辽宁省房地产估价师《制度与政策》：专业房地产估价的概念考试试题.docx

辽宁省房地产估价师《制度与政策》：专业房地产估价的概念考试试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分1分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题 意）
1、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。
A. 租金收入
B. 土地出让收入
C. 长期抵押贷款
D. 净经营收入
2、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地 产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的―。
A-合法原则
B. 最高最佳使用原则
C. 替代原则
D. 公平原则
3、房地产开发项目投资估算的范围不包括--.
A. 土地费用
B. 房屋开发费
C. 销售费用
D. 物业管理费
4、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点, 如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18 m,则标准临街深度应设定为
m。
A: 15
B : 22
C : 18
D:25
E:工业用地的监测点评估价格
5、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总
额的计算扣除。
A:4%
B: 3%
C : 2%
D : 1%
E :执行层的组织协调
6、__规定，国家对不动产实行统一登记制度。
A. 《土地法》
B. 《土地管理法》
C. 《物权法》
D. 《财产管理法》
7、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后， 应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿。 A :税金
B：拍卖费用
C： 土地使用权出让金
D： 土地使用成本
E：工业用地的监测点评估价格
8、__是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。
A .投资机会选择与决策分析
B. 前期工作
C. 建设阶段
D. 租售阶段
9、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是.
A:房地产重新购建价格的求取思路
B： 土地重新购建价格的求取思路
C：具体价格重新购建价格的求取思路
D：建筑物重新购建价格的求取思路
E:工业用地的监测点评估价格
10、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6%,自有资 本要求的年收益率为9%,该类房地产的资本化率为__%.
A. 6。0
B. 6.9
C. 8.8
D .9.0
11、 地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。且在梁的交点上 竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__.
A. 条形基础
B. 独立基础
C. 整体式筏形基础
D. 箱形基础
12、某房地产投资项目，资产为6 0万元，负债为3 5万元，流动资产总额 为3 0万元，流动负债总额为1 5万元，存货为1 8万元.则该项目的速动 比率是。
A： 80%
B： 120%
C:171%
D： 2 %
E:借款合同
13、从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，包括:①获取估 价业务；②受理估价委托及明确估价基本事项；③搜集估价所需资料；④拟定估 价作业方案；⑤实地查勘估价对象；⑥选定估价方法测算：⑦确定估价结果;⑧ 撰写估价报告；⑨审核估价报告：⑩出具估价报告；（11）估价资料归档。一个 房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是__。
A. ①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩（11）
B. ①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩（11）
C. ①②④⑤③⑥⑦⑧⑨⑩（11）
D. ①②⑤③④⑥⑦⑧⑨⑩（11）
14、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为.【23年 考题】
A :被烧损前的状况
B：被烧损后的状况
C:被烧损前与被烧损后的差异状况
D:未来修复或重建后的状况
E：工业用地的监测点评估价格
15、某地区商品住宅价格自1997~22年分别为3 1元/ 、3 260元/ 、3 440元/ 、3 620元/ 、3 8元/ 、3 980元/ ，采用平均发展速度法预 测23年住宅价格为.【23年考题】
A： 4 120元/
B： 4 149元/
C: 4 184元/
D： 4 216元/
E：工业用地的监测点评估价格
16、某公司2年前租赁某写字楼中的5用于办公，约定租赁期限为20年，
净租金为3元/（•天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土
地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/（ •天）， 报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为
A： 98.80
B： 592。 81
C： 691。61
D： 667.22
E：工业用地的监测点评估价格
17、产生保险利益的前提是__。
A. 保险合同
B .保险损失
C. 保险标的
D. 保险义务
18、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年 产值为8元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为万元。
A:260
B： 3
C： 360
D： 6
E：房地产估价机构必须加盖公章
19、动产拍卖的成交一般以―为标志。
A. 拍卖标的物财产所有权的转移
B. 拍卖标的物实际占有的转移
C. 拍卖过程中最高应价者的确定
D. 拍卖合同的签订
20、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是-o
A. 同质偏好
B. 分散偏好
C. 集群偏好
。.自然细分市场
21、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为。
A :签订估价委托合同之日
B：发放抵押贷款之日
C:完成估价对象实地查看之日
D:未来处置抵押房地产之日
E：工业用地的监测点评估价格
22、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价（土地单价）为20元
/m2,如果该宗地临街深度为75ft临街宽度为50ft那么该宗三角形土地的价格为 ―万元。
三角形土地平均深度价格修正率表
A. 临街深度/ft
B. 25
C. 50
D. 75
E. 1
F. 125
G. 150
H. 175
I. 2
J. 平均深度价格修正率（% ）
K. 80
L. 75
M . 70
N.65
O.60
P.50
Q.30
R.20
23、估价的通俗含义是估计的价格或价值.
A :现有物品
B： 一般物品
C:经济物品
D：建筑物品
E:工业用地的监测点评估价格
24、既为治热毒血痢之良药，又为治阿米巴痢疾所常用的药物是―
A-大青叶
B. 鱼腥草
C. 败酱草
D. 水牛角
E. 白头翁
25、以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商 业物业，这是通过投资项目的组合来提高收益、降低风险。
A :地理区域
B：时间分布
C:物业类型
D:收益形式
E:借款合同
二、多项选择题共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合 题意,至少有1个错项.错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、城市用地共分为―大类。
A. 8
B. 10
C. 16
D. 46
2、在我国，房地产价格评估制度是根据―确立的一项房地产交易基本制度。
A-法律
B. 行政法规
C. 部门规章
D. 政府规范性文件
3、 企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方,表示。（ 28 年试题）
A：资产增加，所有者权益增加
B：资产减少，所有者权益减少
C:资产增加，所有者权益减少
D：资产减少，所有者权益增加
E:执行层的组织协调
4、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，―。
A. 由国家无偿收回
B. 自动续期
C. 应于届满前6个月申请续期
D. 应于届满前1年申请续期
5、某房地产投资项目的表面收益率为16%,计算后得到该项目的实际收益率为 12%,银行的贷款利率为5。44%,则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率 是（）。
A. 3.57%
B. 4.%
C. 6.56%
D. 10。56%
6、_-不属于房地产市场的专业顾问。
A. 建筑师
B. 精算师
C. 工程师
D. 律师
7、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为60万元，房地产估价 师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为10万元，同时还有一笔贷款成数 为50%,余额为10万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为―万元。
A. 25
B. 30
C. 35
D. 40
8、下列表述不符合房地产广告要求的是一.
A. 房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当 是有实际意义的完整的生产、生活空间
B. 房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当
C. 房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中， 应当在广告中注明
D. 房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果
9、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形 式补偿的房屋要结算-o
A. 房屋重置价格结合结构差价
B. 商品房价格
C .房屋结构差价
D. 房屋重置价格结合成新差价
10、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核 估价申请之日起内给予答复。
A: 5日
B:7日
C : 10 日
D : 15 日
E :执行层的组织协调
11、假设开发法中，估价时点通常是指-o
A. 开发完成后的房地产价值所对应的时间
B. 开发结束时的时间
C. 全部租售出去的时间
D. 购买待开发房地产时的时间
12、房地产开发项目的主要不确定性因素有。
A:开发期和租售期
B :权益投资比率
C:资本化率
D:贷款利率
E:运营费用
13、住房公积金的缴存比例一般不得低于__.
A. 3%
B. 5%
C. 10%
D .12%
14、在房地产泡沫的成因中，是房地产泡沫产生的基础。
A：投机需求的膨胀
B：金融机构过度放贷
C: 土地的稀缺性
D：开发商之间的博弈
E：借款合同
15、下列有关中国现行房地产税各税种的纳税人，表述正确的是。
A：中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人
B：产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为房产税纳税人
C： 土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人
D：有偿转让土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为 土地增值税的纳税人
E：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，转让的单位和个人为契税的纳税 人
16、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是一一。
A. 开发商
B. 设计单位
C. 承包商
D. 监理单位
17、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发 放贷款。
A. 50%
B. 60%
C. 70%
D. 80%
18、城市用地分类中，工业用地包括.
A：工矿企业的生产车间用地
B:工矿企业的库房用地
C：工矿企业的生产车间附属设施等用地
D：工矿企业的库房附属设施等用地
E:露天矿用地
19、所有者权益包括四个项目。
A:实收资本
B：资本公积
C：盈余公积
D：已分配利润
E：未分配利润
20、下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有。
A：拍卖人收取佣金是一种法定行为
B:对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取
不低于拍卖成交价6 %的佣金
C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金
D :公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金
E：收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定
21、不属于土地取得成本构成的项目有.
A：可行性研究费用
B：拆迁安置补偿费用
C: 土地使用权出让金
D：基础设施配套费用
E：勘察设计工程费
22、开发经营期的起点是（假设）的__。
A. 开工日期
B. 取得估价对象的日期
C. 取得待开发土地的日期
D. 开始出售开发完成后的房地产的日期
23、在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益，规定票据转让时要 由转让人在票据背面签字,这种情况称为__。
A. 背书
B. 委托
C. 代理
D. 审批
24、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是
__
A. 贴现债券
B. 附息债券
C. 抵押债券
D. 浮动利率债券
25、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有。
A：单元估算法
B：概预算定额法
C：工程量近似匡算法
D：蒙特卡洛模拟法
E：单位指标估算法