高级经济师经济基础备考资料影响消费者行为考试试题库.docx

1、房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的（）。
A. 专业意见
B. 公证书
C。证明文件
D。担保函
标准答案：A
解析：考察房地产估价报告的概念。房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地 产价值的专业意见。
2、运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法，符合投资项 目经济评价的（）原则。
A。有无对比
B。定性分析与定量分析相结合
C。收益与风险权衡
D。动态分析与静态分析相结合
标准答案：A
解析：考察投资项目经济评价应遵循的基本原则。“有无对比”原则是指“有项目”与“无 项目”的对比分析。在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”方案。
3、下列人员中，具备业主身份的有（）.
A. 房屋权属证书记载的房屋所有权人
B. 合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人
C. 房屋所有权人的父亲
D. 房屋的承租人
E. 房屋的借用人
标准答案：A , B
解析：考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证书 记载的房屋所有权人;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未 依法办理所有权登记的人;取得建筑物专有部分所有权的人。
4、房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销售策划前，应完成的工作有（）。
A。与委托人签订销售代理合同
B。进行销售现场准备
C. 从委托人处取得有关销售资料
D. 与委托人进行项目结算
£。申请商品房预售（销售）许可证
标准答案：A, C
解析:考察商品房销售代理工作流程。房地产经纪机构对其代理销售的新建商品房进行销 售策划前，应先与委托人协商委托代理事项，签署委托代理合同。之后从委托人处获得有关 资料。包括:反映项目特征的资料;反映开发项目合法性的资料;委托书;商品房预售许可证（当 预售商品房时）。环球网校参考答案为AC,请注意，预售许可证的申请是由建设单位完成。
5、房地产开发项目工程设计，一般分为（）阶段。
A. 方案设计、初步设计和施工图设计
B. 初步设计和技术设计
C. 初步设计、技术设计和施工图设计
D. 初步设计和施工图设计
标准答案：A
解析：考察房地产开发项目工程设计的流程。房地产开发项目工程设计一般分为方案设 计、初步设计和施工图设计三个阶段.
6、某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3,楼面地价为10元/平方米，预计 总建造成本为168万元（不含土地成本），销售税费为销售收入的11%，可销售面积为总建 筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25%，则商品房销售均价为（） 元/平方米.
A. 5337
B. 5440
C. 5550
D. 5618
标准答案：A
解析：考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6万平方米，每平方米 的建造成本为168/6=28元/平方米,则该商品房的单位成本=建造成本+地价 =28+10=38元/平方米.商品房单位价格=［商品房单位成本*（1+）成本加成率］/ （1一销 售税费率）=38大1.25/0。89=5337元/平方米.
7、建设项目中具有独立设计文件，建成后可单独形成生产能力或发挥工程效益的工程是（）。
A。分项工程
B。分部工程
C. 单位工程
D. 单项工程
标准答案：D
解析：考察单项工程的定义。单项工程是指一个工程建设项目中具有独立设计文件，建 成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的工程。
8、居民点分为城市和乡村两大类，两者之间的主要区别有（）。
A. 人年龄构成不同
B. 人职业构成不同
C. 产业结构不同
D. 职能类型不同
E. 地形地貌不同
标准答案：AB
解析:考察城市与乡村的区别。城市与乡村的区别：（1）在人职业构成上不同于乡村； （2）城市在人规模和密度上不同于乡村；（3）在空间形态和物质构成上不同于乡村；（4）在职 能类型和产业结构上不同于乡村。AB涉及到居民点的问题，答案为AB.
9、根据《物业服务企业资质管理办法》，一级资质物业服务企业的注册资本最低为（）万元。
A. 3
B。4
C。5
D. 6
标准答案：C
解析：考察物业服务企业的资质条件。一级资质企业的条件要求，注册资本为人民币5 万以上.
10、物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示，这体现了物业服务的（）原则。
A。合理
B。公平
C. 公开
D. 质价相符
标准答案：C
解析:考察物业服务费的收费原则。公开原则包括事项公开和事后公开。实现公开指收费 标准要事先向业务明示。
11、下列人员中，具备业主身份的有（）。
A. 房屋权属证书记载的房屋所有权人
B. 合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人
C. 房屋所有权人的父亲
D. 房屋的承租人
E. 房屋的借用人
标准答案：A, B
解析:考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证书记 载的房屋所有权人；基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依 法办理所有权登记的人；取得建筑物专有部分所有权的人。
12、导致房地产供给缺乏弹性的原因有（）。
A。城市化进程加快
B。土地总量有限
C。房地产开发周期长
D。房地产不可移动
E。政府垄断建设用地使用权出让市场
标准答案：BCDE
解析：考察决定房地产供给量的影响因素。由于土地总量不可增加、建设用地使用权出 让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有 很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。
13、出售型房地产开发投资的不确定因素有（）.
A。建安工程费
B。空置率
C。租金水平
D。开发周期
E。房地产开发贷款利率
标准答案：A , B , C , D
解析:考察房地产开发投资的不确定因素。房地产开发投资的不确定因素包括:土地取得 成本，建筑安装工程费等费用，租售价格，开发周期，融资成本，空置率，经营成本，投资收益 率。
14、房地产开发项目工程施工投标的主体是（）。
A. 房地产开发企业
B. 招标代理机构
C. 工程监理单位
D. 施工企业
标准答案：D
解析：考察施工投标的主体。施工承包商是工程施工的具体实施者，是工程承包合同的 执行者。承包商通过投标接受业主的委托，签订工程承包合同.由此可见，施工投标的主体是 施工企业。
15、签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的（）特征。
A。委托合同
B. 有名合同
C。要式合同
D. 双务合同
标准答案：D
解析：考察物业服务合同的特征。物业服务合同都双方具有相互给付的义务，故为双务 合同。
16、下列房地产中，不适用假设开发法估价的是（）.
A. 可改扩建的旧房
B. 已为最高最佳利用的现房
C. 房地产开发用地
D. 已停工的商品房建设工程
标准答案：B
解析:考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地 产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。
17、下列房地产开发项目前期策划报告的内容中，属于产品定位内容的有（）
A。总体规划建议
B。市场细分
C。建筑功能建议
D。配套与景观建议
E。户型设计
标准答案：A, C, D, E
解析：考察房地产开发项目产品定位的内容.房地产开发项目产品定位的内容包括：建筑 功能；产品档次;总体规划；建筑风格；配套、景观；户型设计。
18、房地产开发项目合同争议仲裁的前提条件是（）。
A. 争议已经过调解
B. 争议已经过双方协商
C. 争议双方在同一地区注册
D. 争议双方有仲裁约定
标准答案：D
解析:考察仲裁的特点。仲裁是指合同纠纷当事人在争议发生前或发生后达成协议，自愿 将争议交给第三者作出仲裁，并负有自动履行义务的一种解决合同纠纷的方式。这种争议解 决方式应是自愿的，因此应由仲裁协议。由此可见，仲裁的前提条件是争议双方有仲裁约定.
19、关于业主委员会职责的说法，错误的是（）。
A. 业主委员会负责召集业主大会会议
B. 业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同
C. 业主委员会负责制定管理规约
D. 业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
标准答案：C
解析：考察业主委员会的职责.业主委员会的职责包括：（1）执行业主大会的决定和决议;
（2）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（3）代表业主与业主大会选聘的物业服 务企业签订物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业 服务企业履行物业服务合同；（5）监督管理规约的实施；（6）督促业主交纳物业服务费；（7） 组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠 纷；（9）业主大会赋予的其他职责。
20、房地产广告预算中，比重最大的费用一般是（）。
A。广告调查费用
B. 广告制作费用
C. 广告媒体费用
D。广告策划费用
标准答案：C
解析：考察房地产广告的预算。广告媒体费用是广告费用的主要部分，也是影响广告决 定做否的关键因素，约占广告费用总额的80%。
21、下列房地产需求调查问卷的问题中，属于背景性问题的有（）.
A. 受访者的年龄
B. 受访者是否打算买房
C. 受访者买房的主要原因
D. 受访者的收入水平
E. 受访者的房型偏好
标准答案：A , D
解析：考察调研问卷的设计。房地产调研问卷的受访者项目是有关被调查者的一些背景 资料，如被调查者的性别、年龄、职业、文化程度、收入等。
22、下列房地产开发项目管理工作中，一般应先开展的是（）.
A。选择工程施工单位
B. 选择材料、设备供应商
C。选择工程勘察设计单位
D. 选择工程监理单位
标准答案：C
解析：考察房地产开发项目管理的程序。房地产开放项目管理的程序第一步是工程建设 准备，在该阶段，需要完成施工现场勘察与施工图设计，因此本题推断为答案C。
23、对互斥型房地产投资方案进行直接比选时，比较方案之间必须具备的可比性条件有（）。
A。各方案均为房地产开发投资项目
B。各方案有相同的投资收益率
C。各方案费用和效益的计算径一致
D。各方案有相同的计算期
E。各方案现金流量有相同的时间单位
标准答案：C , D , E
解析：考察比较方案之间必须具备的可比性条件。比较方案之间必须具备的可比性条件 包括：在对互斥方案进行比选时，必须的条件：被比较方案的费用及效益计算径一致；被 比较方案具有相同的计算期；被比较方案现金流量具有相同的时间单位。如果以上条件不能 满足，必须经过一定转化后方能进行比较.
24、业主委员会会议作出的决定，应由（）签字确认。
A. 全体委员
B. 半数以上的参会委员
C. 业主委员会主任
D. 参会委员
标准答案：D
解析：考察业主委员会会议的内容。业主委员会议应制作书面记录并存档，业主委员会 会议做出的决定，应有参会委员的签字确认.
25、关于业主委员会职责的说法，错误的是（）。
A。业主委员会负责召集业主大会会议
B。业主委员会负责与物业服务企业签订物业服务合同
C。业主委员会负责制定管理规约
D。业主委员会负责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同
标准答案：C
解析：考察业主委员会的职责。业主委员会的职责包括：（1）执行业主大会的决定和决 议；（2）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（3）代表业主与业主大会选聘的物业服 务企业签订物业服务合同；（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服 务企业履行物业服务合同；（5）监督管理规约的实施；（6）督促业主交纳物业服务费；（7）组 织和监督专项维修资金的筹集和使用；（8）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷; （9）业主大会赋予的其他职责。
26、房地产开发企业以实现预期投资收益率作为其开发的商品房的定价目标，在确定预期投资 收益率时，应综合考虑（）.
A. 安全风险率
B. 房价上涨率
C. 安全收益率
D. 通货膨胀率
E. 风险报酬率
标准答案：C , D , E
解析:考察房地产定价的咪表目标.预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益 率，是一个预期指标，一般应包括安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率。
27、下列房地产中，不适用假设开发法估价的是（）。
A. 可改扩建的旧房
B. 已为最高最佳利用的现房
C. 房地产开发用地
D. 已停工的商品房建设工程
标准答案：B
解析：考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房 地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。
28、下列成本费用中，可纳入物业服务成本或物业服务支出的有（）。
A. 物业服务人员工资
B. 物业管理区域绿化养护费用
C. 物业服务人员奖金
D. 物业管理区域公共秩序维护费用
E. 物业管理用房保修期满后的改造费用
标准答案：A, B, D
解析:考察物业服务成本的内容。物业服务成本或物业服务支出一般包括以下内容：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共 用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化 养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保 险费用；（7）办公费用；（8）管理费分摊；（9）物业服务企业固定资产折旧；（10）经业主同意 的其他费用。
29、下列房地产中，不适用假设开发法估价的是（）。
A。可改扩建的旧房
B。已为最高最佳利用的现房
C。房地产开发用地
D。已停工的商品房建设工程
标准答案：B
解析：考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房 地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧的房地产。
30、下列投标文件存在的问题中，导致投标文件无效的有（）。
A。投标文件未按照招标文件的要求密封
B。投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章
C。投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认
D。投标文件正文字体不一致
E。组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议
标准答案：A , B , C , E
解析：考察开标时，投标文件无效的情况.开标时，投标文件出现下列情形之一的，应作 为无效投标文件，不得进入评标:①投标文件未按照招标文件的要求予以密封;②投标文件中 的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章，或者企业法定代表人委托代理人没有 合法、有效的委托书（原件）及委托代理人印章;③投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认； ④投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金;⑤组成联合体投标的，投标文件 未附联合体各方共同投标协议。
31、签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的（）特征。
A。委托合同
B。有名合同
C。要式合同
D。双务合同
标准答案：D
解析：考察物业服务合同的特征。物业服务合同都双方具有相互给付的义务，故为双务合 同。
32、房地产开发项目的土地取得成本包括（）。
A。建安工程费
B。土地使用权出让金
C。土地房屋征收补偿费用
D。公共配套设施建设费
E。土地使用权取得税费
标准答案：B, C, E
解析：考察土地取得成本的内容.土地取得成本包括：土地使用权出让金，城市基础设施 建设费，土地房屋征收补偿费用，土地使用权取得税费。
33、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的（）。
A。物质折旧
B。功能折旧
C。外部性折旧
D。经济折旧
标准答案：A
解析:考察物质折旧的概念。物质折旧也成为有形折旧，是指建筑物在实体上的老化、磨 损、损坏所造成的建筑物价值的损失。
34、签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的（）特征。
A. 委托合同
B. 有名合同
C. 要式合同
D. 双务合同
标准答案：D
解析：考察物业服务合同的特征.物业服务合同都双方具有相互给付的义务，故为双务合 同。
35、关于国有土地上房屋征收的说法，错误的有（）。
A. 实施房屋征收应先补偿,后搬迁
B. 凡在房屋征收评估前进行新建、扩建、改建的房屋，均可增加补偿费用
C. 任何单位和个人不得采取中断供水、供电和限制道路通行等方式迫使被征收人搬迁
D. 建设单位可作为房屋征收的实施单位实施搬迁
E. 被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府 可以依法强制执行
标准答案：B, C , E
解析:考察国有土地上房屋征收与补偿的内容。实施房屋征收应先补偿、后搬迁,A正确。 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不 当增加补偿费用的行为,B描述错误；任何单位和个人不得采用暴力、威胁或者违反规定中断 供水、供热、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，C说法错误；房屋征收部门可 以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，D说法正确；被征收人在法定 期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由做出房 屋征收决定的市、县级人民政府可以依法申请人民法院强制执行，E说法错误.答案为BCE。
36、影响住宅市场细分的消费者的行为因素有（）
A。生活方式
B。使用时机
C。购买阶段
D。购买动机
E。追求利益
标准答案：B, C, E
解析:考察房地产市场细分的依据。房地产市场细分的行为因素包括：使用时机、追求利 益、购买阶段。
37、房地产估价的收益法中，房地产未来第一年的净收益与价格的百分比，称为（）。
A。折现率
B。报酬率
C。投资收益率
D。资本化率
标准答案：B
解析：考察报酬率的含义。报酬率为投资回报与所投入资本的比率。