园区案例—苏州工业园优秀课件.ppt

单击此处编辑母版标题样式,*,*,2025/4/18 周五,1,园区概况,规模：,行政区域面积,288,平方公里，下辖三个镇，,户籍人口,27,万，从业人员,31.57,万,，中新合作开发区规划发展面积,80,平方公里；,发展目标：,建设成为具有国际竞争力的,高科技工业园区,和现代化、国际化、信息化的创新型、,生态型新城区,；建成全国水平最高、竞争力最强的园区之一,中新合作,：中国和新加坡两国政府间重要的经济技术合作项目；开创了中外经济技术互利合作的新形式,对其他地区工业园发展具有重要示范意义；,交通：,苏州工业园区位于苏州古城东侧，通过周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连。,机场：,上海虹桥机场（距苏州,80,公里）上海浦东国际机场（距苏州,120,公里）南京国际机场（距苏州,200,公里）苏州光福机场（距苏州,10,公里）,铁路：,京沪铁路京沪高速铁路已列入国家,十五,计划,海运港口：,上海港：距苏州,100,公里；年吞吐量,1.65,亿吨，,104,个万吨级泊位,张家港：距苏州,96,公里；综合性港口，年吞吐量,800,万吨，,18,个万吨级泊位太仓港：距苏州,70,公里；石油港口，预计万吨级泊位,30,个常熟港：距苏州,60,公里；化工港口，预计年吞吐量,150,万吨，建有,12,万标箱码头和,30,万吨通用码头各,1,座,苏州工业园是中新两国政府合作，以建设具有国际竞争力的高科技工业园和创新性、生态型新城区为发展目标，交通便捷，战略发展空间巨大,苏州工业园位置交通图,太湖,常州,80KM,至杭州,150KM,无锡,42KM,张家港,90KM,常熟,90KM,常熟港,60KM,刘家港,60KM,太仓港,70KM,太仓,50KM,昆山,50KM,上海,80KM,虹桥机场,80KM,浦东机场,120KM,至南京,200KM,苏州,苏州工业园,2025/4/18 周五,2,中新两国政府多层的组织保障，园区特殊政策支持促进了苏州园区快速发展，对其他园区的发展具有示范意义。,政策支持,拥有较大项目的自行审批权,享有国家经济技术开发区和高新技术产业开发区优惠政策,全国首家综合保税区试点,全国首个鼓励技术先进型服务企业优惠政策试点区域,中国服务外包示范基地,拥有充分授权的外事管理权,拥有预筹积累个人账户为主的公积金制度,组织保障,第一层面是中新两国政府联合协调理事会，负责协调苏州工业园区开发建设和借鉴新加坡经验工作中的重大问题。,由两国副总理担任理事会共同主席,第二层面是中新双边工作委员会，由苏州市市长和新加坡裕廊镇管理局主席共同主持，苏州市政府和园区管委会及新加坡有关部门和机构负责人组成,第三层面是联络机构，由新加坡贸工部软件项目办公室和苏州工业园区借鉴新加坡经验办公室负责日常联络工作,2025/4/18 周五,3,功能板块,园区在规划上形成了功能完善的分区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础,国际科技园区,出口加工区,信息产业园,独墅湖高教区,中央商务区,出口加工区,现代物流园,中新生态科技城,阳澄湖休闲度假区,金鸡湖,独墅湖,阳澄湖,苏州工业园区初步形成了,国际科技园、中央商务区、出口加工区、独墅湖高教区、信心产业园、出口加工区、现代物流园、中心科技生态城、阳澄湖休闲度假区,等功能完善的分区；,苏州园区规划上形成的功能完善的分区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，,为园区的快速发展奠定了基础。,2025/4/18 周五,4,苏州工业园创造了跨越腾飞的发展奇迹；近年来由于产业结构比例失衡和进出口下滑，优二进三的转型发展成为今后的发展重点,产业发展,区位,十五年的发展历程中，苏州工业园以高起点、大手笔创造了后来居上、跨越腾飞的发展奇迹。,由于外资导向型带来的,产业结构比例的失衡,和,由于金融危机造成进出口下滑，优二进三，深化中新合作的转型发展，成为园区今后发展的重点。,酝酿启动期,1992-1994,奠定基础期,1994-2001,中方财团股比由,35%,调整为,65%,，承担园区开发公司的大股东责任和园区管理的主要工作,开始湖东地区的开发建设,园区的产业体系已经初步形成。,中新联合协调理事会第九次会议，国务院副总理吴仪提出,苏州工业园区要加快建设成为四个示范区，,园区二次创业正式提出；,中新政府合作开发建设苏州工业园区,由新加坡协助招商，引入多项总投资超过,1,亿美元的大项目,奠定组织基础：,从三个层面建立领导和工作机构。中新两国政府联合协调理事会；中新双边工作委员会；联络机构,奠定物质基础：,中新双方财团合资组建了中新苏州工业园区开发有限公司,奠定招商基础：,新方向中方提供了丰富的招商经验和既有的招商网络,奠定,“,软件,”,基础：,编制,68,项体现园区特色的规章制度和管理办法,加速发展期,2001-2007,转型发,展期,2008-,园区开始二次创业，转型发展。,工业园区将今年的工作重点概括为：,制造业升级、科技跨越、服务业倍增、生态优化,。,苏州工业园以后的发展方向：,一个是优二进三，一个是深化中新合作。,2025/4/18 周五,5,配套发展,邻里中心起步期,00,年,02,年,03,年,04,年,01,年,06,年,08,年,09,年,07,年,05,年,99,年,98,年,97,年,借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，,97,年兴建，,98,年建成。,2001,年，贵都大厦邻里中心建成,苏州总体规划,2004-2020,提出市域,c bd,在园区的概念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心修建，截止到,08,年，园区,7,座邻里中心，总建面超过,12,万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；,左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区,陆续出现。,Cbd,商业办公功能的完善，,李公堤,商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等,邻里中心发展期、,CBD,建设期,CBD,扩展期,邻里中心首先担负园区配套功能的职责；,借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦,98,年建成，,CBD,的规划建设，园区的配套更加完善；,苏州总体规划,2004-2020,提出市域,c bd,在园区的概念，园区的发展上升到城市的高度；与此同时，邻里中心的发展更加成熟，大型商场开始进驻园区，特色商业街开始形成。,CBD,功能逐步完善；,李公堤,商业街圆通时代广场、东方之门修建,邻里中心湖东大厦,邻里中心贵都大厦,邻里中心新城大厦,邻里中心玲珑大厦,邻里中心沁苑大厦,邻里中心师惠大厦,金鸡湖商业广场,李公堤风情商业水街,青积案湖商业广场,左岸商业街,中央商业广场,圆通时代广场,久光百货,苏杭时代购物广场,湖滨新天地,东沙湖商业广场,苏州园区配套图,苏州园区配套发展先于产业和住宅发展，邻里中心首先担负园区配套功能的职责；园区,CBD,的规划建设使得园区配套功能更加完善,2025/4/18 周五,6,房地产市场,启动期,发展期,加速发展期,加速发展期,加速发展期,加速发展期,成熟期,00,年，园区属于城市功能的延伸区域，即金鸡湖西区域房地产市场首先发展；,02,年左右，由于金鸡湖强势的景观资源和邻里中心的商业配套，湖西区域发展迅速；,05,年，随着湖西区域的发展完善，房地产市场沿金鸡湖发展；,07,年，开始向东部区域扩散发展；,园区房地产历经十年的发展，产品力水平越来越高，产品多元化、复合化程度不断增加,发展阶段,代表项目,发展特点,02,年,03,年,04,年,01,年,05,年,06,年,07,年,08,年,09,年,沿老城区向园区发展，借助于城市配套，属于城市功能的延伸,沿湖西,cbd,发展，湖西,cbd,具备一定配套功能，资源强势,特点,沿金鸡湖向南向西发展，随着湖东,cbd,的建设向东南延伸,向园区东部发展，开发项目迅速扩散,启动期,发展期,加速发展期,成熟期,师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉商业广场等。,普通住宅商住楼，住宅档次不高，商住楼提供底端配套。,东方春晓、湖滨公寓、天翔花园等,产品以低密和湖景公寓为主，产品力较大提升,阳澄名邸、星湖国际、半岛华庭等,随着知名开发商的进驻，产品多元化，复合化,国际社区、尚玲珑、朗诗国际等,高端化、科技化、多元化、复合化,2000,年左右，属于城市功能延伸的金鸡湖西区域房地产最先发展，然后逐步往东扩展；历经十年的发展，产品水平越来越高，多元化、复合化程度不断增加,老城中心,2025/4/18 周五,7,房地产板块,湖西,Cbd,板块,独墅湖,板块,湖东,Cbd,板块,新双湖板块,板块特点：,苏州园区最早开发的房地产板块，最早属于城市功能的延伸区，后来由于金鸡湖的强势资源和湖西,cbd,的配套，产品开始高端,；,发展前景：,发展成熟，用地空间有限；,产品特色：,市场现行产品主要是湖景住宅和综合体，主要大户型豪宅和小户型公寓，精装为主,平台价格：,20000,元,/,平米,板块特点：,主要属于湖西的延伸发展板块，拥有独墅湖强势资源和教育配套；,发展前景：,发展前景看好，但用地空间有限；,产品特点：,产品比较复合，产品面积较大，小户型公寓产品数量较少。,平台价格：,14000,元,/,平米,板块特点：,主要属于湖西的延伸发展板块，拥有金鸡湖强势资源和,cbd,的配套；,发展前景：,发展前景看好，大量开发商进驻，开发强度较高,产品特点：,产品比较复合，产品线丰富：从一居到别墅，板块内均有供应,平台价格：,1000,元,/,平米,板块特点：,属于园区内最新发展板块，拥有阳澄湖、青剑湖资源，产业附近区域；,发展前景：,用地空间大，属于未来发展区域；,产品特点：,产品力较为底端，产品主要以紧凑型住宅为主；,平台价格：,6500,元,/,平米,湖西,CBD,板块,关键词：湖景资源、,cbd,配套、产品高端,新双湖板块,关键词：湖景资源、产业配套、产品底端,独墅湖板块,关键词：湖景资源、教育配套、产品复合,湖西,CBD,板块,关键词：湖景资源、,CBD,配套、产品复合,随着房地产市场的完善，园区形成四大房地产板块，各个板块依据不同的资源和区域状况，形成了不同的发展特点,根据板块特点的比较，与河口湾相似的板块为,湖西或湖东,CBD,板块,，与黄泥川相似的板块为,新双湖板块,2025/4/18 周五,8,苏州工业园人口统计,2000,年，人口开始快速增长，产业人口大量进驻；,1994,年至,1999,年，园区人口增长缓慢，甚至一度出现负增长。,产业人口的数量逐年增加，,苏州园区人口自,2000,年以来持续增长，产业工人的数量增加；,板块,客户组成,年龄组成（,35,以下）,湖西,CBD,市区及周边占,50%,、园区占,40%,、外地占,10%,占,40%,独墅湖,市区及周边占,50%,、园区占,40%,、外地占,10%,占,40%,湖东,CBD,市区及周边占,30%,、园区占,60%,外地占,10%,占,50%,新双湖,市区及周边占,20%,园区占,70-80%,外地占,5%,以下,占,60%,自西向东，园区内客户所占的比例逐渐加大，成为客源的主流。,从西向东，购房客户年龄逐步年轻化。,外地客户占到一定比例，表明,外地客户对园区的区域价值和未来发展前景看好；,购房客户自西向东呈梯度分布，基本上体现了与园区各个板块价值的对位,人口演变,2000,年左右，园区产业人口开始大量进驻，并且人口数量逐步增加；购房客户自西向东呈梯度分布，基本上体现了与园区各个板块价值的对位,西,东,2025/4/18 周五,9,发展小结,区域的初步认知期，价值小步慢升,区域成熟期，价格得到大幅提升，价值兑现,人口,产业,房地产,00,年,02,年,03,年,04,年,01,年,06,年,08,年,区域价值,配套,09,年,07,年,05,年,99,年,98,年,97,年,自,98,年到,01,年为苏州园区的基础奠定期，成立领导机构，成立开发公司，招商的准备以及制定园区的规章制度和管理办法,金鸡湖东地区开始全面的开发建设，经过多年的发展，园区的产业体系已经基本成形,园区二次创业：即加快建设四个示范区的转型发展,奠定基础期,1994-2001,加速发展期,2001-2008,转型期,08-,借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，,97,年兴建，,98,年建成。,2001,年，贵都大厦邻里中心建成,苏州总体规划,2004-2020,提出市域,c bd,在园区的概念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心修建，截止到,08,年，园区,7,座邻里中心，总建面超过,12,万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；,左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区,陆续出现。,Cbd,商业办公功能的完善，,李公堤,商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等,项目：师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉商业广场等。区域：城市配套延伸区住宅特点：普通住宅商住楼，住宅档次不高，商住楼提供底端配套。,项目：东方春晓、湖滨公寓、天翔花园等，区域：围绕金鸡湖发展。项目特点：产品以低密和湖景公寓为主，产品力较大提升,项目：星湖国际、半岛华庭等，区域：金鸡湖延伸发展。项目特点：随着知名开发商的进驻，产品多元化，复合化,项目：国际社区、尚玲珑、朗诗国际等，区域：沿,cbd,向东发展。项目特点：高端化、科技化,产业人口开始进驻；购房客户主要是当地居民、部分产业工人、城市被动外溢人口,产业人口大量进驻；购房客户市中心占到半数左右、出现上海为代表的长三角的资产客户,其余产业客户,长三角的资产客户,比重进一步加大,产业规划确定，区域价值开始抬升,区域意象逐步形成，价格开始大幅提升,苏州园区的规划利好，邻里中心配套首先进驻，带动了产业和房地产的发展；产业体系的基本形成和配套的初步完善，促进了房地产市场的繁荣,2025/4/18 周五,10,由上图可见，,高端住宅、别墅、酒店式公寓和普通公寓,各占比例为：,10%,、,8%,、,2%,、,1%,，酒店式公寓一般在综合体中出现！,湖东和湖西市场可见供应楼盘中比较具有代表性项目：万科,尚玲珑（高端住宅）万科中粮,本岸（别墅）朗诗国际（科技住宅）路劲,I,主场（公寓）,区域小结,湖西、湖东,CBD,区域市场供应楼盘列表,湖西和湖东,CBD,区域可见的市场供应中，高端住宅和别墅占到近两成，对我们研究本项目的产品比例提供了参考,2025/4/18 周五,11,案例借鉴,区 位,工业园区玲珑街,1,号,电 话,0512-6288 8888,规模及分期,占地面积,:,38.4,万平方米,总建筑面积,:,85,万,总户数,:,2000,，分三期开发，三期推售,3,栋,产品形态,高层，三期现推售三栋为,33,层超高层,户型面积,户型面积,130,190,平方米，主要为,130,平、,170,平的三室两厅两卫，,190,平的四室两厅两位,价 格,均价,25000,元,/,平方米,开盘,/,入住时间,开盘时间：,2009-7,入住时间：,2010-4-15,开发商,苏州南都建屋有限公司,物业费用,3.55,元,/,平方米,月,配套（车库）,地处,cbd,的核心区域主要配套有：玲珑,邻里中心、星湾学校、李公堤城市生态公园、时代广场、科技文化艺术中心、国际博览中心，社区配套：近,3500,平方米的社区会所，内设室内恒温游泳池、宴会厅、咖啡吧、健身房等；,装修情况,精装修,安保系统,:,红外报警系统、周界报警系统智能化设施,:,智能监控、可视对讲系统、家庭防盗装置电梯品牌,:,广州日立供水系统,:,分质供水外墙,:,涂料；石材；大堂,:,电子感应门走廊,:,大理石铺面进户门,:,单开门平板门窗材,:,中空铝合金窗磨砂玻璃,万科,尚玲珑项目是金鸡湖西区域首屈一指的高端住宅项目，成为园区的豪宅标杆,万科,尚玲珑项目,2025/4/18 周五,12,规划设计,极致化利用金鸡湖景观资源：,因地块具有绝佳的外部自然资源，为了表达对土地的尊重，同时为了体现人文主义的关怀精神；故根据湖景视线分析对单体进行特殊错落布置，从而使更多的住户拥有湖景资源。,极致化运用金鸡湖景观资源,“,形式感,”,极强的规划,形式感强的规划：,为了在小区内部营造优美的景观效果，将单体进行围合布置，形成,U,形建筑布局并将建筑间距做到极致，从而在小区里留出最多的空间来营造内部空间形态、景观效果。,万科,尚玲珑项目通过打造,“,形式感,”,极强的规划，极致化的运用金鸡湖景观资源,2025/4/18 周五,13,凸窗、阳台等建筑元素的巧妙运用，使室内空间无限延伸。,建筑与外部空间产生对话，完美体现出新古典主义理念的现代生活居住空间,。,新古典立面风格将古典的浪漫精神，人文主义的关怀与现代人对生活的品质追求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代。,古典三段式立面设计；通过柱头、线脚等多重细部的古典符号体现古典风格建筑细节；,一至三层石材结合淡色系真石漆完美体现新古典主义的典雅，内敛气质。,立面设计,万科,尚玲珑新古典主义的立面设计兼具华贵典雅与时尚现代，并通过凸窗、阳台等建筑元素的巧妙运用，使室内空间无限延伸。,2025/4/18 周五,14,皇家园林：,园林采用罕有的皇家园林风格，崇尚自然、原汁、原味，注重手工工艺而拒绝同质的精神，颇为符合时下人们追求健康环保、人性化以及个性化的价值理念，审美观念也迅速升华为一种生活态度。不管是从材料使用，空间功能划分，还是造型形式，都充分体现当地特色以及人和自然之间的辩证关系。,小区中心地带的景观设计着重于塑造丰富的地形变化，师法自然；,营造出高低错落、曲直结合的趣味空间，局部自然的岸线与临水的亭廊建筑浑然一体，硬质驳岸和软质边界产生趣味的对比，通过对高差的精妙处理，生成各种感觉各异的情景空间，移步换景，置身小区内部，大自然的气息扑面而来。,园林景观,万科,尚玲珑的景观设计着重于营造丰富的空间感受；东南亚皇家风格的园林崇尚自然，风格纯正,2025/4/18 周五,15,豪华套房主卧，超大更衣室带来更好的生活品质；,超大开间观景客厅带来尊贵体验；,超大观景阳台、观景卫生间、衣帽间的设置，大大增加了空间的情趣化；,中西厨房的分离，餐厨空间布局更合理，使用更方便；,三室两厅两卫面积：,130,平米,四室两厅两卫面积：,170,平米,四室两厅两卫面积：,190,平米,三间房间及客厅全部朝南，享受最多的阳光资源；尽享一线优越湖景；,超大观景阳台设置带来全新生活体验。,户型设计通透、全明设计。,主卧带套房，阔朗大气,景观阳台，情趣生活空间,通过阳光花园的设置增加情趣空间，实现面积的赠送,户型空间,万科,尚玲珑空间大气、尊贵，强调主人空间的舒适尺度，采用大面宽、景观阳台等方式强调观景空间，通过阳光花园的设置实现面积赠送,2025/4/18 周五,16,名家打造：,万科,尚玲珑着力于产品升级，在装修设计上聘名家打造。,高端配置：,室内配置全部采用高端品牌，将品质的力量延伸到细节。西门子、摩恩、科勒等知名世界品牌强强联手打造世界级居住品质。,全面家居解决方案：,结合万科国际家庭居住解决方案标准，打造别具一格的高端精致生活。,精装修,万科,尚玲珑的精装修在万科全面家居解决方案的基础上，由名家打造，室内配置采用高端品牌,2025/4/18 周五,17,万科国际家居解决方案第二代产品，在广获认可的精装品质的基础上，对产品细节、品质进行全面提升，为客户创造更为精致从容的居住体验。,厨房采用加长拉丝金属贴面方便清洗，减少厨房油烟对墙壁的污蚀作用；,双人盥洗台高峰时可两人同时使用，免去等待时间。,卫生间特设,“,淋浴卧浴,”,双重设施，是一种双,SPA,的舒适体验，淋浴间的地面，将整块石材切割出小面，有效防滑又保障排水,；,产品细节,万科,尚玲珑强调人性化、强调产品细节的提升，为客户营造精致、从容的居住体验,2025/4/18 周五,18,中茵皇冠假日，尼盛万丽，凯宾斯基等,9,大五星级酒店，世纪金融大厦等,7,大国际,5A,甲级写字楼，科技文化艺术中心、金鸡湖商业广场、国际博览中心等,10,余处商业会展设施、还有学校等配套实施和,3500,平米社区会所，提供比肩国际的湾居生活。,CBD,商务区,摩天轮乐园,3500,平米社区会所,时代广场,金鸡大桥,星湾学校,产品配套,万科,尚玲珑周边完善的配套设施和,3500,平米的社区会所极大的提升了社区的居住品质,2025/4/18 周五,19,形象标杆,2,栋,150,米建筑,集餐饮、健身、温泉水疗等于一体的,3500,平米综合休闲健身会所,样板间看房通道,会所、小区细节展示,形象展示,万科,尚玲珑的产品展示和营销展示，极大地提升了产品的价值，展示了项目的豪宅形象,2025/4/18 周五,20,使用范围：,万科尚玲珑七区，包括四栋,18,层住宅建筑和地下车库，,总建筑面积,56113.14m,2,。,意义：,尚玲珑七区是继全国第一个绿色建筑深圳万科城项目四期后，万科第二个绿色三星住宅项目，也是江苏省内第一个绿色三星标识的住宅项目。,摘自苏南万科网站,采用多种绿色建筑技术；,该技术方案综合考虑了全寿命周期内节地、节能、节水、节材与环保等多种要素，系统采用了多种绿色建筑技术；,在规划与建筑方案设计上坚持因地制宜原则，坚持绿色生态、低能耗原则，坚持循环利用原则，坚持技术创新原则，,采用智能化系统，优化和提升了设备系统的运营水平,绿色建筑,万科,尚玲珑打造的部分绿色节能建筑，属于先锋性、前瞻性的建筑形式，有利于促进了绿色节能建筑在全国的推广和普及,2025/4/18 周五,21,大管家服务：,万科,尚玲珑从业主的高端需求出发，推出全新,“,大管家服务,”,模式，给予业主全方位、,360,度、立体化的尊贵体验。同时将在社区内公共区域设置,“,首席管家,”,照片及联系方式，协调业主日常家居问题及疑难问题的处理。,物业服务智能化：,万科,尚玲珑除了完善硬件设施外，还配备包括红外报警系统、智能监控、可视对讲系统等在内的七重防线，确保业主高枕无忧。,物业服务,万科,尚玲珑的物业服务智能化和推行的大管家服务，为豪宅产品提供了的软性支持,2025/4/18 周五,22,资源价值,形象价值,功能价值,服务价值,城市豪宅,KP,I,包括自然资源（山江河湖海）人文资源城市资源等,资源占有,资源利用,标杆形象,产品形象,营销形象,展示形象,舒适性功能,配套功能,服务高端化人性化,物业服务智能化,居住功能,在建筑规划中对资源的极致化的利用,立面、景观、装修、大堂等所展示的产品形象,可以展示项目标杆形象的建筑，如豪华会所、超高建筑、夸张的景观小品等,项目的营销形象和产品形象高度契合,通过会所、看房通道、样板间等对项目形象的阐释,豪宅项目的空间功能划分和细节营造等有了更多可能,通过科技化智能化建筑体系，营造舒适的居住空间,满足一个圈层的生活方式，非身份的彰显,物业智能化的多重安全系统,高品质人性化的物业管家式服务,案例小结,通过万科,尚玲珑案例和其他豪宅的分析研究，总结城市豪宅,KPI,体系,