物业管理服务消防及弱电系统维保、维修及管理.docx

物业管理服务消防及弱电系统维保、维修及管理
消防系统的运行检查
序
号
项目
巡检内容
定期检查保养内容与要求
检查标准
一
消火栓泵增压泵
检查阀门、避震接头、压力表、旁通阀；检查运行情况；检查电气控制和各元件；检查接地装置、防护罩；检查管道、设备外观
每月一次检查、保养消防水泵、恒压泵、加压泵机械部分，工作压力。油嘴、润滑部分加注润滑油。每月一次绝缘性能测试，接地保护测试，运行电流测试。每月一次控制柜（箱）内清扫，检查面板标志符合要求、指示信号、按钮、开关、仪表计盘等保持良好。每月一次消防泵、恒压泵、加压机泵启动试验；检查消防泵启动、出水、流量、压力是否正常；手动、自动启、停水泵功能（模拟检查），主备泵切换
消火泵、增压泵运转平稳，流量、扬程等主要参数符合出厂要求。管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄露、阀门启闭灵活。消火泵运行平稳、无震动，润滑良好、无咬泵现象。电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好。水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。管道设备等无锈蚀、无渗漏。
二
喷淋泵喷头管道
检查管道附件、各阀门；检查运行情况；检查电气控制和各元件；检查接地装置、防护罩；检查喷头规格、安装；检查喷头；检查管道水压
功能（模拟检查）；检查运转信号、反馈信号正确无误；恒压装置上、下限设定值检查、调整。每季一次检查、保养报警阀及附件设施；清除报警阀、过滤器的杂质；进、出压力表、压力开关、信号阀等保持良好；延时器、水力警铃等，保持性能良好，动作可靠、灵敏；开启报警阀旁的放水试验阀、检查报警阀开启性能和密封性能及系统供水能力。每年一次系统功能联动试验。
喷淋泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求。管道附件齐全有效、各阀门启用灵活。喷淋泵运行平稳、润滑良好、无咬泵现象。电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好。泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。喷头规格、安装数量与竣工资料相符。无渗漏、锈蚀。管道内水压恒定，参数正确。
三
消防接合器消火
检查各层消火栓箱及附件；检查启动报警按钮;检查顶层消火栓出水压力；
检查户外立
每季一次检查、保养消防水泵接合器：外观检查接、附件完整、无渗漏、闷盖齐全；安全阀、放水阀检查、清除水锈；阀门加注润滑油、保持阀杆灵活自如；检查防腐并刷油漆。每月一次室内消火栓箱外观检查、保养。每半
消防接合器齐全、有效，无泄露。安全阀、放水阀无水锈；阀门润滑油、阀杆灵活自如。各层消火栓箱及附件油漆、玻璃、标志应完整；箱内设备齐全、水枪、水带完好无损；自救卷盘、水带

栓
式消火栓；检
年一次消火栓按钮动作检查、指
盘转动自如。消火栓无锈

管网
查消防进水
环网、阀门
示信号检查：模拟启泵功能；屋面消防栓检查，出水动静态压力测试。每季一次室外消火栓检查、保养：外观检查防锈刷漆；开启大小闷盖、放掉锈水清除杂质。每年一次管网系统和管路附件检查、保养，末端试验装置试验，明管部分防锈刷漆。
蚀、无滴漏、接垫圈完整无老化、阀杆加润滑剂，开启自如。各层消火栓出水压力符合要求。启动报警按钮完好、性能可靠。户外立式消火栓齐全有效，开启灵活。消防进水环网畅通，阀门便于操作，警示标牌完整，阀门、止回阀、排气阀启闭自如，无滴漏现象，末端试水装置、压力表等设施良好。
四
消防送风排烟设备
检查各防火阀；检查各送风；检查运行情况；检查接地保护、防护罩
每半年一次风机维护：清除风机内灰尘、污垢、杂质；加注润滑油；刷防锈油漆。每月一次启动检查：检查风机电流；检查轴承箱震动情况、皮带松紧程度；检查工作接地、安全接地、测试接地电阻。每年一次排烟阀维护、检查。每年一次正压排烟风机性能参数测试。
各防火阀门自动、手动开闭灵活有效，机械开启、关闭、手柄复位灵活；阀片到位；电磁阀，通电吸合，动作正常无异响，多页窗清洁。各送风完好，无堵塞，结灰。送、排风机（风量、动压等参数）符合出厂要求。送、排风机运转平稳，润滑良好。各风机控制器电气元件齐全有效，性能可靠。风机设备接地保护、防护罩安全、有效。
五
消防报警
检查消火栓泵运转与报警连动；检查喷淋泵运转与报警联动；检查报警装置
每月一次消防供电检查、保养：检查消防专用电源配电情况；交流备用电源的切换装置检查；箱
（柜）灰尘清扫；消防直流备电组蓄电池充放电试验；交、直流电源功能检查。每月一次接地性能检查、测试。每月一次火灾报警控制功能、性能检查、保养：通过火灾报警控制器上的手动检查装置，检查火灾报警控制器的各项功能是否正常，包括火警、各类故障监控功能、消声功
消火栓泵运转应与报警联动。喷淋泵运转应与报警联动。“1301 ”系统启动与报警联动。报警装置应可靠、正常，杜绝误报。警铃、警笛等装置、声响正常；闪光器频率、亮度符合要求。

能和打印功能等是否正常；切断交流电源，观察备用电源自动投入工作情况，各项功能是否正常；观察各电压表、电流表的指示值，是否符合消防设备的规定值；检查所有指示灯、显示器、开关、按钮是否损坏及是否有接触不良情况；火灾报警控制器清扫尘埃。每季一次火灾报警系统检查、保养：对系统中安装的火灾探测器、模块、按钮等外观检查，对有污染和不洁痕迹的进行擦洗；采用专用检测仪器分期分批对火灾探测器加烟或加温实验，检查火灾报警控制器的声光、显示等报警是否正常，报警区域、探测点号与建筑部位的对应是否准确一致；拧下任何一个火灾探测器，火灾报警控制器应有故障显示，对同时进行试验的火警探测器应有优先报警功能。每季一次警报装置检查。每年一次对所有火灾探测器进行依次实效模拟试验，有失效的火灾探测器及时更换。

六
烟温感探头
检查各烟、温感、煤气探头；检查探头显示屏、打印；检查备用电源

各烟、温感探头完好，感应正确。探头显示屏完好，记录、提示、打印正确可靠。备用电源完好，切换迅速有效。各煤气探头完好，感应报警正确、可靠。
七
消防联动功能
检查联动控制柜（盘）、面板检查按钮、开关。检查开关位置与指示灯状态
每月一次联动控制柜（盘）电压、电流测量。每季一次自检功能检查（注：自检时外控开关转换至锁定或释放位置，防止外控设备动作）。每季一次系统网络中的端子箱、接检查。每年一次联动控制柜（盘）手动、自动操作
联动控制柜（盘）、面板检查按钮、开关、指示信号、标志等是否良好。自检功能检查，应符合设备的技术要求。联动控制柜（盘）各继电器等接点良好，动作可靠。系统网络中的端子箱，

检查（对动作后无不良后果的控制功能进行实效模拟试验）。每年一次系统联动检查。对于经常误报警的设施或场所做技术分析。
接无孔洞、无潮湿、扫除尘埃，接线标志清晰和无脱落。系统误报警分析：属于设备上的原因调换设备的有关部件，属于探测器的，测试调整火灾响应阀值和灵敏度；属于环境干扰的，如现场湿度过大，粉尘等影响火灾探测器工作的，则设法排除干扰存在。
八
消防广播消防通讯

每年一次与背景音乐合用的系统，强制切换功能检查。每年一次备用功放机切换功能检查，广播声响效果检查。每月一次消防通讯检查：通讯主机电源；各分路电话通讯质量检查；消防电话配备、存放情况；火警通讯紧急切换功能及火警119报警电话联动。
具有N ±1分层广播功能。广播声响效果应符合原设计规范。对讲通话语音清楚。火警通讯紧急切换功能及火警119报警电话联动畅通良好。
九
机房环境
保持机房、配电柜环境清洁；检查机房工具及消防器材
机房、设备全面清扫，1次/月。
无积尘、积水、油渍。无乱堆杂物和易爆、易燃物品。机房工具及消防器材完备。

供配电系统运行检查
序
号
项目
巡检内容
定期检查保养
内容与要求
质量标准
一
电力变压器
检查分接开关挡位；检查瓷套管、变压器外壳接地；检查变压器温度、通风；检查三相电压表、变压器有无异声
检查接线端子。
各元件、指示灯全面检查，1次/月；接触器、继电器、指示灯和按钮等元件全面检查，1次/月；检查主接线、二次接线、接地线，1次/月；接地测试，1次/年；电试，1次/2年；冷却风机保养加油，1次/2年；机械结构加油，连接点清洁、紧固，1次/2年。
耐压达标，无尘，机械结构活络，触点接触良好，指示灯亮。分接开关挡位是否与电源相符。外壳接地装置是否可靠。变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。三相电表读数是否平衡，应在380V —4V之内，变压器声响是否正常。各接线端子紧固是否良好。
二
高压开关
检查隔离开关、负荷开关和熔断器；检查操作结构；检查电线连接、接地线。
高低压配电柜、变压器内部检查、除尘清扫，1次/2年。
隔离开关、负荷开关和熔断器位置正确、平整和牢固。操作机构动作灵活、正确，瓷件应清洁，不应有裂纹和伤痕。隔离开关、负荷开关和熔断器与电线连接应紧密。接地线连接应紧密、牢固，防腐处理应均匀，无遗漏。
三
低压开关柜
检查闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器等;检查接触器、继电器、指示灯和按钮；检查主接线、二次接线、接地线；检查操作部分。
高低压配电柜、变压器内部检查、除尘清扫，1次/2年。
开关柜内设备应齐全、完整、固定，盘面油漆应完好。二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰完全。接地线连接应紧密牢固。操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。接触器和各地继电器完好，面板指示灯和按钮完好。
四
设备房配电
检查电源柜、控制柜；检查双电源切换箱；检查控制箱手动和自动操作；检查柜内元件（接触器、继电器、指示灯和按钮等）
电源柜、控制柜检查、除尘清扫，1次/月；元器件清洁、检查，1次/月；自动、手动功能检查，1次/月；双电源切换箱功能检查，1次/月；标识检查，指示灯检查，1次/月；接头紧固、接地测试，1次/年。
开关柜内设备应齐全、完整、固定，盘面油漆应完好。二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。接地线连接应紧密牢固。操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。接触器

和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。
五
层面电气设备
检查灯具、开关、插座和照明配电箱；检查安全指示灯、消防应急灯；检查层面配电间
照明电源柜检查、除尘清扫，1次/月；元器件清洁、检查，1次/月；标识检查，指示灯检查，1次/月；接头紧固、接地测试，1次/年。
灯具、开关、插座和照明配电箱等安装牢固。开关有心，单相三极插座接地可靠。照明线路绝缘良好，接线头不外露。
六
防雷
接地
装置
检查接地线;检查接地体焊接。
接地体、接地线接头紧固，1次/年；接地测试，1次/年
检查接地电阻值是否符合要求。
接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象。接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。
七
发电机
检查油箱油位；检查水箱水位；检查机油油位；检查进油阀、回油阀；检查蓄电池电压；按试验钮信号；
手动启动发动机1次/月；选择开关放于手动档，按下启动钮，5 — 8秒后发动机达到正常转速，发电机正常发电。观察电压表电压指示应在385V处。频率表指示应在50Hz处。绝缘测量，机组、线圈、过滤器清洁，冷却水液位检查，机油检查，1次/月。
油箱油位应在50%以上。水箱水位应在95%以上。机油油位在标尺的正常范围。进油阀、回油阀应处于打开状态。蓄电池电压在DC24V以上。按试验钮信号发光管全亮。
八
机房
环境
保持机房、配电柜环境清洁；检查机房工具及消防器材。
机房、设备全面清洁。1次/月。
无积尘、积水、油渍，无乱堆杂物和易爆、易燃物品。机房工具及消防器材完备。