工程样板管理工作制度.docx

工程样板管理工作制度
1目的
通过建立样板管理制度，严格实施“工程样板先行制度”，确保集团所有房产开发项目在分部分项工程大面积施工前都必须进行工程样板施工和样板评审，保障工程品质；着力加强销售样板房和样板区的管理，切实做到工程为销售提供支持和配合。
2适用范围
适用于集团所有项目。
3工程样板管理
（1）工程样板的范围
工程管理部门根据项目《项目主项进度计划》和施工合同质量标准，按照施工标段、分部分项工程，对重要节点、关键部位、新材料、新工艺应用等工程，制定工程样板实施计划，实施工程样板管理。工程样板除结构工程施工样板外还应包含以下内容：
1）建筑工程样板
砌筑施工、室内外抹灰施工、楼地面施工、屋面及防水施工、成品檐沟安装、外墙保温施工、外墙面砖施工、涂料施工、铝合金门窗制作、安装，石材、玻璃幕墙施工，阳台栏杆施工，顶棚（吊顶）施工，室内公共部位精装修施工等。
2）安装工程样板
给排水管道、通排风管、强弱电桥架、空调冷媒管道、空调凝结水管道、新风管道、风位置等应核对相互之间的标高、排布的合理性，实行样板先行。一般的工程样板应包括：地下室管线综合排布，设备阳台管线排布，通道走廊管线综合排布，户内管线综合排布，厨房、卫生间管道、用水点、排水排布，管道保温，管道油漆标识样板等。对大型或复杂项目，工程管理部门须组织各安装专业单位共同会审施工图，绘制管线综合排布图，进行三维建模。
3）标准层样板
建立标准层样板管理制度是实现工程质量事先控制的重要措施。工程管理部门应要求施工单位在单体工程主体结构三层或首层标准层模板拆除完毕、具备砌体施工条件后十天内，完成首层标准层中各户型的砖砌体施工。标准层会验主要是复核楼层的轴线、标高，复核阳台、空调机位的尺寸，复核户内空间尺寸、楼层净高，确定墙体、门窗洞位置的合理性，确定厨房、卫生间管线和预留洞的合理性。标准层会验由工程管理部门牵头，组织设计、销售、成本、物业客服部门、施工单位和工程监理单位进行验收，并形成验收记录。
（2）工程样板的管理
1）质量标准的确定：
工程样板施工前，工程管理部门应根据设计要求、施工技术方案、集团标准工艺工法、相关的规范、规程等，会同监理单位、施工单位确定工程样板的部位、工艺要求和质量标准。施工样板明确后，施工单位应编写专项施工方案和施工工艺作业指导书，监理单位须编制监理实施细则和质量检查标准，经工程负责人（总监）审查后方可进行施工。施工样板时要严格控制每一道工序的工艺质量，并总结提炼出工艺的参数和质量控制要点，做好相应的影像记录，整理编制可视化交底文件。施工样板完成后，工程管理部门需组织设计单位、监理单位、施工单位和项目公司招采、销售、成本、物业客服等部门对施工样板进行评审，提出评审意见，由监理工程师整理书面记录，项目部填写《样板确认单》，必要时附图片资料，并做好资料存档。
2）工程样板的使用
a、样板确认以后，由工程管理部门对样板实施进行总结，对可视化工艺、工法和质量标准进行交底、固化，要求施工单位严格执行，监理单位监督检查。
切有多家施工单位的工程，工程管理部门应组织相关人员进行样板学习，统一做法与标准。
c、通过样板实景或影像资料的展示，为销售工作提供支撑。
4销售样板房和样板区的管理
（1）样板房、样板区的选址
项目公司应在销售策划阶段，完成样板房、样板区（如条件允许）的选址工作。样板区的选址应考虑到楼盘的展示效果、与样板房联系的紧密程度、看房参观通道的组织以及施工进度的先后和施工场地的分区管理的方便等；样板房应考虑户型的代表性、户型设计的亮点、样板房所在位置的景观效果，客户看房的方便等，有时还要考虑到销售去化的难易程度。
（2）样板房、样板区的评审
样板房、样板区位置初步选定后，设计部门、销售部门、精装修管理部门还应就户型、功能要求、风格档次、软装标准等方面提出具体的装修布置要求。项目公司总经理须组织设计单位和公司相关人员进行评审。
（3）样板房、样板区的工程管理
1）样板房和样板区的工程特点：
a、综合性强，几乎包括了开发项目的全部分项工程。
切工期要求紧，在短期内需完成基础土建、主体结构、主体外立面装修、样板房装修、室外环境等全部工程，达到样板房、样板区开放条件。
c、质量要求高，样板房、样板区工程是对外展示的样板，对质量有更高要求。
2）样板房、样板区的工程范围：
a、主体工程：包括形成售楼处、样板房、样板区、售楼通道及售楼区域主楼外立面的所有主体工程，以及为完成室外售楼景观形成条件的所有主体工程。
b、精装修工程：包括售楼处、样板房、售楼通道楼内部精装修。售楼通道楼内部包括样板房单元入大堂、大堂至样板房所在楼层楼梯通道、样板房所在楼层电梯厅。
c、外立面装修：包括样板房外立面装修，样板房区域主楼挑架以下的外立面装修，如果考虑销售时需全部拆除外架，则所在楼栋需完成外立面的装修。
d、室外管线及环境。包括样板区域所有室外管线及园林景观、
室外照明等，其中室外园林景观可能含有泳池、水景等工程。
。、有些项目可能还包括电梯安装工程。
3）样板房、样板区的管控措施
a、样板房组织施工时，应在第一时间优先施工涉及样板房准备工程的部分，尽最大限度压缩样板房准备工程总体施工周期。
b、在样板房工程抢工时期，一切施工安排以样板房工程为重心，应协调施工单位务必将人力优先投放到与样板房工程有关的关键线路及关键部位上来。这些关键线路及关键部位主要有：
样板区域之内的楼栋主体要优先施工；
主楼要尽快完成至样板房上一层，尽快完成样板房砌筑及抹灰并移交精装修单位施工；
如在地下室顶板或室外架空平台上做样板区环境，应尽快完成地下室或架空平台结构，同时结构的防水要尽快完成，作为样板房装修的前提条件。
应尽快形成挑架，尽早插入室外施工。样板房工程工期过紧，按传统施工工艺有时不能满足工期或质量要求，往往需通过采取技术加强措施，打破传统的施工工序约束，达到要求的质量标准，保证预定的售楼目标顺利实现。
c、加强设计及合约方面的计划管理，前瞻性考虑及解决问题。样板房工程工期紧，各相关部门、各专业之间必须衔接紧密，真正实现无缝对接，要做到这一点，靠的是严密的计划管理。因此，必须充分熟悉图纸及项目情况，将本项目存在的所有二次设计、材料定样、工程招标、甲供材料等工作都尽可能罗列出来，切忌漏项，并充分考虑好各项目间的前后逻辑关系及间隔时间，提前规划好各项目的完成时间并定期跟进、检讨，执行过程中发现偏差时及时采取相应纠偏措施。
d、加强施工计划管理，力求工序搭接更为紧凑。应提前编制好施工总进度计划，作为各专业、各工种的配合依据。各专业、各工种根据施工总进度计划，提前将人力、材料、机械、技术等准备工作提前做到位，只要现场具备工作条件，相关专业及工种就可以马上展开施工，将工序搭接时间减小到最低程度。