济南市前期物业管理委托合同新.doc

济南市前期物业管理委托合同新
第一章　总则
第一条
本合同当事人
委托方〔以下简称甲方〕
企业名称：
法定代表人：
注册地址：
联系 ：
受委托方〔以下简称乙方〕
企业名称：
法定代表人：
注册地址：
联系 ：
依据有关法律、法规及《前期物业管理服务协议》的有关约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将___________〔物业名称〕委托乙方执行前期物业管理，订立本合同。
第二条　物业基本状况
物业类型：
座落位置：________市________区________路〔街道〕________号。
管理界限：东至________；南至：________ ；
西至________；北至：________ 。
占地面积：________平方米。
建筑面积：________平方米。
委托管理的物业构成细目见附表。
第三条本合同生效时，本物业的开发建设现状是：规划制定进入________阶段，工程施工进度及完工状况________，是否已通过综合验收________，入住状况________。
第二章委托管理事项
第四条依据本合同生效时本物业的开发建设现状，乙方参加以下事项管理：
〔一〕参加项目制定，负责________。
〔二〕参加工程质量监督，负责________。
〔三〕参加完工验收，负责________。
第五条依据规定核实物业管理办公用房和经营用房的位置和面积。
第六条制定《物业使用守则》，与业主、使用人办理物业交接验收和入住手续，收取有关费用及住宅共用部位、共用设施设备修理基金。
第七条负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的修理、养护和管理。
房屋共用部位包括：房屋承重结构部位〔基穿承重墙体、梁、柱、楼板、屋面〕、专用房间、楼梯间、走廊通道及外墙面、________、________。
共用设备包括：上下水管道、落水管、电梯、避雷装置、公共照明、安全监控、消防设施、邮政信箱、天线、二次加压水泵及水箱、________、________。
共用设施包括：非市政道路及路灯、化粪池、自行车棚、垃圾房、庭院灯、停车场。
第八条其它委托管理事项
〔一〕按《住宅质量确保书》中甲、乙双方的约定提供修理服务。
〔二〕附属配套建筑和设施及构筑物的修理、养护与管理。包括：物业管理办公经营用房、商业网点、文化体育娱乐场所等。
〔三〕公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。
〔四〕公共环境卫生，包括：公共场所、场地、房屋共用部位、非市政道路、________ 的清扫保洁及垃圾的收集。
〔五〕执行封闭物业管理住宅区内的停车位，由乙方负责管理。对未参加车辆保险的有效制止停放。
〔六〕维护社区公共秩序，包括：安全监控、值班、巡视、________。发生刑事案件依照法律规定报公安部门处理。
〔七〕与房屋及附属建筑物改建装修相关的垃圾清运、________、 ________、________ 等的管理。
〔八〕物业档案管理。包括物业工程图纸、完工验收资料、产权资料、业主和物业使用人档案、修理档案、________。
〔九〕负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、电梯运行费，经委托可代收电费、水费、煤气费、房租、采暖费、________、________。
〔十〕房屋自用部位、自用设备的修理、养护，假设产权人委托乙方修理时，乙方可以接受委托并合理收费。
第三章委托管理期限
第九条　委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。
第四章　双方权利和义务
第十条　甲方权利和义务
〔一〕甲方权利
1、审定乙方前期物业管理方案和规章制度；
2、审核乙方有关前期物业管理的财务预算，批准决算；
3、检查、监督乙方前期物业管理的实施状况，提出整改看法；
4、监督乙方物业管理办公用房、经营用房使用状况。
〔二〕甲方义务
1、为乙方实施前期物业管理提供条件，协助乙方实施前期物业管理方案，协调好施工单位、监理单位与乙方的关系。
2、征求乙方对本物业规划制定、工程施工、完工验收等方面的看法，并组织有关单位落实整改。
3、执行《住宅质量确保书》和《住宅使用说明书》制度，负责落实保修责任。
4、承当相关的前期物业管理费用。
5、按规定向乙方提供全部工程技术档案资料。
6、按《济南市住宅共用部位、共用设施设备修理基金管理暂行办法》及其配套文件规定代收修理基金。
7、按有关规定提供建筑面积________平方米的物业办公用房〔产权归全体业主所有〕，应于通过完工综合验收之日起________日内，交由乙方使用。
8、按物业管理区域总建筑面积________的比例，向乙方提供________平方米经营用房〔产权归全体业主所有 〕，应于通过完工综合验收之日起________日内交由乙方使用。
9、负责处理有关工程建设遗留问题。
第十一条　乙方的权利和义务
〔一〕乙方权利
1、依据甲方委托和有关法律法规制定前期物业管理实施办法、方案和规章制度并实施管理。
2、依据本合同委托管理事项，向甲方及有关单位提出整改看法和建议。
3、提出修理资金年度使用计划并对委托物业实施修理养护和管理。
4、规劝、制止业主或使用人违反《物业使用守则》和《前期物业管理服务协议》的行为。
5、有权使用物业管理办公用房和经营用房。
6、依据《前期物业管理服务协议》的约定，向业主或使用人收取物业管理费用及其他费用。
7、选聘专业公司承当专项工程业务，但不得将整体物业管理责任转让给第三人。
8、当业主、使用人装修物业时，与其签订《房屋装饰装修管理协议》，并按有关规定进行管理。
9、《前期物业管理服务协议》中约定的甲方转让给乙方的权利。
〔二〕乙方义务
1、履行本合同并依法经营管理，自觉维护甲方及产权人或使用人的权益。
2、主动接受甲方的监督。
3、接受物业管理行政主管部门的监督指导。
4、对保修期满后房屋共用部位、共用设施设备按有关规定实施修理、养护和管理。
5、按照有关规定使用修理基金利息。
6、每半年向业主、使用人公布一次物业管理服务费收支状况。每年1月份向业主公布全年修理基金利息收支状况。
7、本合同终止之日起7日内，向业主委员会移交甲方所提供的全部物业管理档案资料、有关财务账册和物业办公用房、经营用房及本物业的公共财产等。
8、《前期物业管理服务协议》中约定的甲方转让给乙方的义务。
9、________________________ 。
第五章　前期物业管理服务标准
第十二条完工综合验收前的管理服务标准由甲、乙双方按约定标准执行；完工综合验收后的物业管理服务标准，依据国家有关标准及《济南市物业管理办法》、《济南市住宅小区物业管理等级服务评定〔试行〕标准》制定，具体内容如下：
〔一〕房屋及修理管理
1、房屋外观完好、整洁，无脏损和妨碍市容观瞻现象。
2、房屋行政街号、幢号、单元号有显然标志，设有引导方向平面图。
3、封闭阳台、空调外安装、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏等悬挂物。
4、一楼护栏无探出墙面现象，二楼以上无护栏。
5、房屋完好率98%以上。
6、房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书，履行安全技术交底手续，工程质量验收手续齐全，决算书经过有关部门审计，有完整的完工报告并建立有关保修制度，工程资料存档备查。
7、房屋小修、急修及时率________%以上，合格率达________%，险情排除及时率达________%，有修理记录和回访记录。
8、房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。
〔二〕共用设备管理
1、设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清楚，管理完善，随时查阅。
2、专业技术人员、修理操作人员严格执行操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。
3、设备优良，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。
4、小区内生活用水〔高压水泵、水池、水箱〕有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证。水质检验合格。
5、电梯按规按时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、照明优良。
6、电梯有专业队伍修理保养，安全运行和修理养护规章制度健全，运行养护有记录。
7、负责锅炉供暖的，严格遵守锅炉供暖各项规章制度，运行正常，并有运行记录。供暖期间，居室内温度应为18℃，不低于16℃。
〔三〕共用设施管理
1、小区内公共配套服务设施完好，并按原制定用途使用。
2、公共照明设施设备齐全，运行正常。
3、道路畅通，路面平坦无损坏。
4、污水排放畅通，沟道无积水。
5、危险部位标志显然，有防范措施。
〔四〕绿化及养护管理
1、公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当。
2、绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。
〔五〕环境卫生管理
1、小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施。
2、小区内执行垃圾袋装化，日产日清。
3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明优良。
4、道路、庭院、绿地、公用场地无杂物，坚持清洁。
5、雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪；雨后及时清理污水。
6、小区内马路无摊点、市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序。
7、小区内无违章临时建筑。
8、小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。
9、共用场地定期清洁地面无油渍等污染现象。
〔六〕社区秩序维护
1、小区内执行24小时值班巡逻制度。
2、值班人员有显然标志，熟悉辖区状况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项管理措施落实。
〔七〕停车场及车辆停放管理
1、甲方委托乙方经营管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。
2、________________________________。
3、________________________________。
〔八〕消防
1、消防系统标志显然，设备完好，可随时启用。
2、配备专职或兼职消防管理人员。
3、消防通道畅通无阻。
4、________________________________。
5、________________________________。
〔九〕按《房屋装饰装修管理协议》实施装修管理。
〔十〕________________________________ 。
第六章　前期物业管理服务费及相关费用
第十三条　物业管理服务费
〔一〕业主未办理入住手续前，由甲方按________标准向乙方支付物业管理服务费。
〔二〕本合同有效期内未交付使用物业的物业管理服务费，由甲方按以下标准向乙方支付。住宅房屋建筑面积每月每平方米________元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米________元。付费时间________。
〔三〕本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方依据《前期物业管理服务协议》的约定，按以下标准向业主或使用人收全住宅房屋建筑面积每月每平方米________元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米________元，收费时间________ 。
〔四〕合同有效期内，假设物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用人收________
〔五〕甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照顾交金额的________%按日交纳滞纳金。
〔六〕业主转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。
第十四条保修期内物业的修理养护执行建筑工程保修的有关规定，由甲方承当保修责任。也可委托乙方实施保修，保修费用由甲方支付，具体支付方式为：。
第十五条　保修期满后发生的房屋公共部位、共用设备设施的修理养护更新，按《济南市住宅共用部位、共用设施设备修理基金管理暂行办法》及其配套文件执行。
第十六条乙方依据有关委托，按政府定价向业主、使用人代收水费、电费、煤气费、房租、等。
第十七条　业主或使用人委托乙方对房屋自用部位、自用设备实施修理养护及其他服务时，乙方可按约定标准向业主或使用人收取服务费。
第十八条电梯运行费按以下约定执行：________________________________。
第十九条在执行封闭物业管理住宅区内的停车车位，由乙方对停放车辆的业主、使用人执行委托服务，按物价部门规定收取车位费。车位费收入扣除经营管理成本后的结余部分，主要用于1、物业共用部位、共用设施设备修理；2、绿地养护；3、弥补减免的物业管理服务费；4、便民服务费用，5、业主委员会办公经费。
第七章　违约责任
第二十条　甲方违反本合同第十一条第〔二〕项有关约定，使乙方不便或无法实施前期物业管理的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应予赔偿。
第二十一条乙方违反本合同第十二条第〔二〕项有关约定，未尽使命、未履行义务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期不整改的，甲方有权终止合同，造成经济损失的，乙方应予赔偿。
第二十二条乙方违反本合同第二章和第五章的约定，未按物业管理标准管理物业，给甲方经济上和声誉上造成损失和不利影响的，甲方有权解除合同，给甲方造成的经济损失，由乙方赔偿。
第二十三条　物业交付使用后，发生重大质量事故时，甲乙双方应提请政府主管部门并组织其他相关单位，共同分析查明原因。属制定、施工、材料原因由甲方负责处理，属使用不当、管理不善原因由乙方负责处理。
第二十四条因业主、使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备修理费用，由相关的业主、使用人承当。
第二十五条影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限解决。影响相邻房屋安全问题，由甲方处理。因施工原因造成的质量问题，由甲方组织施工单位负责解决。关于不影响物业结构安全和设备使用安全的质量问题，由甲方在约定期限________日内负责修缮，也可采用费用补偿办法，由乙方负责处理。
第二十六条　甲乙双方任何一方无法律依据和正当理由提前终止合同的，违约方应赔偿对方________元的违约金；造成对方经济损失的，应给予赔偿。
第八章　附则
第二十七条双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
第二十八条　本合同附件均为合同有效组成部分。本合同及附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第二十九条本合同正本连同附件________页，一式3份。甲乙双方及物业管理行政主管部门〔备案〕各执1份，具有同等法律效力。