2019-2025年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺试卷A卷含答案.docx

2019-2025年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺试卷A卷含答案

单选题（共600题）
1、某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（　）万元。
A.8.75
B.11.25
C.13.25
D.15.75

【答案】 B
2、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（　）。
A.时间类参数　　
B.融资相关参数　　
C.评价标准类参数　　
D.收益相关参数

【答案】 D
3、房地产开发企业税后利润应首先用于（　　）。
A.弥补企业以前年度的亏损
B.提取法定盈余公积金
C.提取公益金
D.向投资者分红

【答案】 A
4、根据消费者（ ）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。
A.购买行为
B.购买习惯
C.购买动机
D.购买心理

【答案】 A
5、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（　）。
A.操作风险
B.法律风险
C.信用风险
D.管理风险

【答案】 D
6、某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2017年竣工的房屋建筑面积为80万㎡，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（ ）。
A.0.5年
B.1.5年
C.2年
D.3年

【答案】 B
7、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度为（　　）。
A.±10%
B.±20%
C.±25%
D.±30%

【答案】 A
8、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与（　　）进行比较、修正后得来的。
A.近期交易物业的租金或售价
B.市场上交易物业的租金或售价
C.类似物业
D.市场上近期交易的类似物业的租金或售价

【答案】 D
9、关于投资组合理论的说法，正确的是（　　）。
A.投资者应选择毫无风险的投资组合
B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合
C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

【答案】 D
10、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（　）分析。
A.最高工程费用
B.最高租售数量
C.最高购买价格
D.最高土地取得价格

【答案】 B
11、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（　　）。
A.相关房地产类型的在建数量
B.吸纳率分析
C.相关房地产类型的存量
D.改变用途数量

【答案】 B
12、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到( )的极限值。
A.利润为零
B.最高运营费用比率
C.最大费用
D.允许的最低经济效益指标

【答案】 D
13、以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是（　）。
A.开发项目所处区位和具体位置
B.项目所在城市、区和街道
C.土地面积和规划用途
D.土地开发状况和地上物状况

【答案】 B
14、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（ ）。
A.容积率
B.空置率
C.资本化率
D.建安费用

【答案】 B
15、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于( )。
A.成本导向定价法
B.购买者导向定价法
C.竞争导向定价法
D.市场导向定价法

【答案】 A
16、下列各项中，不属于项目核准重点评估内容的是（　）。
A.是否符合相关发展建设规划.技术标准和产业政策
B.是否合理开发并有效利用资源
C.符合社会公众利益，未对项目建设地产生影响
D.是否对重大公共利益产生不利影响

【答案】 C
17、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。
A.2040.82
B.3451.83
C.5089.01
D.6666.37

【答案】 B
18、编制房地产项目招标工程标底是由( )来完成。
A.开发商
B.承包商
C.设计部门
D.建委

【答案】 A
19、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（　）
A.若△IRR＞ic，则投资大的方案为优
B.若△IRR＞ic，则投资小的方案为优
C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优
D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较

【答案】 A
20、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（　　）。
A.资产负债表
B.资本金现金流量表
C.项目投资现金流量表
D.财务计划现金流量表

【答案】 D
21、房地产投资的经济效果主要表现为( )。
A.销售收入
B.开发利润
C.成本利润率
D.投资收益率

【答案】 A
22、盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（　　）。
A.甲项目强于乙项目
B.乙项目强于甲项目
C.甲项目与乙项目一样强
D.不能确定哪个项目强

【答案】 A
23、小型购物商场一般并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说( )对小型商场并不很重要。
A.停车
B.位置
C.特色
D.距离

【答案】 C
24、房地产投资项目盈亏平衡分析中的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（　　）的极限值。
A.利润为零
B.容许的最低经济效益指标
C.期望的最高经济效益指标
D.最可能实现的经济效益指标

【答案】 B
25、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作( )。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标估算法

【答案】 C
26、下列不属于项目进度管理的程序的是（　　）。
A.进行进度控制和变更管理
B.编制进度计划
C.实施进度计划
D.施工现场的调研与分析

【答案】 D
27、在（　）授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A.银行
B.经销商
C.业主
D.政府

【答案】 D
28、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是（ ）。
A.公共使用的排水沟
B.市政道路
C.权属不明的巷道
D.房屋占地面积

【答案】 D
29、根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与( )之间。
A.10%
B.15%
C.平均利润率
D.社会折现率

【答案】 C
30、商品房开发市场通常是典型的（　　）市场。
A.完全竞争
B.垄断竞争
C.寡头垄断
D.完全垄断

【答案】 B
31、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（ ）。
A.曲面屋顶
B.坡屋顶
C.平屋顶
D.多波式折板屋顶

【答案】 C
32、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于（　　）。
A.临界点分析
B.期望值分析
C.敏感性分析
D.概率分析

【答案】 A
33、下列费用中，不属于企业财务费用的是（ ）。
A.审计费
B.利息
C.外汇汇兑净损失
D.融资代理费

【答案】 A
34、从房地产开发企业的角度看，不属于房地产开发过程中投入资源的是（　）。
A.土地
B.资本
C.劳动力
D.技术革新

【答案】 D
35、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的( )。
A.人工费
B.办公费
C.法定税费
D.保险费

【答案】 A
36、下列不属于利率的影响因素的是（　　）。
A.平均利润率
B.借贷资本的供求关系
C.通货膨胀率和预期通货膨胀率
D.内部收益率

【答案】 D
37、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%，均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（　　）。
A.1.5%
B.3.57%
C.3.70%
D.3.94%

【答案】 D
38、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（　）。
A.操作风险
B.法律风险
C.信用风险
D.管理风险

【答案】 D
39、单利计息与复利计息的区别在于（　　）。
A.是否考虑资金的时间价值
B.是否考虑本金的时间价值
C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D.采用名义利率还是实际利率

【答案】 C
40、乌梅丸在加减应用时治疗心下疼热甚者应加
A.使君子、苦楝根皮
B.川楝子、白芍
C.榧子、槟榔
D.人参、当归

【答案】 B
41、下列各项中，不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（　）。
A.购买价格
B.空置率
C.运营费用
D.资本化率

【答案】 D
42、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（　　）导向定价法。
A.成本
B.购买者
C.竞争
D.市场

【答案】 B
43、（ ）是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。
A.工程造价
B.工程量
C.定额计价
D.设计概算

【答案】 B
44、（　　）是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
A.一手资料
B.二手资料
C.原始资料
D.基础资料

【答案】 B
45、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是( )。
A.在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.5%～0.9%
B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会
C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策
D.投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等

【答案】 A
46、房地产抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券不包括以下类型( )。
A.政府债券
B.抵押贷款支持债券
C.抵押贷款传递证券
D.抵押贷款担保债务

【答案】 A
47、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占（　　）的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。
A.毛租金收入
B.潜在租金收入
C.经营收入
D.净收益

【答案】 A
48、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的( )。
A.30%～40%
B.40%～50%
C.50%～60%
D.60%～70%

【答案】 C
49、地下室防潮、防水构造做法中，当常年静止水位和丰水期最高水位都高于地下室地坪时，应采用（ ）的做法。
A.防潮
B.防潮与排水相结合
C.卷材防水
D.钢筋混凝土防水

【答案】 C
50、物业管理的核心工作是（　　）。
A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作
B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态
C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标
D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境

【答案】 B
51、相对于权益融资，债务融资的特点不包括（　）。
A.长期性
B.可逆性
C.负担性
D.流通性

【答案】 A
52、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（　）。
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险

【答案】 A
53、下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中静态盈利能力指标的是（　）。
A.财务内部收益率
B.财务净现值
C.销售利润率
D.静态投资回收期

【答案】 D
54、下列风险中属于系统风险的是（　　）。
A.比较风险
B.市场供求风险
C.未来运营费用风险
D.持有期风险

【答案】 B
55、在现金流量表中，不应该出现（　）。
A.借贷利息　　
B.折旧与摊销　　
C.所得税　　
D.自有资金

【答案】 B
56、某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为28%，受阻损失为2%，运营费用为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（　　）万元。
A.86
B.26
C.126
D.70

【答案】 C
57、收集一手资料时最普遍采用的手段是（　　）。
A.问卷
B.座谈
C.电话
D.邮寄

【答案】 A
58、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（　）。
A.12.00%
B.14.00%
C.14.80%
D.17.20%

【答案】 C
59、下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（　）。
A.房屋施工面积
B.城市家庭人口规模
C.销售量
D.房地产价格

【答案】 A
60、（ ）是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。
A.永久荷载
B.必然荷载
C.可变荷载
D.偶然荷载

【答案】 D
61、房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（　　）。
A.增量供给
B.存量供给
C.潜在供给
D.总量供给

【答案】 A
62、某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（　）。
A.1年
B.2年
C.1个月
D.2个月

【答案】 B
63、在现行建筑安装工程费用组成中，夜间施工增加费属于（ ）。
A.规费
B.措施费
C.直接工程费
D.企业管理费

【答案】 B
64、某市2014年办公楼施工面积为500万平方米，竣工面积为180万平方米；2015年办公楼新开工面积为650万平方米，竣工面积为300万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2015年办公楼的施工面积为（　）万平方米。
A.620
B.670
C.970
D.1150

【答案】 C
65、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6%，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2%，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（　　）元。
A.3627.06
B.3634.31
C.4818.34
D.4842.43

【答案】 A
66、某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（　　）。
A.10.42%
B.11.57%
C.31.25%
D.34.72%

【答案】 A
67、房地产开发投资的经济效果主要表现为（　　）。
A.租金收入
B.物业增值
C.股权增加
D.销售收入

【答案】 D
68、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（　）。
A.流动比率
B.偿债备付率
C.利息备付率
D.资产负债率

【答案】 D
69、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（　　）。
A.保值性
B.增值性
C.异质性
D.弱流动性

【答案】 C
70、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（　　）。
A.市场需求上限
B.市场有效需求
C.市场现实需求
D.市场最低需求

【答案】 A
71、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为（ ）。
A.工程建设费用
B.措施费
C.规费
D.直接工程费

【答案】 B
72、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（　）。
A.单元估算法　　
B.单位指标估算法　　
C.工程量近似匡算法　　
D.概算指标法

【答案】 A
73、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（　），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
A.越大
B.越小
C.没有关系
D.无法判断

【答案】 A
74、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（　　）。
A.10.38%
B.11.07%
C.12.45%
D.13.62%

【答案】 A
75、下列说法不正确的是（　　）。
A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上
D.一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%

【答案】 A
76、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。
A.2040.82
B.3451.83
C.5089.01
D.6666.37

【答案】 B
77、采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（　）
A.若△IRR＞ic，则投资大的方案为优
B.若△IRR＞ic，则投资小的方案为优
C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优
D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较

【答案】 A
78、2017年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2017年末的住房空置率是（ ）。
A.9%
B.12%
C.12.5%
D.15%

【答案】 D
79、（ ）要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。
A.可靠性
B.重要性
C.可比性
D.谨慎性

【答案】 B
80、消费者购买行为要受( )、知觉、学习和态度等心理因素的影响。
A.年龄
B.动机
C.文化
D.社会

【答案】 B
81、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的（　　）。
A.1%
B.2%
C.3%
D.8%

【答案】 D
82、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。
A.1.4
B.1.9
C.2
D.3

【答案】 B
83、查账时要兼顾各方利益，公平公正地对待涉及多方经济利益的问题。这体现的是查账原则中的（ ）。
A.独立性原则
B.群众性原则
C.合法性原则
D.公正性原则

【答案】 D
84、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。
A.20
B.30
C.70
D.40

【答案】 D
85、一般来说，标准差系数越小，项目的相对风险（　　）。
A.越小
B.越大
C.越难控制
D.越难估算

【答案】 A
86、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（　）。
A.单元估算法　　
B.单位指标估算法　　
C.工程量近似匡算法　　
D.概算指标法

【答案】 A
87、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（　）对房地产市场转变的影响。
A.人文环境的变化
B.生产和工作方式的转变
C.自然环境的变化
D.金融业的发展

【答案】 A
88、以下财务分析指标的说法，错误的是（ ）。
A.流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强
B.速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强
C.资产负债率越高，企业偿还债务的能力越差
D.一般来讲，存货周转率越高，则流动性越差

【答案】 D
89、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。
A.社会平均收益率
B.项目基准收益率
C.通货膨胀率
D.国家经济增长率

【答案】 B
90、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（　　）。
A.利润表
B.资金来源与运用表
C.资本金现金流量表
D.项目投资现金流量表

【答案】 D
91、某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为28%，受阻损失为2%，运营费用为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（　　）万元。
A.86
B.26
C.126
D.70

【答案】 C
92、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（　）。
A.单元估算法
B.概算指标法
C.单位指标估算法
D.工程量近似匡算法

【答案】 B
93、下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（　　）。
A.整群抽样
B.分层随机抽样
C.简单随机抽样
D.定额抽样

【答案】 D
94、（ ）是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。
A.工程造价
B.工程量
C.定额计价
D.设计概算

【答案】 B
95、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（　　）万元。
A.330
B.450
C.650
D.700

【答案】 C
96、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（　）。
A.人工费用
B.固定费用
C.变动费用
D.材料费用

【答案】 C
97、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于（　　）。
A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.假设性调查

【答案】 B
98、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（　）。
A.折旧费
B.审计费
C.金融机构手续费
D.无形资产摊销费

【答案】 C
99、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（　）。
A.最低可接受收益率原则
B.不行动原则
C.备选方案差异原则
D.最高可接受收益率原则

【答案】 D
100、如果某建筑物的±0.000＝30.800m，按照规定，其室内地面标高±0.000相当于绝对标高（ ）m。
A.30.8
B.30.80
C.30.800
D.30.8000

【答案】 C
101、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。
A.7.5%
B.8.3%
C.12.5%
D.16.7%

【答案】 A
102、某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（　　）。
A.试探性调查
B.推测性调查
C.因果性调查
D.描述性调查

【答案】 D
103、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（　　）分析。
A.财务盈利能力
B.清偿能力
C.资金平衡情况
D.营运能力

【答案】 A
104、下列方法中，属于风险辨识方法的是（　）。
A.蒙特卡洛模拟法
B.调查和专家打分法
C.解析方法
D.故障树分析法

【答案】 D
105、下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是( )。
A.提高抵押贷款利率
B.降低抵押贷款利率
C.降低首期付款比例
D.通货膨胀率上升

【答案】 A
106、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（　　）。
A.管理费
B.销售费用
C.其他费用
D.前期费用

【答案】 B
107、下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（　　）。
A.住房可支付性指数
B.房地产价格指数
C.房价租金比
D.量价弹性

【答案】 C
108、由城市规划管理部门核发的（　），主要规定了用地性质、位置和界限。
A.《规划意见书（选址）》
B.《建设工程规划许可证》
C.《建设用地规划许可证》
D.《国有建设用地使用权出让成交确认书》

【答案】 C
109、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（　　）。
A.销售收入
B.转让收入
C.租金收入
D.利息收入

【答案】 C
110、员工工资、医疗保险和失业保险等属于运营费用中的（　　）。
A.人工费
B.办公费
C.法定税费
D.保险费

【答案】 A
111、通常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用的模式是（　）。
A.开发—销售
B.开发—持有出租—出售
C.购买—持有出租—出售
D.购买—更新改造—出售

【答案】 C
112、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（　　）。
A.概率分析法
B.解析法
C.蒙特卡洛模拟法
D.杠杆分析

【答案】 C
113、在集群偏好中，定位于偏好中心，来迎合所有的消费者，即______；定位于最大的细分市场，即______；同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场，即______。（　　）
A.差异性营销，集中性营销，无差异性营销
B.无差异性营销，集中性营销，差异性营销
C.集中性营销，无差异性营销，差异性营销
D.集中性营销，差异性营销，无差异性营销

【答案】 B
114、工业建筑设计的评价指标不包括（ ）。
A.土地利用系数
B.厂房展开面积
C.厂房有效面积与建筑面积比
D.单位面积造价

【答案】 A
115、下列选项中，（　　）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
A.开发工作量
B.经营利润
C.经营收入
D.投资数额

【答案】 C
116、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。
A.选择专业化
B.产品专业化
C.全面覆盖
D.市场集中化

【答案】 B
117、消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别，从而使消费者市场具有（　）的特点。
A.分散性
B.复杂性
C.伸缩性
D.季节性

【答案】 B
118、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（　）。
A.出租率
B.贷款利率
C.基准收益率
D.资本金投入比例

【答案】 C
119、当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。
A.50%
B.60%
C.80%
D.90%

【答案】 B
120、下列不属于产生测量误差原因的是（ ）。
A.仪器误差
B.观测者的影响
C.旁观者的影响
D.周围环境的影响

【答案】 C
121、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由（　　）负责实施。
A.开发商
B.土地储备机构
C.建筑商
D.土地一级开发企业

【答案】 B
122、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为（　　）元/m2。
A.2420
B.2438
C.2447
D.2503

【答案】 C
123、（　）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。
A.负外部性
B.正外部性
C.强外部性
D.弱外部性

【答案】 B
124、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（　）万元。
A.28.73
B.29.11
C.344.74
D.349.31

【答案】 B
125、房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是( )的影响。
A.预期通货膨胀
B.非预期通货膨胀
C.成本型通货膨胀
D.需求型通货膨胀

【答案】 A
126、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。假设开发法不可为房地产投资者提供的数据是（　　）。
A.测算拟开发场地的最高价格
B.测算拟开发场地的最低价格
C.测算开发项目的预期利润
D.测算开发中可能出现的最高费用

【答案】 B
127、在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（ ）。
A.消防栓系统
B.自动喷洒系统
C.分质供水系统
D.分区分压供水系统

【答案】 A
128、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（　　）。
A.不可移动性
B.适应性
C.弱流动性
D.相互影响性

【答案】 C
129、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（　　）。
A.建筑安装工程费
B.公共配套设施建设费
C.土地费用
D.基础设施建设费

【答案】 C
130、投资者进行房地产投资的主要目的一般是（　　）。
A.获取房地产当期收益
B.获取房地产未来收益
C.直接从事房地产开发经营活动
D.间接参与房地产开发经营活动

【答案】 B
131、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（　）。
A.出租率
B.贷款利率
C.基准收益率
D.资本金投入比例

【答案】 C
132、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（　　）。
A.甲>乙>丙
B.丙>乙>甲
C.乙>甲>丙
D.乙>丙>甲

【答案】 B
133、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（　　）。
A.市场需求容量调查
B.消费者行为调查
C.市场营销因素调查
D.竞争情况调查

【答案】 C
134、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（　）。
A.自有资金
B.销售收入
C.自营收入
D.经营资金出资额

【答案】 D
135、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（　　）。
A.可逆性和可延期性
B.可逆性和不可延期性
C.不可逆性和可延期性
D.不可逆性和不可延期性

【答案】 C
136、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（ ）。
A.抵押贷款还本付息
B.管理人员工资
C.公共设施维修费
D.保险费

【答案】 A
137、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（　　）构成。
A.基础设施建设费
B.城市建设配套费
C.公共配套设施建设费
D.不可预见费

【答案】 B
138、关于利息的计算，下列说法不正确的是（　　）。
A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息
B.还款当年按年末偿还，按全年计息
C.每年应计利息＝（年初借款本息累计＋本年借款额/2）×贷款利率
D.“气球法”是指借款期末一次偿付全部本金和利息

【答案】 D
139、治疗甘温除热的代表方是
A.参苓白术散
B.补中益气汤
C.六君子汤
D.香砂六君子汤

【答案】 B
140、物业甲为写字楼项目，2016年末价值为1