电大《物业管理实务(2)》2026-2027期末试题及答案.docx

电大《物业管理实务（2）》2026-2027期末试题及答案（试卷号2226）
一、 多项选择题（5小题，每小题3分，共15分）
1. 依据物业权属关系分类，可将物业分为（）o
A.国有产权物业 B.社团产权物业
C.集体产权物业 D.区分所有权建筑物业
2. 美国学者罗伯特.C.凯尔等根据不同物业的管理所需要具备的知识不同将物业分为（）。这种 划分方法也是目前国外普遍采用的划分方法。
A.居住物业 B.商用物业
C.工业物业 D.特殊用途物业
3. 依据权属的经济性质分类，可将物业分为（）。
A.国有产权物业 B.集体产权物业
C.股份制产权物业D.个人私有产权物业
4. 在市场经济体制下，房地产作为商品，其分类的依据，在生产、流通、消费各经济运行环节中， 应充分体现在（）的特点与要求。
A.商品属性 B.社会属性
C.房屋建筑自然性 D.房屋建筑使用性质
5. 从特种物业的经营管理性质看，有些是公益性的，如（）o
A.政府物业 B.文教、卫生、体育物业
C.娱乐、酒店物业 D.会展物业
二、 填空题（20个空，每空1分，共20分）
6. 工业产品的需求增加了，必然导致工业物业的需求增加；反过来，凡是引起工业产品需求下降的 因素也将引起工业物业需求的降低，这就是引致需求。
7. 物流企业的配送中心不仅承担物流作业，而且往往也兼有采购和批发的职能，实际上是一种配送 中心。
8. 居住物业管理的目标有经济效益的目标、社会效益的目标、环境效益的目标、心理效益的目标。
9. 现代写字楼的保安管理有两种方式：一种是封闭式管理，另一种方式是开放式管理。
10. 新建居住物业一般实行封闭或半封闭式的物业管理；原有的居住物业也在进行半封闭式的改造及 逐步引入物业管理；而旧城区中的居住小区在物业管理上是狭窄的，粗放的，急需进行改进。
11. 新《物业管理条例》规定“业主大会决定木条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项， 应当经专有部分占建筑物总而积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。
12. 服务性公寓是一类以营利为目的，建成单元式结构的，按照“家”的要求来配置设施和设备，按 酒店方式管理的满足社会需要的特殊居住物业。
13. 多层住宅，即不设电梯而用楼梯组织垂直交通的3至6层住宅。
14. 英业管理已经在房地产实行社会化管理，一般不干涉，而由住宅中介机构住宅管理协会负责协调。
15. 医院的服务管理中属于专业性的、技术性的工作，应由医院来完成，属于服务性的工作，可以由 物业管理公司来承担。
三、 判断并改正错误题(首先判断正误，如有错误还须改正。5小题.每小题3分，共15分)
16. 《条例》第四十条规定“物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务
企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”。 ()
答：正确。
17. 某服装店铺每月固定租金为600元，百分比提成为年收入的5%,如年销售收入为300000元收入 的租户，按税约规定营业额不超过120000元的不予提成，则该租户该年应支付的租金是9000元。
答：错误,应将“9000”改为“16200元”
18. 美国学者罗伯特.C.凯尔等根据不同物业的管理所需要具备的知识不同将物业分为居住物业、 商用物业、工业物业、特殊用途物业。()
答：正确。
19. 某杂货铺每月固定租金为400元，百分比提成为年收入的5%,则年销售收入为90000元收入的 租户，该年要交的固定基本租金为4800元。()
答：正确
20. 办公物业是物业的基本类型之一，也是目前物业管理业务覆盖而最广的业务类型。
答：错误，应将“办公物业”改为“居住物业”。
四、 问答题(4小题，每小题5分，共20分)
21. 物业管理中常见的控制方法有哪些？
(1) 监督检查法。监督检查法就是由上而下，对管理的各个岗位、各个环节进行质量监督与检查，并 针对监督检查发现的问题及时采取纠正措施。监督检查是所有物业服务公司最大量采用的一种监控方法。
(2) 汇报控制法。而汇报控制就是由下而上的信息反馈与控制。汇报木身对于汇报者就是一种控制， 你必须掌握情况，必须对汇报的真实性负责，并对存在的问题提出解决措施。
(3) 统计分析法。统计分析法就是利用数学统计的方法，分析管理质量变动情况，寻找存在问题，提 出解决问题的措施，使管理质量控制在合理的水平上。
(4) 竞争激励法。市场是一种竞争，管理也是一种竞争，只有在竞争中，才能真正实现对管理质量的 控制。
(5) 信息监控法。信息技术控制是利用现代计算机网络技术对管理质量要素进行控制的一种方法。智 能化楼宇的诞生使管理发生翻天覆地的变化，人们可以在监控室里清楚地看到各种设备的运行情况，各种 会议、报告、请示、批复都可以在网上进行。
(6) 总结提高法。如果从月度总结、年度总结的形式主义圈子跳出来，仔细思考总结的本意、目的、 以及应该达到的结果。运用总结这种形式，其实是管理质量控制中非常重要的一种手段。
22. 物业服务企业在物业承接查验时应注意的事项有哪些？
答案要点：
物业服务企业在承接查验时应注意以下儿个方而的问题：
(1) 物业服务企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。
(2) 物业服务企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进 行严格的验收，以维护业主的合法权益。
(3) 承接查验中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修， 直到完全合格。
(4) 落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业服务企业交付 保修保证金，或由物业服务企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。
(5) 开发商应向物业服务企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。
(6) 物业服务企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。
(7) 承接查验符合要求后，物业服务企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。
当物业服务企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。
23. 物业装饰装修管理要求有哪些？
答案要点：
为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查：
(1) 有无变动建筑主体和承重结构。
(2) 有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。
(3) 有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。
(4) 有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。
(5) 有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。
(6) 有无未经有关单位批准的下列行为：
① 搭建建筑物、构筑物；
② 改变住宅外立而，在非承重外墙上开门、窗；
③ 拆改供暖管道和设施；
④ 拆改燃气管道和设施；
⑤ 超过设计标准或者规范增加楼而荷载的；
⑥ 改动卫生间、厨房间防水层的。
同时，还应注意检查以下方而：
① 施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等；
② 有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱等；
③ 新砌隔墙是否采用轻质材料等；
④ 是否符合物业装修公共及室外统一要求(如空调室外机的安装和排水的统一要求、阳台栏杆的统一 要求等)；
⑤ 物业装修方案和材料的选择是否符合环保、节能的要求。
24. 物业档案在物业管理中的作用如何？
答案要点：
物业档案最重要是内容是物业管理专门档案，它包括两个部分：一部分是物业本身的档案，包括开发 建设成果的记录和物业公司接管后对物业进行维修养护和更新改造情况记录；另一部分是物业业主和住用 人的档案，包括业主、住户的姓名、家庭成员情况、工作单位、联络电话或地址、租金、管理费缴交情况 等。物业档案的作用主要体现在这两部分档案上
(1) 物业本身的档案是物业管理中维修养护、更新所必不可少的重要依据。
(2) 物业业主和住用人档案是物业管理公司开展管理服务的前提和基础。通过这部分档案，物业管理 公司可以全面了解物业业主和住用人的情况和需求，从而为物业业主和住用人提供各种有针对性的服务和 开展适当的经营活动。
(3) 物业档案具有一定的凭证作用。比如安全监控录像档案，它真实地记录着某时某刻有何人进出过 该幢大楼，当有必要查询当时该幢大楼档案室的出入情况时，安全录像档案就是最有力的凭证。
五、应用题(2小题，其中25小题为方案设计题。26小题为案例分析题，每小题15分，共30分)
25. 方案设计题
请编制一个车辆管理方案。
参考答案：
为确保小区车辆安全，为业户提供良好的车辆保管服务，特制定本标准。
(1) 小区停车场实行日夜24h值班制度，由小区安全管理员负责管理，车辆可以随时进出、停放。
(2) 本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡(月卡或一次性卡0进入停车场。
(3) 车辆进入：车辆进入停车场应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，取得管理员同意后方可 进入。
(4) 车辆停放：车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并 与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整 好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆 旁停留。管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、 乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使 用车位。
(5) 驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车牌， 管理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。
(6) 管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和 其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应 办理交接手续，核实停车场内车辆与登记记录相符，并列签字交接。
(7) 停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆 停放。
26. 案例分析题
“荣罡模式”的工业物业管理体系
“荣罡模式”的工业物业管理体系，即依托集团优势，适应中小民营科技企业需求，为广大业主、承 租人搭建一个综合性的服务平台，为业主和承租人营造一个省心、安心、舒心的发展空间。
“荣罡模式”是天津市荣罡物业管理有限公司创建的工业物业管理模式，该公司管理着拥有22万平 方米工业厂房的两个鑫茂民营科技园，园内已进驻企业近300家，从业人员4000余人，年创科工贸总收 入40亿元人民币。
企业作为生产经营单位，除了内部管理和接受国家工商、税务、物价等部门的管理外，还需要生产、 后勤服务、社会公共事务等多方面的的协调。因此，工业物业管理存在着基础服务、延伸服务和小区企业 文化建设服务三大需求。.基础服务除住宅物业服务内容外，还包括直接保障正常生产的供电、给排水、 电梯、消防、通讯、信息网络等设施、设备的维护；企业消防安全检查和室内电检；为保障企业正常生产 秩序对来访人员的严格管理；为企业产品、货物的安全出入对各类车辆的管理；生产废弃物的清运、书刊 信报和邮件的收发等等。延伸服务包括根据生产需求对厂房、办公用房的装修改造；车辆的落户年审；会 务服务、员工就餐，以及与市政、卫生、交通、治安、供水、供电、供热、街道等行政部门相关事务的协 调。工业小区是一个中小民营企业的集合，企业作为生产经营实体，有企业宣传、扩大业务、与其他企业 交流和参政议政的需求，因此园区企业文化建设也成为工业物业管理的重要内容。
以上这一切决定了工业物业管理有其特殊的使命，它不仅仅是一种服务，更重要的是通过服务去支持 服务对象的发展，间接产生社会效益。基于这一认识，公司围绕以上三大服务内容，探索出一套被称为“荣 罡模式”的工业物业管理体系，即依托集团优势，适应中小民营科技企业需求，为广大业主、承租人搭建 一个综合性的服务平台，为业主和承租人营造一个省心、安心、舒心的发展空间。
为了使企业安心生产和经营，公司主动与辖区各行政主管部门建立联系，定期汇总企业在经营和发展 中遇到的困难，积极帮助他们与工商、税务、公安、电力、消防、环保等相关部门协调解决；接受各政府 职能部门的委托，将与企业相关的文件、通告、规定、管理办法等及时传达给企业。作为物业服务的延伸， 小区内引进银行、邮局、仓储运输、商务中心、会务中心、产品展示中心、汽修、餐饮、家政等服务业， 还为驻园企业提供法律代理、代办证照、融资担保、参股合作、企划、孵化等配套服务。公司和业主委员 会在工商联组织的支持下，在小区建立了工商联基层组织，扩大了物业管理服务内容和业主委员会的工作 职能。公司和业主委员会定期组织企业家联谊会、企业发展研讨会、经贸洽谈会、安全生产培训班等活动， 加强企业间的横向交流和资源共享。还通过问卷调查了解企业需求，聘请专家、教授、相关部门领导等为 企业家举办中小企业如何发展、如何转型、如何借壳上市、如何开辟市场及法律知识、销售技巧、企业文 化等专题讲座，为企业家开阔思路，丰富知识。公司还通过商会组织为企业协调解决了大量的经营和 发展中遇到的实际困难。
通过公司的这些服务，驻园企业感受到一种大家庭的温暖，一位先期人驻的企业家说：“鑫茂民营科 技园如同一条船，园区每个企业都是船上的一名水手，大家共同努力一定能把船驶向希望的彼岸。”
问题：
(1) 什么是“荣罡模式” ？它是否有存在的价值？为什么？(8分)
(2) “荣罡模式”给工业物业服务企业什么启示？(7分)
答案要点；
(1) “荣罡模式”是天津市荣罡物业管理有限公司创建的工业物业管理模式，即依托集团优势，适应 中小民营科技企业需求，为广大业主、承租人搭建一个综合性的服务平台，为业主和承租人营造一个省心、 安心、舒心的发展空间。
“荣罡模式”有其存在的价值，主要是因为：一该模式适应了工业物业经营管理与工商业厂商的企业 经营管理按各自的运营规律分开运营的需要，更好地发挥双方的积极性，并提高了各白运营效率和经济效 益；二是目前大量的工业物业特别是工业园区物业处于传统的管理方式下低效运营的状态下，还需要新的 专业化、市场的工业物业运营方式才能改变这一落后状态。
(2) 主要启示是：一是工业园区物业管理将逐步实现专业化市场；二是工业物业经营管理与工商业厂 商的企业经营管理按各白的运营规律分开运营将是必然趋势；三是说明工业物业管理主要内容在基础服 务、延伸服务和小区企业文化建设服务三大需求领域。四是工业物业经营管理服务的需求是客观存在并且 空间巨大。
(注意：此题为开放式答题，答案意思相近，并能白圆其说也算对)