成都建设路项目商业部分发展建议.pptx

Click To Edit Master Text Styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,|Page,#,同鸿咨询 敏锐,/,务实,/,创新,Tel,：,84464156 Email,：,Tongcehui2006,成都工投,榜样项目,裙楼商业物业发展研判,上海同鸿,成都同策汇房产咨询公司,2011,年,9,月,一、项目概况及解读,项目概况,商业楼层：地面,1-3F,建筑面积：约,2500,，扣除公共配套设施,占用，实际可售商业物业建筑,面积约为,2300,平方米。,建筑层高：均为,4.5m,，净高,3.9m,商业划分：以独立商铺形式，二、三层商,铺均以外廊进行连接。,项目位于成都市成华区沙板桥路，紧临沙河，距离二环路约,600,米。,项目占地面积,8246,平方米，总建筑面积,:24000,平方米，,总户数,:208,户。建筑类型为,2,幢,21,层高层建筑组成。其中,1-3,层为商业用房，建筑面积约,2500,平方米。,项目由成都工投园区建设投资有限公司 开发建设，目前项目住宅已全部销售完毕，剩余商业物业尚未销售。,项目解读,大量物业配套设施布局在一层，使一层商业可售面积降低，大大减少了销售总产值。,建筑面积约,930,平方米，实际可售商业面积仅约,580,平方米。,内部柱距较短，进深短，最大进深约,16,米，适合中小型铺面划分。,内部柱点布局较多，且存在较多的异形承重墙体，使得商业内部空间存在较多的拐点，商业使用率受到一定影响；,商业专用电梯和步行楼梯分处设置，且设置在项目商业最佳口岸，一方面增加了销售单元的公摊，另一方面降低了可售物业总产值；,物业用房、业委办公室均设置在一层临沙河公园处，使得一层可售商业面积减少，降低了项目总产值。,项目解读,超大平台设计，增强了二层商业的经营价值。,内部动线组织不强，物业价值差异增大。,平台,建筑面积约,890,平方米，实际可售商业面积仅约,800,平方米。,内部柱距较短，进深短，最大进深约,14,米，适合中小型铺面划分。,部分商铺外侧设置超大露台，扩大了使用空间，提高商业经营价值。,两处公共卫生间设置，有利于后期多家商家共同经营需求。,内部存在较多的异形承重墙体，使得商业内部空间使用率受到一定影响；,商业专用电梯和步行楼梯分处设置以及公共连廊配置，商业公摊大；,南侧卫生间处杂物间西侧商铺面积小且相对孤立，销售价值降低，如作为公共通道则又使空间浪费增大。,空间浪费,价值孤立,项目解读,超大平台设计，增强了三层商业的经营价值。,内部动线组织不强，物业价值差异增大。,平台,设杂物间,使空间浪费。,作商铺又面临价值孤立。,建筑面积约,890,平方米，实际可售商业面积仅约,835,平方米。,内部柱距较短，进深短，最大进深约,14,米，适合中小型铺面划分。,部分商铺外侧设置超大露台，扩大了使用空间，提高商业经营价值。,两处公共卫生间设置，有利于后期多家商家共同经营需求。,内部存在较多的异形承重墙体，使得商业内部空间使用率受到一定影响；,商业专用电梯和步行楼梯分处设置以及公共连廊配置，商业公摊大；,南侧卫生间处杂物间如作为商铺销售，由于其地段相对孤立，销售价值降低。,区域分析,区域高端商业、高端住宅密集，将成为城东商业中心区和“富人区”。但项目仍处于区域商业影响边缘地段。,根据成华区政府规划，建设路,-,万年场,-,成仁路将打造成为城东二环线商贸经济带，使区域成为城东经济中心。,区域大量的品牌商业和大型商业,MALL,聚集，伊藤洋华堂、,SM,广场以及首创商业街和龙湖三千集商业街已纷纷入驻营业。同时王府井百货城东店也将入驻招商地产项目。,东区音乐公园的开门营业，使区域成为最具人气的休闲娱乐中心区。,保利康桥、九龙仓御园高端豪宅项目的入市，使区域成为名符其实的城东富人区。,区域以交通、商业配套、地段优势立足于未来城东商贸经济区的核心区域。,建设北路,建设南支路,沙板桥路,成洛路,双庆路,万年场商业圈,建设路商业圈,二环路商业带,沙河商业带,锦绣东方,社区配套区,音乐公园,休闲商业区,项目处于繁华成熟的建设路商业圈和万年场商业圈的交叉区域，即左可建设路、右可万年场。由于项目区域离建设路、万年场均只不足,2,公里，因此本项目商业发展的品牌吸引力降低。,项目位于沙板桥社区人口居住密集区的外缘，锦绣东方临街商铺以其,地处人口聚集中心和项目本身庞大的入住群体优势，已成为区域社,区商业配套密集区。,项目与,10,月,1,号开园的成都音乐公园仅一桥之隔。随着音乐,公园二期和沙河音乐绿地公园的呈现，本项目将有机会,融入到音乐公园商业区。,项目位于沙河景观带，目前绿地公园雏,形已成，但与之相适应的商业严,重缺乏，这无疑将给项,目发展带来一定的利好。,区域商圈,在建设路商业区和万年场商业区的夹击下，项目品牌吸引力降低。但沙河商业带及音乐公园商业区将是项目的机会。,区域交通,区域交通道路体系比较完备，道路通畅，但城市公共交通体系尚需完善。,159,路,61,路,342,路,412,路,51,、,52,、,2,路,541,路,项目区域交通道路良好。沙板桥路为新建的双向八车道景观大道，道路通畅。且项目临二环路仅,600,米左右，城市交通道路体系完善，通行便捷。,目前项目仅有,541,路、,61,路和,159,路公交车会经过项目，其余如,51,路、,52,路、,2,路等公交车均停靠二环路站点。项目的城市公共交通体系尚待完善。,目前项目虽具备成熟完善的道路系统，但由于缺乏城市公共交通支撑，使得项目商业的通达性目前仍然偏低，项目未来经营方向将受到一定的限制。,区域资源,项目紧临生态良好的沙河及沙河公园，也紧临试营业中的成都东区创意公园，资源环境优越。,自然资源,城市资源,已呈现的翠绿环绕的沙河公园,生态环境良好的沙河水景,路况良好的新建道路,成都的,798,创意公园,-,东区音乐公园,项目拥有良好的自然资源和城市资源,项目属性界定：,未来城东商业经济中心区,自然资源优越,小型城市集中商业体,商业区边缘，氛围营造中,城东商业经济中心区边缘的自然资源优越的小型集中商业体,二、成都商业市场环境分析,市场分析,国家持续施行稳健的货币政策，不断加化宏观调控，经济运行继续朝着宏观调控预期方向发展。,2005,年,2006,年,2007,年,2008,年,2009,年,2010,年,2011,年,1-2,季度,2005,年,2011,年上半年我国,GDP,同比增幅走势,2011,年上半年我国,GDP,同比增长,9.6%,，比上年同期回落,1.5,个百分点，经济运行总体良好。其中一季度增长,9.7%,，二季度增长,9.5%,。从一、二季度,GDP,增长情况来看，,2011,年全年经济增长,8%,的整,体目标应可以保障。,2010,-1,2010,-2,2010,-3,2010,-4,2010,-5,2010,-6,2010,-7,2010,-8,2010,-9,2010,-10,2010,-11,2010,-12,2011,-1,2011,-2,2010,-3,2010,-4,2010,-5,2010,-6,2010,年,2011,年上半年我国,CPI,、,PPI,走势,CPI,走势,PPI,走势,近两年,CPI,一路走高，稳定物价仍然是目前宏观调控的重中之重。截止今年,6,月,CPI,达到近,18,个月的最高点。,6,月,PPI,同比,5,月上升,0.3,个百分点。,PPI,的价格压力消退明显，已连续,3,个月低于历史环比均值。,值得关注的是，广义货币（,M2,）余额持续增长，而,M2,的走势与房价走势重叠度较高。因此下半年在货币政策依然从紧情况下，房价就可能跟随,M2,的走势下行。,市场分析,上半年国家实行“宽松财政政策、稳健货币政策”的经济政策（实际是货币从紧政策），连续,3,次加息。,时间,措施,2011.7.6,加息,0.25%,；上调个人住房公积金贷款和商业贷款利率。,2011.6.20,央行上调存款类金融机构存款准备金率,0.5,个百分点。,2011.5.18,央行上调存款类金融机构存款准备金率,0.5,个百分点。,2011.4.21,央行上调存款类金融机构存款准备金率,0.5,个百分点。,2011.4.6,加息,0.25%,；上调个人住房公积金贷款和商业贷款利率。,2011.3.25,央行上调存款类金融机构存款准备金率,0.5,个百分点。,2011.2.24,央行上调存款类金融机构存款准备金率,0.5,个百分点。,2011.2.9,加息,0.25%,；上调个人住房公积金贷款和商业贷款利率。,2011.1.20,央行上调存款类金融机构存款准备金率,0.5,个百分点。,2011,年上半年中央采取,“,稳健货币政策、宽松财政政策,”,。货币政策打压通胀，回收流动性，抑制房地产,泡沫。宽松财政政策是为促进经济发展，避免货币政,策对经济的冲击。,上半年人民币信贷规模,4.17,万亿元，同比减少了,4497,亿元。因此，预计下半年或将适当释放或拓宽信贷规模或社会融资规模的结构性空间，但主要针对保障房,及公共设施方面。,适度从紧的货币政策,稳健的财政政策和从紧的货币政策,积极的财政政策和适度宽松的货币政策,适度宽松的货币政策,积极的财政政策和稳健的货币政策,一保一控,保增长、扩内需、调结构,惠民生、保增长，调结构,两防,政策导向,宏观基调,次贷危机爆发,从金融危机演变为经济危机,5.12,地震,经济持续下滑,经济复苏,经济总体运行平稳,稳健的货币政策,2007,年,2008,年,2009,年,2010,年,经济触底开始复苏,经济恢复快速，出现过热势头,加大调控力度，经济平稳发展,2011,年,经济总体运行良好,把物价调控放宏观调控首位,宽松的财政政策和稳健的货币政策,稳定物价,调整结构,市场分析,中央和成都政府陆续出台一系列调控政策，以年初“新国八条”为主，拉开调控大幕。限购令、加息、一房一价等多政策重调控。其中以“限,购、限价、限贷”调控效果最为明显。,时间,全国性政策措施,2011.6.7,住建部颁发,国有土地上房屋征收评估办法,2011.6.1,新,规划管理建筑面积计算成本办法,2011.5.26,关于报送年度商品房项目预（销）售计划和商品房预售方案有关事项的通知,征求意见稿,2011.5.12,国土资源部,关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知,2011.5.12,国家发改委,关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知,2011.5.1,国家发改委,关于降低部分建设项目收费标准、规范收费行为等有关问题的通知,2011.4.1,房地产经纪管理有关办法,2011.3.22,国家发改委,商品房销售明码标价管理规定,2011.1.28,上海、重庆开征房产税,2011.1.26,国务院办公厅发布房地产调控,1,号文件,新,“,国八条,”,时间,全国性政策措施,2011.6.1,关于经济适用住房上市交易的有关问题的补充通知,2011.4.18,关于进一步明确申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项的通知,2011.4.8,成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则（试行）,2011.4.6,成都市限价商品住房销售规则,2011.4.6,成都市中心城区限价商品住房申请审核配售及监督管理暂行办法,2011.4.6,关于进一步加强商品住房价格监管的通知,2011.3.31,关于,2011,年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知,2011.3.31,四川省,32,个城市公布新建住房价格控制目标,2011.3.30,成都市人民政府办公厅发布,关于公布,2011,年度新建住房价格控制目标的通知,2011.2.15,落实,“,国八条,”,，成都市出台房地产调控细则,关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障，做好房地产调控工作要求的实施意见,市场分析,今年是国家调控最为严厉的一年。国家相继出台大力度的调控政策，从限购到限贷，从抑制房价涨幅到一房一价。政策调控使得市场需求得到压制，市场成交呈现萎缩。,市场需求压制,市场成交萎缩,限价,房产税,限购,限制外,地购房,提高,首付,限贷,加息,保障房,监管,加强,2011,年上半年宏观调控小结：,1,、把抑制通货膨胀摆在第一,位；货币政策由适度宽松转,为稳健（实为从紧）；,2,、落实和执行国务院新,“,国八,条,”,政策，同时抑制投资需,求，增加供应；,3,、加快建设保障性安居工程住,房；,4,、规范商品房预售制度监管。,市场分析,在政策宏观调控下，楼市呈现价稳量缩局面。,2011,年上半年成都房地产市场无论新增还是销售均持续萎缩，市场价格在高位盘整。但目前已呈现出小幅下行的趋势。,2011,年,1-6,月成都近郊商品住宅供销存走势图（认购口径下仅住宅）,2011,年,1-6,月成都远郊商品住宅供销存走势图（认购口径下仅住宅）,认购口径下：,2011,年,1-6,月份新增供应量,主城区,406.58,万方,，郊区,975.71,万方,；,2011,年,1-6,月份销售备案量,主城区,388.9,万方,，郊区,892.17,万方,；,2011,年,1-6,月份认购口径下的存量,主城区,457.37,万方,，,郊区,975.71,万方,；,供销比,上半年主城区,1.05,左右,；,今年因银行按揭放款迟缓问题，备案数据相对滞后，认购数据相对备案数据更能及时的反应市场情况。故从今年的认购情况可以看出，今年上半年成都的房地产市场受政策影响较大，全年供销比会在较低位保持一个相对平衡。,市场分析,2011,年前,6,个月房产市场表现低迷，受政策调控影响成交量一直处于低位徘徊，供销比达到历史较高位。对比近五年同期市场的情况可以看出今年上半年的供销量处于历史最低值。,2011,年,1-6,月成都主城区商品住宅供销存走势图（认购口径下仅住宅）,备案口径下：,2011,年,1-6,月份新增供应量,主城区,406.58,万方,，郊区,975.71,万方,；,2011,年,1-6,月份销售备案量,主城区,348.57,万方,，郊区,854.68,万方,；,2011,年,1-6,月份备案口径下的存量,主城区,579.81,万方,，,郊区,1310.53,万方,；,2011,年,1-6,月份备案均价,主城区,8806,元,/,平方米，除开经适房因素,，实际均价依然已超过,9300,元,/,平方米；,供销比,上半年主城区,1.17,左右,，供销总面积都较去年同期有所萎,缩，但供销比依然高于,1,；,市场分析,2011,年上半年，成交商品房的面积段以,70-130,平为主，占了,75%,市场份额；成交商品房类型以高层电梯为主。,2011,年,1-6,月大成都范围内各面积段供销存走势图（单位：万平方米）,2011,年,1-6,月大成都范围内各建筑形态供销存走势图（单位：平方米）,市场分析,在住宅调控、经济复苏、通货膨胀及人民币升值的大背景下，商业地产需求正逐步释放，商业投资出现了一波新的热潮。,成都商业地产表现活跃，投资者对商业地产热情有增无减，供应量和成交量仍呈稳步上升态势。,2011,年,8,月成都整体商业市场供应量,16.9,万,，同比增长了,35.09%,，环比,7,月则增长了,142.47%,；,商业成交活跃。,8,月商业房成交,12.57,万，,同比增长了,65.6%,，环比,7,月增长了,7.16%,。,商业供求比为,1,：,0.74,。本月,供应明显增加。从市场整体来,看供大于求。,市场分析,商业地产市场成交活跃。商业成交量保持稳定。,2011,年,8,月成都市商业总成交面积,12.57,万，环比上涨,7.16%,，同比增加,339%,。,从区域上看，主城区总成交量为,3.81,万，较上月增加,85.23%,，同比小幅上涨,10.12%,；郊区成交面积,8.76,万，环比上月小幅上涨,5.93%,，同比上涨,84.81%,。,主城区成交量为,3.81,万，成交量以成熟商圈城西为首，成交量为,1.76,，其次是城南和城东，成交量分别为,0.98,万和,0.71,万。,8,月份，商业项目成交量前三分别是郫县的西部国际装饰城、双流的佳兆业现代城和城西的中大君悦金沙，成交量分别为,1.35,万、,0.89,万和,0.66,万。,市场分析,楼市低迷，价格松动的现象已经频频出现。,2011,年,8,月份成都市商业用房成交均价为,10453,元,/,，环比大幅度下跌,5.25%,，同比较大幅度下跌,14.95%,。其中主城区商业用房成交均价为,16184,元,/,，环比上月大幅度下跌,9.48%,，同比大幅度下跌,26.46%,；郊区商业用房成交均价为,7959,元,/,，环比较大幅度下跌,2.88%,，同比大幅上涨,23.76%,。,8,月成都商业用房主城区项目成交价前三位分别是城中、城北和城西，成交价分别,39111,元,/,、,21822,元,/,和,17448,元,/,。项目成交价前三位分别为城中的锦城华府、城中的山水琨玉和城北的金牛万达广场，成交价分别,54000,元,/,、,51500,元,/,和,47416,元,/,。,市场分析,住宅投资抑制、通货膨胀、股市低迷，房产投资转向商业地产。,2011,年商业地产呈现良好销售势头。商业销售主要集中在,市中心商业和写字楼、公寓等“类住宅商业”。,纯商业铺面销售则保持稳定,。,随着住宅投资调控和限购，开发商开始转战商业地产，商业供应放量。,从成交上看，今年商业地产销售整体较好，但主要集中在地段好的商业和,投资额低、变现快捷的写字楼及商务公寓类商业产品,。纯商业产品销售则保持相对稳定的发展。,今年的成都商业地产维持在一个相对平稳的供需关系下，而下半年商业地产集中供应后，将会出现严重的供过于求的现象。,2010,年,-2011,年,6,月成都主城区各类型商业供销走势图（备案口径下不含车位）,2007,年,-2011,年,6,月成都主城区各类型商业供销存走势图（备案口径下不含车位）,2011,年,1-6,月成都主城区各类型商业销售占比（备案口径下）,2,月,15,日,成都住宅限购令,2010,年各类型商业销售占比,2009,年各类型商业销售占比,市场分析,城市综合体商业风涌而出。据不完全统计成都市主城区及近郊,2011,年上半年在售及未售的城市综合体达到了,42,个（总体量在,10,万平方米以上的项目）。未来商业地产市场竞争将十分激烈。,备注：以上为总体量在,10,万平米以上项目分布示意,新世纪环球中心（,176,万）,金牛万达广场（,110,万）,成都大魔方（,105,万）,绿地世纪城（,83,万）,中铁西城（,70,万）,华润万象城（,32,万）,来福士广场（,32,万）,棕榈泉国际中心（,26,万）,复城国际（,23,万）,北城天街（,70,万）,时代天街（,180,万）,世豪广场（,77,万）,阳光,100,米娅中心（,30,万）,江宇天府城（,138,万）,布鲁明顿广场（,17,万）,传化国际新城（,110,万）,新熙门（,12,万）,唐人街（,70,万）,雄飞中心（,14,万）,北欧知识城（,240,万）,中粮大悦城（,25,万）,环球贸易广场（,130,万）,美年广场（,100,万）,福年广场（,18,万）,绿地国际花都（,100,万）,珠江国际新城（,24,万）,华置广场（,43,万）,摩根中心（,13,万）,铁狮门项目（,18,万）,城北天地（,48,万）,成都水游城（,57,万）,富森美家居法国风情长廊（,50,万）,沙湾现代城（,60,万）,成都国际商城（,32,万）,仁恒广场（,20,万）,大鼎世纪广场（,20,万）,莱蒙置地广场（,14,万）,富力天汇（,30,万）,国际金融中心（,44,万）,凯德广场天府（,28,万）,华润翡翠广场（,14,万）,在售,未售,龙之梦（,163,万）,城市综合体分布图,项目,总体量,万平米,北欧知识城,240,龙湖时代天街,180,新世纪环球中心,176,龙之梦,163,江宇天府城,138,环球贸易广场,130,金牛万达广场,110,传化国际新城,110,成都大魔方,105,美年广场,100,绿地国际花都,100,绿地世纪城,83,世豪广场,77,中铁西城,70,龙湖北城天街,70,唐人街,70,沙湾现代城,一期,23,成都水游城,57,富森美家居,50,瑞安城北天地,48,国际金融中心,44,华置广场,43,华润万象城,32,来福士广场,32,成都国际商城,32,阳光,100,米娅中心,30,富力天汇,30,凯德广场天府,28,项目,总体量,万平米,棕榈泉国际中心,26,中粮大悦城,25,珠江国际新城,24,复城国际,23,大鼎世纪广场,20,仁恒广场,20,福年广场,18,铁狮门项目,18,布鲁明顿广场,17,雄飞中心,14,莱蒙置地广场,14,华润翡翠广场,14,摩根中心,13,新熙门,12,三、项目商业占位分析,商业整,体环境,区域商业经营以社区生活配套为主。经营杂乱、档次不高。由于人流不足，除锦绣东方周边外，项目区域商业氛围尚不成熟。,项目周边以老旧底商为主,低档生活配套、形象差,锦绣东方新建社区商业群，安置区、人口多,中档生活配套、形象较好,宽阔道路但人流不足,商业氛围缺失,商业整,体环境,区域商业以临街小商铺为主要经营形态，多为老旧多层住宅底层商铺，经营规模小。新建商业主要集中在锦绣东方小区。,华川医院,此街无商业,项目周边,商业铺面,锦绣东方,新建铺面,区域商业分布不均衡，商业主要集中在锦绣东方项目周边，由于居住人口相对密集，商业氛围比较成熟，经营业态档次较高。但项目周边由于缺乏人流支撑，经营商铺仍以传统的老旧底商为主，经营业态较杂、档次不高。,项目与锦绣东方之间的新扩建跳蹬河北路沿线几无商业铺面，使得项目商业商气受到阻隔，商业人流自然到达率极低，大大降低了商业氛围。,商业整,体环境,由于商气不足、业态低档，项目周边租金水平较低，一般在,60-70,元,/,月之间；而锦绣东方商业租金则可达到,100,元,/,月左右。,华川医院,形态：老旧多层底商,面积：开间,2-3m,，进深,6-8m,，面积以,12-,20,平米为主,业态：建材五金店、低端小餐饮、日杂、,小型便利店、理发店,租金：,60-70,元,/,平方米,月,形态：新建小区底商（,1F,）,面积：开间,4m,，进深,8-15m,面积以,20-50,平米为主，可组合。,业态：,连锁超市、药房、美发美容、餐饮、,蔬菜瓜果、通信通讯、文具、糕,点铺、五金百货、干洗店、按摩、,小型诊所、书店、音像店、网吧、,茶坊、药房等,租金：,相对较高，,100,元,/,月左右,商业断档，商气无法扩展到项目。,项目在大区,域商业占位,大区占位：商业圈边缘者；业态规避者,建设北路,建设南支路,沙板桥路,成洛路,双庆路,万年场商业圈,建设路商业圈,二环路商业带,万象城,2012,年下半年开业,二环路商业街,厂房区,在二环线商贸经济区域中，项目地处建设路商业圈和万年场商业圈的交叉区域。而建设路和万年场分别以伊藤洋华堂、,SM,广场、龙湖三千集商业街、华润万象城,(,计划,2012,年下半年开业,),等众多品牌聚集，项目的商业品牌吸引力大大降低；,道路的良好通达性，使得项目未来经,营业态无法与建设路、万年场商圈相,抗衡；,项目虽处两大商圈辐射，但从地缘上,看均处于两大商圈辐射的边缘地段。,项目占位：,商业圈边缘,业态规避者,建设北路,建设南支路,成洛路,双庆路,建设路商业圈,二环路商业带,沙板桥路,厂房区,居住密集度,项目所处片区范围内，人口主要集中在南侧和靠二环路的西侧，居住人口密集；而本项目北侧为在建项目，东侧为传统工业厂房区，南侧为沙少量的低矮建筑和华川医院，住宅区数量少；,由于锦绣东方位于片区中央位置，其体量庞大的商业街已成为片区主,要的商业中心，其经营业态以居民日常生活配套为主，经营档次较好；,在地段上，本项目处于片区居住区域的边缘地段，且由,于跳蹬河北路目前几无商业经营，使是项目周边成了片,区商业盲区，现有少量商业档次也偏低，租金水平不高。,保利高端住宅区入市，虽对商业环境有所改善，但本,项目规模小，且以宽敞主干道相隔，项目,依富获利的机会小,。,锦绣东方商业街,商业盲区,项目占位：,社区商业边缘,业态突破者,项目在社区,商业占位,社区占位：社区商业圈边缘者；业态突破者,项目在沙河,商业带占位,商业带占位：商业带中心；业态提升者,建设北路,沙板桥路,成洛路,双庆路,二环路商业带,沙河商业带,业态：国光路茶楼一条街,商家：旺东生态茶楼、园林缘,茶楼、惠缘茶楼、梧影居,茶楼、缘河茶楼、经典茶,楼、在水一方茶楼、沁,园春茶坊、文荟茶坊,沙河,6,号茶楼,会所,休闲茶坊,此段尚未相应商业配置,音乐公园,休闲商业区,东郊工业园,梧桐露天茶吧,成都人好喝茶，凡是有水有景的地方，茶坊总是接二连三，茶客也总是络绎不绝，如府南河沿线，各式茶坊、茶吧数量众多；,沙河整治后，水环境已得到极大改善，加之沙河公园绿化休闲景观带的打造，沙河沿线景观资源更加清静怡人。从而也带动沙河商业带的成形。,沙河线国光路段各式茶坊密集，茶客不断；光,明路口沙河,6,号以会所形式集茶坊、餐饮、商,务为一体；梧桐茶园以露天茶坊形式，后观公,园、前戏沙河。,自保利地块起经本项目，再至成洛线段，沙河,绿化景观公园已成形，但由于近年来开发量小，一直没,有临公园商业物业出现，沙河商业带在项目区域,出现断档。,项目占位：,商业带中心,业态提升者,项目与音乐,公园的关系,商业关系：产业依托者；业态补充者,东区音乐公园一期,东区音乐公园二期,音乐绿地公园,施工中,本项目,本项目周边沙河公园,东郊音乐公园以创意文化公园形式，打造市区文化旅游商业产业。音乐公园,的开业，将吸引大量本地或外地的旅游、观光、消费客群，从而为区,域商业带来大量的人流；,目前音乐公园仅开发第一期。后续尚有,28,万平方米的二期工,程即将动工，临沙河的音乐绿地公园已经开始施工。项目,完全建设完毕后，区域将成为成都的,“,798,”,，成华,的,“,宽窄巷子,”,。,项目距音乐公园一期仅,500,米左右，距开发中的二期和滨河音乐公园仅不足,100,米。几近无缝对接的地理优势使本项目未来将有可能融入到音乐公园产业配套发展。,项目关系：,产业依托者,业态补充者,现状下的问题界定,目标,本体条件,市场环境,Question 1,项目地处商业区边缘，商业氛围相对不成熟的情况下，目标客户如何定位？,Question 2,在项目商业布局现状下，如何凸显项目产品的价值点？,Question 3,如何实现高租金水平业态招商，以促进商业销售价值最大化？,QUESTION,四、项目商业发展建议,项目市场,占位分析,由于本项目地处建设路商业圈和沙板桥片区商业的边缘地段，因此在占位上依托保利高端住宅、沙河公园、音乐公园，占位于区域业态提升者和补充者，增强“目的性消费”。,业态规避者,业态突破者,业态提升者,业态补充者,项目区位,项目角色,项目劣势,项目优势,项目目标,建设路商圈,沙板桥片区,沙河商业带,音乐公园区,地处边缘,品牌吸引力低,片区边缘；商业氛围不足；现有居民消费力低；对保利依富获利机会小,区域内缺乏规,模效应,与主入口有一,定距离,沙河水景资源,沙河绿地公园,沙河水景资源,沙河绿地公园,临保利等高端,社区；临公园,沙河绿地公园,道路通达性好,较高租金招商；较高价格定价；快速实现销售。,物业方向排除,区域中高档综合百货不宜生存，中低档百货租金承受较低。且项目地处边缘，人气不足，,因此不建议作社区百货。,社区综合百货方向：,区域内伊藤洋华堂、龙湖三千集商业街品牌吸引力强,项目周边区域主流人群消费力低，中高档综合百货缺乏消费支撑,项目处于区域人气、商气的边缘地段，人气、商气不足,中低档综合百货租金低，影响物业未来增值空间,项目商业体量小、进深短，无法满足有档次的综合百货经营需求。,物业方向排除,项目规模小，短期内无法与周边形成有效的集群效应，招商难度大，影响后续销售。,因此不建议服装类经营。,服装服饰方向：,区域离建设路商业区近，其品牌服装服饰众多,区域目前主流人群消费力低，品牌服装服饰需求空间较小，无法形成规模效应,项目地处片区边缘，商气、人气不足，前期招商困难,项目规模小，且与周边物业短期内无法实现集群效应，影响招商进度,项目区域公共交通不便，商业昭示性低，对外围客群吸引力低,物业方向排除,项目远离片区人口密集区，且中心区已有锦绣东方商业街进行阻隔，项目出现商业盲区。且超市需求面积小、租金低，,因此不建议作中型超市方向发展,中型社区超市方向：,区域已有,红旗连锁超市,和大量的自营便利店,项目地处片区边缘，周边居住人口到达率低,在区域人口密集区内已有锦绣东方商业街进行有效满足,项目与居住密集区存在商业盲区，片区商业易受阻隔,中型社区超市需求面积小，租金承受力低。,物业方向排除,区域紧临沙河公园和音乐公园，适宜发展中高档餐饮休闲娱乐业态。且中高档餐饮休闲娱乐业租赁,面积需求大、租金承受力高，有利于项目未来价值提升。,主题餐饮休闲娱乐方向：,项目紧靠沙河水景和沙河公园，而成都人均喜欢在有水有景处进行休闲娱乐消费,沙河线北段休闲娱乐产业布局较多，而项目所在区域仍存在较大的空间,项目紧临东区音乐公园，往来旅游观光客群较大，而本项目以沙河公园、沙河水景优势将为游客或本地市民提供休憩的最佳场所,项目紧临保利高端住宅区，未来区域高档休闲娱乐需求较大,项目商业层高和规模均适宜中高档餐饮、娱乐商家经营,餐饮、娱乐业商家租金承受力高、租赁面积需求大,中高档次餐饮、娱乐入驻，有利于提升项目未来价值,项 目 整 体 形 象 定 位,沙河公园 首席 生活会所,沙河公园,突出项目地段优势，沙河公园及沙河景观提升环境价值,首席,强调产品的领先性和区域唯一性,生活会所,突出产品经营业态，会所则标明以高端休闲、养生、娱乐、商务,为主题，凸现项目经营业态档次。,项 目 整 体 形 象 定 位,一杯清茶，望着沙河美景，悄悄度过庸雅的一天,在雅致的包间，一支雪茄、一杯红酒，与伙伴愉快洽谈,这里，就是您的生活会所,这里，您可以愉悦地宴请亲朋好友,项 目 整 体 形 象 定 位,为了确保项目中高档形象的塑造，提升物业的持续经营和增值能力，未来商家应选择有较强经营实力者优先入驻。且在装饰、装修风格上应特色化、档次高、品质感强，增强项目的竞争力。,项 目 整 体 业 态,定 位,约,250,平方米；,中高档餐饮主力店一层（如老房子），共计,2,层约,750,平方米。,约,200,平方米,特色主题餐饮,主题特色茶坊,约,130,平方米,主题特色茶坊,餐饮主力店,一层,一层商业业态定位,特色主题餐饮,/,主题特色茶坊,项 目 整 体 业 态,定 位,二层商业业态定位,约,500,平方米,中高档餐饮主力店,2,层（如老房子），共计,2,层约,750,平方米,约,300,平方米,中高档特色咖啡茶吧（如上岛咖啡）,餐饮主力店,二层,项 目 整 体 业 态,定 位,二层商业业态定位,约,835,平方米,特色商务休闲会所,整层,，集棋牌、餐饮、茶艺、健身、商务洽谈为一体。,特色商务休闲会所,整层,项 目 租金 价 格,定 位,本项目位于区域边缘地段，目前商业氛尚未成熟，因此在综合考虑本项目实际情况，本项目,现阶段,租金水平建议为：,一层商业平均租金：,80,元,/,月,二层商业平均租金：,50,元,/,月,地段,租赁水平,业态构成,杉板桥路沿线底商,60-70,元,/,平米月,建材五金店、为其住户提供的低端的小餐饮、日杂、小型便利店、理发店以及个别小茶坊。,锦绣东方小区底商,100,元,/,平米月,小型超市、药房、美发美容、餐饮、蔬菜瓜果、通信通讯、文具、糕点、五金百货、干洗店、按摩、小型诊所、书店、音像店、网吧、茶坊、药房等,三层商业平均租金：,35,元,/,月,从中期来看，保利康桥项目的入市和音乐公园的完全开发，将会对本项目的形象和价值带来较大的拉升，本项目,中期租金,水平建议为：,一层商业平均租金：,140,元,/,月,二层商业平均租金：,85,元,/,月,三层商业平均租金：,48,元,/,月,项 目 销售 价 格,定 位,签于本项目在目前市场环境和区域商业尚未成熟的情况下，单纯的进行商铺销售难度较大，无法与成熟商铺进行竞争，而保利康桥项目的利好因素也需要一段时间方可体现。因此本项目将通过“整体招租、分零销售、先招商、带租约销售”模式进行销售，以较高回报（年回报,6%,）进行刺激，促进项目快速销售。,基于此，本项目的未来销售价格定位将按以下公式进行：,项目基本价格,=,商铺平均租金,12,月,15,年,最终销售价格,=,基本价格,+,返租成本,-,公摊面积价格比例,+,培养期租金损失,项目,计算标准,备注,商铺租金,140,元,/,平米月,按未来租金计算,返租成本,最终价格,6%2,按,6%,回报返,2,年,公摊价格,最终价格,30%,公摊率按,30%,计,租金损失,（,140-80,）,24,按,80,元出租,/2,年,最终价格,X,一层商业最终销售价格,=32487,（元,/,）,项 目 销售 价 格,定 位,本项目采用了“商业街”形式进行,2,、,3,层商业布局，但由于为了商业总体公共配备的均衡性，部分公共设施,(,如公共卫生间等,),在平面布局上存在一定的不合理性，使得商业整体浪费空间较大，商业铺面的价值差异较大。综合考虑项目所处环境和项目自身条件，本项目的各楼层最终销售价格建议如下表所示：,楼层,建筑面积,返租销售价格,(2,年，年,6%,）,实得销售价格（扣除返租）,销售单价,（元,/),销售总额,（万元）,销售单价,（元,/),销售总额,（万元）,一层,580,32487,1884.25,28588,1658.10,二层,800,16240,1299.20,14300,1144.00,三层,835,9800,818.30,8600,718.10,合计,2215,4001.75,3520.20,总体销售均价,18066,15893,备 注,商业各楼层最终销售价格体系表,销售周期及入市时机建议,项目销售周期：,6-8,个月,销售周期建议,入市时机建议,1,、目前市场虽然呈现商业销售较旺的局面，,但市场商业销售主要集中在写字楼、商务,公寓等“类住宅”项目，纯商业铺面销售,量则一直保持平稳；,2,、政策尚不明确。在商业投资走强的环境,下，未来政府是否会对商业投资贷款实行,“限贷”尚不明确。,3,、项目体量小、总产值低，无法进行大规模、,高强度的营销推广，因此需大量的“借势,而发”。目前区域价值体系尚未完全呈现。,1,、保利康桥一期正式公开销售，并大量进行,广告利好宣传。,区域“富人区”形象开始,树立。,2,、东区音乐公园二期或滨河音乐公园雏形呈,现,(,按目前的工程进度，明年上半年应可以,呈现,),。音乐公园的辐射效果呈现。,项目与,音乐公园的裙带关系呈现。,3,、项目招商完成,60%,以上且至少有一家商家,已正式营业。,项目形象树立，价值体现。,满足上述,3,个市场节点之一，均可作为最佳入市时机，做到,“,顺势而发,”,、,“,借市扬名,”,，实现低成本营销。,汇报结束，谢谢！,期待合作，实现共赢，共创辉煌！,