动力地产8月杭州千岛湖教育旅游综合体项目定位策略报告.pptx

第,#,页,第,1,页,项目的思考逻辑,做什么？,怎么做？,成功湖区开发案例研究,项目的基本环境,城市价值研究,项目本体研究,项目市场环境,区域市场研究,竞争对手研究,项目整体发展策略制定,度假,休闲,杠杆,发展,研判,市场,机会,产品,机会,案例,启示,项目总体定位与发展战略,可能性：发展走向,竞争策略,可行性：发展走向,竞争策略,筛选条件：,市场空间,对企业能力要求,对企业盈利性的促,进作用,案例,启示,项目各产品线发展建议及效益评估,第,2,页,Contents:,目,录,PART 4,成功案例研究,PART 1,项目基本环境,PART 5,定位发展研究,PART 2,区域市场环境,PART 3,项目发展策略,PART 6,物业发展建议,第,3,页,PART 1,项目基本环境,第,4,页,区域城市价值分析,千岛湖城市旅游发展研究,项目本体分析,项目基本环境,第,5,页,区域城市价值分析,千岛湖城市旅游发展研究,项目本体分析,项目基本环境,第,6,页,主要特征,高密度的聚落,全国乃至全球的发展枢纽,拥有发达的网络结构,合理的城市职能分工,21,世纪是城市群主导经济发展的世纪，城市群已经成为衡量一个国家或地区社会经济发展 水平的重要标志之一；,中国三大城市群初步形成，发展潜力巨大。,美国三大城市群,大纽约区,五大湖区,大洛杉矶区,占美国,GDP,的,67,日本三大城市群,大东京区,阪神区,名古屋区,占日本,GDP,的,70,中国三大城市群,环渤海区,长三角区,珠三角区,占中国,GDP,的,46.5,纽约都市圈,五大湖都市圈,东京都市圈,巴黎都市圈,伦敦都市圈,长三角都市圈,世界级六大都市圈分布,区域,城市群价值分析,第,7,页,中国已形成了三大城市群，其中以长三角城市群地区经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以,上海为核心的世界第六大都市圈。,环渤海京津翼地区,长江三角州地区,珠江三角州地区,环渤海城市群特征：中心化城市强化阶段，即极化阶段。北京、天津成为一个磁石核心，强烈地吸引着周边城市的产业功能。,珠江三角城市群特征：中心城市的轴向扩散带动中小城市发展，点,轴系统形成，即扩散阶段。以香港为核心，深圳为代言人，周边城市形成产业分工，并向特色性方向发展。,长三角城市群特征：信息化与产业高技术化高速发展，区域生产力向均衡化发展，空间结构网络化，形成点,轴,网络系统，整个区域成为一个高度发达的城市化区域。,区域,城市群价值分析,第,8,页,城市功能定位、产业结构将形成分工协作的运行机制。以上海为核心的二线城市杭州，其科技、教育、文化、旅游的特性将确立，产业链上的承接功能将突显。,区域,城市群价值分析,经济一体化的推进,第,9,页,城市功能定位、产业结构将形成分工协作的运行机制。以上海为核心的二线城市杭州，其,科技、教育、文化、旅游,的特性将确立，,产业链上的承接功能将突显。,拉近城市空间距离，,“,一小时高铁经济圈,”,、,“,三小时经济圈,”,（如杭州湾大桥修建等）。将间接造成二线城市对三线城市影响力的削弱，但其,相对核心城市（比如杭州）的成本优势将会显现。,经济一体化的影响,交通一体化的影响,城市群发展对杭州的影响,第,10,页,淳安区位分析,长三角三小时交通圈,距杭州：,140,公里；距上海：,317,公里；距南京：,452,公里；距黄山：,150,公里,杭千高速,起点为杭州绕城公路西线的袁浦，经富阳、桐庐，过杭新景主线高速公路洋溪枢纽互通，终点至淳安县坪山工业园区,千岛湖,第,11,页,地理位置,千岛湖是两江一湖（富春江、新安江、千岛湖）国家级重点风景名胜区的主要组成部分。它地处长江三角洲的腹地，,是上海经济区和我国东南一流风景旅游城市杭州的“后花园”。,千岛湖距杭州,129,公里，距黄山,140,公里，是镶嵌在杭州,千岛湖,黄山名城、名水、名山这条黄金旅游线上的一颗灿烂的明珠。,淳安区位分析,第,12,页,千岛湖：,国家,AAAA,级旅游景区,拥有,573,平方公里的湖面，,1078,座翠岛点缀其间。,天然资源，国内罕有 度假胜地，前景无限,淳安区位分析,第,13,页,区域城市价值分析,千岛湖城市旅游发展研究,项目本体分析,项目基本环境,第,14,页,从表上可以看出，淳安县旅游收入几乎与第三产业增长率相当，旅游收入已经成为淳安经济增长的主要来源。,淳安旅游,价值分析,淳安县旅游发展指标,年代,GDP(,亿元,),增长率,第三产业增加值,(,亿元,),增长率,旅游收入,增长率,接待游客,增长率,2007,80,14.0%,26.2,24.0%,25.1,30.0%,220.3,21.0%,2008,92.7,11.0%,31,31.3%,30.7,22.3%,261.5,18.1%,2009,103.3,12.5%,40.4,13.2%,38.1,24.1%,300.25,14.8%,2010,117.4,11.1%,46.3,28.8%,45.5,19.2%,353.6,17.8%,第,15,页,规模大,仅湖面达到,573KM,2,。,大大超过,298KM,2,的马尔代夫，,297KM,2,的昆明滇池,地形多样,群岛、湖泊、山脉。,与土耳其的南安塔利亚、墨西哥的坎昆同样具有丰富的,景观层次,人文内涵丰富,新安文化与浙西风情。,天然优势,淳安旅游,价值分析,第,16,页,项目名称,基础资源,功能分类,特色,自然资源,历史人文,商务,运动,购物,观光,疗养,文化,房产,游乐,印尼巴厘岛,岛屿、印度洋,印度文化、古典舞蹈、绘画、雕刻,杜阿印达饭店、会议中心,潜水、登山、高尔夫,沙滩市场,庙宇、火山,传统,spa,印度教、宗教文化,公寓别墅,宗教节日与特色景点相结合,土尔其的南 安塔利亚,海滩、山,罗马遗址：,剧场,.,珠宝交易会、艺术节,狩猎、高尔夫,瀑布、海景、岩洞,日光浴,古罗马、古希腊文化,度假村公寓,凯梅尔游艇船坞中心,景点历史文化韵味强,墨西哥的坎昆,加勒比海、大礁湖,玛雅文化,坎昆会议中心,高尔夫,大型商场和手工艺品中心,海景沙滩、玛雅废墟,沙滩浴,玛雅文化和现代休闲文化,水上游乐,神话传说与景点结合完美,西班牙的加那利蓝岛,大西洋、火山,热情好客风俗,高尔夫,艺术品市场,仙人掌花园、火焰山,传统农耕文化,热情好客的异域农耕文化,韩国庆州的波门湖,湖泊、遗址,国王墓地,会议中心,划船、水上运动,饮食、购物中心,博物馆、水族馆、环形剧场,底蕴深厚的皇族文化,世界游乐城、家庭主题乐园,以历史景点为特色,国际著名的度假胜地,地形多样化程度高，文化内涵深厚,千岛湖同样具备这两大特色,:,湖泊与群岛并存,新安文化与江南水乡风情相融,。,淳安旅游,价值分析,第,17,页,淳安旅游发展研究,（,1982-1991,）起步阶段,1982,年,1,月，设立了新安江风景区规划建设办公室；,开发建设东南湖区桂花岛。标志着千岛湖旅游正式起步,1982,年,11,月，国务院发文确定了千岛湖所在的“富春江,-,新安江”风景区为首批国家级,44,个重点风景名胜之一。,1985,年,9,月千岛湖管理局成立，标志着千岛湖旅游管理开始走向规范、科学、有序的发展方向。,在这期间游客主要以千岛湖，逐渐的白沙为主要游览形式，从建德下湖的游客占千岛湖总游客量的,90%,以上；,（,1992-1997,）壮大阶段,（,1998-2001,）提高阶段,（,2002,至今）转型阶段,1982,1991,1997,2001,1993,年，出台了“谁投资、谁经营、谁受益”的鼓励政策；,1995,年起实施了景区大门票制度；,1997,年千岛湖共接待游客,65.8,万，比,1991,年上升了,139%,1997,年底千岛湖风景区公开发景点,23,个，游船,58,艘、摩托艇,144,艘，宾馆,28,家旅行社,15,家。,这个阶段还是千岛湖品牌内涵均处于较低水平。,1998,年开始改变景区景点低、小、散、乱的面貌，开展“景点革命”,1998,年,8,月开创了“同一接待、统一售票、统一调度、统一结算”的斯汀一旅游阶段管理办法。,这期间，千岛湖海外海大酒店、凤凰林休闲度假村等一批高级的酒店投入建设，千岛湖旅游接待设施前面提高，极大的提升了千岛湖旅游形象。,2002,年开始千岛湖旅游进入了转轨变形期，从单一观光型旅游向观光、休闲、度假、商务、会展、运动的综合型旅游发展。,2004,年建立了旅游发展基金；,2005,年组建了千岛湖旅游有限公司；,2007,年千岛湖度假去管委会从旅游局中单列出来；,这一阶段将千岛湖品牌打造摆在了一个极为重要地位，,2002,年以来举办了三届中国杭州千岛湖秀水节、三届千岛湖国际游艇展、三届中国淡水鱼烹饪大赛、三届全国皮划艇春季赛，两届环千岛湖国际自行车挑战赛，水下古城探摸、十佳美景评选、国际湖泊旅游论坛、中加千岛湖对话、飞艇直播千岛湖、名车汇名湖、千岛湖人体婚纱摄影大师赛等活动。,千岛湖着力推进观光旅游向集观光旅游、休闲度假、水上运动于一体的综合旅游提升转型。,第,18,页,围绕建设“东方休闲之都”的总目标，深化实施,“旅游西进”和“旅游国际化”,战略，以国际市场为重点，以特色文化为灵魂，以创新管理为支撑，以现代科技为突破，重点建设以观光游览、休闲度假、会展商务为核心的多元化产品体系，完善旅游产业布局，促进行业互动协调发展，努力完善旅游目的地的现代综合服务功能，全面提升杭州旅游的国际国内竞争力，到“十一五”期末，初步确立,长三角休闲度假中心,的地位，基本形成,国际风景旅游城市和“东方休闲之都,”的框架。,杭州发展战略和规划,淳安主要发展规划,“,三个转变”，,促进旅游产品从单一“观光型”向“,观光休闲度假并举的综合型,”转变。,旅游形态从景区旅游向,目的地旅游,转变。,旅游经济增长方式从门票经济型向,税源经济型,转变。,初步形成“一湖两镇三区八线”的旅游格局。同时到,2010,年，全年接待游客要力争达到,350,万人次，其中度假游客占到,40%,以上；旅游经济收入年均以,20%,的速度提高，达到,45,亿元，其中大门票收入,2.2,亿元以上。,淳安县旅游业发展行动计划,千岛湖旅游发展规划,旅游发展战略,第,19,页,培育发展八大特色休闲产业,休闲渔业,休闲运动业,酒吧茶楼业,餐饮美食业,文化娱乐业,康体疗养业,旅游商品业,休闲游艇业,全面推进休闲度假产业开发建设,排岭半岛区块,以水为主题，以康体养生为目标，针对大众化市场,进贤湾区块,以度假小镇为主题，以商务度假为方向，针对高端市场,界首区块,以休闲体育为主题，针对境外和专业市场,姜家区块,完善规划,加快度假酒店建设,积极引进特色酒店,千岛湖旅游发展规划,旅游发展战略之三年行动计划,教育产业没有列入其中，不是区域近期重点培育发展产业。但从长远角度上讲，本项目填补了区域教育产业的缺失，具有深远意义。,第,20,页,杭州市“十二五”会展业发展规划,，淳安将定位为长三角首选、国内一流的,会展旅游目的地，逐步打造成中国的“达沃斯”,。,在推动会展国际化方面，将积极争取类似,财富论坛、,APEC,峰会,等顶级国际性会议的落户，把杭州逐步建设成为承接国际高端会议的知名城市，最具魅力的国际会议目的地。还将重点吸引,世界前,20,名的国际会展龙头企业在杭州设立地区总部和办事机构。,千岛湖旅游发展规划,杭州十二五规划中淳安的定位,第,21,页,需求,2010,年黄金周期间，千岛湖景区接待国内外游客,71.15,万人次，日均人次高达近,9,万，门票收入,1877.75,万元，淳安乡村游游客达,8.8,万人次，实现乡村旅游经济收入,890,万元，呈现出了湖区,旅游平稳增长、乡村旅游快速上升、休闲度假需求旺盛的良好发展势头,。农家乐日均接待游客,7000,余人次，上西、芹川、桥西、青田、宋家坞等板块的农家乐游客天天爆满，芹川村甚至出现游客打地铺的现象。其中，新开放的龙川湾和秀水漂流成为乡村旅游的最大亮点。,需求特征,来千岛湖的游客选择了湖区观光、住店休闲、乡村体验、亲水娱乐、体育竞技等多种旅游方式,。秀水节上，中华,56,个民族秀水婚典、国际游艇展、千岛湖漂流节等高端性、参与性的活动吸引了大量游客。,千岛湖乡村以“旅游节庆活动”带动乡村旅游的热潮。如里商乡的千岛湖采茶节、千岛湖镇屏湖枇杷节、宋村乡的白云溪漂流节、瑶山乡的山核桃文化节、左口乡的青枣节、王阜乡的王阜菊花节、界首乡的千岛湖柑桔节、中洲镇的“九相公”民俗节、安阳乡的登山节等十余个旅游节庆活动已经成为千岛湖乡村旅游的一大亮点。,千岛湖旅游市场,第,22,页,板块特征,东南湖区,：千山绿荫，湖水明静，石林嶙峋，以山水石融民间传说见长。是千岛湖自然风光的精髓，是千岛湖开发最早的景区。主要景点有：天池观鱼、密山岛、桂花岛、羡山岛、姥山岛鳄鱼池、千岛胜景园、锦溪望千、新安江水电大坝。,中心湖区：,湖面宽阔、港汊密布、山城风貌和名胜古迹交相辉映。主要景点有：松城千岛湖镇、千岛湖渔村、龙山海瑞祠、宰相岛、钱币岛、锁岛、梅峰观岛、里阳溶洞、森林动物也趣系列岛：水貂岛、鸟岛、神龙岛、猴岛、温馨岛、名犬岛、孔雀园。,西北湖区,：人文景观丰富、山峦青翠隽永，峡谷奇险幽遽，村社古雅，民情敦厚，融人文和自然景观为一体。主要景点有：方腊起义遗址,-,方腊祠、陈硕真起义遗址、流湘瀑布长岭石柱、金坳幽谷。,西南湖区,：湖面广阔，混交林茂密，岛屿丛多，港湾回湾野趣横生，可领略千岛风光，岛中百湖。主要景点有：界首群岛、龙川半岛、嬴山书院、白马乳洞。,东北湖区,：湖面狭窄，港汊深遽，历史悠久，名人辈出，湖、山、林景观丰富多样。主要景点有：燕山垂钓、屏风奇岩、千亩田、龙门瀑布。,千岛湖旅游市场,第,23,页,1,、千岛湖所在城市群的优势及发展潜力为项目未来的发展提供良好契机；,2,、千岛湖未来的规划和发展为项目开发和定位提供了良好的基础条件，开发前景广阔；尤其是其城市定位、城市位置、交通条件、基础设施等方面影响着项目的发展方向；,3,、区域的产业结构，以及社会的发展方向，城市后花园时代的乡村旅游新需求为项目开发提供了有力支持因素。,4,、世界级原生态休闲度假岛、独特旅游文化内涵、及项目的定位、开发和建设过程中，配套设施的完善及良好运营，必将推动项目整体的顺利开发建设。,小结,第,24,页,区域城市价值分析,千岛湖城市旅游发展研究,项目本体分析,项目基本环境,第,25,页,项目区位,项目位于淳安县界首乡，紧邻千岛湖西南水面。界首乡位于淳安县中西部。东南濒千岛湖，西接姜家镇，北靠梓桐镇。乡政府驻姚家村，距县城千岛湖镇,25,公里。,第,26,页,一中心：,指以千岛湖镇为中心,七区块：,指排岭半岛旅游度假区块、进贤湾旅游度假区块、以城中湖为中心的珍珠半岛度假区块、以万向大酒店为主的羡山休闲度假中心区块、,以遂安列岛为主体的姜家休闲度假区块,、以石林为基地的高山避暑度假区块；以上西村为核心的屏门临岐乡村农家游区块。,一环湖圈：,指以环湖公路及与其连接的支线,Code of this report|,26,千岛湖板块格局,第,27,页,千岛湖的五大湖区：中心湖区、东南湖区、西北湖区、西南湖区、东北湖区,目前，中心湖区和东南湖区开发项目较多，,西南区域暂无项目，本项目的入驻既具有优势又具有挑战。,东南湖区,旅游开发发展轴,中心湖区,西南湖区,东北湖区,西北湖区,人文景观，村社、遗址较多,房地产开发发展轴,中心湖区,东南湖区,湖面开阔，岛屿众多，野趣横生,湖面狭窄，港汊深遽，景观多样,山水交融，自然风光最佳,湖面宽广，城湖相映，名胜众多,东北湖区,西南湖区,西北湖区,本地自住型商品房开发为主，部分湖景度假公寓,度假别墅和度假公寓为主,进贤湾旅游综合体,姜家旅游小镇,威坪镇石印山旅游、度假开发,湖区分布,第,28,页,项目区域分析,目前项目区域（西线），包括本案只有三个项目，同时三项目都为超级大盘；华联项目位于进贤湾区块规划,10,平方公里，雨润项目占地,6000,亩，与本项目接壤。由于西线的湖区景观面主要集中在界首范围内，因此西线暂时不会再有其他大盘出现。,华联进贤湾国际旅游度假区,雨润千岛湖旅游综合体项目,本案,第,29,页,项目区域分析,该项目由“一心五区”组成，分别是百草养生谷、佛禅文化园、山地体育公园、生态水公园、森林休闲公园、国际会议度假中心等旅游设施，以及山地小镇、滨水小镇、淡水小镇等住宅板块。整个项目力邀美国,RPVA,、,WATG,、,NICKLAUS,等多个国际大师团队操刀设计。,华联千岛湖项目,雨润项目,本案项目,该项目定位为集度假、休闲、旅游、商务、养生为一体的高端旅游度假产品。,由政府主导的教育产业及休闲观光为一体的旅游教育综合体。,项目区域的三大项目在定位上有着本质的区别及各自的特点。,第,30,页,项目范围,本项目教育旅游综合体项目面积,78.7,公顷，毗邻界首乡集镇。教育旅游综合体区包括千汾线以北区块（东湾，西湾）规划面积,446,亩，约,29.7,公顷，其中教育功能区用地,182,亩，约,12.1,公顷；千汾线以南沿湖区块规划面积,554,亩，约,36.9,公顷。,第,31,页,项目环境,用地内湖岸线长，港湾曲折，水域广阔，溪流较小。东湾、西湾自北向南注入千岛湖。用地位于千汾公路南北两侧，南侧地块紧邻湖面，大部分用地与千汾线高程相当，少数山体较高，最高高程为,155.6,米；北侧地块以矮山缓坡为主，呈南北纵向延伸。,第,32,页,区域自然条件分析,千岛湖天晴时能见度最高达,12,米，水质达到国家,类地面水标准，正常湖区高水位,108,米，库容量为,178.4,亿立方米，相当于,3184,个西湖的容量。,森林覆盖率高，气候温暖湿润，年平均降水量为,1430mm,，雨日为,155,天,.,年平均气温,19.6,，,6,9,月表层（水面至水下,10m,）温度变化大，平均,28.2,24.4,，,.,湖中鱼类达,13,科,83,种，鳙、鲢、草鱼齐全，还有鲌鱼、鳜鱼、鳗鱼等名贵鱼种,西线区域,80%-90%,的湖景资源主要集中在界首,西线景观资源集中区域,第,33,页,各地块环境研究,第,34,页,地块自然条件分析,1,号地块：整体高于路面约,2,米，地势相对平坦，地块中目前还有住户、坟墓。,2,号地块：本地块位于新建乡政府旁，大部分面积较为平坦，有小山体坡度一般。,3,号地块：本地块与,2,号地块之间由水系相隔，主要在坡体上，坡度较大。,4,、,5,号地块：两地块都沿道路分布，是项目地块中景观资源最丰富的地块，同时项目由多个坡地及小水湾组成。,6,号地块：此地块为一个小土坡，坡度较小。,各地块环境研究,第,35,页,1,3,2,4,5,6,用地指标,地块编号,用地面积（亩）,用地性质,容积率,备注,1,118,R2,（二类居住）,1,建筑高度不超过,24,米，局部地块（教工生活区及周边用地）可提高至,32,米,2,182,C6,（教育科研）,1,3,101,R2,（二类居住）,1,6,34,R2,（二类居住）,1,4,291,R/C,（商住）,R30%,0.27,R,集中在,4,号地；建筑高度,16,米以下,5,263,0.25-0.27,合计,989,亩,第,36,页,优势（,strengths):,项目位于国家,AAAA,级景观区内；,项目面积广阔，规模巨大便于操作。,项目湖岸线较长，景观资源充足。,弱势（,Weaknesses),：,区域目前配套欠缺，客户的认知度低，对项目启动影响较大。,项目地块地势复杂，对项目规划及施工影响较大。,机遇（,Opportunities,）：,千岛湖风景区是近年杭州主力景区发展方向；,本项目发展可借区域和产业发展之势，顺势而为。,威胁（,Threats,）：,千岛湖已开发区域形成了许多旅游综合体项目，西线的开发将受到其他区域的影响；,西线有三个大型项目规划，本项目占地规模最小，未来有一定的竞争。,项目,swot,分析,第,37,页,PART 2,区域市场环境,第,38,页,房地产政策、趋势判言,区域市场研究,典型案例研究及竞争分析,项目市场环境,市场需求分析,第,39,页,房地产政策、趋势研判,区域市场研究,典型案例研究及竞争分析,项目市场环境,市场需求分析,第,40,页,房地产行业现状,2011,年房地产新政，无论是政策严厉程度还是出台频率，均超过,2010,年,.“,国八条”明确提出“房价控制目标”，住房价格快速上涨的势头将被遏制；另一方面，在供给持续增加的前提下，需求又受到限购、限贷等政策的明显遏制，供需关系将发生转变。,目前来看，房地产市场将形成观望、转暖、稳定三个阶段，前期一直处于观望期，年中以后有转暖迹象，但从全年来看保持稳定问题不大。,市场现状,限购、房地产税和加息三项措施对房地产市场的影响较大，,2011,年房价会被压住。但是，在流动性充裕的大环境下，房价马上下调的可能性不大，今年全年房价走势将呈现出“上不去，下不来”的态势。,第,41,页,房地产行业现状,到目前为止，房地产调控取得了积极成效。首先前期房地产价格过快上涨的趋势得到遏制，部分一线城市房地产价格还是出现了下降，大多数城市房地产的价格环比涨幅在继续收窄。第二是投资性需求也得到遏制，部分城市的销售面积增速回落，包括一些城市出现成交量不高。另外，在调控房价的同时，增加了房地产的供给，尤其是保障房建设力度的加大，对增加以后房地产的有效供给，保证房地产价格的稳定会产生重要的影响。,国家统计局发布,6,月份,70,个大中城市住宅销售价格变动情况,数据显示,6,月份,70,个大中城市新建商品住宅价格环比下降和持平的城市有,26,个，比上月增加,6,个，价格上涨的城市环比涨幅均未超过,0.5%,。与去年同月相比，,70,个大中城市中，价格下降的城市有,3,个，涨幅回落的城市有,28,个。,一线城市继续缓升，涨幅较高者多数为二三线城市,一线城市的限购，使二三线城市的房价看涨，新一轮针对二三线城市的楼市调控即出也要采取必要的限购措施。,市场现状,第,42,页,政策变化及趋势,新政内容,第一条：直指需求,限购令：一个家庭限新购一套商品住房,第二条：直指银行信贷,加息、首套三成、二套六成、三套停贷,第三条：税收调节,首套税收优惠、取消多套优惠，逐步推广房产税,第四条：直指供给,加大中小套型和保障房供给,“,90/70”,政策,第五条：直指开发商,规范开发商交易行为、资金监管,“,多套组合拳”严控高房价，预计在下届政府前，调控措施不会大改观。,第,43,页,政策变化及趋势,政策叠加与组合发挥作用,限购范围扩大，更严格（拥有,2,套后不能再购房）,二套房首付款不低于,60%,，贷款利率不低于基准利率的,1.1,倍,上海重庆开征房产税,楼市,土地,政策,增加土地供应,大力推广“限房价、竞地价”,加强闲置土地处理,信贷,金融,房贷：二套最低首付,6,成,土地竞买必须说明资金来,源并提供相应证明,财税,政策,上海重庆开征房产税,不足五年全额征收营业税,加强土地增值税征管的监督,保障,房,多种方式增加保障房供应,政府,监管,合理确定地区年度新,建住房价格控制目标,主要城市拥有,2,套后,不能再购房,严格实行地方政府问,责制,加快建立个人住房信,息系统,第,44,页,政策变化及趋势,价格控制：地方政府制定的价格控制目标仍会保持合理的涨幅,政策要点：“,2011,年各城市人民政府要根据,当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,，合理确定本地区年度新建住房,价格控制目标,，并于一季度向社会公布。”,政策解读：“价格控制目标”的制定是基于各地经济发展目标、人均收,入增长目标等，政府的目的并非是让房价下降，而是希望,房价保持一,个和经济、收入增速较为匹配的增速,地方“价格控制目标”存在,不确定性,，若是保持一定合理的升幅，则推,升市场预期；若指标定得较低，地方政府,调控压力增加,，对市场的,行,政干预或会加大,，如限制高端住宅的签约等,第,45,页,政策变化及趋势,房贷：二套房贷首付提高对一手市场影响大于二手市场,政策要点：“对贷款购买,第二套住房,的家庭，首付款比例不低于,60%,，贷款利率不低于基准利率的,1.1,倍,.”,政策解读：,对于资金较为充裕的改善型客户，首付提高,1,成影响不大，需要购买的,客户仍会购买,对于资金不充裕的客户，或暂缓置业计划，或根据自身的资金实力降低,要求；而部分开发商或针对此类客户，采取帮客户先垫,1,万首付的方式应对,第,46,页,政策变化及趋势,商务商用物业优势显现，成交价量将进入上升轨道,新政下，商务商用物业按揭最低首付较二套房贷低一成，且商务商业物业贷款不计,套数，优势明显,商务商用物业市场成交量将上升，开发商也将趁机提高价格,有条件的开发商也将改变销售策略，推售高务公寓、商铺等,拿地资金来源说明：目的是防止国际热钱涌入房地产市场,政策要点：“加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单,位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明,.”,政策解读：加强拿地资金管理，目的是防止国际热钱涌入国内房地产市场,第,47,页,政策变化及趋势,限购：对首次置业影响不大，高端市场在细则出台前将出现一轮抢购行情,政策要点：“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一,定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”,政策解读：,首次置业不受限购影响，短期将陷入一定观望，待一季度地方政府制定的价格控制,目标明朗后，才会根据实际考虑是否入市,三次及以上高端置业需求直接受限购影响，细则出台前高端物业价格保持平稳，但,不排除部分开发商为抢时间抢客源推出促销活动。而在各地细则出台后且限购政策,被执行，高端市场将随即陷入低迷,限购：促使需求流入周边不限购地区，带动周边地区成交量的增长,限购措施利好周边不限购区域，带动成交量增长,.,由于此轮调控力度空前，使周边二三线城市不限购城市的房价看涨，推进新一轮限购,范围扩大,第,48,页,政策变化及趋势,限购五大标准：,其一，根据国家统计局发布的,70,个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；,其二，将省内所有城市今年,6,月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；,其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；,其四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；,其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。,在一线城市被限购之后，这些二三线城市成了楼市投资者的黄金宝地，使二三线城市的房价维持近半年来的强势，涨幅抢眼。二三线城市限购标准,8,月出炉，住建部已经下发文件，要求各省在,8,月,20,日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况,.,上一轮的严厉政策调控加息、税收、限购其成效明显，使不限购的二三线城市房价看涨，第四波楼市调控启动，重点瞄准二三线城市,第,49,页,房地产行业发展趋势,房价调控的叠加作用将显现，一方面限购力度不放松，表明政府对于楼市调控的决心，消费者对于房价下行的信心将持续增强，房价出现明显下降之前，商品住宅成交量将会回落；另一方面限购城市已然占据较大比重，投资需求受抑制的程度加深，对于房价的推动作用减弱,国务院部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二三线城市也要采取限购。“金九银十”是房地产市场最旺盛的销售季，,9-11,月三个月时间，在很多城市的销售量接近全年的一半。有专业机构分析，政府将在,8,月底前，对二三线城市房地产市场实施“限购”，以压制可能出现的楼市“金九银十”市场反弹。,房产关系民生，房价牵动中国的神经；房价问题已上升至政治层面，国家在短短半年时间多次出台调控组合政策，表明了中央政府遏制房价过快上涨的决心，不排除再出台更为严厉的后续调控政策的可能性,各类严厉政策的不断出台，政府遏制房价过快上涨的决心大，不排除再出台更为严厉的调控政策，下半年全国城市房价将有望总体保持平稳，实现软着陆,第,50,页,房地产政策、趋势判言,区域市场研究,典型案例研究及竞争分析,项目市场环境,市场需求分析,第,51,页,区域市场研究,天屿千岛湖山顶别墅,翡翠岛,金基观岛,华联千岛湖墅,绿城玫瑰园,柏悦国际,滨江度假酒店别墅,金色阳光,绿城珍珠湾,目前区域共有,19,个项目，其中在售项目,10,个，未售项目,9,个。,除个别盘外基本都以低密度豪宅为主，部分项目为游艇大宅。,区域大型开发商集中，客户主要以休闲度假为主。,尚公馆,顶上别墅,绿城千岛湖度假公寓,雨润项目,润和千岛湖度假村,六合项目,千岛百度,七星花园,龙郡,九龙湾,本案,第,52,页,区域市场研究,供应分析,项目名称,建筑面积,已售套数,已售面积,可售套数,可售面积,绿城玫瑰园,130500,808,96931,492,33569,滨江度假别墅,83333,68,5555,30,2777,天屿千岛湖山顶度假别墅,51920,152,49324,8,2596,翡翠岛,75900,150,71156,10,4743,千岛湖墅,15845,14,8532,12,7313,绿城千岛湖度假公寓,220800,516,54940,684,165860,尚公馆,8893,3,1160,20,7733,顶上别墅,4253,4,1701,6,2552,千岛百度,400020,18,53280,115,346740,金色阳光,127351,777,99233,223,28118,合计,1118815,2510,441812,1600,602001,在售项目,第,53,页,区域市场研究,供应分析,未开盘项目,项目名称,建筑面积,已售套数,已售面积,可售套数,可售面积,润和度假村项目,41867,0,0,0,41867,七星花园,55606,0,0,0,55606,珍珠湾,67695.1,0,0,0,67695.1,柏悦国际,62283.75,0,0,0,62283.75,金基观岛,86236.5,0,0,0,86236.5,九龙湾,38170,0,0,0,38170,龙郡,8000,0,0,0,8000,合计,359858,0,0,0,359858,未来,2,年内区域有超过,100,万方的供应量，虽然天屿千岛湖山顶别墅、翡翠岛、已基本售罄，但市场供应量仍然很大。,第,54,页,区域市场研究,物业结构分析,项目名称,物业类型,主力户型,绿城玫瑰园,高层、排屋,排屋：,290-330;,别墅：,500-600,滨江度假别墅,排屋、别墅、高层,排屋,440,、别墅,650,天屿千岛湖山顶度假别墅,独栋,独栋,600-900,（,800,2000,平方米私家泳池花园）,翡翠岛,别墅,排屋：,190-240,别墅：,378-500,千岛湖墅,别墅,独栋,700-1200,千岛湖度假公寓,高层,湖景度假公寓,67-183,，精装修公寓,70-180,尚公馆,别墅,独栋,400-600,顶上别墅,别墅,独栋,600-900,金色阳光,高层、小高层、别墅、排屋,排屋,350-320,；高层,75-127,千岛百度,多层,300-3000,任意分割,柏悦国际,高层、别墅,/,七星花园,高层、多层,/,金基观岛,高层、排屋,小院墅：,100-150,九龙湾,高层、排屋,公寓,57-218,，排屋,186-460,龙郡,独栋,一幢,2000,，两幢,3000,千岛湖项目物业类型逐渐丰富，由早期的大独栋逐渐扩展为多种物业形态（企业会所、独栋、排屋、高层公寓），户型面积也由单一大户型向多种户型扩展。,第,55,页,项目名称,销售价格,绿城玫瑰园,排屋：,450-800,万,/,套,;,别墅：,1200-2400,万,/,套,滨江度假别墅,800-1200,万,/,套（,20000,元,/,）,天屿千岛湖山顶度假别墅,2000,万,/,套,翡翠岛,排屋：,15000,元,/,左右,别墅：,800,万,/,套起,千岛湖墅,毛坯：,3000,万,/,套起,;,精装修：,4000,万,/,套起,千岛湖度假公寓,湖景度假公寓,24000-25000,元,/,，精装修公寓,16000,元,/,尚公馆,800-1500,万,/,套,顶上别墅,1600,万,/,套起,金色阳光,公寓,9000,，排屋,14000,金基观岛,预计,20000,元,/,平米,市场分析,价格分析,目前千岛湖独栋价格在,1000,万,/,套以上，联排价格在,500-1000,万,/,套之间，公寓,9000,元,/,平米。面对本地客户的项目售价会比较低。,第,56,页,房地产政策、趋势判言,区域市场研究,典型案例研究及竞争分析,项目市场环境,市场需求分析,第,57,页,案例研究,开发商,杭州滨江房产集团有限公司,绿化率,75%,项目位置,千岛湖辉照山区域,总套数,200,占地面积,333333,产品类型,独栋、联排、公寓,总建筑面积,83333,主力户型,排屋,200-700,容积率,0.25,销售价格,均价：,1200,万,/,套，联体别墅,900-960,万，叠排,500-600,万,千岛湖滨江度假酒店别墅项目基本情况,第,58,页,案例研究,五星级度假酒店、海外海酒店、千岛湖大厦、千岛湖高尔夫度假酒店、游艇俱乐部、羡山度假区高尔夫球场、狩猎场、千岛湖水上乐园、千岛湖航空俱乐部、垂钓俱乐部、潜水俱乐部,周边配套,千岛湖滨江度假酒店别墅是目前千岛湖地区开发的唯一坐北朝南、靠山面水的优质地块，凭借其稀缺的地块资源，将被,打造成为长三角地区最具规模档次的度假酒店别墅,项目定位,建筑依山坡而建，利用自然条件增加建筑物的通风采光。采用东南亚建筑风格，形态舒展，立面设计以白色抹灰立面与,底部石材结合，落地窗和大露台结合，满足观景需要，注重室内空间与户外景观的交流最大化,建筑设计,以千岛湖的湖山岛屿为景观主体背景，别墅花园庭院融入整体环境中。依托地势、取景自然、保护原生态是设计别墅景,观体系的第一要义。私家庭院采用精装修方式，设置叠水泳池、绿篱围墙、热带植物设计,景观设计,第,59,页,案例研究,配套,五星级索菲特酒店,酒店总建筑面积近,6,万平方米，客房数,330,间左右。,酒店设施包括标准游泳池、花园餐厅、中西咖啡厅、水疗、会议中心、豪华游艇俱乐部等，同时还特别设计了一幢,9,层的总统楼，顶上三层为总统套房（面积,1000,平方米），,1-6,层设有,VIP,套房,20,余间，同时具备了接待总统及随行人员的能力，总统楼独立于其他酒店裙楼设置，充分保证私密性。该酒店是千岛湖目前唯一具备接待总统规格的五星级酒店。,第,60,页,案例研究,开发商,养生堂浙江千岛湖房地产有限公司,绿化率,48%,项目位置,淳安千岛湖镇开发路南侧，北依千岛湖畔,总套数,1300,占地面积,150000,产品类型,独栋、联排、高层,总建筑面积,130500,主力户型,高层,91-160,、排屋,290-330,、别墅,800,容积率,0.87,销售价格,高层,8500,、排屋,15000,、别墅,2400,万,/,套,绿城养生堂千岛湖玫瑰园项目基本情况,第,61,页,案例研究,规划建设,12,幢花园住宅、,32,幢排屋、,7,幢高层和,2,幢小高层，同时配套建设一座园区会所及幼儿园。,总体规划,首次将绿城最新一代法式排屋与欧式花园住宅引入千岛湖自然山水之中，融合江南山水与欧洲皇家建筑经典，演绎成当代中国深宅大院式经典园区,项目定位,根据基地周边景观条件和产品类型的不同特点，自然地将住宅产品划分为四个片区布置：中部、南部及东侧布置联排住宅片区，西侧地块布置高层住宅片区，北侧地块布置花园住宅片区。,建筑设计,基地周围山体绿化丰富，北部为千岛湖环绕，水面开阔，滨水岸线丰富，形成多个水湾，为滨水景观的营造奠定了一定的基础。,景观设计,第,62,页,案例研究,开发商,杭州居易房地产开发有限公司,绿化率,45%,项目位置,淳安千岛湖镇阳光路,总套数,1000,占地面积,90320,产品类型,多层、小高层、高层、联排,总建筑面积,127351,主力户型,排屋,350-320,；高层,75-127,容积率,1.41,销售价格,公寓,9000,、排屋,14000,金色阳