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XX疗养院建设项目可行性研究报告
二一七年七月
一、项目概况
二、项目的建设背景和必要性
三、组建方案
四、项目建设条件及竞争优势
五、院组织状况，定员情况
六、效益分析和项目结论
一、项目概况
1、项目名称：XX疗养院
2、建设地点：XX镇龙尾庄村圣山脚下路东
3、建设单位：XX疗养院有限公司
4、法定代表人：XX
5、注册资本：50万元
6、企业类型：有限责任公司
7、经营范围：疗养、理疗、康复
8、建设性质：改建
9、建设规模：老年公寓、老年大学、体检楼、多功能康复楼、膳食厅、百草生态园、四季花园、四季果园、绿色菜园、养殖园等；入住床位260张，集医疗、休闲、教育、健身、娱乐于一体的一流养老设施及疗养专业机构。
二、项目的建设背景和必要性
XX，古为鲁国国都，孔子故里，被誉为“东方圣城”、“东方耶路撒冷”。地处XX省西南部，北距省会济南135公里。东连泗水，西抵兖州，南临邹城,北望泰山。总面积895.93平方公里。总人63.92万人（2012年）。XX省省辖县（市）之一，行政区划属XX。
XX是中国古代伟大的思想家、教育家、儒家学派创始人孔子的故乡。XX还坐落着世界儒学研究与交流中心、孔子研究院。1982年，XX被评为首批国家历史文化名城；1991年，被国家旅游局评为中国旅游胜地40佳；1994年，孔庙、孔府、孔林列入联合国《世界遗产名录》；1997年，国家旅游局又把XX确定为中国35个王牌旅游城市之一；1998年12月，被命名为第一批中国优秀旅游城市；24年，被评为中国文物工作先进市；27年，孔庙、孔府、孔林被评为国家AAAAA级旅游景区。
XX市目前正在吴村镇、石门山镇北部片区大力发展建设XX文化国际慢城项目，“慢城”是放慢生活节奏的城市形态，是指人在5万人以下的城镇、村庄或社区，反污染、反噪音，支持都市绿化，支持传统手工方法作业，没有快餐区和大型超市。“慢城”是一种新的城市模式。与快节奏的生活方式不同，在这里，有更多的空间供人们散步，有更多的绿地供人们休闲，有更便利的商业供人们娱乐和享受，有更多的广场供人们交流。此外，“慢城”还提倡拆除不美观的广告牌、霓虹灯、城市电线，并限制小汽车的行驶速度和禁止汽车鸣笛，提倡融洽的邻里交流，希望人们有更多的时间关注家人和子女的教育。
XX文化国际慢城项目以儒家文化为“魂”，以田园风光为背景，以村庄改造为基础，以“百姓儒学”为核心，以房东经济为基本形态，规划形成“一心、两核、四带、五区”的战略布局。“一心”即慢城综合服务核心，“两核”为XX片区服务核与石门山片区服务核，“四带”为104国道发展带、XX-石门山功能联系带以及XX、石门山两条水景观带，“五区”包含慢养生（生态养生区）、慢民俗（特色民俗区）、慢文化（文化体验区）、慢农业（农业休闲区）、慢运动（山林运动区）。XX文化国际慢城将践行“慢行全域化”理念，把XX北部山区55.2km建成集文化、生态、宜居三位一体的中国首座“文化国际慢城”。XX文化国际慢城将实现四大规划战略：慢生态、慢文化、慢出行与慢生活，将“慢”的理念与生态保护、文化体验、绿色交通、旅游生活全方位融合，突出慢城特色。
随着我国经济社会的快速发展，人们的生活质量越来越高，人均寿命较以前大大延长，社会趋于老龄化。特别是我国“四二一”家庭结构的增多，一对夫妇要承担4个老人的养老义务，养老问题已成为一个严峻的社会问题。考察到目前XX、河南、河北及周边地区尚无一家上规模、上档次的集老人养老、休闲、疗养、娱乐等于一体的专业机构，招商引资建设上规模、上档次的养老，疗养、休闲性质的机构符合社会需求，前景看好。
三、组建方案
1、开设内容：疾病疗养、康复疗养、健康疗养、静养、养老居住。
（1）疾病疗养一一内设医疗机构，具有医院的功能，包括配备先进医疗设备，以食疗、药物、游戏为治疗手段。
（2）康复疗养一一应用疗养因子，包括自然疗养因子和人工理化因子，配合各种生理功能检查设备、物理疗法、体育疗法设备，作为主要康复手段。
（3）健康疗养一一把疗养因子与医疗技术、心理卫生、生活服务融为一体的整体综合性疗养。
2、开设项目：设行政科、医疗科、教育科、中转调养部、膳食科、运输科、园林科、生态种植、养殖科。
行政科在院长领导下负责整院的行政事务。包括人才开发、档案管理、
财务管理、治安管理。
医疗科负责门诊和疗养患者的诊断治疗、体检。
教育科负责来院人员的素质教育工作。
心理素质一一健康标准情绪健康、意志坚强、心理协调、反应适度、关系融洽、智力正常；
身体素质一一养生、劳动、功能锻炼；即根据不同层次的老人教练，舞蹈、太极、武术、栽花、种树、种果、养鱼、喂鸟、锄草、种菜等，借助运动健身
器材强化练习。
文化素养一一文化、学习、户外活动。根据不同层次的老人开展教练书法、绘画、阅读报刊、杂志、观看影视新闻、组织歌咏、棋类、乐器大赛和踏青、旅游、观摩等户外活动。
住院部一一安排来院人员的住宿，可分三区四档：治疗、康复、公寓；套房、标准间、妇夫间、四人间。
膳食科安排来院人员的餐饮，可根据情况床前服务和大餐厅服务、小
餐厅服务。
运输科一一安排来院人员的外出接送、转院、回家、旅游、考察。
园林科一一负责院内绿化及运动场所管理，包括健身场、花坛、草坪、凉亭、曲经弯道、另有树林、菜地、实验田、蓄牧场等。
3、基建标准：根据老年人的身体特点，以低层建筑为主，风格突出古典特色。
四、项目建设条件及竞争优势
1、项目选址：
XX，水土资源丰富，四季日均光照时间12小时以上，树木和果园连成片，空气中氧气充足，负离子含量浓厚，空气新鲜，该项目建设在万亩生态林之中是德天独厚的。
XX疗养院位于三面环山，一岸翠柳，一泓碧水，映蓝天的天池湖西岸，站在疗养院向东方眺望，山峰奇石磷峋，山麓林木郁郁葱葱，谷地花卉烂漫，苹果、梨、杏、枣缀枝头；湖面波光粼粼，船舟游弋；燕雀湖面穿空，喜鹊 枝头。蓝天、碧水、绿树、花海、四季分明，气候宜人，昼夜温差适宜，山泉水悠悠，号称天然氧吧的仙境。XX又毗邻石门山、尼山旅游胜地，人文景观，风景优雅，古往今来，优雅深邃。
2、组建条件：
（1）组织者具有管理医疗机构的管理经验；
（2）有“北京大学医院”、“阜外医院”、“协和医院”、“友谊医院”等知名医院紧密合作协助；
（3）享受国家和地方的优惠政策；
（4）庞大的老残群体。
3、组建基础：
疗养未来面临老龄化严重有庞大市场需求，竞争优势，医疗条件确保，地理位置优势，特色旅游疗养，未来老年人生活真实写照，四季花园，四季果园，四季蔬菜园，让家人定期收到我的瓜果、蔬菜、果园、苗木的认养。
五、院组织状况，定员情况
1、组织状况
董事会院长院长办公室（院长助理）人事财务医护健康
保健部安全保障部企划营销部
2、定员情况
固定职工80人，其中执业医师兼职10人，执业高护20人，护理员20人，中高层领导10人，辅导员和教练5人，勤杂人员15人。
六、效益分析和项目结论
（一）经济效益分析
1、营业收入分析
（1 ） 住院费预计,入住150人次，每人每月入住床铺费30元/张/月；
150人x 30元x12个月=540 （万元）
（2）伙食费预计，入住15 0人次，每人每月餐费9元/人/月；
150人x 9元x12个月=162 （万元）
（3 ） 护理费预计，其中约80人需加特护每人每月8元/人/月；
80人x 8元x12个月=76.8 （万元）
（4）诊疗费预计，其中约120人（包含体检、服务费、理疗费、物理疗法、器械疗法、人工推拿等）每人每月9元/人/月；
120人x 9元x12个月=129.6 （万元）
（5）其他费用预计，其中约1人（包含中药费、西药费、特殊饮食、护理等）每人每月15元/人/月；
1人X 15元x12个月=180 （万元）
（6）居住静养老人预计，入住1人次，每月每人床位费30元，餐费9元，共计39元/人/月；
1人x 39元x12个月=468 （万元）
（7）营业收入总预计
住院费540 （万元）+伙食费162 （万元）+护理费76.8 （万元）+诊疗费129.6（万元）+其他费用180 （万元）+居住静养老人468 （万元）=1556.4 （万元）
2、成本分析：
（1）药品成本费：西药批零差价按20%、中药批堆差按40%所占比例1： 1计算。
每日药品所占成本西药4 x 80%=320元
中药 5 x 60%=3元
每年所占成本合计：320 3 x 12=74.4 （万元）
（2）医疗器械折旧费20 （万元）
（3）工资支出：按80人计算：平均50元，每月工资额50元/月x80人=40万元
每年预计实发工资额：40万元x12个月=480 （万元）
（4）水电费：20 （万元）
（5）其他运营费用：50（万元）
（6）年总支出合计：644.4 （万元）
3、利润分析
年总收入1556.4 （万元）-年总支出644.4 （万元）=年净利润912 （万元）
4、投资回收期（年）
本项目总投资为50万元，投资回收期是以项目税后净收益抵偿全部投资所需的时间，根据上述计算可知，项目投资回收期约为5.4年（不含建设期），表明项目能较快收回投资。因此，经考察论证，该项目是切实可行的。
（二）社会效益分析
发扬中华民族美德，形成尊老、敬老、助残的社会风气，为老年人提供良好的养老、休闲的社会环境。纠正部分老人的空巢综合征，离退休综合征，抑郁焦虑症等，解决部分家庭子女减压和老人老有所归的社会问题。我国是一个古老而文明的国家，早已形成了对老人的赡养和尊敬的社会美德，在社会进入老龄化和福利事业社会化的新形式下，更有利于民营养老机构的发展，对构建和谐、稳定、安康社会氛围，都有积极的推动作用，老人的乐园，生命的绿洲。本项目生态平衡，绿色环保，项目建设切实可行。
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