城市综合体概念详解.pdf

目录一、城市综合体介绍.21.城市综合体概述.21.1 城市综合体的概念.21.2 城市综合体与多功能建筑的差别.21.3 城市综合体的典型特征.21.4 城市综合体的发展历程.41.5 城市综合体的分类.52.城市综合体开发要点.62.1 城市综合体的功能分析.62.2 城市综合体的开发标准.6二、相关理论研究.71、城市综合体在二线城市的发展.71.1 城市综合体在国内各城市发展所面临的机遇.71.2 城市综合体在发展中存在的问题.91.3 如何打造一个城市商业综合体.102.二、三级城市综合体的开发与运营规律.13三、典型城市综合体.261、城市综合体的开山鼻祖洛克菲勒中心.261.1 简介.261.2 美国财富的象征.262、意大利圣马可广场.292.1 简介.292.2 历史.302.3 建筑风格.303、上海周浦万达广场.334、上海虹桥交通枢纽城市综合体商圈.354.1 背景.354.2 虹桥交通枢纽规划要点.364.3 虹桥交通枢纽片区商业网点规划思路.374.4 虹桥交通枢纽航站楼商业综合体.384.5 虹桥交通枢纽磁悬浮火车站综合体.384.6 虹桥交通枢纽高速铁路火车站综合体.384.7 虹桥新城综合体开发管理模式.40四、相 关新闻链接.401、杭州开建100个城市综合体.402、济南2010年要规划建设16个城市综合体.413、2010年济南将重点推进以下综合体建设.50槐荫区一一以西客站建设为带动，打造具有明显带动力的城市综合体.51市中区着重抓好投资800亿，总建筑面积1470万平方米城市综合体建设51历下区重点放在打造题量大、功能全、主业突出的功能片区上.51天桥区泳口片区天桥区老城提升、新区开发战略重要组成部分.52一、城市综合体介绍1.城市综合体概述城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城。1.1 城市综合体的概念所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱 和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的 能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济 特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。1.2 城市综合体与多功能建筑的差别多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关 整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。1.3 城市综合体的典型特征1、超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度 协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。2、通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空 间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统 有机联系，组成一套完善的“通道树型(Access Tree)体系。这种交通系统形态打破了传 统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。3、现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通 过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。4、高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反 映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系 统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。5、功能复合性城市综合体自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多重功能：商 务办公、居住、（包括酒店、住宅、居住公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系 统，形成城市综合体的多样性和复合性。同时，各功能之间联系紧密，互为补充。6、高可达性城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD,城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信 息网络。7、整体的统一性建筑风格统一，城市综合体中各个单位建筑互相配合，影响和联系；城市综合体中建筑 群体与外部空间整体环境统一、协调8、土地使用均衡性城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分 集中 某一特定功能：不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间，工作日和周末之间不同 时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求；9、空间连续性平面连续性鉴于城市综合体各功能的相互联系，其设计通常采用整体设计，其中任何一项功能都会 影响整体效果；立面延续性立面会影响城市综合体的统一性，因此，要保持城市综合体内建筑物风格的统一，就是 要使立面由延续性空间的连续；由于城市综合体优越的区位性质，其中各功能的建筑体之间均通过空中、地下和地面形 成多层次的联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系；10、内外部联系的完整性城市综合体内部自身拥有复杂的、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部 各不同功能的建筑有机结合;城市综合体对外界的交通依赖性较强,其外界的交通体系直接影响到综合体内部不同功 能的使用效率和规模。11、巨大的社会效应因城市综合体所处的城市位子和庞大的工程，注定其必将成为城市的名片、产生巨大的 社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区上海新天地商业旅游项目，从开发 到运营,一直是社会各界关注的焦点，上海新天地因其成功的商业运营模式更成为上哈文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海是的文化标签。12、巨大的升值潜力一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商 带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身 也具有升值潜力。例如，上海太平桥改造项目，开发商在成功开发上海新天地后，带动周边 土地的升值。新天地物业通过成功商业运营，自身价值也有所提升，开发商更通过此项目产 生的巨大社会效应，产生良好口碑和巨大的品牌效应，创造开发商“拿好地”的新模式1.4 城市综合体的发展历程1.4.1 城市综合体的开发背景现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综 合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。1.4.1.1 城市综合体是城市聚集的产物城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集 体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综 合物业。城市形态的表现在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于城市综合体。经济形态的表现随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通 过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。1.4.1.2 优越的地段和区域催生了城市综合体城市综合体依地段而生，城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其 功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看，CBD本身就是一个庞大的综合体。如 北京万达广场就是一个典型的CBD区域的城市综合体。依北京的CBD规划方案为例，CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内，写字楼 约占50%左右，公寓占25%左右，其它25%为商业、服务、文化及娱乐设施等。从一个大 的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综合体，共同促进 CBD的整体建设。1.4.1.3 城市综合体市场需求旺盛由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与 强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能 力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施（电梯、空调）以及物业管理水平等要求较高;其次，要求合理的物业生态景观规划。雄居城市商务中心的中产阶层，白天必须面临城市 的“水泥森林”城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧张心态只有在工作之 余才能得到释放。因此，如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休 闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合 体物业的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。1.4.2 城市综合体的发展阶段城市综合体的产生和发展经历也以下几个阶段。曼哈顿城市综合体纽约市中心的曼哈顿，是世界繁华之都。汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。这里还是世 界上就业密度最高的地区，仅华尔街而言，长1.54公里，面积不足1平方公里的范围内，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口。克莱 斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城市综合体建筑造就了曼哈顿“世界中心”的美名。1.5 城市综合体的分类大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为：城市CBD中心的城市综合体，如北京万达广场。交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城。城郊结合部城市综合体，如世茂7蝶湖湾。由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综 合体最大的选址可能是在城郊结合部。2.城市综合体开发要点在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后，人们发现，单一的地产开发模式已 经越来越不能满足人们的生活居住要求，不能适应地产的迅速发展，开创一种崭新的地产开 发模式就成为地产商们面临的课题，综合体建筑模式正在挑战国外最先进的地产开发模式。2.1 城市综合体的功能分析城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织 在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间 上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地 区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能 得到完善。2.1.1 商务商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否 提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。2.1.2 商业商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售 更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街 区。能够充分满足各类阶层的消费需求。2.1.3 居住居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交 通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开 发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居 住需求。2.1.4 酒店酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提 供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。2.2 城市综合体的开发标准大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。2.2.1 三大选址标准城市综合体属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以最可能分 布于城郊结合部，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑 模式。城市综合体项目选址一般符合下列三项标准之一：项目选址三项标准三个标准 项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础 项目位于城市中心，是城 市经济新增长点位于新开发区典型案例北京万达广场在CBD区北京国瑞城在有发展前景的崇文区世茂蝶湖湾位 于有“上海后花园”之称的昆山。2.2.2 必须有营造园林景观的基础大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。2.2.3 必须具有交通便捷的区位优势城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便 捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便 利位置。交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的 人流，保证所有资源使用的最大化。2.2.4 必须营造齐备的生活系统为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大 型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星 级酒店和国际化写字楼。同时，因为综合体建筑包含多方面内容，所以一个综合体要有自己的一个专业的物业管 理公司，根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理项目，来为业主提供周 到的服务。二、相关理论研究1、城市综合体在二线城市的发展1.1 城市综合体在国内各城市发展所面临的机遇最近我回顾这一年，通过网上查询发现城市综合体目前的研究还处在起步的阶段，我们 对城市综合体的了解和研究还处于迷茫的状态，尤其是网上对城市综合体发展所起的作用对 城市发展和对贡献的吹捧上，所以对城市综合体在发展过程当中所出现的一些问题及系统理 论研究应该说微不足道，而如何总结过去的经验挖掘出一些问题更好地指导后面的发展，少 走弯路、少犯错误是我们现在急需要加强的。因为城市综合体投资巨大，而且多占据城市的 重要位置，投资不利则影响深远。“城市综合体”从国外翻译过来就是它是由酒店、写字楼、大型商业、公寓、公园、会 展等多种物业组合在一起的形态，目前多称“城市综合体”为“都市综合体”或“商业综合 体”，但称“城市综合体”比较多，它比较简练。我个人认为应加上“商业”两个字，因为 城市综合体的核心价值在以商业为背景和可持续发展，而商业酒店、写字楼、会展等可经营 性物业才是城市商业综合体实现价值的基础，所以我认为叫城市商业综合体才更准确一些。当然了，简化起见可以叫“城市综合体工在城市发展到今天为什么城市综合体迅速受到大家的热捧？一是城市发展的需要，另外 在现代都市中，快节奏的人们也需要有一个方便、快捷、经济及多功能为一体的综合空间来 享受高效率的生活和工作，因此城市综合体便应运而生，城市综合体的出现是城市发展到一 定时期的产物。城市人口聚集、用地紧张，到一定程度的时候便出现了集商务、办公、购物、休闲、娱乐、会展等多功能为一体的综合体。例如在北京有著名的北京华贸中心它的建筑面 积是50万平方米，除了公寓销售以外，其他的物业全部持有，其中三栋最高档的写字楼入 驻的跨国公司就有190多家，13万平方米的购物中心其中引进了台湾的一些店作为主题店,北京华贸中心已经成为北京现代最高档商业的代表。整个项目容纳了 2万人的就业，一年税 金超过了 70亿元，集时尚消费、旅游休闲、现代服务、金融会展等多功能为一体，它已经 成为了北京城市的一张新的名片，并引领了北京东部一个新的商圈的发展，对城市的可持续 发展正在不断地产生作用。我们先看机遇。自2009年起城市综合体在城市迅速升温，是因为它对城市有特别大的 推动作用，同时也与我国各城市追求快速发展，改变城市形象的目标是一致的。换句话说，与城市的GDP及市长的业绩紧密联系，所以城市综合体概念一出便受到了热捧。另一方面,他的城市的商业综合体中的标杆示范作用也推动了城市综合体的快速发展，如前面我们讲的 北京华贸中心、深圳的万象城等。城市综合体并非新鲜的事物，最早开发的国贸中心、上海 的正大广场等等都是城市综合体，香港几乎是由无数个城市综合体构成的城市。面对这些成 功的城市商业综合体首先研究它成功的多种因素而不能盲目崇拜，同时又要更多地研究那些 失败的案例而加以借鉴。城市商业综合体不仅在一线城市，在二线城市的发展也有同样巨大 的需求，这个需求首先来源于我们国家的国情。(1)城市化进程的需要。今天我从报纸上看到明年年底人均GDP突破4000美元，也 就是现在还在3000多美元之中，与发达国家1万美元甚至3万美元之间有巨大的差，发展 是硬道理，而且也因为有这么大的差距才会有未来巨大的发展空间，另外我国城市化率也距 离发达国家的城市化率相差近30%左右。我国是一个农业人口中国的国家，如何让农民脱 贫致富，从我国现有土地存量和发展来看，是很难完成这一目标的。同时农业现代化的发展,大量的农村剩余进城是一个不可回避的现实，所以我们城市的发展尤其是二三线城市以及中 小城镇的发展才刚刚起步。而城市商业综合体这样一个商业地产的高端商品在省会或者说二 线城市的发展也才刚刚起步，未来会有更大或者更好的发展空间和前景。前面我已经讲过，它还与我们的工作、生活方式的发展需要息息相关，这个也是不可逆 转的。它在各个城市一定会有更重要的发展。1.2 城市综合体在发展中存在的问题前面我已经讲过城市商业综合体在未来的发展前景及给城市带来了推动作用，但现实与 愿望中存在差距，尤其是每一个城市综合体项目个体都要面对来自各方面的压力，城市综合 体开发远比住宅、写字楼、简单得多，资金压力也大得多，风险也大得多。这里最大的风险 就是基金的风险，综合体不是住宅可以随开随卖，要打造一个成功的城市商业综合体，商业、酒店、写字楼都最好不要销售，综合体一旦开工就有可能是一个资金的无底洞。所以，要尽 量准备好充足的资金，少用杠杆和资本运营，因为有太多太多失败的案例，几乎每一个城市 都有十个甚至数十个这样的项目烂尾在那里。开发的问题。从开发甚至到运营当中把握得不够，如综合体的选址，各种业态组合、配 比、定位、规划布局、建筑设计、商业销售的不利影响、招商的滞后、运营管理的能力不足 等，每一个环节都有可能决定了项目的生死，如综合体中购物中心、酒店和写字楼等，对地 段的要求非常地高。尤其是商业，非市中心的核心商圈和传统商圈、交通条件不好，人流不 高的地段商业风险非常之大。另外，因为商业地产的产业链较长，开发时必须要考虑商用物 业未来招商和运营的效果，即使招商成功并开业运营的商业，都有可能因人群和消费力的不 足最后关门歇业。一旦这种情况出现，无疑对整个商业综合体的成功造成最大的不利影响。下面我讲两个案例。(图)大家看这两张图，左边的是我在一个地级城市拍的图片，是 在那里偶然发现的，今年四五月份到了那里，到了现场了解到它闲置了三年。它在一个城市 的中心位置，面积20万平方米，这个项目有酒店、商业、写字楼和公寓等多种物业组成的 一个综合体，开发完之后的三年以来一直闲置，最后不得已在大型商业里开发，自己做了很 像家乐福的大型综合超市，它希望通过自己做这个超市带领这个项目实现招商，以改变整个 项目在城市中的烂尾形象。但是，这个力量非常之弱，同时也给开发商后期项目的运营带来 很大的困难。我们看这个项目都存在哪些问题。首先看这个项目的规划，虽然在城中心位置，但是它 规划了街区的形态。我们先看外围，从外围看五层，其中有大型商业也有写字楼和公寓。它 大部分的商业都是街区形态摆在里面，如果不走进去你是看不到商业街区的。目前的状况就 是几乎所有的门面房都贴着出租和转让的条幅。主要问题可能在这么几个方面：一是选址。在这样的城市、在GDP不足、人口不足和消费力不足的情况下，这样的大型综合体进入这 样的城市为时过早。二是规划设计。除了为时过早以外这个项目的设计是失败的原因之一，它把商业摆在了里面，其他的大型物业摆在了外面，但是这个项目是需要商业带动的，因为 它在城市的比较不错的地方，商业不能带动，整个项目就会死气沉沉，但是商业没有开起来,而且商业都是以销售为主，销售的商业无法实现统一的招商和运营管理，所以一直是一个自 然发展状态，就是目前我们看到的样子，已经3年了。而由于商业不能带动，它在里面起不 来，外面的一些大型的住宅包括公寓、写字楼，有的销售了，但是招商也困难，还有一些住 宅就是公寓，因为整个项目死气沉沉，最后变成一个“鬼城”，没有人敢去居住。通过这个项目我们看到了大型综合体的开发不仅有光耀的一面，同时也有凄凉的一面。这个综合体20万平方米其实给我们一个非常严重的警告和启示，也就是说开发大型城市综 合体一定要量力而行，一定要有一个很好的对选址的估量。1.3 如何打造一个城市商业综合体这里有一个五大要素决定项目前景。刚才讲过每一个城市综合体的开发都需要巨大的资 金投入，不仅投入，还有一个巨大的资金沉淀，因为很多物业是不能销售的，还有一个是要 维持这个物业后期的发展，后期还要有一个巨大的运营投入。所以，资金是城市商业综合体 开发的第一要素。第二，正确选址。通过前面几个案例已经能感觉到城市商业综合体的选址非常重要。如 果排一排，要考虑它的地域环境、城市环境和区域环境，地域环境从南方和沿海经济发达城 市来看条件肯定好于中西部和内陆城市，从城市环境来看一线城市二线城市肯定好于三线城 市。从目前来看，城市综合体还没有到进入三线、四线城市的时候。在一些发展比较快的省 会城市，城市综合体是一个起步的状态。济南这几年的发展要快于前几年，尤其有全运会的 带动，我觉得未来几年济南在城市综合体方面可能会有一个大的发展。然后就是区域环境。区域环境在的核心商圈、传统商圈或者重要的大型居住密集地肯定要好于一些偏远的地区，城市综合体是无法在一个偏远的地方生存的。最后还要考虑GDP和消费率等等，北京西单 的大悦城是一个很著名的商业中心，现在的中粮也正在把这个大悦城作为一个成功的典范在 全国甚至在同一个城市不同的区域进行复制，对于这个我的意见是保留。中粮大悦城之所以 在西单，因为西单不仅仅是北京的一个核心商圈，甚至成为国内的一个重要核心商圈，因为 一旦到北京旅游，王府井、西单是肯定要去的，西单的消费率成就了大悦城。如果把这样一 个大型的商业在各处复制，我想它的风险也是巨大的。在城市综合体开发过程中选择地点和 常重要。第三，规划。我觉得规划有时候决定成果。规划有两个方面，一是它整个的物业和各业 态之间的使用功能相互交叉、支持，规划要好。二是业态组合过程中如何使它们相互不能制 约也是非常重要的一面。在举的第一个例子里已经很好地说明了这个问题。业态组合比例构 成要合理，不同的位置、不同的区域、不同的项目组成构成是不一样的，不能盲目复制，不 能说北京的大悦城、华贸中心做得好，就一定能拿到别的城市同样复制，这是不行的。所以 酒店、商业写字楼、公寓的规划要根据不同的城市区域和地理的情况不同分析，进行不同的 合理配置。另外一个就是在使用当中要互相支持，不能互相影响，互相抑制。典型案例一省会城市它是我们国家一个省会城市的新区的项目，这个新区总建筑面积规划超过1000万平方 米，目前开发建设总量达到了一半，这个规划设计也是由国外设计，我给这个规划下了这样 一个定义，就是在一张空白的白纸上，一些领导随意按自己的想象画了一幅美丽的画，从目 前建成的情况来看，如果从天上看可能很漂亮，但是我想说的是这个城是个死城，这个区是 个死区。不管这个城还是这个区，完全不考虑城市各种物业的使用功能而进行规划，非常随 意，比如说外围有两排写字楼和公寓，中间放了一个大型的会展中心，两边外围用多条道路 把新城和旧城割裂开来。如果我们没有汽车，你几乎不知道从外围或者从旧城怎么进入新城。我是因为商业介入到这个项目中，这个规划已经定了，请我过去主要是商业和商业街进行规 划论证，当时我很紧张。它的商业是这样排布的：在每一座楼的楼下都有商业，每一个商业 的体量和面积大概在2000平方米左右，都差不多。两排楼之间还有一个商业带，每个商业 带上全是一个个小型商业，围起来是3.6公里，号称最长的一个商业街。但是因为它每一个 楼或者两三个楼之间要有道路分割开来，这样商业又没有连接在一起，在这个商业的中间就 形成了这样的状态：大的商业进不去，小的商业进去之后用不了。另外在这个项目中，不仅 仅是商业的问题，同时还牵涉到商务、办公以及办公过程中相互之间交流和合作的问题。它 的商业、会展、居住、交通易达性、停车不仅难以发挥作用而且互相抑制。在最衷心的会展 中心进出非常困难，因为它在湖的中央，而且在这样一个高档的大型城市综合体中，还没有 设置地下停车场。一个城市综合体规划得好对城市的发展肯定是一个巨大的推动和锦上添花 的作用，如果规划不好就像我们前面看到的几个案例，对城市的发展起到的是巨大的阻碍作 用。在这个项目中，最尴尬的是这个项目已经开发了，已经投了，而且还要继续开发，还要 投，这是这个项目未来面临的一个巨大的问题，骑虎难下。但是它未来如何更好地实现城市 功能，实现当初的想象目前为止我们还不得为知，但是从目前来看很多问题已经出现了。在 场的很多同志可能知道参照这个项目或者到这个项目考察，可能还有些开发商在这个区域进 行投资，因为我知道有很多大型的开发商，但是可能要面临同样的厄运。这几个案例应该说具有代表性和特殊性，使我们在开发城市综合体中要多加以研究，不 仅要看到那些成功的案例，尤其要研究这些失败的案例的问题在哪里，失败在哪儿，在开发 过程中把这些困难和问题研究透了，我想很多的风险就规避了。尽管现在城市综合体系统理 论严重不足，开发一个城市综合体到底如何从理论角度进行解释，如果对城市发展有益，如 何实现价值最大化，可能目前来说理论分析还不足，但是我们能够从一些成功的案例可以看 到，这些大型的城市综合体大体的规律首先是城市的最好地段,还有一个商业是成功的保障,另一个除了公寓以外所有的都不售，都持有经营，最后一点是统一运营管理。北京、上海的 大型城市综合体都是由国际五大行来运营，不管是金融危机还是其他宏观经济的波动，这些 写字楼的租金价格始终难以撼动。不仅要有一个开发好的城市综合体还要经营管理好一个城 市综合体。随着城市化进程加快及多元化消费需求增长的影响,在中国尤其二三线城市的规模和城 市建设面临着升级和扩张及发展的需求，城市新区规划建设和城市商业综合体的开发进入放 量发展的新阶段。这个数据我也是从网上下载的，预测未来五年中国城市化进程进将带来新 增人口 1.2亿，每年新增城市人口 2400万，大众化消费每年增长近900亿的规模，这样的 一个规模非常可观。（这是我从网上下载的数据）。未来的30年城市综合体在一二线城市的 发展前景将乖常可观，但采用怎样的模式进行城市综合体的合理规划和开发，如何实现城市 综合体的健康、有序、持续的发展将会成为城市管理者、投资商和房地产开发商一个共同面 对的课题。有序、持续发展将成为城市管理者研究和解决的新的课题。由于区域经济发展水 平、消费人口、结构等条件各不相同，不同的城市城市综合体的进程应该是有所不同的。城 市综合体是城市发展到现阶段的新兴载体，城市综合体的业态发展建设和运营不仅能够满足 开发商短期现金回流和长期物业的持有，同时也为政府带来城市税收的回报。随着城市综合 体的经营逐渐成熟，必然会带动商业品牌的入驻，尤其一些大型的知名品牌的进驻，进一步 带动人流、物流的持续繁荣，形成人流、物流的循环。同时也更大地辐射周边带动区域的发 展。所以，城市综合体的发展必将是未来发展和长时间发展的一个热点，同时也是满足城市 核心价值的集中体现。城市综合体的发展不仅是一个地产问题，更是一个城市发展和经营的 问题，城市综合体的开发必须与城市经济等合理匹配进行发展。最后看一个简单的案例这也是一个城市综合体，这是我今年参与论证的一个项目，有公寓、酒店也有写字楼和 商业，我当时去看的时候有两个图，跟这个差不多，也是塔楼，地底下是一个四方的集中型 商业,另一边是集中和开放相结合的街区构成的商业。当然上边的物业形态都一样酒店、公寓、写字楼。这两个项目在论证过程中他提出来的购物中心得到了肯定，购物中心对如何 确定这两个项目当中的其中一个始终把握不准，为什么？因为开发商资金不足，他想商业实 一部分，面临这样一个问题。根据这两个图我们进行了分析，他的公寓和写字楼一定要卖，如果商业一定要卖必须在商业的规划和设计上加以研究，使可售的商业不影响整体的商业运 营，不影响持有商业的运营。我建议他选用左边的模型，因为右边的模型是完全封闭的集中 性商业，如果像很多过去已经死掉的商业产权分割销售的话，这个结果会非常悲惨的，它开 不起来。我们希望他选择的案例是因为这个是集中性商业和开放型的商业街区构成的商业综 合体。后边还有两块，在资金不足的时候可以把一个三角卖掉，还可以把另一个三角卖掉，因为它在整个商业中占了少量的部分(1/3),但是大体的商业仍然留在手中。通过开放性商 业街区的规划，在对外展示的商铺中是可以销售的，而且是可以开得起来的，因为展示性非 常好，也非常方便，这样的商业气氛也容易体现出来，比较热闹。如果开发商所持有的物业 资金没有问题的话，通过销售资金的平衡，再加上商铺氛围的带动，能够把这个商业做起来。这个商业如果是进行产权分割销售的话肯定会非常成功的。销售部分的商铺不能影响持有的 商铺的经营和发展，销售的商铺不仅销售得好还要经营得好。这个综合体的位置非常好，在 城市核心位置，它的两个三角商业有可能被整售掉或者被大型的品牌整个拿掉，这个项目正 在开发，我们拭目以待，我感觉最后它能够取得成功，资金也会取得平衡。2.二、三级城市综合体的开发与运营规律刖B从2004年开始新摩尔商业管理公司陆续论证一些地级城市的购物中心和综合体，积累 了宝贵的经验和教训，2007年不仅以新摩尔公司名义论证了泉州城市综合体项目，而且在 年底以专家身份到金华现场指导CBD与综合体项目论证，2008年初期新摩尔公司集中力 量论证了北京东郊专业MALL类型的城市综合体项目。上海大规模公开课程中，部分学员也提出了在地级城市如何实际操作城市综合体的问 题。通过借鉴深圳新摩尔公司操作长沙30万平方米综合体的系统化经验，我们开始重视在 地级城市策划一流城市综合体的一条龙开发与运营，提出了优秀标准：在功能组合上借鉴世 界一流城市综合体，在文化内涵上重视优秀地域文化特点的表现，在地级城市综合体盈利模 式创新方面注重可操作性，能够通过策划和规划设计以及招商资源的有效整合提高综合体投 资收益。2.1 我国二、三级城市的消费特点我国幅员辽阔,根据经济发展特点可以划分为三类地级城市,一类是发达城市例如大庆、温州、东莞、泉州、嘉兴、金华、无锡、苏州等经济发达城市，一类是内陆中等发达城市例 如徐州、扬州、赣州、锦州、吉林、潍坊、大同、牡丹江、芜湖、溪河，一类是不发达二、三级城市，例如梅州、百色、吉安、阜阳、汉中、周口。二、三级城市消费一般特点（1）生活消费为主，高档品牌消费除沿海发达城市外较少。（2）二、三级城市一般只有一个商业中心，业态以超市、百货、专卖店以及批发市场 为主。2.2 二、三级城市商业综合体的选址（1）老城区选址一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是降低开发风险，提升老城区商 业步行街的档次。缺点是开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力支持和引导，在大多数二、三级城市适合采用这种方式。表1老城区综合体选址的风险控制L拆迁风险需要周密的拆迁方案，保证被拆迁的居民以 及商户合理权益，同时要做好充分的宣传工 作，减少拆迁阻力.控制拆迁总体成本和时间是最重要的工作，需要进行揖迁摸底和评估,否则可能导致项 目流产。一般作为外地开发商适合固 定费用，委托政府拆迁方式，对于被拆迁户可以优先安排 子女就业，鼓励他们以优惠价 格购买综合体的住宅和商铺，形成和谐的社会氛围.2.政府风险政府在综合体建设过程中需要起到引导作 用，时政府政策连续性和政府领导人的威信 和稳定程度都，需要评估。需要政府对综合体项目开发 认识形成共识，形成正式文件3.金融风险拥有相当实力才能开发综合体项目资金不够企业采取战略联盟 方案，联合实力更强，注重可 持续经营理念的企业加盟。综合体在城市新区选址我国众多城市都有自己的新城开发计划，新区开发策略受到地方领导水平和国际化视野 的制约，需要先策划后规划，只有新城开发具有较高的城市规划和商业规划水平，新区的综 合体开发才能具备良好的开发条件，在城市新区选址建设综合体具有自己的特点，我们进行 了初步归纳分析，如表2所示：表2城市新区综合体选址的SWOT分析S新区地价便宜,占地面积较大，适合开发非常高起点的综合体,需要打造W周边消费人群不够，人气聚集困难，开发失败率极高，对开发和经营水平 提出较高要求0新区建设是中国地级市在城市化进程中普遍遇到的问题，新区开发城市综 合体是必然趋势，选择会展中心和城市CBD区域建设城市综合体是一种机遇T老城市开发综合体时新城区威胁最大二、三级城市在新区开发过程中，一般要重点将一个新区作为CBD所在地，不要多个 重点，否则新区居民区太少，人口聚集不够，难以形成气候。金华在城市化进程中采取组团 式的城市发展战略，但是在实施过程中，主要开发方向金东新区规划面积过小，明显出现了 多个新区同步开发的失误，造成社会资源的浪费。事实上能够集中力量发展金东新区，与义 乌等加快一体化进程是最佳选择。，白龙桥植二环北路五里公园香春公困回承公0B就百多G广度公宾虹路金华市秀山公园施无南音乐广场 元路金高路然黄山公园环想而疏，江东镣图金华市金东新区新区开发过程中，居住区和商业区域统筹考虑，商业区域一般放在中部交通便捷位置，在园区经济方面重点吸引无污染的产业集群。泉州是历史文化名城，室内空间拥挤，缺乏绿地，同时也非常需要恢复古代泉州宋代时 候的总体格局，我们认为在城东和东海等片区建设城市综合体比较合适。2.3 二、三级城市商业综合体物业组合模型与业态设计特点发达地级城市具有中高端消费人群，例如东莞就有多家五星级酒店和大型会展中心设施。类别面积范围品牌与档次五星级酒店5-6万平方米靠近会展中心一般选择商务 酒店品牌，例如皇冠假日、锦 江等品牌购物中心5-10万平方米中高档购物中心商业街区2-3万平方米餐饮占有较大比重，有条件地 区优先考虑奥特莱斯业态公寓5-8万平方米写字楼4-8万平方米表4发达地级城市综合体物业模型四星级酒店3-4万平方米一般选择假日酒店、希尔顿花 园、锦江等品牌购物中心5-10万平方米中档购物中心为主，少量高端品牌商业街区2-3万平方米公寓2-4万平方米写字楼1-2万平方米表5中等发达二、三级城市城市综合体专业MALL类别城市综合体新摩尔公司在北京完成了北京通州中国皮革城项目综合体选址与可行性研究项目，对 600亩土地开发进行了策划和商业规划。通州属于北京东部郊区，作为京津冀交通枢纽，具有发展商贸物流中心的有利条件，适 合综合体发展。图：朝阳北路项目分期开发平面示意图表物业功能组合表醉55万平方米五星级酒店5万平方米快捷酒店1.5万平方米公寓9.5万平方米写字楼3万平方米商业26万平方米小计45万平方米总开发面积100万平方米表 通州北京中国皮革城商业规划功版合雉建备注皮革市场10万平方米规模商业建筑总面积 26万平方米鞋业市场作为易耗品，中档鞋业市场具有较大发展潜力，我们初步判断规模可以达到6万平方米建议引进若干厂商直销旗舰店皮革类家具市场首先发展6万平方米左右，以后扩建成为华北地区最大的家具市场g万平方米左右卡森之家银行弓1进服务较好的银行例如招商银行等入住，建 议至少引进两家银行，其中一家能够在贷款方 面能够与我方业务合作邮政局和物流服务中心项目规划有5000平方米邮局和现代物流服务中 心5000平方米左右，仓库配套40000平方米左 右，建议利用地下空间，不计入容积率海关服务机构海关服务机构非常重要，借助北京平台整合出 口服务所需要的相应服务机构盈利模式建议(1)专业MALL与综合体结合的盈利模式对北京中国皮革城项目采用，皮革专业MALL模式，可以定向出售5万平方米左右商 铺，预计每平方米售价可以达到3万元以上，可以回笼资金15亿元左右。在开发初期，充分中国皮革城无形资产价值，通过一流的策划和建筑