万里国际南宁汽配城物业管理方案.doc

龙胜市场管理有限公司 南宁万里国际汽配城项目
南宁万里国际汽配城物业管理方案
第一部分 项目物业管理开发的理念——-—————-——--——-——------——--———-—3
第一章 汽配城简介和物业所需解决的主要问题
第二章 物业管理理念及思路
第三章 拟采取的物业服务措施
第二部分 项目物业管理方式——--——--—-——————-——-—--——-——--—-—————--4
第一章 物业管理模式及组织架构
第二章 物业公司整体工作流程
第三章 各类人员的素质要求
第四章 物业公司组建的资源配置
第三部分 促进招商的建议和配合招商的措施、承诺—---——-—---—-—-----12
第一章 招商的定位
第二章 配合招商的流程及措施
第三章 招商所需物业资料
第四部分 项目物业管理费用-——-———--——----——--——--—--———-—---——--—15
第一章 财务管理
第二章 日常物业管理经费收支预测
第五部分 物业服务项目及收费标准---—————---—-——--——-————————--—--17
第一章 服务思路
第二章 服务项目及收费标准
=20315 4F5B 佛(o31755 7C0B 簋22378 576A 坪
第六部分 物业接管计划—-——--———--—-—-——-—-—————-——------——-—-————18
第一章 物业接管项目
第二章 物业接流程
第三章 物业接管时间及人员安排
第七部分 物业日常管理目标及验收标准-—--———---—-—---————--———-—--21
第一章 前期介入
第二章 招商入驻
第三章 物业经营指标承诺
第四章 日常物业管理标准及承诺
第八部分 结束语—---—-—-—--———-——-—-—-——-—-—-—-——----—-—-—-———-——28
第一部分 项目物业管理开发的理念
第一章 汽配城简介
1. 万里国际南宁汽配城简介：
万里国际南宁汽配城占地170亩，拥有经营面积10万平方米，总投资达1。2亿，集汽车配件、汽车用品、汽车快修、摩托快修、仓储物流、星级酒店A级写字楼于一体，致力于打造服务西南地区的大型现代化、品牌化、规模化的专业汽配市场。
万里国际南宁汽配城是由中国—东盟博览会签约项目，被世界称为“广西汽配航母”.是南宁首家拥有八大服务的主流汽配城：1、汽车配件、汽车用品交易会和其它各类主题展示交易会；2、进行统一包装、推广，树立万里国际南宁汽配城整体品牌形象服务；3、面向消费者进行统一、完善的售后服务;4、企业发展战略服务；5、营销顾问服务；6、物流服务；7、信息交流服务;8、新品牌展示发布等八大服务。经营汽保工具的商家有6户,世达、鹰之印、长鹿、惠盛、力可达等汽保工具有售。
该市场以汽配的批发、零售为主，集展览、仓储、办公、酒店于一体，是西南汽配风向标的汽配专业市场.主营类别：汽车配件、汽车用品、汽保工具、汽车维修、汽车美容。
交通区位:位于南宁传统汽配商圈望州路,距离南宁火车站2。8公里，距离G322国道1。5公里，交通方便。
2。作为专业市场的共性和百业国际汽配城物业管理的个性，物业管理主要是实现和解决如下问题：
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A．综合业务：
项目前期物业接管中,物业管理、配套收尾工程、招商入驻、开业准备工作并存,其工作压力大，工作头序多,如何实现顺利过渡，是物业管理首要之急！
B．人员素质：
招商入驻的客户大部分为经营者,其余小量有投资者和创业者，其特殊的人员结构为物业管理带来更高的现代管理要求,也就必须融入现代的物业管理手段和管理方式！这也对物业管理的人员素质提出更高的要求!
C．运营模式：
百业汽配城作为纯商业的专业市场格局，其商品结构、商户结构、规划结构也就对其经营管理结构提出更适合其业务发展的管理要求！而提供的服务也要求是“商业化全球大营销”的运营模式!
D．管理政策：
广场招商政策、招商进度与物业管理息息相关,其物业管理政策的科学合理性与培育政策的到位情况对物业收费的难易有着决定性的作用!
E．物业费用：
专业的物业管理和科学规范的物业运作也要求投资商对物业管理提出必要的物业管理费用!
第二章 物业管理理念及思路
1. 管理理念
经过对百业汽配城商户结构、商品结构、建筑结构等的调查,整理出百业汽配城的核心问题在于：提高服务质量，降低管理成本！
建议对其经营管理结构提出如下经营理念:
A.理念一：（针对项目）
紧紧围绕“服务业主、创造效益”的核心理念，提供“精品服务"的优质服务项目；
B.理念二：(针对规则）
倡导“以客户为中心”的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求价值链；
39876 9BC4 鯄U26035 65B3 斳:24611 6023 怣30584 7778 睸
C.理念三:(针对行为）
倡导科学管理和专业服务，规范管理服务行为;
D.理念四:（针对结果)
致力于与业主建立平等、双赢的现代契约关系，推广“天天让您满意”的服务理念;
2。在确定管理模式的基础上,针对百业国际汽配城的特色及实际情况，我们初步提出了全方位物业管理的基本思路:
思路一：
采用整体管理和专业管理相结合的办法
思路二：
强调成本控制意识和成本管理程序
思路三：
强调维修基金的效能管理与维修计划科学实施的有机结合
思路四：
强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进
思路五:
确保公众服务的规范化与特约服务的个性化
思路六：
确保配套设施的不断完善与商务服务的日趋完美
思路七:
；28629 6FD5 濕W27736 6C58 汘22463 57BF 垿27905 6D01 洁21039 522F 刯40238 9D2E 鴮
致力于培养员工的专业素质与市场业主的自律意识
思路八:
致力于共用设施、设备的持续改进与功能提升
思路九:
致力于商业文化功能的提升，不断提高百业商业品牌收益
第三章 拟采取的物业服务措施
1. 逐步融入ISO9001物业管理体系;通过质量管理体系的认证，可以科学规范地建立一套管理制度，这对物业管理各项目工作的执行与检查标准有着先进的指导作用；
2. 结合本市场行业特点为进驻商户提供汽配行业特色服务，如汽配经销商大会、展览、洽谈会等多种形式的信息交流、产品交易、技术研讨、人才培训等活动；并结合市场的行业特点开展汽配细分专业会议等服务！
3. 建立素质优良的物业管理团队。我们将根据市场发展行业的特殊性与共性，建立一支高素质的物业管理团队，并整合专业市场的管理人才为入驻商提供管理、营销等高层次经营类型的服务!
4. 为入驻商户和物业公司员工建立一个完善的培训机制。我们把专业市场的经营进行全方位的拓展,并将员工的培训工作放在第一位,建立行业人才库,为商户提供人才需求服务!
5. 致力于公共设施、设备的循环改进。作为物业管理公司，我们将致力于物业日常管理，同时也对物业管理项目中的设备、设施进行不断的改进。
6. 加强入驻市场商户的行业自律管理，充分整合并借助商户力量进行行业力量的整合，以不同经营类型进行细分商户结构，建立不同的行业协会或以会员制进行逐步改善商户的社会地位.
第二部分 项目物业管理的方式
第一章 物业公司管理模式及组织架构
1．管理模式：作为新的物业项目，我们将采取先进的物业管理模式，并结合ISO9001管理体系进行修正改进，我们根据百业国际汽配城行业特点和所处地理位置的特点，拟所采取的物业管理模式为：“以客户服务为中心，以服务品质为向导”进行有规则、有步骤地进行。　　　　　　　　　　　　　
按管理方案制定全年工作计划
制定全年成本指标和服务质量指标
wF#39792 9B70 魰37559 92B7 銷\23440 5B90 宐

按两项指标进行预算并逐项分解至部门、岗位
运　　　　行
组织考核，确定业绩
成本指标不达标
质量成本均达标
服务质量不达标
奖金否决
奖金否决
给予奖励

2．百业城物业管理公司组织架构
总经理
物业管理部
市场推广部
人事行政部
招商商务部
保安消防主管
物业租赁主管
38006 9476 鑶21485 53ED 叭23356 5B3C 嬼36220 8D7C 赼20761 5119 儙33094 8146 腆

保洁园艺主管
平面设计师
文案策划师
网络信息主管
人事主管
后勤行政主管
招商主管
工程基建主管
副总经理
财务部
会计
出纳

设置说明：
1。组织架构的设置本着精简高效，一专多能的原则,采取物业管理公司总经理负责制，签订经营目标责任书，实行经营目标考核；
2。管理公司各岗位实行双向选择,保证管理公司总经理充分发挥管理、协调作用，有利提高工作效率和管理质量；
3。管理公司采取直线职能制，减少环节，提高工作效率；
4。管理公司副总经理的职责是协助管理公司总经理完成各项工作，监督管理质量，;
5.物业租赁主管主要对广场租赁物业进行租赁管理及各服务中心的建立、运营与管理，处理客户投诉，将业主的各种物业服务信息迅速反馈给各部门进行处理；
34434 8682 蚂25588 63F4 援40685 9EED 黭Q32648 7F88 羈30415 76CF 盏？，
6。网络信息主管主要对整个市场商户信息即时向外传递并对客户实施全方位的网络服务，促进物业管理网络化和现代化；
7。人事行政部主要职责是公司各部门考核和监督、办公室事务、后勤管理与公司文化建设等；
第二章 物业公司整体工作流程
1.物业公司各部门沟通流程：
策划部
物业管理部
招商商务部
客户
反馈物业信息
提供解决方案
提出物业服务
提出招商需求
提供招商信息
提供解决方案

2.物业公司创建有效的价值服务链：
服务价值链
30862 788E 碎_28798 707E 灾S34518 86D6 蛖el

服务价值链基本要素
内部满意度机制
外部服务链
日常物业管理
特别物业服务
商户业务经营
市场文化建设
功能配套服务
员工建设
管理团队
合作伙伴
顾问团队
供应团队
业主及客户
辖区办事处
周边友好单位
政府主管部门

3.物业公司外部沟通导向：
27290 6A9A 檚JD38452 9634 阴25504 63A0 掠c39430 9A06 騆30053 7565 略
百业城物业管理公司
公安
消防
交通
物价
工商
房管
银行
税务
物管
居委
市政
开发商（瓯江）
建设施工单位
设计单位
装修公司
广告文化公司
ci29969 7511 甑21654 5496 咖21932 55AC 喬35858 8C12 谒39707 9B1B 鬛

社会服务机构
供应商
供电
供水
供气
有线
网络
电信
园林
环卫
防讯
其他
餐饮机构

外部沟通导向说明：
1． 向相应级别的物管办和房管办申报物业资质企业，成立物业管理公司；选定物业管理人员；
2． 在未成立百业国际汽配城业主委员会之前，物业管理公司就上述公共关系进行维护;
3． 物业管理公司不断完善和扩展上述各种公共关系；
第三章 各部门人员素质要求及相关要求
32201 7DC9 緉&yJON22909 597D 好
1．总体要求：
1)．人员配备要注重员工的可塑性与公司的可持续性发展；
2）．树立管理者就是培训者的思路；
2．管理人员的素质要求:
岗位设置
岗位要求
配置人数
总经理
大学专科以上学历，从事商业地产物业管理多年，具有丰富的理论知识和实践经验，对物业管理有独到的见解，对公司的战略、运营、组织结构、人事、公关宣传等工作有整体的思路和构想。
1人
副总经理
大学专科以上学历，从事商业地产物业管理多年，具有丰富的理论知识和实践经验,并具有很强的沟通协调处理能力。
1人
推广策划经理
大学专科以上学历，从事商业物业策划运作3年以上，熟悉商业地产策划推广,具有平面设计与文案统筹能力； 熟悉设计软件;
1人
人事行政经理
大学专科学历，管理或人力资源相关专业毕业，从事本专业多工作多年，并具有一定商业物业管理知识，具有较强的对外沟通协调能力，熟悉ISO9001质量管理体系.
E36304 8DD0 跐L9!20230 4F06 伆28714 702A 瀪27012 6984 榄
1人
财务经理
大学专科学历，会计师职称，具有丰富的财务管理经验，并具有较强的沟通协调处理能力。
1人
招商经理
大专以上学历，外表形象气质佳,具有较强的沟通协调处理能力，从事商业地产招商工作多年,具有一定商业策划能力，带领团队协同发展。
1人
物业经理
大专学历，建筑或工民建专业，或物业管理相关专业,持有物业管理上岗证,具有物业管理经验，熟悉ISO9001质量管理体系。
1人
3．百业城员工素质描述:
职务
（岗位）
性别
要求
年龄
要求
文化程
l25057 61E1 懡40154 9CDA 鳚24164 5E64 幤U\O|
度要求
工作技能及工作经验要求
配 置
人 数
物业管理员
女
20-35岁
高中以上
持有物业管理上岗证，具有物业管理经验，熟悉ISO9001质量管理体系。
3名
招商员
不限
22-35岁
高中以上
外表形象气质佳，具有较强的沟通协调处理能力，具有招商工作经验;
3名
保安班长
男性
$29160 71E8 燨36582 8EE6 軦*22994 59D2 姒33987 84C3 蓃
G
30岁以下
大 专
三年以上保安管理工作经验
正、副主管各一名；
2人
保安员
男性
20-—26岁
高 中
A。一年内退伍军人，党员优先；B.身体健康，五官端正；
22人两班
车管员
男性
20—26岁
高 中
C.身高1.75—1。82米,体重65公斤以上；
D.说话清楚，没有明显口音;
21208 52D8 勘38814 979E 鞞27459 6B43 歃F40323 9D83 鶃38090 94CA 铊4
E。威严而不失灵活,有车辆管理经验
3人
消防值班员
男性
35岁以下
高 中
B. 相关工作经验三年以上;
B.有物业管理工作经验。
1人
监控员
男性
35岁以下
高 中
C. 相关工作经验三年以上；
B。有物业管理工作经验，熟悉监控设备操作
1人
保洁园艺主管
不限
38537 9689 隉
23887 5D4F 嵏w36751 8F8F 辏&m
男性：
40岁以下
高 中
A。男性身高1。65米以上，女性1。55米以上；
1人
保洁园艺员
不限
女性：
35岁以下
初 中
B。五官端正，动作麻利
C。有星级酒店或清洁公司工作经验者优先。
8人
工程主管
男性
40岁以下
大专以上
-26119 6607 昇20315 4F5B 佛（o31755 7C0B 簋22378 576A 坪
A.具有一年以上物业管理经验及三年以上的工作经验
B。具有中级以上的相关技能等级资格
1人
维修技工
男性
35岁以下
中 级
A。身高1.65M以上;
B。具有中级以上的相关技能等级资格并通过本公司的专业考核
C.二年以上相关工作经验
总5人
电工2
给排水1
设备1
基建1
设计师
不限
22岁以上
n35773 8BBD 讽uW～26481 6771 東
初级
A．具有平面设计能力；熟悉设计软件和制作流程
1人
策划师
不限
25岁以上
大专以上
B．具有商业地产策划能力和经验，熟悉商业物业策划；
C．具有与各部门沟通协调的能力,讲究团队协作； 思路敏捷；
1人
网络工程师
不限
23岁以上
大专以上
A． 具有网络建设一年以上经验；
B． 熟悉网络建站、推广、维护等工作经验；
C． 能极积收集客户信息；
1人
39876 9BC4 鯄U26035 65B3 斳:24611 6023 怣30584 7778 睸
出纳

1人
会计

D． 高中以上学历，有会计证
2人
合计

63人
备注：作业人员必须同时具备以下条件：
A.身体健康，无不良嗜好；
B。出纳须具有担保人；
C.三证齐全（身份证、计划生育证及劳务用工证）,有相关的学历证明或技术资格证明； D。有良好的敬业精神和职业道德；
E。一方面具有特长者,可适当放宽其他条件。
总计
63人
第四章 物业公司组建的资源配置
1．物资配备总要求：
1）．物业管理配备坚持经济、实用、节俭的原则；
2）.具备适当的前期开办费323380元；开业费：计划18万元；两项总计：503380元；
;28629 6FD5 濕W27736 6C58 汘22463 57BF 垿27905 6D01 洁21039 522F 刯40238 9D2E 鴮
2．管理用房的配置要求:
序号
部 门
面积（M2）
序号
部 门
面积（M2)
1
董事长办公室
50
2
总经理办公室
40
3
副总经理办室
30
4
物业总经理室
wF＃39792 9B70 魰37559 92B7 銷\23440 5B90 宐
20
5
部门经理室
10
6
人事行政部
15
7
推广策划部
15
8
物业管理部
20
9
招商商务部
15
10
会议室
38006 9476 鑶21485 53ED 叭23356 5B3C 嬼36220 8D7C 赼20761 5119 儙33094 8146 腆
30
11
前台
20
12
物资仓库
30
13
保安室
20
14
监控室
20
15
客户服务中心
20

总计
360平方米
34434 8682 蚂25588 63F4 援40685 9EED 黭Q32648 7F88 羈30415 76CF 盏?，
3．员工生活用房需求：
序号
项 目
面 积㎡
序号
项 目
面 积㎡
1
员工食堂
100
4
公共卫生间、洗澡房
50
2
员工住房每人5平方
300
5
宿舍仓库
29559 7377 獷28389 6EE5 滥35810 8BE2 询＊27773 6C7D 汽33216 81C0 臀
E
50
3
经理以上30平方
200
总计

700平方米
4．物业公司行政办公物资计划：
名 称
数 量
单价（均价)
合 计
备 注
经理以上桌椅
12
1000．00
10000.00
经理以上用
t。Q37150 911E 鄞8#28751 704F 灏
办公桌椅
20套
300。00
60000.00

会议桌椅
1套
2500.00
2500。00

打印机
2台
1500。00
1500.00

复印机
1台
10000。00
10000.00

电脑设备
15套
22415 578F 垏＃20352 4F80 侀20629 5095 傕<34555 86FB 蛻38405 9605 阅
3000。00
45000.00

空调机（分体式、柜式）
2套
4000.00
8000.00

空调机（挂式）
15套
2000．00
30000.00

传真机
1台
3000.00
3000.00

保险柜
1台
1000。00
1000。00

G30899 78B3 碳NS37958 9446 鑆m30983 7907 礇21607 5467 呧
照相机
1台
1000.00
1000。00
平面设计用
电话
15部
200.00
3000。00

档案、资料柜
15套
1000。00
2000。00
铁皮柜
员工服装
80套
300.00
24000。00

n35002 88BA 袺u28835 70A3 炣 27411 6B13 欓25710 646E 摮
各类标识牌
1批
10000。00
10000。00

各类办公用品
1批
2000。00
2000。00

饮水机
6台
100.00
600。00
办公室用
棉大衣
30件
100.00
3000。00
保安用
23755 5CCB 峋122862 594E 奎25263 62AF 抯23031 59F7 姷23839 5D1F 崟35364 8A24 訤
音响
1套
4000。00
4000。00
会议室用
VCD、DVD
1部
1000.00
1000。00
会议室用
电视机
2部
2500．00
5000.00
会议室、客户中心用
入驻、办公资料
1批
5000。00
PV35279 89CF 觏26965 6955 楕$v20267 4F2B 伫`
5000.00

寝具
70套
200。00
14000。00

厨具
1套
4000.00
4000.00

雨衣
28件
100.00
2800。00

手电筒
5把
60.00
300.00

茶几
rE36619 8F0B 輋`36788 8FB4 辴\28220 6E3C 渼
3套
300。00
600。00

电风扇
25台
100.00
2500.00

衣柜
8套
200.00
1600。00

小 计

258000。00

5．物业维修工具物资
名 称
数 量
单 价
合 计
37234 9172 酲20714 50EA 僪22584 5838 堸35448 8A78 詸25541 63C5 揅j
备 注
冲击钻
1个
1500。00
1500.00

手电钻
1个
300.00
300.00

梯子
1把
500.00
500。00

万用表
2台
200.00
400.00

测试仪表
W23924 5D74 嵴—29644 73CC 珌?＊
2套
1000。00
2000.00

高/低压冲水机
1台
3000。00
3000。00

清洁及浇花用胶管
600米
2.00
1200.00

机动喷雾器
1台
1000.00
1000。00

电工工具
4套
500。00
h34471 86A7 蚧33578 832A 茪28304 6E90 源1
2000.00

电流表
2块
300.00
600.00

高空作业工具
1套
1500。00
1500。00

常用材料备件
1批
5000。00
5000。00

手推垃圾清运车
4台
500。00
2000.00

绿篱修剪机
38574 96AE 隮C37681 9331 錱24732 609C 悜c23308 5B0C 嬌29282 7262 牢
1部
2000。00
2000.00

清洁工具
20套
200。00
4000。00

绿化工具
2套
800.00
1600.00

小计

28600.00

6。治安、交通、消防物资配备：
名 称
数 量
单 价
合 计
chO26434 6742 杂21160 52A8 动40637 9EBD 麽38936 9818 領
备 注
无线对讲系统
20台
600.00
12000.00

消防工具
1套
300。00
300.00

自行车
6辆
300.00
1800。00

云梯
1架
2500.00
2500。00

训练器材
31430 7AC6 竆＆x38489 9659 陙36257 8DA1 趡37065 90C9 郉22138 567A 噺
1套
3000。00
3000.00

警棍
15棍
100。00
1500。00

钢盔、消防斧头、专用
扳手、消防靴等
11套
180。00
1980。00

物品搬运便民服务车
2辆
500。00
1000。00

不可预见装备费

10000。00
E20183 4ED7 仗22053 5625 嘥40191 9CFF 鳿/27942 6D26 洦U
10000。00

小 计

36780

第三部分 促进招商的建议和配合招商的措施、承诺
第一章 百业城物业对象的定位
发展目标：打造华南最大的品牌化、专业化、现代化、规模化的汽配专业市场；
经营定位：集汽配展示、交易、仓储、物流为一体的大型汽配专业市场;
战略定位：立足东莞、幅射华南、面向全国
商户定位：生产厂家、总代理、总经销、连锁专卖企业
服务定位：统一品牌形象、统一人才培训、统一安全保卫、统一工商税务、统一营销推广
第二章 招商物业配合流程及措施：
1。前期招商入驻与物业管理衔接流程:
领取宣传资料选定铺位

招
凭认租确认书及定金（诚意金）收据
商
管
Mz39382 99D6 駖y31345 7A71 穱29113 71B9 熹g
交纳应交款项及签定正式《租赁合同》
签章、
理
领取收铺通知单

物
凭收铺通知单到公司办理交铺手续

业
进场装修
管
开 业
理
2．后期物业管理工作流程：
1）．领取收铺通知单：
招商部交名单
工程部交铺位

28389 6EE5 滥35810 8BE2 询＊27773 6C7D 汽33216 81C0 臀
E
拟定收铺通知

物业经理核准，物业总经理审批；
传达收铺通知

物管员跟进；
A． 由施工单位、工程项目部实行交铺于物业管理部；招商部交收铺客户名单于物管部；
B． 由物业管理员拟定收铺通知单；交由物管经理审批;
C． 由物业管理员传达收铺通知；（书面通知或电话通知）（后附表）
2）．交铺：
物业管理部：
3交锁匙
2办理交铺手续
1客户查验铺位

A． 办理交铺手续；（领取《物业手册》、《广告管理规定》、《消防安全管理规定》、《商铺装修管理规定》、《物业服务项目及收费标准》）
B． 交锁匙；
t。Q37150 911E 鄞8＃28751 704F 灏
领取装修申请表
3)．进场装修:
交纳装修押金，办理手续，交验装修图
物管部：
工程主管填单
装修

物业经理核准,物业总经理审批
验收，办理验收手续
工程主管跟踪
A． 领取并填写装修申请表;(后附表）
B． 审批;
C． 不同意的退回重新修改方案;同意的交纳押金和应交款项和办理手续；
D． 装修；
E． 验收；不合格的整改;
第三章 招商所需物业资料：
1．百业国际汽配城物业进度计划：
序号
22415 578F 垏#20352 4F80 侀20629 5095 傕<34555 86FB 蛻38405 9605 阅
具体项目及安排
时间
1
主体工程建设
2006年5月12日
2
全面招商
2006年10月28日
3
主体工程封顶
2006年10月30日
4
物业筹建工作开始
2006年11月1日
5
商户选铺
2006年11月18日
5
G30899 78B3 碳NS37958 9446 鑆m30983 7907 礇21607 5467 呧
主体外墙装修
2006年11月30日
6
交钥匙
2006年12月15日
7
试营业（相关小型活动相结合)
2007年4月18日
8
正式开业（举办大型会展活动相结合）
2007年7月18日
9
培育工作
2007年7月后
2．不同时期的物业资料:
1)招商期及物业前期：
A：《认租须知》(已有）
《认租确认书》（已有）
n35002 88BA 袺u28835 70A3 炣 27411 6B13 欓25710 646E 摮
《认租流程》（已有）
B:《商铺租赁须知》（已有）
《商铺租赁合同》（已有）
《物业公约》(未有）
《商铺管理规定》；（未有)
C：《物业收费一览表》（未有）
《铺位平面图》（未有）
《铺位租价表》（未有)
《装修管理规定》、《装修申请审批表》（未有)
《消防安全责任书》(未有）
《广告管理规定》(未有）
《商铺工作人员通行卡》（未有）
《商品放行证明条》（未有）
《停车卡》(未有）
《违章记录簿》(未有）
《服务需求申请单》（未有）
2)资料具体内容：（见付件）
第四部分 项目财务费用管理
23755 5CCB 峋122862 594E 奎25263 62AF 抯23031 59F7 姷23839 5D1F 崟35364 8A24 訤
总的要求:
1．按节约、经济的原则做好物业管理运营成本的预算工作;
2．按“取之于商户、用之于商户”的原则进行执行
第一章 财务管理运营模式
百业国际汽配城的财务管理模式按业主、瓯江公司、物业公司三环节进行流向;
瓯江公司
物业公司
业主
监督报告
业务指导
批准预算
管理酬金

1． 各项目服务费用的收取
2． 代收代缴各项收费
3． 设立维修基金和项目培育基金
第二章 日常物业管理经费收支测算
1．日常物业管理资金流程图：
PV35279 89CF 觏26965 6955 楕＄v20267 4F2B 伫`
物业管理资金
员工管理佣金
和其他应付费
有偿服务收入
租金收入
管理费收入
弥补前期投入
或转下期使用
1各项有偿活动服务的开展；
2其他服务活动的开展
1商铺租金
2广告位
3停车场
4网络
日常物业管理

2．日常物业管理收支测算：
指标名称
rE36619 8F0B 輋`36788 8FB4 辴\28220 6E3C 渼
收费标准[元/平方]
第一年
第二年
三年以后
第一年收入
商铺出租率
100％
60%
80％
95％

商铺租金收取率
25元/平方
80％
90%
98％
12204000
物业管理费收取率
2元/平方
37234 9172 酲20714 50EA 僪22584 5838 堸35448 8A78 詸25541 63C5 揅j
98%
98％
98%
488160
广告位使用率
5元/平方
55%
75％
90%
0
有偿服务收费率

80
90％
95%
150000
停车位使用率

50%
75％
W23924 5D74 嵴-29644 73CC 珌？＊
100％
0
合计

12842160
方案：
A．收益:
以上收入预算经租金价格确定后才能作出准确数据；现按均价25元/平方月进行预算：
东莞百业国际汽配城规划交易商铺588间，经营面积是58800平方米；有180间属于一层出租,经营面积是9000平方米，总经营面积是67800平方米。分3年、5年租赁期限出租商铺使用经营权.
(1）、租金：以均价（25元/㎡），按3年合同期商铺出租概率计算第一年收益是:
出租概率60%：
① 月收益是678000×25（元）×0.6=1017000元；
② 年收益是1017000×12=12204000元；
（2)、管理费：以东莞最低价（2元/㎡），按3年合同期商铺出租管理费，免半年，第一年收益是：
出租概率60%：
①月收益是67800×0。6×2（元）=81360元;优惠半年为：40680元；
②年收益是40680×12=488160元；
B。支出：
（1）、员工工资：
h34471 86A7 蚧33578 832A 茪28304 6E90 源1
正、副总经理：8000—10000元/月；各1人，小计16000元/月；
部门经理：3000-5000元/月；共5人，小计20000/月；
主管：2000-3000元/月;共13人，小计29500/月；
员级：600—2000元/月；共44人,小计44000元/月；
总计:109500元/月；年支付工资：1314000元；
（2)、税费：按物业管理的总收入的5。5%计算；计：604863.60元
（3）、维护费:因为是新兴物业，所以按物业管理的总收入的8％计算；计：879801。60元
（4）、活动推广费：按4％计算，439900.80元;
(5）、年土地租金和管理费（略)
（6）其他；
第五部分 物业服务项目及收费标准
第一章 服务项目：
序号
服务内容
日常管理服务项目
1.安全保卫;2。消防管理;3。清洁卫生与消杀管理；4。绿化园艺

5.基建维修;6.水电维护；7.设备管理；8. 装修管理

9。 车辆及交通管理；10。商铺管理；11。广告管理；

38574 96AE 隮C37681 9331 錱24732 609C 悜c23308 5B0C 嬌29282 7262 牢
12.电信与网络管理;13。客户档案管理；14。商户投诉管理;
便民管理服务项目
无偿服务项目

1。家政服务；2。商务服务；3.礼仪服务;4.其他服务；（详见下表）

有偿服务项目（价格另见服务手册）

1.机电安装维修;2。商铺装修；3.特别清洁服务；4。特别家政服务;

5.特别商务服务；6。礼仪服务；7.运输服务；
第二章 物业管理服务收费标
费用名称
内 容
备选方案
备 注1
进场费
最低3万元每间起,每间铺位按不同系数确定
备选方案:第一批客户进场费2万元；限80家
第二批客户进场费3万元；限120家
第三批客户进场费4万元；限200家
第四批客户进场费5万元；400家后
chO26434 6742 杂21160 52A8 动40637 9EBD 麽38936 9818 領
押
金
本期无押金
备选方案