物业单位公司企业管理制度一体化程序文件物业接管入伙控制程序.docx

物业接管入伙控制程序
1.0目的
加强物业综合验收和交接管理，保障物业的房屋质量及各项功能、指标符合规定要求和标准。通过对业主入住过程的控制，使入伙工作顺利进行，从而更好地服务业主、方便业主。
2.0范围
适用于物业全委项目的物业接管验收及所有新接楼宇入伙过程的管理。
3.0职责
3.1公司领导负责组建新管理处，确定主任、副主任人选。
3.2工程部负责物业产权资料、技术资料、房屋建筑、机电设备、给排水系统、土建及附属工程等方面的综合验收。
3.3社区环境部负责项目绿化的接管验收工作。
3.4管理处负责配合工程部、社区环境部的验收工作，落实物业入伙准备与筹备工作。
3.5相关部门配合管理处做好入伙工作。
4.0程序
4.1策划
公司领导组建新管理处，确定主任、副主任人选。
工程部组织相关部门制定《接管、入伙手册》规

定物业接管、入伙的详细程序。
工程部组织相关部门/管理处人员配合物业接管、入伙工作、管理处配套设施的建设。
财务审计部负责分支机构（管理处）的营业执照及税务登记证的办理工作。
管理处负责介入物业前期管理工作，培训管理处各类人员，办理具体的物业接管、入伙工作。
物业接管、入伙需符合条件，物业楼宇竣工后经政府有关单位验收全部合格，并且附属设备已完全能正常使用，房屋编号已得认可等。
公司领导、相关部门检查管理处接管、入伙工作情况。
4.2实施
管理处介入物业前期管理工作依《物业前期介入控制程序》的要求执行。
公司组建新管理处
A、新的管理处应于确定入伙前三个月成立，人力资源部按定编人数配齐管理处各类人员。
B、管理处负责健全规章制度，由该项目负责人编写《入伙方案》，经公司片区审批后执行。
C、管理处要加强员工应知应会的培训。
D、管理处要做好日常管理运作的物料（工具、消耗品、

备用件、办公用品等）准备。
E、开展入伙前动员工作。
工程部组织相关部门，分别与发展商确定验收日期后，组成发展商、物业公司两方联合小组。验收记录单上应有双方人员签名，验收记录单一式三联，发展商、物业公司、施工单位三方各执一份。
A、验收小组分组对楼宇建筑、给排水、电气工程、机电设备配套设施及附属工程进行验收。
B、对新接楼宇，工程部应组织人员逐间房屋进行查验，并对如窗户、玻璃、台面、猫眼、地漏等所有附属物进行验收。
C、对所有的设备设施，均应将其参数、性能、规格等各项特性指标与资料一一对应，并进行验收。
D、对以上验收，验收人员均应认真、如实地填写相关记录。必须坚持合格一项接管一项。未经调试合格验收的不予签字接管。以上资料保管期限为楼宇无使用功能为止。
E、绿化方面的验收，由社区服务部负责，在获得有关资料后，做好验收记录。
验收中发现问题的处理
A、接管验收对于墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏不畅等类似细小问题逐一列明，要求建设单位承诺在一定的限期内整改。

B、对验收中发现的非结构性问题，验收组应在两天内提交发展商，发展商整改完毕后，另行复验，直至合格为止。
C、对验收中发现影响房屋结构或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不通过。由建设单位采取有效措施进行整改符合要求后，商定时间复验。索取加固补强措施资料与复验结果的记录予以保存。
D、对验收中存在使用功能上的问题，工程部应督促发展商抓紧解决，符合验收条件后再组织验收。
E、设备设施未验收期间或入伙后保修期间，管理处如发现设备设施有任何不妥之处，应及时填写《工程质量问题处理单》和《设备故障转呈单》或以函件形式并转交给发展商和相关单位并督促处理。
F、对于在保修期间施工单位未及时处理的管理处应发函督促发展商并通知工程部，由工程部发函发展商督促解决。
工程部向发展商索要以下资料：
A、产权及技术资料；
B、政府竣工验收合格资料；
C、水、电、气供应合同；
D、具体资料详见《楼宇接管入伙工作手册》。
对已入伙居住楼宇的验收，应成立业主委员会（物业发展商）、原物业公司、我公司联合验收小组，除已入住房间无须验收，其余验收程序相同于上述新楼宇接管验收

程序。
管理处在对未入伙的物业接管验收之后，对物业内外进行全面、彻底的清洁，将干干净净的物业交给物业所有者。
A、物业内外建筑垃圾的清运。
B、对玻璃、地面、墙面等处灰尘、污垢的清除。
C、对公用部位（楼梯、电梯、厕所、荼水间等）、办公房以及设施的清扫。
D、各种指示牌的清洁，大理石的清洗、打蜡磨光。
管理处入伙资料的准备
A、入伙通知书、手续书；
B、前期物业管理协议、业主公约、住户手册及装修协议等相关资料；
C、收楼须知、缴款通知书；
D、用户登记表、验房（铺）书；
E、楼宇交接书及其它文件。
入伙日筹备工作
A、物业的清洁：入伙日之前，须再次清洁，清除脏污现象，要达到窗明几净的标准。
B、物业的装饰：物业正式入伙时期，物业需要精心布置和进行适当的装饰。
C、设备的试运行：管理处在入伙之前要对设备进行连

续运作检验，各设备系统必须处于正常的工作状态，照明、空调、电梯、给排水、消防报警等系统的正常运作，发现有异常应通知发展商及时修理，确保性能完好。
D、管理处应在显著位置张贴业主入伙验楼流程图、办理装修流程图、前期物业管理协议、业主公约、住户手册、业主注意事项、各种装修审批表范本、费用清单及各种法律法规等。
对业主入伙程序，办理入伙管理处应与发展商协商好，实行一条龙服务，发放入伙资料，应清楚、有序，并做好记录。
A、管理处首先核收由发展商签名、盖章的交房手续书、核收房屋预售合同、核收承办人身份证复印件或法人授权书。
B、管理处与业主签《前期物业管理协议》、《业主公约》、《装修管理协议》。
C、签认手续后业主需交首月管理费，并预交一个月管理费。
D、管理处派人陪同业主验房，由业主确认物业质量问题和水、电、气表底数并核收归档。
E、管理处填写相关验收记录并将相关缺陷情况说明，由业主签字确认。
F、以上手续办完后，将钥匙交给业主，发放业主/用户登记表，在规定时间内收回。

业主未签认上述文件、未交费的不应交钥匙，管
理处回收业主登记表后，整理资料归档。
业主办理完入伙手续后即可进行装修，业主装修依据《装修管理控制程序》。
业主在办理入伙过程中对房间进行验收
A、业主在房间验收中提出的有关房屋质量方面的问题,应在两天内提交给发展商，由承建商负责整改，验收记录管理处应留底，且业主的接管验收记录中所有的问题均应有处理结果。
B、管理处应对相关整改情况进行跟踪处理，直到问题解决、业主满意为止。
4.3检查
公司主管领导、相关部门对管理处接管、入伙程序进行抽检；
质管部在楼检时对接管、入伙程序的记录文件进行检查；
管理处主任对具体的接管、入伙工作进行检查。
4.4 改进
管理处对于检查问题按类别及时整改
A、对相关人员进行接管、入伙工作的培训；
B、规范接管、入伙手续的办理程序
C、改正、填写不规范的记录。

管理处对于业主的投诉，依据《与顾客沟通控制
程序》处理，使业主满意。
公司财务审计部及时跟进法律法规的变化、入伙物业的特点，修改《物业接管/入伙控制程序》，更好的为业主服务。
5.0相关文件与记录
WI/G03《接管入伙手册》
WI/G02《建筑装饰管理手册》
ZHP—4.6-09《装修管理控制程序》
《业主公约》《前期物业管理协议》《住/用户手册》《装修管理协议》