2025年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺模拟试卷A卷含答案.docx

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2025年房地产估价师之开发经营与管理考前冲刺模拟试卷A卷含答案单选题（共600题） 1、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（　　）。 A.替代性 B.发展性 C.地区性 D.复杂性【答案】 B 2、一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为（　）。 A.15%～25% B.25%～35% C.35%～45% D.45%～50% 【答案】 C 3、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（　　）。 A.临界点分析 B.期望值分析 C.敏感性分析 D.概率分析【答案】 A 4、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（　　）。 A.满足购买者使用要求 B.购买者支付能力 C.物业预期收益 D.物业用途【答案】 C 5、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（　　）。 A.建筑师 B.结构工程师 C.设备工程师 D.造价工程师【答案】 A 6、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（　　）。 A.吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数【答案】 A 7、下列各项中，属于竞争导向定价的是（　）。 A.目标定价法 B.认知价值定价法 C.挑战定价法 D.成本加成定价法【答案】 C 8、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（　　）导向定价法。 A.成本 B.购买者 C.竞争 D.市场【答案】 B 9、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（　　）。 A.0.18 B.0.12 C.3.39 D.5.00 【答案】 C 10、房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（　　）。 A.存在效益外溢和转移 B.易获得金融机构的支持 C.具有保值增值性 D.可提高投资者的资信等级【答案】 C 11、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用是（　　）。 A.营业成本 B.开发产品成本 C.期间费用 D.开发项目总投资【答案】 C 12、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在（　　）年内延续弥补。 A.2 B.3 C.4 D.5 【答案】 D 13、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（　　）。 A.成本利润率 B.资本金利润率 C.销售利润率 D.财务内部收益率【答案】 D 14、房地产投资的弊端不包括( )。 A.变现性差 B.投资数额巨大 C.投资回收期较长 D.政府难以支持【答案】 D 15、（）是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。 A.工程造价 B.工程量 C.定额计价 D.设计概算【答案】 B 16、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的( )。 A.损益表 B.资金来源与运用表 C.资本金现金流量表 D.全部投入现金流量表【答案】 D 17、某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（　　）。 A.6.8% B.10.0% C.13.0% D.13.3% 【答案】 D 18、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资( )的特性。 A.区位选择异常重要 B.变现性差 C.需要适时的更新改造投资 D.存在效益外溢和转移【答案】 D 19、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在（　　）。 A.3个以上 B.5～10个 C.5个以上 D.3～10个【答案】 A 20、固经丸中香附的功用 A.调气活血 B.疏肝理气 C.行气养血 D.疏肝养血【答案】 A 21、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（　）。 A.自有资金 B.销售收入 C.自营收入 D.经营资金出资额【答案】 D 22、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（　　）。 A.净经营收入＝有效毛收入－运营费用 B.净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息 C.净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息－准备金 D.净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息－准备金－所得税【答案】 A 23、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。 A.区位选择异常重要 B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C.需要适时的更新改造投资 D.存在效益外溢和转移【答案】 D 24、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为( )。 A.成本加成定价法 B.价值定价法 C.目标定价法 D.认知价值定价法【答案】 B 25、下列对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（　　）。 A.服务市场 B.合格有效市场 C.有效市场 D.潜在市场【答案】 D 26、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是( )。 A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究 B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0% C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析 D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等【答案】 B 27、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（　　）。 A.替代性 B.发展性 C.地区性 D.复杂性【答案】 B 28、某市2014年办公楼施工面积为500万平方米，竣工面积为180万平方米；2015年办公楼新开工面积为650万平方米，竣工面积为300万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2015年办公楼的施工面积为（　）万平方米。 A.620 B.670 C.970 D.1150 【答案】 C 29、“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面不属于“三个预测值”的是（　　）。 A.最乐观预测值 B.最悲观预测值 C.最可能预测值 D.最不可能预测值【答案】 D 30、下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是（　）。 A.最乐观预测值 B.最悲观预测值 C.最可能预测值 D.最不可能预测值【答案】 D 31、物业甲为写字楼项目，2016年末价值为1000万元，预计2017年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2016年末价值为1000万元，2017年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（　）。 A.甲物业投资风险较大 B.乙物业投资风险较大 C.甲、乙两个物业投资风险一样大 D.无法判断【答案】 B 32、资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占( )的比例。 A.全部贷款 B.全部资产 C.银行贷款 D.部分资产【答案】 B 33、某投资者于2014年1月以500万元购买一写字楼用于出租经营，其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款，其余由投资者以现金支付，2015年该写字楼的年毛租金收入为100万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，写字楼年增值率为3%，则2015年该写字楼的投资回报率为（　）。 A.12.39% B.15.38% C.16.25% D.21.13% 【答案】 C 34、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1＞F2＞F3＞F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1－2＝19%、ΔIRR2－3＝12%、ΔIRR3－4＝14%、ΔIRR1－4＝16%，当最低可接受收益率MARR＝15%时，四个方案中最优的方案是（　　）。 A.F1 B.F2 C.F3 D.F4 【答案】 A 35、住房市场中消费者的购买对象是住宅，其购买的目的是（　　）。 A.满足自住需求 B.投资保值增值 C.满足自住需求或投资保值增值 D.满足自住需求或投资保值增值，或是两者都有【答案】 D 36、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。 A.2040.82 B.3451.83 C.5089.01 D.6666.37 【答案】 B 37、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去( )。 A.管理费 B.财务费 C.经营费 D.所得税【答案】 D 38、下列不属于竞争导向定价法的是（　　）。 A.领导定价法 B.挑战定价法 C.随行就市定价法 D.价值定价法【答案】 D 39、进行会计查账的首要工作是（）。 A.查阅会计账簿 B.查阅会计凭证 C.检查会计错弊 D.查阅会计核算形式【答案】 B 40、下列关于资产负债表不正确的是( )。 A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况 B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况 C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表 D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标【答案】 B 41、在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是（　）。 A.计算各年净现金流量的标准差 B.计算净现值大于或等于零时的累计概率 C.计算各年净现值的标准差 D.计算各可能发生情况下的净现值【答案】 D 42、某城市2010 年商品住房施工面积为1000 万m2，其中从2009 年跨入2010 年继续施工的面积为300 万m2，恢复施工的面积为200 万m2。该城市2010 年商品住房新开工面积是（　　）万m2。 A.500 B.700 C.800 D.1000 【答案】 A 43、下列关于财务分析指标说法中，不正确的是（）。 A.一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快 B.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越强 C.销售毛利率越大，企业通过销售获取利润的能力越强 D.成本费用净利率越低，说明企业的获利能力越强【答案】 D 44、开发投资的投资者主要是( )。 A.赚取利润 B.保值增值 C.获得收益 D.消费【答案】 A 45、消费者的购买行为不包括（　　）。 A.习惯性购买行为 B.单一购买行为 C.复杂购买行为 D.化解不协调购买行为【答案】 B 46、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（　　）的工作内容。 A.物业管理 B.设施管理 C.房地产资产管理 D.房地产组合投资管理【答案】 C 47、关于融资成本，下列说法不正确的是( )。 A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用 B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一 C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费 D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】 D 48、方案与项目投资现金流量表的说法，错误的是（　　）。 A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制 B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用 C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础 D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费【答案】 D 49、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（　）。 A.吸纳率分析 B.市场占有率分析 C.估计项目市场占有率 D.估算项目吸纳量【答案】 A 50、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由（　　）负责实施。 A.开发商 B.土地储备机构 C.建筑商 D.土地一级开发企业【答案】 B 51、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和( )。 A.目标 B.途径 C.市场化 D.商品化【答案】 B 52、下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。 A.审计费 B.利息 C.外汇汇兑净损失 D.融资代理费【答案】 A 53、房地产市场的（　）特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。 A.移动 B.异质 C.垄断竞争 D.买卖【答案】 C 54、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（　　）。 A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入【答案】 C 55、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（　　）。 A.变现风险 B.时间风险 C.自然损失风险 D.通货膨胀风险【答案】 B 56、偿债备付率＝可用于还本付息资金与( )之比。 A.当期应还本付息资金 B.当期已付利息费用 C.当期本金 D.当期应付利息费用【答案】 A 57、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。 A.抵押贷款还本付息 B.管理人员工资 C.公共设施维修费 D.保险费【答案】 A 58、下列关于房地产空间市场和资产市场之间关系的描述，正确的是（　）。 A.资产市场上的供给是由空间市场决定的 B.资产市场上的供求关系决定房地产租金的水平 C.房地产市场大部分时间处于一种均衡状态 D.在均衡状态下，租金和价格不发生变化，价格与重置成本相同【答案】 D 59、目标市场选择的最简单的模式是（　　）。 A.选择专业化 B.产品专业化 C.市场集中化 D.大量定制化【答案】 C 60、某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（　　）年。 A.1.70 B.1.79 C.2.43 D.2.86 【答案】 C 61、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与 ( )的平衡关系的方法。 A.固定成本 B.变动成本 C.盈利 D.机会成本【答案】 C 62、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。 A.收益现金流风险 B.资本价值风险 C.比较风险 D.未来运营费用风险【答案】 D 63、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称（　　）。 A.市场潜量 B.市场预测量 C.市场最低量 D.市场最高量【答案】 C 64、下列关于房地产功能的描述，错误的是（　）。 A.配置存量房地产资源和利益 B.显示房地产市场供应变化 C.指导供给以适应需求的变化 D.指导政府制定科学的土地供给计划【答案】 B 65、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（　　）。 A.房地产开发投资 B.房地产置业投资 C.房地产间接投资 D.投资于房地产投资信托基金【答案】 B 66、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（　）。 A.时间类参数　　 B.融资相关参数　　 C.评价标准类参数　　 D.收益相关参数【答案】 D 67、当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（　　）。 A.绿地率 B.容积率 C.建筑密度 D.建筑限高【答案】 B 68、某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为( )。 A.60% B.65% C.70% D.75% 【答案】 D 69、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般采用（　）。 A.概率分析 B.解析法 C.蒙特卡洛法 D.杠杆分析【答案】 C 70、房地产投资方案比选通常是在（　　）之间进行。 A.独立方案 B.互斥方案 C.净现值法 D.等额年费用法【答案】 B 71、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（　　）。 A.变动成本的设置 B.销售收入的不同 C.固定成本的设置 D.平衡点的设置【答案】 D 72、市场需求的预测一般需要从（　　）类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。 A.三 B.四 C.五 D.六【答案】 D 73、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（　　）。 A.折旧费 B.审计费 C.金融机构手续费 D.无形资产摊销费【答案】 C 74、以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是（　）。 A.开发项目所处区位和具体位置 B.项目所在城市、区和街道 C.土地面积和规划用途 D.土地开发状况和地上物状况【答案】 B 75、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。 A.12.45% B.10.26% C.11.98% D.9.68% 【答案】 B 76、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的( )。 A.市场供求关系 B.房地产管理部门 C.业主的愿望 D.建筑质量【答案】 A 77、利息备付率通常按（　）计算。 A.月 B.日 C.季 D.年【答案】 D 78、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（　　）。 A.净经营收入=有效毛收入－经营费用 B.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息 C.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金 D.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金－所得税【答案】 A 79、敏感性分析的最基本方法是（　　）。 A.因素不确定分析 B.线性因素分析 C.单因素敏感性分析 D.多因素敏感性分析【答案】 C 80、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（　　）万元。 A.16 B.18 C.20 D.22 【答案】 B 81、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（　）。 A.领导定价法 B.挑战定价法 C.价值定价法 D.随行就市定价法【答案】 B 82、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（　　）。 A.时间类参数 B.融资相关参数 C.评价标准类指标 D.收益相关指标【答案】 D 83、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（　　）分析。 A.财务盈利能力 B.清偿能力 C.资金平衡情况 D.营运能力【答案】 A 84、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和( )。 A.目标 B.途径 C.市场化 D.商品化【答案】 B 85、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。该成片荒地开发完成后的总价值为（　　）亿元。 A.5 B.8 C.9.6 D.10.6 【答案】 C 86、保和丸的药物组成为 A.白术，木香，黄连，甘草，白茯苓，人参，神曲，陈皮，砂仁，麦芽，山楂，山药，肉豆蔻 B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陈皮，连翘，莱菔子 C.苏叶，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳壳，甘草，生姜，大枣，杏仁，橘皮 D.山楂，麦芽，半夏，茯苓，陈皮，连翘，莱菔子【答案】 B 87、某单位以现时的楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，若1年后竣工交付使用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益率是( )。 A.50% B.60% C.70% D.80% 【答案】 D 88、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为（　　）。 A.成本加成定价法 B.价值定价法 C.目标定价法 D.认知价值定价法【答案】 B 89、公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（　　）。 A.固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等 B.生产性投资和非生产性投资 C.政府投资、非营利机构投资 D.企业投资和个人投资【答案】 C 90、收集一手资料时最普遍采用的手段是（　　）。 A.问卷 B.座谈 C.电话 D.邮寄【答案】 A 91、关于债务融资，下列说法不正确的是( )。 A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道 B.债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷 C.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年 D.利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋” 【答案】 B 92、在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（）。 A.借贷利息 B.折旧与摊销 C.所得税 D.自有资金【答案】 B 93、将短期借款视为现金流入的基本报表是（　　）。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表【答案】 B 94、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（　）万元。 A.28.73 B.29.11 C.344.74 D.349.31 【答案】 B 95、（）承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。 A.吊车梁 B.外墙围护系统 C.柱子 D.基础【答案】 A 96、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（　）。 A.自有资金 B.销售收入 C.自营收入 D.经营资金出资额【答案】 D 97、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流量为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（　　）。 A.7.1% B.12.0% C.13.1% D.19.1% 【答案】 D 98、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（　　）。 A.52% B.58% C.62% D.68% 【答案】 A 99、对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（　　）。 A.总量结构分析 B.产品结构分析 C.区域结构分析 D.投资结构分析【答案】 B 100、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（　）的特性。 A.区位选择异常重要 B.易产生资本价值风险 C.需要适时的更新改造投资 D.存在效益外溢和转移【答案】 D 101、工程建设定额计价法的基本特征是（）。 A.价格＝定额＋利润＋文件规定 B.价格＝定额＋费用＋文件规定 C.价格＝定额＋费用＋税金 D.价格＝定额＋税金＋文件规定【答案】 B 102、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（　）分析。 A.最高工程费用 B.最高租售数量 C.最高购买价格 D.最高土地取得价格【答案】 B 103、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（　　）。 A.挑战定价法 B.价值定价法 C.成本加成定价法 D.认知价值定价法【答案】 A 104、为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目之间应有一个（　　）。 A.负协方差 B.正协方差 C.正敏感度 D.负敏感度【答案】 A 105、以下不是房地产投资信托特征的是( )。 A.流动性好 B.高现金汇报 C.市场价值不稳定 D.抵御通货膨胀【答案】 C 106、对收集的资料进行分析找出差异性最大的细分市场，是在进行市场细分的（　　）。 A.调查阶段 B.资料整理阶段 C.分析阶段 D.综合归纳阶段【答案】 C 107、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（　）。 A.领导定价法 B.挑战定价法 C.价值定价法 D.随行就市定价法【答案】 B 108、某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为（　　）。 A.22.2% B.33.3% C.44.4% D.55.5% 【答案】 B 109、高尔夫球场属于（　　）。 A.居住物业 B.酒店和休闲娱乐设施投资 C.工业物业 D.特殊物业【答案】 B 110、工程成本控制的主要对象是主要费用的（　　）。 A.变动费用 B.固定费用 C.材料费用 D.人工费用【答案】 A 111、在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（　　）。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.投资者各方现金流量表 D.财务计划现金流量表【答案】 D 112、一般来说，标准差系数越小，项目的相对风险（　　）。 A.越小 B.越大 C.越难控制 D.越难估算【答案】 A 113、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。 A.财务盈利能力 B.清偿能力 C.资金平衡情况 D.营运能力【答案】 A 114、王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（　）。 A.逐渐减少 B.逐渐增加 C.数额相等 D.先增后减【答案】 A 115、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（　）。 A.发行公司债券 B.权益型房地产投资信托基金 C.发行股票 D.商业银行贷款【答案】 A 116、房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。 A.房地产开发贷款 B.房地产抵押贷款 C.债务融资 D.权益融资【答案】 C 117、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（　　）个基本评价方案。 A.1～2 B.1～3 C.2～3 D.2～4 【答案】 D 118、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为( )。 A.12.55% B.12.68% C.14.75% D.15.01% 【答案】 C 119、甲公司本月1日所欠乙厂材料款50000元到期，从银行借入3个月的短期借款50000元，偿还以前所欠货款，则会计记账错误的是（）。 A.借：银行存款50000元 B.贷：供应期借款50000元 C.借：应付账款50000元 D.借：短期借款50000元【答案】 D 120、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（　　）物业。 A.收益性 B.工业性 C.居住性 D.特殊性【答案】 A 121、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。 A.没有租赁条件下的正常市场价格 B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和 C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值 D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】 C 122、某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为28%，受阻损失为2%，运营费用为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（　　）万元。 A.86 B.26 C.126 D.70 【答案】 C 123、关于融资成本，下列说法不正确的是( )。 A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用 B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一 C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费 D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】 D 124、下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是（　　）。 A.社会阶层 B.信念和态度 C.生活方式 D.经济状况【答案】 A 125、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（）。 A.曲面屋顶 B.坡屋顶 C.平屋顶 D.多波式折板屋顶【答案】 C 126、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。 A.竞争多于垄断 B.垄断多于竞争 C.竞争与垄断持平 D.不存在竞争和垄断【答案】 A 127、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（　　）。 A.8% B.6.12% C.12.62% D.8.24% 【答案】 A 128、国家提高贷款利率，会( )。 A.抑制房地产需求 B.增加房地产供给 C.增加银行风险 D.导致房地产实际价值折减【答案】 A 129、根据国内生产总值的（　）形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。 A.价值 B.收入 C.产品 D.货币【答案】 A 130、评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5 人以上单数组成，其中经济、技术专家不得少于成员总数的（　）。 A.二分之一 B.三分之一 C.三分之二 D.四分之三【答案】 C 131、阴疽，治疗常用 A.四妙勇安汤 B.阳和汤 C.吴茱萸汤 D.当归四逆汤【答案】 B 132、单利计息与复利计息的区别在于（　　）。 A.是否考虑资金的时间价值 B.是否考虑本金的时间价值 C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D.采用名义利率还是实际利率【答案】 C 133、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（　）。 A.投资期限较长 B.资金来源广泛 C.流动性好 D.绝少涉及公开市场的操作【答案】 C 134、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（　　）。

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