御景湾小区工程管理策划.docx

御景湾小区工程管理策划
御景湾小区工程管理策划
一、管理重点
1、验收跟进
竣工验收资料的管理：本着维护XX集团的利益，仔 细阅读图纸、资料，并按市优标准做好归档工作，办理规范、 完善的交接验收手续。
设施设备的验收：在竣工验收合格基础上，对设施设 备数量进行清点，建立完整准确的设备履历，同时选派专业 人员进行系统检查、试运行和测试。
备忘记录：工程设备的交接应制定严格的质量记录， 并将系统缺陷、质量问题、故障情况、遗留工程做出详细备 忘录，以便随时跟进XX集团和施工单位完善工作。
反馈意见：就己形成的工程或试运行的设备和系统缺 陷从物业管理角度给予合理的改善意见。
2、房屋整改
问题收集：包括：物业验收、工作巡视、业主提出、 空房管理等。
问题确认：如现场确认程度、位置、时间要求，并采 取适当预防措施。
问题分类：可划分为：施工质量、设计规划、服务品
质、承诺对现等问题。
问题通启：包括：书面呈送、共同协商、确定工期。
问题督检：如进度、质量、操作程序、安全规范等。
问题验收：包括：施工验收、物业验收、住户验收。
3、空房的管理
空房钥匙接管并统一编号、分类、保管，使用确认并 登记，确保受控。
保持空房卫生与房间状态，定期清洁、通风等。
确保空房设施完好和安全。
巡视管理，对发现问题及时解决。
4、日常运行管理
设备日常操作
运行记录
巡视检查
其它管理要求
5、维修保养
日常保养：主要是对设备进行清洁、润滑、紧固联接 件，一般情况下由设备操作人员当班单独完成。
一级保养：设备每运行5小时，根据设备的使用情 况，对部分零配件进行拆卸、调整、清洁。这项工作可在班 组范围内集体完成。
二级保养：设备运行每累计25小时，要对设备使 用的部分主要部件进行解体检查、清洗、调整、修复（如油 泵、水泵、减速箱、曲轴等）。
这项工作由工程监理承担，操作人员协助进行。
三级保养：由以上保养组成。应由部门审批上报，直 接参与进行（如主机的大修）。
强制保养：对每台设备运转到规定时限，不管设备的 技术状况好坏，任务轻重，都必须按照规定的作业范围和要 求进行检查和保养，不得拖延（如高压继保、锅炉年审、电 梯年审、压力器检查、压力表强检、配备设备保养等）。
这项工作由劳动安全专业部门进行，主管局参与，部 门协助进行。
各级保养工作中，日常保养是基础，并要编制好设备 的保养，实施前后的原始记录，存案备查，做好保养班组自 检自控，部门总检总控。
6、二次装修监管
装修范围的确认
业主（住户）应严格按照国家建设部46号令《建筑 装饰装修管理规定》及颁布的《住宅室内装饰装 修管理办法》中规定的装修范围和要求进行室内装修。
装修队伍的选择
XX物业推荐实力较强、信誉较好的施工单位。
业主自选具有装修资格的施工队伍。
施工队伍培训并承诺遵守国家规范和小区办法。
装修申请的提出
业主（住户）在规定范围进行装修，应提前申请，并 办理有关手续。
装修内容的评审
客户中心就装修范围、施工资质等进行初审。
工程部对装修结构进行评审。
保安部对装修安全进行评审。
环境部对装修卫生进行评审。
管理部经理进行核准、放行。
装修协议的签订
签订施工管理协议和消防责任书。
收取装修保证金、楼道维护费、装修垃圾费等费用。
设置安全防范措施和器具。
办理装修施工出入证件。
张贴施工通启，合理安排就近业主生活和休息。
装修过程的管理
定期巡视，检查施工用电、用水、质量、防火安全情 况，对发现问题及时处理。
接待和处理因装修而产生的投诉和违章行为，并做好 记载。
对客户和施工单位提供各类服务。

装修验收的控制
装修完毕后，由工程部进行安全和结构初验。
3个月后，进行复验，复验无误后退还保证金。
装修半年内，由装修户承担因装修问题对外部影响的 修复和赔偿。
物业经理人装修资料规范存档。
7、节能
能约占管理开支的百分之二十以上，因此在节减管理 开支中，节能便是最有效的方法。具体节能方法需根据现场 实际和安排成立专题小组研究及监管，由物业公司统一协调。
监督日常运作，制定每月工作进度表，确保指定的工 作如期完成
物业经理人