，办公楼及 工业区1次/天 箱内1次/周
【楼内照明设施】
1.20墙面照明箱盖、开关盒、面板等表面无浮灰、污渍、水迹、蛛网。
1.21灯罩内无积灰、虫尸、蛛网。
1.22日光灯架定期计划保洁清理，表面无积灰、蛛网。
1次/周
【停车场设施】
1.23车库设备设施无杂物、积尘、蛛网。
1.24停车标识、指示牌、挡车器、反光镜等表面无积灰。
1次/周
【茶水间设施】
1.25开水器、茶水桶外壳无杂物、灰尘、污迹；打水台面无积水、无污迹，槽内无杂物。
1.26上下水通畅，溢水、下水道入无异味。
1次/天
【卫生间设施】
1.27台面、面盆：光亮，无水迹、污迹、毛发；镜面、镜框、钢制品：光亮，无水迹、污迹、锈 迹。
1.28大便池、马桶、小便器：无杂物、尿碱、污渍、水锈、异味。
1.29淋浴室地面干净、不滑腻，下水道通畅，无堵塞。
1.30按规定频次巡视维护到位。
【垃圾容器】
1.31垃圾篓内垃圾定期/定时清理，更换垃圾袋，内外保持清洁。
1.32烟灰盅定期清理，表面干净，无污迹，白米石干净无污物。表面无积灰、污迹、异味。
1次/天

一
服
务
（二） 楼内公共 设施、物 品
1.33垃圾袋装化，桶、箱配置合理，定期冲洗，垃圾不满溢，周围地面无散落垃圾、无污迹，无 异味，适时消毒灭虫。
1.34巡视维护要求：烟灰盅白米石烟头、纸团不超过3个，按规定频次及时维护干净。
1.35垃圾存放点（垃圾房/冷藏室/临时垃圾堆放处）地面干净、干燥，无明显异味；墙面无污迹、 粘附物；适时在其周围5米内进行消毒、灭虫。

1次/天
•抽检面积 大于20%/次、 设备设施数量 大于20%，不漏 项，定期全面 覆盖。
•重点区域 设施适当增加 频次，经常变 换检查线路/ 部位。
•问题项复 查 1%。
【文体设施】（活动室、健身房、体育场馆）
1.36健身设备、器材整齐干净，无浮灰，有问题隐患的及时处置。
1.37棋牌室棋类定期进行清洗、牌类定期更换，干净无破损。
1.38图书室书架、书籍整齐干净，无浮灰、霉变。
1.39游泳池按规定对池水进行消毒和净化处理，确保水质达标；池水内无树叶等杂物，池底无杂 质；水质清澈，池面砖干净，无污渍；淋浴室下水道通畅，无堵塞。
1次/天
用泳池开放期间
每天检查
【室内绿植】
1.40盆体表面无积灰，盆内无烟蒂、杂物，垫盘内无积水、无积灰。
1.41树叶无积灰，树枝无悬挂物，叶片表面无明显灰尘。
【室内电器】
1.42电器表面干净，无积尘、污渍。
【室内家具】
1.43桌、椅、柜、沙发等家具摆放整齐，表面干净整洁、无污迹、积尘、水迹、毛发等。
1.44会议室、公寓的桌椅、皮沙发定期上蜡保养，光亮无印迹。
【室内物品】
1.45办公楼、公寓等室内摆设物、装饰物表面干净无积灰，摆放整齐。
1.46公寓客房、VIP休息室床品定期更换，规范整理。床面平整、无皱褶、无污渍、毛发、异味。
1.47茶具清洁后保证光亮；烟缸内外干净，使用中烟缸内烟蒂不超过3只。
1.48电话干净无灰尘，电话线收捡整齐。
1.49对于顾客有特殊摆放要求的，应符合其要求，不得擅自改变顾客物品摆放位置。
视检：目测符合标准。 手检：家具、电器、 镜面等表面用纸巾擦 拭20cm无明显污迹。 嗅检：嗅味正常无异 味。
以刚做完保洁时质量 检查为主。结合作业 中及巡视维护中的检 查。
•检查频次与其 保洁作业频次一 致：
普通办公室按委 托合同保洁频次； VIP办公室1次/ 天。
电站生产区办公 室、集控室等1-2 次/天
•抽检面积 大于20%/次、 设施物品量大 于20%/次，不 漏项，定期全 面覆盖。
•应经常变 换检查线路/ 部位。
•问题项复 查 1%

一
服
务
（三）楼 外公共设 施
（三）楼 外公共设 施
【道路、广场、绿化带】
1.50清洁基本要求：道路、广场按规定频次清洁，确保无积水，无垃圾、杂物、污渍，烟蒂、痰 迹等粘附物；绿化带无白色垃圾、杂物；花坛外表无积灰、污迹。
1.51保洁巡回维护要求：重点区域做好巡回维护，明显部位每1m2烟头、纸屑等不超过规定数量。
【楼外照明设施】
1.52普通路灯杆无污迹、乱张贴；灯箱、灯罩外壳无灰尘、污迹；灯罩内按规定频次清理后无死 蚊、蝇、虫。
1.53高杆灯2米以下部分的表面无灰尘、污迹、粘贴物。
【景观水池】
1.54定期清理后目视水池清澈见底，池底无沉淀物、杂物，水面无漂浮物、枯树叶；池底、边壁 无绣斑、污迹、青苔；池水池无异味。池边地面无垃圾、杂物、积水。
【伸缩门、铁大门、雕塑小品、指示牌、宣传栏】
1.55表面干净、无污迹、无广告等粘贴物。
【户外健身器材、休闲椅凳】
1.56表面干净，无浮灰、污迹、广告等粘贴物。
【排水沟】
视检：目测符合标准。 手检：家具、电器、 镜面等表面用纸巾擦 拭20cm无明显污迹。 •嗅检：嗅味正常 无异味。
以刚做完保洁时质量 检查为主，结合保洁 作业中及巡视维持中 质量检查。
检查频次与其保 洁作业频次一致： 道路、广场、绿化 带、水池、健身器 材、休闲椅等1次 /天；
照明大门、雕塑、 排水沟等1次/ 周。
•抽检面积 大于20%/次。
定期全面覆 盖、不漏项。
•问题项复 查 1%
•抽检设施 总量大于20%/ 次。定期全面 覆盖、不漏项。 •问题项复 查 1%
1.57
1.58
干净，无杂草、杂物；排水沟畅通，无堵塞、积水、异味。 适时对窖井明沟消毒灭害，协助疏通下水道。

1.59
厂房设备：无灰尘、油污、蛛网，见设备本色

视检：目测符合标准。 手检：设备等表面用 纸巾擦拭20cm无明 显污迹。
以刚做完保洁时质量 检查为主。结合作业 中及巡视维护中的检 查。

（四）
工业区设 施设备
1.60
1.61
1.62
1.63
1.64
1.65
1.66
电子显示屏、开关盒、X光机：无灰尘、无污渍、无擦痕。
不锈钢隔离带：干净无灰尘、无污迹，不锈钢护栏成一水平线。
门机轨道：无垃圾、无积水、无积灰、无杂草。
桥机：无杂物、油污，侧面无明显污迹。
船闸监测坑洞、坑洞：无青苔、无杂物、无积水、无杂草。
电缆廊道电缆桥架：无灰尘、无蜘蛛网、无杂物。
使用保洁用品时，做到不损伤设备；作业中不误动、误碰设备，设备管道、 状态。
阀门保持原正常
•计划性保洁按 计划频次做。
•项目性作业根 据业主要求开票 作业，一票一检。
•抽检设备 数量大于20%/ 次，定期全面 覆盖、不漏项。 •业主关注 的设备增加检 查次数。
•问题项复 查 1%

1.67
严格执行业主要求要求保洁，做到随叫随到，及时高效完成业主任务，
不拖延时间。

一
服
务
（五） 市政道路
【市政道路（保洁）】
1.68清扫基本要求：市政道路设施维护清扫无死角，全日清扫，路面见本色。达到“六不”、“六 净”。即：不见积水、不见杂草、不漏收堆、无杂草、不乱倒垃圾和不见畜粪；路面净、路沿 净、人行道净、树坑绿篱根净、果皮箱净、排水设施净。
1.69巡视维护要求：对人流量大的车站等重要路段进行巡回保洁，保证路面全日清洁，该区域每 1m2烟头、白色垃圾、畜粪、路面抛洒物便、道路积水等总数不超过规定数量。
【市政道路设施（维护）】
1.70路缘石、人行道板等：及时发现、报告设施损坏、被盗情况应并采取有效维护维修及安全措 施。
1.71按规定频次巡查并清理果皮箱，防止清理不及时造成溢满、污染、着火。遗失、损坏的及时 上报并追查。
1.72排水沟、雨水井、污雨水井等市政排水设施：汛期前后及时组织清理淤积杂物，确保通畅。 （汛前：每年3-4月、汛后：每年10-11月）。
视检：目测符合标准 嗅检：正常无异味。
1次/周
市政排水设施维 护检查：汛前每年 3-4月、汛后每年 10-11 月。
•抽检量大 于道路总长 20%/次，每月 全面覆盖。
•重点路段 适当增加检查 次数。
•问题项复 查 1%。
人
员
员工要求
2.1基本条件：年龄适宜，身体健康（包括无间歇性精神病史、无癫痫病史），入室保洁员、VIP 保洁员等涉密人员符合政审要求。
查用人档案
查体检报告
新员工即时
全员
2.2业务技能要求：掌握岗位认知、应知应会；掌握清洁工具、清洁器的正确使用方法，保洁操作流 程；掌握相关安全生产知识、作业环境岗位危险源及防控措施。
笔试、现场检验
新员工1个月内
全员
2.3基本礼仪行为规范要求：着装规范、整洁，仪表端正，行为举止符合服务标准以及《员工手册》要 求。
2.4劳动纪律：遵守甲方企业标准、安全管理制度、请销假制度、企业保密制度，禁止违纪及违章 作业行为。
日常观察听闻
日常随查
全员
乙方领班 以上人员 要求
2.5基本条件：年龄、学历、资历、管理经验符合任职条件。
查用人档案、谈话
管理人员上岗时
新管理人员
2.6业务知识：较好掌握保洁服务标准、作业标准及三级文件。（特殊要求：掌握清洁剂及卫生消 杀药剂的正确、安全使用和保管）
提问、笔试
1次/年（新管理人 员一个月内）
乙方管理人员
2.7计划及实施：乙方管理方案、安全措施、月工作计划、采购/培训计划编制上报及时，内容适 宜，贯彻实施效果良好。
参加乙方培训
不低于1次/季
方案、计划编 制人员、督导 人员
了解计划效果
1次/月
2.8与甲方日常沟通：主动、及时汇报、请示、参加甲方组织的会议。
日常交流
日常沟通
乙方管理人员

人
员
乙方领班 以上人员 要求

月/季碰头会
1次/月•季

2.9与顾客沟通：有效实施《顾客沟通计划》，收集意见、评审、整改、效果验证，完善顾客档案，做 好日常顾客意见的收集。
查乙方顾客沟通记 录、顾客档案更新
2次/年
乙方管理人员
2.10突发事件处理：报告及时，处置规范、有效。符合应急流程。
查现场及效果
即时
现场及相关人 员
2.11质量检查：坚持日常及定期质量检查，及时查出质量问题，有效处置，规范记录。
查乙方质量检查及问 题处置记录
1次/周 急事急办
乙方项目经理
/主管/领班等
2.12劳动纪律检查：坚持日常劳动纪律检查，及时查出员工违纪、违章作业行为，有效处置。
查乙方劳动纪律检查 及违纪处置记录
1次/周 急事急办
乙方项目经理
/主管/领班等
人员综合 管理
2.13上班及时率1%，出勤率、到位率、月流动率应控制在规定范围内。
2.14未经甲方同意，不得随意对岗上人员进行调换和撤离。
2.15因员工辞职、辞退、病事假等造成岗位空缺的，乙方及时安排加班补岗，并在约定时间内补员。
查岗、清点、计时
不低于1次/月
乙方全员
2.16乙方按时足额发放员工工资，每月报工资发放明细表给甲方备案。
查工资表，问员工
1次/季度
乙方员工10%
2.17乙方每月对员工宿舍按管理规定有效督查、整改。
查乙方自检及处理结 果；查宿舍
1次/季度
甲方提供的宿 舍
设 备 及 工 器 具
管理制度
操作流程
3.1设备设施管理制度、操作流程完善，责任到人。
3.2建立完善的设备设施档案、台帐。
3.3设备放置符合定置管理要求，由专人管理，库房/操作间配灭火器。*
3.4合同中约定乙方自带设备的，应如数到位且符合要求。*
3.5现场安全操作提示/警示明显。*
查制度
查台账
查提示、警示
1次/半年 现场警示即时
各分包单位 设备数1%
（乙方提供设 备的只考核标 *项）
专项安全 要求
0 按维保计划会同维修人员定期维保（每季度测设备绝缘等）。
7电气设备有效接地、有漏电保护及电气线路完好。
3 保洁设备有必要的防护装置。
9 设备、机具存在隐患停用，及时报修或更新。
查维保记录
每季邀工程人员查设 备现场检查设备运行 状况
1次/月
各分包单位
设备数1%
（含乙方提供
的设备）

日常清 洁、维护、 保存
3.10公用工具、个人工具用后清理干净放在指定的地点。
3.11保洁设备清洁维护应规范、安全，无隐患，符合《清洁保洁机具操作规程》。电气开关、线路 部位禁止水洗。设备用完后关机拔电源，清除机内垃圾污物，表面维护干净，绕放好电源线， 置于通风、干燥处，以备下次使用。
查设备、工具外观
观查员工操作
检查台账
日常随查
全面检查1次/月
项目全面覆盖 设备数量1% （含乙方提供
的设备）
四
材
料
材料质量
4.1严禁购置、使用劣质、过保质期的保洁材料。
4.2严禁使用强酸强碱类腐蚀性大的保洁药剂。
查当批材料（包装标 示）
1次/月
重要区域及重要 活动的保洁、VIP 区域保洁关键用 材根据需要即时 检查
当批材料和记 录全部
贮存及使 用
4.3材料储存应做好防潮、防霉、防鼠、防火、防漏、防尘等措施，分类放置，做好标示，防止混 用。
4.4消杀药品做到即领即用，不临时存放，防止外流。
查看库房/备品库/操 作间材料
库房材料全部
材料成本 控制
45 材料申领数量、品牌在满足质量前提下经济、合理。*
46做好材料领用及使用记录，帐卡物相符。*
47当班未使用完的材料，应妥善回收储存，物尽其用，使用无浪费现象。*
48 做好材料使用监督，确保无遗失、无带走现象。*
查看采购计划、领料 单、材料回收保管等
乙方包料时不 考核此标*项 （即材料成本 控制项）
五
现 场 作 业 过 程
作业前准 备
51进入特殊区域需要办理工作票的，应提前办理工作票。
52保洁用具、机具完好可用、准备充分，选用材料正确、适量。
53安全工器具及劳动防护用品准备充分，如：防滑鞋、劳保手套、安全帽、2米以上高空作业需 系安全带并专人监护等。道路保洁还要准备反光锥、反光背心或黄马夹。
5 4 现场作业安全警示标识、警示绳等准备充分，如：“地面湿滑、小心滑倒”等。
5 5消杀作业应提前两个工作日张贴消杀通知。
5 6外墙清洗、升降平台安全方案巳报批，防护及监管措施、现场安全培训、安全技术交底有效落 实。
5 7班前会，交代当班工作、注意事项及应对措施。
参加班前会
抽查现场机具、材料、
警示牌等
1次凋
班前会现场
所准备的机具

五
现 场 作 业 过 程
作业过程 中
58 保洁作业频次符合该区域/部位的等级服务要求。
59正确使用保洁机具、安全工器具及劳动防护用品，谨慎操作，勿损坏保洁区域设施和器物。
510清洁剂需要稀释的，规范稀释，配比正确。
511做好作业现场安全措施，如：放置警示牌、拉警示绳等，高空作业、危险性作业有专人现场监 护。
512入室作业应兼顾防盗措施，不因失职造成被盗事件。
513严格按照工作安排进行作业，不脱岗、不窜岗，不开小差。
514作业时段、方法适当，不得干扰业主正常工作和休息。
515道路人工保洁作业要求：清扫步骤、方向、垃圾归堆操作规范，巡回保洁中及时清除果皮箱垃 圾，处理积水、积泥、小广告等。
516道路清扫车作业要求：只能晴天作业，车速不超过20公里〃小时；车内垃圾下班前拖运至垃圾 场倾倒，保证清扫车干净整洁无异味。
517排水设施维护要求：井下清掏作业前应制定作业方案，作业前1小时揭盖，释放有毒气体；穿 戴防护用品，探测井下情况，确保安全时方可作业；正确使用设备、工具，防止意外伤害。污 水、雨水管道疏通，若污水流量大，应用砂袋堵住水源后疏通。
518垃圾清运要求：出车前检查车况完好、清运前先对垃圾进行检查确保无异常、规范吊斗、运输中 不超速防止垃圾飘落；垃圾进场按指定的地点倾倒，倾倒前做安全检查确保造成人机伤害。
查看现场工作过程
查看、查问清洁剂稀 释配比情况
1次凋
高空作业、有危险 性的其他作业即 时检查
公区及客房至 少2个作业点/ 次
高空作业、危 险性作业
1%现场
巡视维护 中
5.19两次作业之间安排必要的巡视维护（巡回保洁），及时、有效查找质量问题并处理。
5.20及时有效处理相关方反映的保洁质量问题。
查看维护期间质量； 人员、频次安排合理 性
1次凋
巡视维护的主 管/领 班/员工
作业结束
后
5.21工完场清，清理好保洁机具、劳动防护用品、安全工器具、警示标识，放置指定位置。
5.22做好交接班，告知接班人有关工作、安全注意事项。
参加班后会
查看机具、剩余材料 收班整理
1次/2周
收班员工
班后会现场
应急过程 处理
5.23暴风雨、雪、跑水、火情等应急处理等报告及时、处理正确。
查看现场处理过程
即时
相关现场
顾客投诉 处理
5.24落实首问负责制，处置符合流程，做到事事有记录、有答复，件件有整改措施、有改进效果。
查看投诉处置现场/ 记录
即时
投诉事件1% 全部

六
环
境
库房、工 具间环境
61物品摆放整齐、规范，符合定置要求。
62 通风、干燥、清洁、照明完好，做好防蚊虫及小动物措施。
63酒精、香蕉水、84消毒液、卫生消杀药品等危险品受控，规范存放。
64 规范配置灭火器及严禁烟火标示。
现场视检
1次阴
服务区域库 房、工具间全 部
操作间/ 值班室环 境
6 室内清洁、卫生，物品归类摆放整齐，无违章大功率电器。，
6 无农药、燃油、易燃易爆等危险品。
现场视检
1次阴
服务区域休息 间/操作间/值 班点全部
工作环境
6.7工作环境的温度、粉尘、道路车流量、蚊虫、吊车运货等因素，对员工健康、安全构成影响时，采 取必要的防护措施，如：遮阳措施、防止道路交通事故措施、灭蚊虫措施、防蛇 /虫措施、防 高空坠物措施等。
现场视检。
日常
（特殊天气等环 境时即查）
工作现场
废弃物、 污染物
68 使用保洁设备时应避免噪声超标，减少对其他人员的影响。
69 保洁时避免产生粉尘、灰尘，减少对人、机构成影响。
610使用卫生消杀药品时，做好使用中的安全措施及残余回收处理，防止污染环境。
611冲洗作业时，避免积水影响环境。
612垃圾存放、清理、处理符合作业要求，避免污染环境。
现场视检
日常
作业现场全部
七
其 它
顾客满意 度
是否满足规定的满意度合格要求
单位统一组织
不少于1次/年
本项目
其它项
《办公楼/工业物业/生活区保洁服务（作业）标准》、《普通公寓服务（作业）标准》等其它要求、业 主其它要求

10