成都文殊坊二次商业运营发展策划书.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,文殊坊二次商业运营发展策划书,四川天晟商业经营管理有限公司,二,0,一一年九月,目录,业 绩 展 述,我 们 的 思 考,目 录,第二次商业业态规划,引 言,引 言,自,2006,年,10,月开街至今，四川天晟商业经营管理有限公司对文殊坊商业街区进行了为期五年的品牌运营。目前的文殊坊和与锦里、宽窄巷子构成了成都三大历史文化保护片区及成都重要文化观光旅游目的地。我们回顾五年的经营管理工作，积极总结与反思五年的管理得失，全体四川天晟人期待明天的文殊坊能够通过我们的积极努力以品质化的管理、科学的业态规划让文殊坊所特有的文化与景观特色更加全面地得以展示，向政府与中房集团交上一份满意答卷。,业 绩 展 述,文殊坊成为市政府接待的重要窗口,文殊坊作为成都三大历史文化保护片区之一。成为一个展示成都文化的窗口，五年来接待过世界各国无数的政要人员。,文殊坊作为成都市政府的形象工程，先后有,80,多个全国各省、市、州、地方的政府代表团对文殊坊进行参观与考察,文殊坊品牌运营成绩,文殊坊成为多文化交流平台,开街五年来四川天晟先后组织协调承办过各种形式的文化摄影、书画展等各项艺术展示展览上百次，已逐步将文殊坊打造成精品艺术展会举办地，为文殊坊成为中国乃至世界文化展示、交流平台提供了条件。,文殊坊品牌运营成绩,开展活动如：,中日邦交正常化,35,周年纪念,-,摄影展,“龙的传人”选拔赛,成都百年城建图片展,百年回眸中法建交文化图片展,文殊坊第一届建筑文化摄影大赛,7501,毛泽东主席专用瓷器珍品展,现代中国画大师作品成都文殊坊世纪展,邮政个性化邮票、旅游风景区门票集邮展览,文殊坊四川汉代陶器珍品展,中国宗教文化造像绘画展,第一届第二届第三届成都国际非物质文化遗产节文殊坊分会场活动,传统民间民俗文化的展示与表演平台,五年来由四川天晟策划组织实施了近百次系列的民俗文化赛事活动，极大地塑造了文殊坊的文化品牌形象，部份活动已形成了文殊坊特有文化产品,文殊坊品牌运营成绩,开展活动如：,七夕情人节系统活动,传统成人礼活动,中秋少儿诗歌音乐晚会,“,打金章”传统武术擂台争霸赛,传统射礼活动,盐茶道抛绣球选婿活动,传统川西民俗婚庆展示,文殊坊新春庙会活动,系列祈福文化活动的打造,彰显文殊坊的文化定位；构建文殊坊特色活动体系,一年一度的文殊坊中秋祈福传灯和文殊新春祈福传灯活动已成为文殊坊品牌文化活动，并在中央电视台新闻频道中报播。,围绕着祈福的文化诉求，我们充分挖掘中国传统节庆活动祈福文化元素，并在尊重传统的基础上进行发扬，结合时代特色，开发了初一文殊坊祈福童子拜年活动等。形成了文殊坊独具特色的祈福文化价值体系。,文殊坊品牌运营成绩,开展活动如：,中秋祈福传灯音乐晚会,春节祈福传灯会,初一祈福拜年活动,中国节中国年端午祈福活动,逐步构建文殊坊特色主题商业展览,价值口岸,通过不同主题的商业展示展销活动的成功举办，文殊坊特色商业展览的价值口岸已基本形成。,开展活动如：,2011,台湾美食节,2009,、,2010,和,2011,雅安蒙顶山茶文化品赏,推介周活动,2010,和,2011,泰国风情文化节,文殊坊新春年货购物节,消费品购物节,第一、二、三届成都美食文化节,文殊坊品牌运营成绩,注：五年来天晟公司自筹资金约,200,多万元投入到各类文化与商业活动中。,1,、业态调整提档升级,五年来四川天晟对文殊坊持之以恒地进行业态调整，优化业态组合，引进以杨德全、郝淑萍为,代表的蜀绣大师，在中房集团的高度支持下创办三省堂蜀绣艺术沙龙、大师工坊等非遗文化业,态组合；同时把原文殊坊客栈升级换代，置入佛禅主题文化，协助商家打造出全球知名的和,佛禅主题文化客栈品牌。,2,、丰富业态，引进古玩钱币业态打造文殊坊收藏品市场,我们于,2009,年引进了原冻青树邮币卡市场，同时扩大业态组合规模引进了古玩、书画、钱币等,商家约,230,多户，并形成周三与周六文殊坊收藏品市场赶集，快速形成了在成都具有相应规模和,影响力的主题收藏品市场。,3,、对肇第旁临时建筑群进行装修整理，引进小吃业态，形成特色小吃一条街，,4,、美化亮化文化殊坊，引进古玩花车点摊位丰富夜间经济,为了美化亮化文殊坊，打造文殊坊夜间经济，我们引进古玩花车摊位,26,家，丰富内街业态，并,配合中房集团对整个区域的灯光工程进行的改造，完成街区光彩工程。,文殊坊商业管理成果,文殊坊商业管理成果,文殊坊一期商铺出租情况,文殊坊一期商铺可供出租的总面积为,12716.73,（不含,B6-5,古玉博物馆面积及成都会馆，且以下面积均指套内面积）,，截止,2011,年,6,月,30,日，文殊坊商业街区实际出租面积,10935.93,，空租,1780.80,，,实际出租率达到了,95%,。,空租部分主要是因为,B6-7,院落整体打造计划始终未能有效落实，空置,1547.30,平方米，其余为市场竞争淘汰的商家退租面积,233.50,。,文殊坊及周边商铺,2006-2010,租金变迁对比,文殊坊商业管理成果,年 度,周边租金,（元,/,平米,月,）,文殊坊一楼商铺租金,（元,/,平米,月,）,2006,30-40,/,2007,40-50,48-76,2008,45-60,60-95,2009,60-80,72-114,2010,70-100,84-133,备注：文殊坊周边商铺租金数据来源：,根据对酱园公所街长盛苑、文殊苑等底商市调数据。,文殊坊一楼商铺租金数据来源：,中房公司制定的商铺标准租金折扣后的价格。,文殊坊商业管理成果,通过,5,年的市场培育，在文殊坊出现了许多优质商家，该部分商家逐渐成,为文殊坊现有主力商家；,具有代表性的商家有,：,成都会馆、,o,和,o,客栈、玉园,私房菜、乐和食府、盐茶道茶艺馆、武陵世家、四海凯悦鲍鱼汤馆、沁园茶园、,天竺工坊、优,敏巴藏香、竹叶青、春秋茶业、天青阁古玩行、山子茶行、唯梦,红酒庄、一方水土唐卡店、三义园、王婆荞面等、紫砂壶、追银族,、食银,坊,这些商家具有以下特点：,1,）及时缴纳租金及费用；,2,）,投资大；装修品质高,3,）有自身文化特色、实行,特色商品经营、,差异化经营；,4,）,自身盈利能力强；有稳定的客源群体,5,）商家在消费者中具有较好的口碑和品牌传播力，具备可持续发展力；,6,）能树立企业自身品牌，文殊坊店为该品牌的全国旗舰店；,7,）能通过特色经营推动文殊坊品牌建立等。,文殊坊商业管理成果,文殊坊收藏品市场,文殊坊收藏品市场顺应文殊坊业态调整的需要于,2009,年,9,月正式引进原冻青树大发邮币卡市场商家入驻。通过市场培育，在集邮、币卡批发、零售、代购、代销为一体的大型邮币市场的基础上又逐步引进字画与收藏品商户入住，该市场现有商铺,161,间、柜台,80,个、地摊,100,余个，每周三、周六、周日具有传统特色的赶集日也在本市场得到保留。,通过不断举办各项文化艺术品展销会，促进收藏艺术品文化交流与合作，现已初步形成收藏门类齐全，在成都较为有影响力的古玩字画综合易交易市场。,预计利用,34,年时间的经营沉淀，将从这里甄选出一批优质商家，为文殊坊二期量身定做收藏品市场积累相应品质商家资源和营运管理经验。,文殊坊商业管理成果,文殊坊,5,年的运营，不仅提升了文殊坊本身市场价值及经济价值，对周边商铺的业态自然调整也有一定的带动和促进作用。,下表为草市街入口处长盛苑、酱园公所街、头福街、金马街及文殊院街周边商铺业态,2006,年、,2010,年变动对比图例。,备注：,因人民中路与文殊院街入口处拆迁，丧葬用品商家减少了约,15,家。,政府关于上述丧葬用品商店最新指示，市、区、街道办事处，联合青羊区各职能部门、中房公司及我司与业主方对接，全面取缔长盛苑、酱园公所街的丧葬用品经营商家,22,家，由我司重新招商,。,金马街丧葬用品商家由中房公司利用二期拆迁契机全面清除。,文殊坊物业管理成效,设立文殊坊客户服务中心，提高对商户服务的品质,五年的客户服务中，四川天晟建立健全了一整套规范、标准化客服服务流程。提高了服务品质，商家投诉咨询电话从前期,20,次,/,天，到目前的来访投诉电话,5,次,/,天，呈明显下降趋势，且投诉内容多为文殊坊前期遗留工程问题，如：渗水，地面下沉、屋面瓦砾损坏等。,运营保障队承担多功能职责并不断提升服务水平,我们重新定位保安人员工作职责，由单纯的现场安保消防巡视工作角色定位提升到文殊坊商家的现场安保、营运协调、旅游咨询具有多重职责的营运保障，既提高了管理水平，又提高了一线人员综合素质。,文殊坊开街至今，文殊坊片区没有发生一件重大消防安全事故、无人员伤亡事件发生。,5,年时间发生的治安事件打架（,6,起）掉包（,10,起）找回,5,起，盗窃（,5,起现行），纠纷（,10,起）以上问题都经协助公安部门处理完毕。,文殊坊物业管理成效,工程部的标准化服务，降低了经营成本、方便了商户,5,年来工程部不断提高服务水平，强化服务意识、增强服务能力，服务流程标准化系统化。在保证辖区内水电气安全运营的同时确保收费准确无误的同时，还积极处理一期工程的遗留问题如给排水堵漏的处理、建筑沉降带来的一系列隐患事件。,重大节庆活动文殊坊的人流猛增，加上各种展示展销活动，用水用电负荷增大，工程积极配合确保了各项活动的顺利实施。,除了正常的水电气给排水安全维护以外，工程部还承接了一系列涉及到的舞台搭建、音响工程的实施、展架展棚的搭建和安装工作。降低了营运管理成本，提升了对全片区的工程保障职能,文殊坊物业管理成效,获得的荣誉：,由四川省民营文化行业年度评选委员分颁发的,“,2010,四川民营特色文化街区十强”,由中国城市商业网点建设管理联合会颁发的,“特色商业街”先进集体,称号,由华西都市报组织市民参与投票选举的,“四川十大最美的街道之一”,2010,年成都市委及商务局联合评选为,“成都特色街”,四川省文化厅,首批“文化产业示范基地”,五年来获得的荣誉,五年来我们通过不同形式的活动推广及品牌营运巩固了文殊坊作为成都市历史文化保护片区的地位，初步实现了前期策划及政府要求达到的城市文化名片的窗口角色与功能承载,文殊坊商业街区的发展推动了区域经济,文殊坊五年来累计解决就业人数,2000,余人，年实现税收上千万。为繁荣成都北门经济，拉动内需、调整成都北门产业结构、提高青羊区的旅游文化品质起到了积极的推动作用。,租金逐年增涨，商户换手率逐年下降,五年来，按时收缴铺面租金，有序执行租金逐年递增的政策,为中房集团成都房地产开发有限公司，国有,资产的保值与增值起到重要作用。特别是近两年随着天晟商管公司引入重庆小天鹅洪鼎火锅等品质商家的入驻经营，文殊坊整个街区业态与营运品质得到了很好的提升。五年来，租金按不同比例计算每年平均上增,5%,，同时文殊坊商户的换手率也在逐年下降，说明文殊坊商户有租金逐年递增的承受能力，也说明文殊坊各业态呈现稳定营运的趋势。,小 结,业态比例调整影响了消费结构的改变以及消费水平的提升,通过市场调查显示，,随着四川天晟对文殊坊业态的持续调整，来文殊坊消费的人群增多且消费人群结构得以优化，游览消费滞留时间延长，游览滞留时间从平均,1,个小增加到,4-5,个小时。游客平均消费水平也从以前,10-30,元,/,人，提高到,100-300,元,/,人。,业态比例的调整带动了人流指数提升,文殊坊的人流以往假日高峰的特点突出，有明显的假日经济特色，由于餐饮休闲业态的比例加重，人流结构也有所改变，从单一的观光到目的消费，平时目的消费人流明显增加，周一至周五人流相对稳定。五一、国庆、春节大假间文殊坊人流猛增，特别是春节庙会期间文殊坊平均人流在,8-15,万人,/,天。节假日对文殊坊餐饮、茶楼、及民族工艺品的消费拉动极大。,天 晟 人 的 思 考,关于文殊坊文化定位与市场营运的思考,文殊坊定位为“都市第一禅林”，如何运用市场化的语言充分诠释这一定位？,早在文殊坊策划初期对于文殊坊都市第一禅林的文化定位解释就是：,佛在人心、禅源人生！,如何用市场化的推广与运作将文化定位与市场营运进行充分的融合，这是我们一直思考的问题。,通过五年的市场营运，我们的认为：,我们文殊坊商业街区文化载体离不开千年古寺文殊院，离不开佛禅的主题，关键是我们需要通过特色的业态、品质的商家业态和市场化的品牌传播语言立体地对这样的文化地位进行诠释,成都人“悠闲”的生活、全国第二的市民幸福指数，何尝不是一种人生的态度与智慧。,佛在人心、禅源人生！感受成都人的原味生活、体验禅的智慧，请到文殊坊间巷里来！这既是一次文化的感受、也是地道成都生活的体验！,这是当前我们需要在整体品牌宣传、市场传播上进行一个清晰的市场语言体系塑造以扭转现在文殊坊形象模糊的被动局面,我们的思考：主题特色街区的商、人、景如何构建互动关系？如何用市场化的语言进行文殊坊品牌的传播与形象的再塑造？游客与香客的互动转换应该更加直接，就如武侯祠与锦里的互动支撑作用。,关于文殊坊品牌推广的反思,挖掘民间民俗文化，传承与发扬中国传统文化,营造古朴传统的节日氛围，挖掘与凸显文殊坊民俗文化特质，打造文殊坊独特的文化符号，创建文殊坊差异化的文化核心竞争力是我们坚持走的路。,就目前而言文殊坊一期的品牌推广存在如下问题：,品牌宣传定位传达飘忽不定、形象与营运内容模糊不清,缺乏系统的品牌管理推广策略。,面对公众与传媒表达窗口过多，缺乏统一宣传说辞与宣传口径,关于一期业态规划的思考,商业动线不清晰,文殊坊一期建筑出入口多，客群容易分流，客群动线比较散乱。在后面的运营过程中应该在项目整体设计前提下合理调整客群动线。,五岳宫街,白云寺街,P,地下停车场入口,关于商业运营管理的反思,未达到租金最大化收益,未建立梯级商铺租金体系,未按照口岸、面积、租户所经营品牌号召力、租户经营业态等条件收取差异化租金，以达到租金收益最大化。,夜间经济未充分开发,文殊坊一期夜间经济呈现内冷外热,内街冷清外街热闹，缺少扶助夜间经济的业态且业态占比不够。,招商方面存在一定缺陷,缺失预招商程序，初期招商因未预留足够的时间,（招商到商业街开业只有不到,6,个月时间）,，且有多方压力必须确保文殊坊商业街区按计定日期开业，招商时间不够因而未能有效设定商家准入制度，所以导致为了能开街而松懈对商家的品质核定，不注重主题、功能和品质。,关于物业及工程的反思,景观设计缺陷,一期建筑商铺紧挨商铺，没有建筑留白，缺少文殊坊主体性景观；,文殊坊内缺水景，失灵气；,这样的缺失导致游客逗留时间减少，使文殊坊人气特别是旅游人气不能聚集，缺乏对旅游团队的吸引力,公共水电部分存在管理漏洞,商家、文殊坊周边其他商家在文殊坊公共用水点大量免费使用自来水，增加了管理成本。光彩工程优惠用电额度一直未能申请成功，也加大了公共电费的支出。,第二次商业业态规划,业态规划原则,动静分区原则,业态互补原则,动线需求原则,客群充分整合原则,夜间经济打造原则,气场营造原则,品质及创意原则,成行成市合理分区原则,业态规划思路,总结文殊坊,5,年来之营运管理得失，以项目整体定位为主线，以项目整体经营状况为依据，以商户经营情况为基础出发点，以提高文殊坊人气、提高商业经营知名度为主要诉求；进行规划。,业态规划按现有商户的优劣删选兼顾业态成行成市的大规划原则，进行适当商户淘汰、商户换位经营、新业态,/,新品牌的进驻。,新进商户强调品牌、规模、实力、业态补充作用。,业态规划方案考虑到庭院式建筑格局在平面和垂直交通方面的相对缺陷，建议调整后新进的主力类商户进行跃层式经营，一楼剩余部分门店以特色小商铺进行补充。,规划创意：,坊间巷里老成都的生活走进文殊坊感受地道成都休闲生活的佛智禅慧！,业态动线整理,目前存在问题：在文殊院对面存在一些销售冥品的小商户，本入口作为文殊坊项目的主入口，在刚进入项目的起始端口就出现此类冥品销售业态，对于整个项目品质来说，都是存在严重影响的。因此建议进行业态梳理和调整。,人民中路入口,本出入口动线节点上建议与爱道堂协商，将本入口爱道堂一侧的绿化区域进行改造，设计成文殊坊项目的活动推广广场，为项目活动展示推广使用。,正通顺街入口,草市街入口,目前存在问题：本入口动线与人民中路入口动线同样问题。,西珠市街入口,建议尽快打通次路口,商业会馆专区,主题客栈区,特色美食街,成都会馆专区,特色餐饮区,主题餐饮区,非遗专区,餐饮、茶坊区,主力餐饮区,茶园、旅游工艺品区,特色客栈,业态规划分区,分区域图,B6-1,饮食公司,（四川名小吃）,原业态,：,非,遗（三省堂）该商户作为业主方的合作扶持项目，在进入初期是以非遗项目,蜀绣作为经营亮点，但在后期的运营过程中背离了原来的经营思路，且自身盈利能力较弱，不能进入经营的良性循环。,建议规划业态：特色餐饮,建议品牌,：,O&O,精品茶道素餐,数拾,座素餐厅、一点味、一把骨、刘一手、孔亮、粥鼎记、廖排骨等。,商户品质要求,：,商户,装修主题鲜明，运营品牌成熟，企业具有自己的文化推广系统。,分区域图,B6-2,原业态：,国学馆、禅林蜀绣苑、印象酒吧等,建议规划业态,：,非遗文化主题院落 整个,B6-2,作为非遗主题院落，经营模式尝试采用统一经营的模式，将院落重点打造，及观赏性及商业化于一体。二楼的印象酒吧因已经搭建外部楼梯，建议保留。国学馆后期经营与进入初期的国学初衷不相吻合，建议不予保留或调整至其他院落。,建议商户,：,保留禅林蜀绣苑、印象酒吧、锦绣神韵等商家，将三省堂杨德全、郝淑萍、藏羌绣苑、小官帽引入。,商户品质要求,：,非,遗文化品牌号召力强，文化元素鲜明，文化元素转换成商业价值的手段高明，转换渠道广泛。投资规模要求具备一定实力，文化主题运营深度较好，运营规范从一而终。,分区域图,B6-3,原规划业态：,玉园、优 敏巴藏香等,建议规划业态：,主题餐饮区,建议品牌：,保留玉园作为本院落的主力商户，将玉园旁边的缘玉园终止合同，五色渡缘堂调整至其他位置，扩大玉园的中厅大堂；保留优,敏巴藏香全国旗舰店、古往今来两个特色零售店。,商户品质要求,：,餐饮,精品店打造要求，结合文化进行深度挖掘的品牌为佳。,分区域图,B6-4,原门店：,盐茶道、乐和食府、皇茶、金匮谷、天府曲苑,、,天竺,工坊等,建议规划业态,：,一楼,特色商铺，二楼,餐饮、茶坊等休闲业态,建议品牌：,一楼,保留,天竺工坊、锦官绣、香居坊、勐拱翡翠、竹叶青、金匮谷,等知名品牌主力店，更换淘汰一些没有实力与品牌的商家。,二楼盐茶道、乐和食府、智矩坊皇茶,在院落内和二楼通过隔断完全独立运营，形成独立院落和楼道，同时要求商家在装修、经营等方面提档升级。,特别是皇茶需改变作为办公的功能为商业经营，利用自身经营渠道为文殊坊带来商机和客群。,天府曲苑前身是李伯清书院，,前期李伯清的名人效应及现场表演为文殊坊带来了大量的游客及市民，,由于李伯清的退出、转由其弟子经营后，演出特色和名人效应降低，商家经营逐渐走入困境，出现拖欠租金费用的情况。因此该院落需进行大力整治，引入特色演出,。,商户品质要求,：,本,区域的业态主要与餐饮休闲娱乐为主，因此本区域的商户经营特色必须突出生活中的某种特定主题，通过特定的主题宣扬和互动性消费，达到特色鲜明的经营。,分区域图,B6-5,原店面：,沁园、善本坊、特色旅游工艺品商铺等,建议：,保留沁园茶园和善本坊。,1,、,沁园提档升级,，二楼、三楼的古玉博物馆纳入沁园统一经营，可改为特色风情客栈或者以玉为主题的院落进行整体打造运营。,2,、要求善本坊将周边的大唐盛世、一禾道纳入统一经营，,改变现有的封闭式院落为以经营玉器和古家具为主的专业会所。,3,、对其他现有商家进行甄别，保留、扩大商品有特色、装修精美、有品牌、有实力的商家，引入各具特色的传统手工技艺商户。,商户品质要求：,文殊坊的特色工艺品商家对于现有的项目是一种宝贵的资源，进行细致梳理，通过对现有资源,5,年以来的销售、推广、产品开发等方面进行综合考评，筛选优秀商户进入该区域。,分区域图,B6-6,原店面：,0,和,0,客栈,建议：,保留该主题客栈，同时调整,、淘汰一楼的美食商铺，改为经营手工艺品及旅游纪念品、土特产品小商铺。,商业要求,：,连锁门店、生产企业展销店为首选；确保产品品质；增加门店经营实力，打造无假冒伪劣商品的特产工艺品街区,。,分区域图,B6-7,原店面：,叙府茶、伤心凉粉、茶楼、,天主堂鸡片等,1,、一楼餐饮商铺经营过程中产生的油烟、噪音等严重影响了二楼、三楼商家的正常经营，不利于品牌商家的引入，,建议全部终止合同。有品牌、有特色的可以适当调整位置。,2,、,B6-7,院落共有,3,个天井，整个院落被分为,3,部分，从,物业形态上需要作出较大的改造才有利于院落整体招商工作。,3,、白云寺大街进入,B6-7,院落的大门建议整体前移、扩大，与花秋茶园等商铺处于同一水平线，满足后期引入品牌商家对于物业条件的要求。,建议规划业态：,方案一,：名酒主题会馆、养生主题会馆、国学主题会馆等。如,5,朵金花为主题的国酒主题会馆,方案二,：其他会所、会馆,分区域图,小吃街,原规划业态：,地方特色小吃,建议规划业态：,保留调整少量真正具备地方特色的小吃商家，增加成都特色美食商家；增加单个小吃门店面积；扩大经营面积到游乐场区域，与现有的花墙商家联通互动。同时利用青羊区政府在文殊坊试点打造文殊坊旅游观光夜市的契机，打通肇第进入美食街临时商铺后面的空置场地，建设固定的经营商铺及公共就餐区，引入更多的地方特色美食商家，形成全新的文殊坊品质美食经营场所。,建议品牌：,白家肥肠粉、华兴煎蛋面、伤心凉粉、小谭豆花、乐山钵钵鸡、麻婆豆腐、老妈蹄花、华阳鸡杂王等。,商户品质要求,：,保证,每个店都是有品牌知名度、有口碑的商家，从本质上提升小吃街经营品质到新的高度。,分区域图,C6-C,原店面,：,兄弟藏茶、武陵山珍、四海凯越等,建议规划业态,：,主力餐饮,建议品牌,：,保留武陵山珍，藏茶店可以考虑更换为一家中式快餐厅，四海凯越处可以考虑清水荷花进驻。,巴蜀汉陶博物馆,原形态,：,巴蜀汉陶博物馆及办公区,建议规划业态,：,特色客栈,商户品质要求,：,特色客栈需要引入具有鲜明主题、文化底蕴的商家，通过常规的商业手段，融合进特有的主题文化，深化出新的商业经营特色，提升经营品质，最终提升经营价值。,四川天晟对于名酒主题会馆的思考,名酒会所作为白酒营销体系的新兴渠道，创意新颖，对于消费受众具有概念性吸引力；,若能将此概念性的定位进行有效实质性的操作，使游客能领略白酒文化的博大精深历史文化，能亲身体验名酒制作工艺流程、品尝名酒醇香浓郁的口味，势必吸引一部分有品位、有档次的消费受众参与其中。,名酒主题会馆的概念性设想若能成功必定会成为文殊坊商业街区的一个新亮点，并能丰富商业街区的文化底蕴、根据各业态之间优势相辅相成，对提高商业街区整体知名度有很大的促进作用；,我们企望引入名酒企业打造名酒会所计划能对文殊坊夜间经济带来强大推动,酒道文化体验馆：,传播中国白酒基本知识，展示白酒传统酿造工艺精髓，让消费者了解、感受、体验白酒的悠久历史和酒文化的博大精深，领略和品味不同香型白酒的不同风格，开创体验营销新模式，开展原酒个性化定制、冠名收藏业务，推广原酒收藏事业，倡导健康文明饮酒方式；,配套餐饮与休闲：,以水产、绿色蔬菜、纯天然生态菜品，加上川菜特殊的烹饪方式，酒楼提供具有川菜代表性的特色菜肴，佐以名酒并提供特色健康饮食服务和高档的品质享受。同时增加酒店、客栈、会所方面权重，利用业态互补的形式充分带动夜间经济的发展。,我们对名酒会所的可操作性与文殊坊的互动的考虑,名酒会所作为一种概念性设想，从无到有、从小到大，从实质性操作到市场接受需要一定的过程，而且还要加以快速、准确、有效、大量的推广宣传才能很好步入轨道，,推广周期长、费用大必须要求企业有强大的资金支撑；,鉴于此种业态的特殊性，必须要求经营企业突出经营中的特色，形成有效的商业盈利模式，拓展多样化的经营渠道，以符合商业市场化运作，,如经营设计中未定位准确且文化与商业比例失衡，即会造成经营方向不明确、经营效果背离创立之初衷（在汉陶博物馆、茶和麻将文化博物馆上我们有着深刻的感受）；,名酒会馆的入驻势必会,需要很大的区域面积来打造，一方面增加了经营企业的成本压力，另一方面对商业街区系统的业态调整、业态部署带来了一定的困难；,引进名酒会馆必将重新调整业态的地理分布，势必影响现有地段口岸好且营运好的商家，从而,引发商家装修补偿、经营补偿等系列问题。,我们的建议：,文殊坊打造名酒街可以提升文殊坊商业品质，但比例不宜太重，否则有可能重蹈文殊坊一期博物馆业态的覆辙。,名酒街的打造只是业态的补充与点缀，应考虑到与文殊坊主题文化定位与商业定位的契合度,关于夜间经济,夜间经济的存活和繁荣主要依托于合理的运用商业手段将商业业态有效的组合，突出区域文化并能结合市场需要坚持以市场经济为原则营造良好的夜生活环境，加快培育夜间消费市场。,纵观文殊坊一期夜间经济现状，现在随着白云寺街商家（小天鹅洪鼎、金芙蓉、四海凯悦等）业态良性崛起,，营业时间,从开始的晚上,9,点延续到晚上,10,点,30,，,夜间经济在文殊坊一期其实已显雏型，,但还存在一个重要缺陷,外街热闹内街冷清,，要改变这一现状势必要通过第二次业态规划调整现有业态比例或引进新业态组合来满足支撑夜间经济的发展。,打造文殊坊夜市，增加餐饮和休闲业态茶楼的权重,文殊坊二期“月光经济”业态调整建议,餐饮方面和现有餐饮商家沟通或引进新商家打造夜宵氛围，推出港式点心夜宵、川式海鲜烧烤大排档夜宵、冷淡杯夜啤酒等以吃文化带动夜间经济。,休闲茶楼方面重拾川文化演绎、地道成都散打评书把人留在茶楼内带动夜间经济增加夜间收入。,政府,一、营业网点夜间亮化，实行政府推动，商家与供电企业按各方利益商定优惠电价；,二、增设连接到文殊坊商业街区的城市夜间公交线路，并根据客流和消费者需求适时延长营运时间。,业主,负责亮化、美化夜间物业设备设施或改造建筑载体的资金投入。,打造文殊坊夜市的资源需求,打造夜间经济是需要政府、业主、商管等多方面配合，并得到相应的政策和资源扶持：,文殊坊夜市的商业管理要求,商业经营管理,成立专门部门，建立由分管专人负责，各有关部门负责人参加的联席会议制度，研究、讨论、解决夜间经济发展中的有关问题。,各部门严格责任和分工。如专门部门搞好综合协调，配合抓好夜间购物、餐饮街区和夜市改造培育建设工作，策划部门负责开展夜间文化活动的策划，物业部门负责亮化美化、做好治安防范、市场管理、市场秩序等工作。,商管部研究制定相应的扶持政策，调动商家的积极性，促进夜间经济的繁荣与发展。,业态调整（分步）时间,第一阶段,2011,年,11,月,1,日至,2012,年,3,月,31,日,阶段目标：,2012,年,1,月开始对调整后的商铺签订合同，,2012,年,2,月底完成该阶段合同签订。,第二阶段,2012,年,7,月,1,日至,2012,年,8,月,31,日,阶段目标：,2012,年,8,月开始对调整后的商铺签订合同，,2012,年,8,月底完成该阶段合同签订。,业态调整中可能出现的问题,问题,1,：,商家不符合调整后的业态标准，或者自身经营能力弱不能续签合同，但商家拒绝撤场并提出经营损失赔偿、装修损失赔偿。,解决办法,：双方合同终止时间按照合同文本时间执行，经营损失赔偿、装修损失赔偿参考所签订合同条款，如合同内无相关条款约束，按国家相应法律、法规政策执行，业主方做好法律、法规解释准备。,问题,2,：,因业态调整需要，部分商家需变更经营位置,(,商铺位置），从而商户提出装修索赔、客户资源流失索赔、经营损失索赔等问题。,解决办法,：按照商户装修投入商户调整后给予一定期限的租金或管理费方面的优惠。,问题,3,：,在补商换商过程中可能出现的商铺空租问题。,解决方法,：业态调整前预招商，提前为空租商铺的蓄水。,调整后对有潜力商家扶持办法,1,、对于发展良好的商家，如因整体业态调整需要，必须改变经营位置的，建议中房公司给予一定期限的房租免租、租金低折扣起点等方式补贴。,2,、对于业态原因需要投入巨额资金进行装修的商家，建议中房公司给予较长期限的租赁期，以便商家收回装修成本。,3,、对于相同业态中品质优良、商家实力强、有品牌、有文化、有发展前景的商家支持其扩大经营场地，做成精品店。,4,、建立商户资源电子平台，使文殊坊商家能够通过文殊坊这个商业平台资源共享，拓展业务。,5,、建立文殊坊商户经营评估体系，建立商户经营状况数据库，由管理公司的专业团队对商户经营状况进行分析、梳理及评估，并对商户经营提出有效的合理化建议。,6,、以文殊坊及管理公司的资源平台为媒介，为商户提供有效的经营渠道、拓展渠道、推广平台。,对现行管理模式的反思,：,天晟公司作为文殊坊的商业运营管理商，在对文殊坊的日常管理运营工作需接受中房公司、中房公司下属文殊坊管理公司督导的同时，还需与青羊区政府各级职能部门、特色街区管委会、街道办事处协调合作。,在文殊坊整体管理营运中存在政企职能混淆；中房、文殊坊管理公司、四川天晟商管三者间管理流程繁杂、责权不清、多头管理等等诸多问题；从整体文殊坊营运效果看缺乏行之有效的联合管理机制。,文殊坊运营模式的反思与合理优化建议,现行文殊坊商业费用模式,：,中房公司,对已租赁,的商,铺按,8.5,元,/,平米,月、,空租商铺按,4,元,/,平米,月、公共道路按,4,元,/,平米,月给予天晟管理公司物业管理费；,按收缴房租总额的,5,给予天晟管理公司商管费,，,现行文殊坊商业费用模式的缺陷,汉陶博物馆、古玉博物馆、成都会馆等中房自营物业面积占据文殊坊,1,期商业面积半壁江山，四川天晟商管自身可进行有效商业操作的平台小；从实际情况看限制了四川天晟自身盈利能力和对文殊坊有效统一的商业管理能力,商业费用设定和收取上实行一刀切的模式，既没有考虑对商家的择优去劣的价格杠杆调控作用，也没有考虑文殊坊整体的品牌推广与塑造需求，同时也忽略了对四川天晟公司的自身盈利自我促进要求和奖惩考评标准。整体文殊坊品牌推广始终处在为活动而活动的初级阶段，无法实现整体品牌高度的提升和品质的塑造,文殊坊运营模式的反思与合理优化建议,我们的建议,：,中,房公司只拨付公共道路的物业管理费，不再拨付商铺的物业费。,中房公司按收取的商铺租金总额的,5-10%,拨付商业运营管理费，并补贴公共水电费。,在保证中房公司整体租金收益不变的前提下,，,设定级差费用模式,，由,我司与中房公司设定一铺一价的商铺租金及商业运营管理费、品牌推广费、物业费收取标准。,按,商家品牌价值、租赁,面积、口岸价值、经营业态等多方面,因素来设定级差商业费用标准，,品牌整体推广、,活动策划与执行、,招商补,商均统一,通过商管公司进行，避免多头管理、无序管理造成的资源浪费,和文殊坊统一管理,力度下降。,对,现有具有一定品牌口碑的,商家,在服从大业态规划进行,位置调整的时候，可以免去一定期限的租金换取原有装修投入。,小商,铺实行一年,一,签制度，,装修投入大、租赁面积大、特色业态,的全国性或地域品牌商家,租赁期限可以延长至,10,年。,文殊坊二次物业配套改造所需的支持,配合,4A,景区打造，增设游客接待中心，升级物业功能配套如导示系统、夜间照明功能和安全设施的完善。,完成系统的景观、绿化、水系配套工程，强化文殊坊整体文化氛围，增加游客停留时间。,五岳宫主干道禁止车辆通行,形成步行街,减慢人流速度,结合文殊坊各巷口的软隔离,形成新的人流动线。,与城管部门协调，允许部分商家利用街面展示相关商品，同时免费为游客提供休息、品茗的场所和景观。,允许商家在不破坏整体建筑外观协调性前提下，对临街面进行符合自身商业推广的和文殊坊商业文化定位的美化改造,公共厕所、公共用水点采用节能器具，减少水电资源浪费。,谢谢！,The End,